Nehnuteľnosť v podnikaní: Náklady, dane a DPH

Pri podnikaní sa často stretávame s otázkou, či sa oplatí investovať do nehnuteľností a ako správne postupovať z hľadiska nákladov, daní z príjmov a dane z pridanej hodnoty (DPH). Kúpa nehnuteľnosti na firmu alebo na fyzickú osobu prináša rôzne výhody aj nevýhody, ktoré je potrebné dôkladne zvážiť. Toto rozhodnutie si vyžaduje nielen znalosť z oblasti daní, ale aj vedomosti ohľadom ekonomických aspektov, ako sú cena nájmu, rast či pokles cien nehnuteľností alebo ceny stavebných vstupov.

Nárok na odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti

Posúdenie nároku na odpočet DPH pri kúpe bytu sa týka výlučne platiteľov DPH v zmysle zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. Avšak ani spoločnosti, ktorá je platiteľom DPH, nevzniká automaticky nárok na odpočítanie DPH. Spoločnosť musí posudzovať hlavný účel využívania danej nehnuteľnosti. Zákon o DPH, konkrétne § 49 ods. 2, vymedzuje podmienku, že platiteľ si môže DPH odpočítať z tých tovarov a služieb, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ DPH. Z uvedeného vyplýva, že predmetný byt musí byť používaný na také zdaniteľné plnenia, ktoré sú predmetom DPH.

V praxi môže nastať situácia, kedy spoločnosť danú nehnuteľnosť využíva na plnenia, ktoré sú predmetom DPH, ako aj na tie, ktoré predmetom DPH nie sú. V takomto prípade sa uplatňuje inštitút zákona tzv. pomerného odpočtu. Príkladom môže byť byt s podlahovou plochou 100 m2, ktorý spoločnosť využíva 60 % na bývanie a 40 % na podnikateľskú činnosť - napríklad ako skladové priestory alebo kanceláriu. V takomto prípade má spoločnosť nárok na odpočet DPH iba z tej časti, ktorú bude využívať na podnikanie. Analogický postup sa uplatní aj v prípade, ak spoločnosť daný byt použije na dodávky tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od DPH podľa § 28 až 42 zákona o DPH.

Legislatívne zmeny týkajúce sa prenájmu a predaja nehnuteľností určených na bývanie

Od roku 2019 nastali významné legislatívne úpravy v súvislosti s DPH a nehnuteľnosťami určenými na bývanie. Tieto zmeny sa týkajú najmä prenájmu nehnuteľností určených na bývanie. V minulosti mal platiteľ DPH možnosť rozhodnúť sa, či bude byt prenajímať s DPH alebo prenájom oslobodí. S účinnosťou od roku 2019 táto možnosť zo zákona vypadla a platiteľ DPH sa tak nemôže rozhodnúť, aký spôsob zvolí. Nehnuteľnosť určená na bývanie je podľa zákona o DPH oslobodená od DPH v prípade, že sa prenajíma zdaniteľnej osobe. Legislatívna zmena má za následok, že ak spoločnosť obstarala byt resp. stavbu určenú na bývanie za účelom prenájmu, nemôže tak odpočítať DPH z danej nehnuteľnosti, pretože bude využívať nehnuteľnosť na plnenia, ktoré sú od DPH oslobodené v zmysle § 38.

Zákon o DPH, konkrétne § 38, definuje podmienky oslobodenia predaja nehnuteľnosti, ak je dodanie uskutočnené po 5 rokoch odo dňa:

• kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po 5 rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
• kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác,
• kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaných stavebných prácach, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Od roku 2019 došlo k ďalšej významnej zmene v súvislosti s predajom stavieb na bývanie, t. j. aj bytov. Výsledkom je, že platiteľ DPH sa už nemôže rozhodnúť, že ak by bol predaj bytu uskutočnený po 5 rokoch (jeden z prípadov uvedených vyššie), tak by sa neuplatnilo oslobodenie od DPH, ale predaj bytu by sa zdanil. Z uvedeného vyplýva, že predaj takého bytu od roku 2019 musí prebehnúť v režime oslobodenia od DPH. Z tohto dôvodu, ak sa predáva byt, pričom pri predaji sa uplatní oslobodenie od DPH, a zároveň pri kúpe tohto bytu bola DPH odpočítaná sčasti alebo v celom rozsahu, vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka.

Kúpa nehnuteľnosti na firmu vs. fyzickú osobu

Zásadná otázka pri kúpe nehnuteľnosti na podnikanie znie: aký je hlavný účel? Môže to byť kúpa za účelom rekonštrukcie a následného predaja, kúpa za účelom prenájmu, alebo kúpa za účelom sídla spoločnosti.

Výhody kúpy na firmu:

• Odpisy a daňové výdavky: Pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku firmy je možné si uplatňovať daňové odpisy a zahrnúť prevádzkové náklady nehnuteľnosti (réžijné náklady, výdavky na energiu, opravu či údržbu) do daňových výdavkov. Zákonom stanovené je zaradenie obytného priestoru do štvrtej odpisovej skupiny s 20-ročnou dobou odpisovania. Napríklad, ak firma XY zakúpila byt 10.9.2022 v obstarávacej sume 150 000 eur bez DPH a v tento deň ho začala využívať, výška daňového odpisu sa bude vyčíslovať ako podiel 150 000 eur / 240 mesiacov, čo je 625 eur mesačne. Daňový odpis za rok 2022 by bol 2 500 eur (625 eur x 4 mesiace).
• Možnosť vrátenia DPH (nadmerný odpočet): Pri splnení určitých podmienok si môže kupujúci nehnuteľnosť odpočítať DPH a štát mu môže vyplatiť tzv. nadmerný odpočet. Ak napríklad novostavba stojí 250 000 EUR s DPH, kupujúci môže dostať späť 41 667 EUR. Toto však neplatí automaticky. Je potrebné, aby kupujúci následne s danou nehnuteľnosťou uskutočňoval zdaniteľné plnenia pre účely DPH. V opačnom prípade nárok na odpočet DPH stráca.

Nevýhody kúpy na firmu:

• Evidencia v účtovníctve: Zvyšuje sa riziko likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie.
• Spoločné vlastníctvo: Ak sú vo firme dvaja spoločníci, byt sa stáva majetkom oboch, nie len jedného vlastníka.
• Povinnosť odviesť DPH pri predaji do 5 rokov: Ak by sa nehnuteľnosť predala do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania, firma by bola povinná odviesť DPH z predaja.
• Zložitejšia evidencia a výpočty: Odpočet DPH a jeho evidencia sú komplikovanejšie.
• Riziko nepeňažného príjmu: Ak firma poskytne byt konateľovi na bývanie zadarmo alebo za symbolickú cenu, daňový úrad to považuje za nepeňažný príjem konateľa. Ak si firma účtuje nájom, musí ísť o "cenu obvyklú" (trhovú).

Výhody kúpy na fyzickú osobu:

• Oslobodenie od dane pri dlhodobom vlastníctve: Ak fyzická osoba vlastní nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov a táto nebola zaradená v obchodnom majetku, celý zisk z predaja je oslobodený od dane z príjmu aj od zdravotných odvodov.
• Jednoduchšia evidencia: Pre prenajímateľov, ktorí neposkytujú iné služby ako základné spojené s prenájmom, je evidencia jednoduchšia.

Nevýhody kúpy na fyzickú osobu:

• Obmedzené možnosti odpisovania: Fyzické osoby, ktoré neprenajímajú na základe živnosti a nezaradia nehnuteľnosť do obchodného majetku, si nemôžu uplatňovať daňové odpisy.
• Riziko pri predaji do 5 rokov: Pri predaji nehnuteľnosti fyzickou osobou do 5 rokov od nadobudnutia sa príjem zdaňuje.
• Paušálne výdavky vs. reálne výdavky: Fyzické osoby-prenajímatelia, ktorí nemajú živnosť, si nemôžu uplatniť výhodné paušálne náklady vo výške 60 % z príjmov, ale iba reálne preukázateľné výdavky.

Daňové aspekty pri prenájme nehnuteľnosti

Prenájom bez živnosti (§ 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov):

• Prenajímateľ nepotrebuje živnostenské oprávnenie, ak neposkytuje iné ako základné služby spojené s prenájmom.
• Príjmy sa považujú za príjmy zo samostatnej zárobkovej činnosti.
• Možnosť uplatniť si iba reálne výdavky (nie paušálne).
• V prípade zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku je možné uplatňovať daňové odpisy a súvisiace výdavky.
• Pri príjmoch z prenájmu je možné využiť oslobodenie od dane vo výške 500 EUR ročne.

Prenájom na základe živnosti (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov):

• Prenajímateľ potrebuje živnostenské oprávnenie, ak poskytuje širšie spektrum služieb (napr. stravovanie, upratovanie).
• Príjmy sa považujú za príjmy zo živnosti.
• Možnosť uplatniť si paušálne výdavky (60 % z príjmov, maximálne do výšky 20 000 EUR), alebo reálne výdavky.
• Možnosť odpočtu DPH pri splnení podmienok.
• Povinnosť platiť odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne.

Zaraďovanie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Podľa § 2 písm. m) ZDP je obchodným majetkom súhrn majetkových hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 vo vlastníctve a ktoré využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. Predpokladom je, že o nich účtuje alebo ich eviduje v daňovej evidencii.

• Pre fyzické osoby uplatňujúce paušálne výdavky: Nemajú povinnosť viesť evidenciu o dlhodobom majetku. Stačí zaznamenávať príjmy, zásoby a pohľadávky.
• Pre fyzické osoby uplatňujúce preukázateľné výdavky: Majú povinnosť zaznamenať transakcie s nehnuteľnosťami do účtovníctva alebo daňovej evidencie.
• Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP: Je na rozhodnutí daňovníka, či si nehnuteľnosť do obchodného majetku zaradí. Zaradenie má daňové dôsledky, pretože si potom môže uplatňovať opravy, technické zhodnotenie a odpisy.

Výpočet vstupnej ceny nehnuteľnosti

Vstupná cena nehnuteľnosti je základňou na daňové odpisovanie. Pri určení vstupnej ceny je dôležité zohľadniť spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti:

• Kúpa: Obstarávacia cena.
• Darovanie: Ak bol byt darovaný a darca ho vlastnil menej ako 5 rokov, relevantná je cena, za ktorú nadobudol darca nehnuteľnosť do vlastníctva. Ak ju darca postavil, do výdavkov je možné zahrnúť preukázateľne vynaložené náklady na výstavbu.
• Vlastná výstavba: Priame náklady (spotreba materiálu, mzdové náklady, subdodávky).

Riziká a pasce pri kúpe nehnuteľnosti na firmu

• Pasca č. 1 (DPH pri novostavbe): Daňový úrad vám DPH "nedaruje". Ak byt následne použijete na účel oslobodený od DPH (napr. dlhodobý prenájom fyzickej osobe), máte povinnosť pomerne vrátiť odpočet DPH.
• Pasca č. 2 (Úver pre s.r.o.): Banky posudzujú úvery pre s.r.o. prísnejšie, požadujú hĺbkový audit a ponúkajú nižšie LTV (Loan To Value).
• Pasca č. 3 (Nepeňažný príjem): Ak firma poskytne byt konateľovi na bývanie zadarmo alebo za symbolickú cenu, považuje sa to za nepeňažný príjem konateľa.
• Pasca č. 4 (Exit - predaj): Ak predáva byt firma (s.r.o.), zisk z predaja je vždy zdaňovaný, aj po mnohých rokoch. Pre fyzickú osobu je zisk z predaja oslobodený od dane po piatich rokoch vlastníctva (ak nebol v obchodnom majetku).

Kúpa bytu na firmu môže dávať zmysel len vo veľmi špecifických prípadoch a vyžaduje si dôkladnú analýzu vášho biznis plánu a účelu, na ktorý bude byt využívaný. Odporúča sa konzultovať takéto rozhodnutie so špecialistami.

tags: #nehnutelnost #v #podnikani #naklady