Vlastníctvo nehnuteľnosti je komplexná oblasť, ktorá zahŕňa široké spektrum právnych a administratívnych postupov. Pre väčšinu ľudí je kúpa alebo predaj nehnuteľnosti najväčšou finančnou transakciou v živote. Preto je mimoriadne dôležité, aby bol tento proces vykonaný s náležitou starostlivosťou a s ohľadom na všetky právne predpisy. Vlastníctvo nehnuteľnosti so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti, ktoré je potrebné dodržiavať. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty vlastníctva nehnuteľností, vrátane katastrálneho konania, zmien v katastri, spoluvlastníctva, vecných bremien a ďalších relevantných tém. Cieľom je poskytnúť čitateľovi ucelený pohľad na problematiku vlastníctva nehnuteľností na Slovensku.
Katastrálne konanie a zápis nehnuteľností
Zápis práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je kľúčový pre ochranu vlastníckych práv. Kataster nehnuteľností je verejný register, ktorý obsahuje údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenska. Zápis do katastra má konštitutívny účinok, čo znamená, že právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa alebo zaniká až zápisom do katastra. Tento proces je základným kameňom právnej istoty pri transakciách s nehnuteľným majetkom.
Na zápis práva k nehnuteľnosti je potrebné podať návrh na vklad. Návrh na vklad sa podáva písomne na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore. K návrhu na vklad je potrebné priložiť zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach. Súčasťou návrhu môže byť aj dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom. Pre urýchlenie procesu a potenciálne zníženie správneho poplatku je možné priložiť aj oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad.
Okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. V prípade, ak je zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu už do 20 dní. Toto zrýchlenie je významné najmä pri časovo citlivých transakciách.
Správne poplatky za podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra sú stanovené zákonom. Za štandardné podanie návrhu na vklad (zápis by mal byť vykonaný do 30 dní) sa platí 100 eur. V prípade, ak žiadate o urýchlené konanie s vkladom do katastra do 15 dní od podania návrhu, poplatok sa zvyšuje na 300 eur. Elektronické podanie návrhu na vklad prináša výhodu v podobe nižších správnych poplatkov. Ak je k návrhu na vklad priložené aj tlačivo - oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, poplatky sa znižujú o 15 eur.
Návrh na vklad je možné podať aj elektronicky prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy www.slovensko.sk. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a opatrené kvalifikovaným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou.
Ak vlastník evidovaný na liste vlastníctva zistí chybu na uvedenom liste vlastníctva, predloží písomne katastrálnemu odboru návrh na opravu chyby s náležitosťami v zmysle ustanovenia § 24 ods. 1 katastrálneho zákona. Presnosť a aktuálnosť údajov v katastri sú zásadné pre právnu istotu všetkých účastníkov.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Zmeny v katastri nehnuteľností
Každý vlastník nehnuteľnosti je povinný pri zmene trvalého bydliska, priezviska, či iných osobných údajov, oznámiť tieto zmeny a zabezpečiť ich zmenu v príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore. Zmena priezviska je potrebné ohlásiť prostredníctvom žiadosti, ktorá by mala obsahovať identifikačné údaje vlastníka, údaje týkajúce sa nehnuteľnosti a presné znenie požadovanej zmeny. Ak žiadosť zasielate poštou, je nevyhnutné priložiť listinu preukazujúcu zmenu, napríklad overenú fotokópiu sobášneho listu.
Pri zmene sídla spoločnosti je potrebné vyplniť špecifické tlačivo „Žiadosť o vyznačenie zmeny sídla spoločnosti v operáte KN“ a zaslať ho na príslušný katastrálny odbor. Tieto procesy zabezpečujú, že údaje v registri sú vždy aktuálne a odrážajú skutočný stav.
Spoluvlastníctvo nehnuteľností
Spoluvlastníctvo nehnuteľností môže nadobudnúť formu podielového alebo bezpodielového spoluvlastníctva. Podielové spoluvlastníctvo je stav, kedy má viacero osôb vlastnícke právo k jednej nehnuteľnosti, pričom každý spoluvlastník má určený podiel na tejto nehnuteľnosti. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou podľa veľkosti podielov, avšak prevod celej veci vyžaduje súhlas všetkých spoluvlastníkov.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je špecifický druh spoluvlastníctva, ktorý vzniká uzavretím manželstva. Do BSM patrí všetko, čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou majetku získaného darom alebo dedičstvom. Ak je dom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, exekútor môže postihnúť aj spoločný dom za dlhy jedného z manželov, ak vznikli počas manželstva.
Ak spoluvlastníci nemôžu dosiahnuť dohodu o spôsobe užívania spoločnej veci, môžu sa obrátiť na súd so žalobou na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o zrušení spoluvlastníctva a prikázať vec do vlastníctva jednému zo spoluvlastníkov za primeranú náhradu ostatným, alebo nariadiť predaj veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov.
Pri kúpe bytu alebo nebytového priestoru je dôležité rozlišovať, či je predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na príslušenstve domu (napr. pivnica, garážové stánie) a na pozemku, na ktorom je bytový dom postavený. Informácie o príslušenstve domu (nie bytu) nie sú vždy zrejmé z listu vlastníctva a je nutné ich overiť v predchádzajúcich nadobúdacích tituloch. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu je spravidla určená podielom podlahovej plochy bytu k celkovej podlahovej ploche všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
Špecifické ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov definujú ďalšie náležitosti pri prevode vlastníckeho práva k bytom a nebytovým priestorom. Tieto náležitosti je vhodné uviesť v samostatnom článku kúpnej zmluvy pre lepšiu prehľadnosť.
V Registri ponúkaného majetku štátu sa pravidelne objavujú ponuky nehnuteľností, ktoré štát už nepotrebuje. Ide o byty, domy, pozemky či priestory, ktoré sú k dispozícií na kúpu, často za atraktívne ceny. Napríklad, rodinný dom v okrese Poltár, v obci Hrnčiarska Ves, bol ponúkaný za cenu začínajúcu na 8 330 eurách. Ďalšou zaujímavou ponukou bol dvojizbový byt v obci Tisovec v okrese Rimavská Sobota. Dôležité je však pri kúpe starších nehnuteľností zvážiť ich stav a potenciálne náklady na rekonštrukciu.
Vecné bremená
Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečo konať alebo sa niečoho zdržať. Najčastejším príkladom je právo prechodu cez pozemok. Vecné bremeno vzniká na základe zmluvy, závetu alebo rozhodnutia súdu.
Vecné bremeno zaniká smrťou oprávneného, ak je viazané na jeho osobu, alebo dohodou medzi vlastníkom nehnuteľnosti a oprávneným z vecného bremena. V prípade, že vecné bremeno zanikne smrťou oprávneného, je potrebné k výmazu vecného bremena predložiť príslušnému katastrálnemu odboru Návrh na výmaz vecného bremena.
Doživotné právo bývania v dome, ktoré je prevedené na inú osobu, zostáva zachované v prospech oprávnenej osoby. Toto právo je zapísané v katastri nehnuteľností a obmedzuje vlastnícke práva v tom zmysle, že vlastník nemôže s domom voľne nakladať, pokiaľ vecné bremeno trvá.
Kúpa a predaj nehnuteľností
Pri kúpe bytu je potrebné podať na katastrálny odbor návrh na začatie katastrálneho konania (návrh na vklad) spolu s potrebnými prílohami, ktorými sú najmä kúpna zmluva v dvoch vyhotoveniach.
Cudzinci môžu nadobudnúť vlastníctvo k nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky za rovnakých podmienok ako občania Slovenskej republiky, ak medzinárodná zmluva, ktorou je Slovenská republika viazaná, neustanovuje inak. Toto pravidlo zabezpečuje rovnaké podmienky pre všetkých investorov.
Darovanie nehnuteľností
Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu je možné, avšak táto darovacia zmluva podlieha súhlasu súdu. Súdny dohľad je nevyhnutný na ochranu práv maloletého.
Majetok nadobudnutý darom pred uzavretím manželstva nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Toto pravidlo chráni majetok, ktorý bol nadobudnutý pred vznikom manželstva.
Požadovať vrátenie daru iba z dôvodu, že si to darca rozmyslel, nie je možné. Darca by sa k obdarovanému alebo k členom jeho rodiny musel správať tak, že tým hrubo poruší dobré mravy, aby mohol úspešne žiadať o vrátenie daru.
Pozemkové spoločenstvá
Pozemkové spoločenstvá sú právne subjekty, ktoré združujú vlastníkov podielov na spoločnej nehnuteľnosti alebo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti. Cieľom pozemkových spoločenstiev je spoločné obhospodarovanie pozemkov a zabezpečenie ich trvalo udržateľného využívania. Spoločná nehnuteľnosť je definovaná v zákone č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách.
Zmluva o pozemkovom spoločenstve upravuje práva a povinnosti členov spoločenstva, spôsob hospodárenia so spoločnou nehnuteľnosťou a ďalšie záležitosti týkajúce sa činnosti spoločenstva.
Neoprávnená stavba
Neoprávnená stavba je stavba, ktorú stavebník zriadil na cudzom pozemku bez právneho titulu, ktorý by mu umožňoval zriadiť stavbu na cudzom pozemku. Ak by sa stavba na pozemku uskutočnila bez súhlasu spoluvlastníka, považovalo by sa to za neoprávnenú stavbu.
Záložné právo a exekúcia
Ak má vlastník nehnuteľnosti exekúcie, exekútor môže zriadiť záložné právo na jeho spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. Ak je vlastník povinný v exekúcii, záložné právo môže byť zriadené len na jeho podiel. Toto opatrenie chráni ostatných spoluvlastníkov pred postihnutím ich majetku.
V kontexte predaja nehnuteľností štátom sa objavujú aj špecifické ponuky. Napríklad, rodinný dom v obci Poltár za 45 290 eur so záhradou s rozlohou 879 metrov štvorcových, ktorý má aj hospodársku časť a je oplotený. Kúpa prvej nehnuteľnosti je významným životným rozhodnutím, preto je dôležité zvážiť všetky aspekty.
Príklady z praxe
V prípade, ak ste byt kúpili spoločne pred manželstvom a úver vzali tiež spoločne, mali by ste byť v kúpnej zmluve uvedení obaja ako kupujúci s podielom 1/2. Ak bol v kúpnej zmluve uvedený len jeden partner ako kupujúci, nehnuteľnosť patrí iba jemu, bez ohľadu na pôvodný zámer. V takom prípade je potrebné upozorniť kataster na chybu v zápise. Ak by ste sa rozišli a jeden partner bol jediným kupujúcim, druhý by nemal nárok na nehnuteľnosť. Nová kúpna zmluva s pôvodným vlastníkom už nie je možná. Jedinou cestou je, ak by sa partner dohodol a daroval druhého spoluvlastnícky podiel. Uzavretím manželstva sa táto situácia už nevyrieši, nakoľko nehnuteľnosť už vlastní jeden z partnerov.
V prípade, ak vaša mama vlastnila byt pred uzavretím manželstva, tento byt nepatrí do BSM. Váš otec by nemal nárok na polovičný podiel na tomto byte, pokiaľ mu ho mama nedarovala alebo nezomrela a on nededil ako pozostalý manžel. Ak kataster prepísal byt po uplynutí troch rokov od rozvodu do podielového spoluvlastníctva s podielmi 1/2, tento postup bol nesprávny.
Ak sa dvaja spoluvlastníci nedokážu dohodnúť na vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, jediným vlastníkom bytu by sa stal jeden z nich. V takom prípade je potrebné písomnú dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.
V obci Žarnov, v Bodvianskej pahorkatine, sa nachádza dom, ktorý pozostáva z dvoch izieb, kuchyne, kúpeľne s toaletou, komory, chodby a verandy. Dom si vyžaduje kompletnú rekonštrukciu, ale po nej môže slúžiť ako príjemné vidiecke bývanie.
V obci Valaliky, v okrese Košice-okolie, sa ponúkajú na predaj dva rodinné domy v dvojdome. Ide o dvojpodlažné domy postavené v roku 1975, čiastočne podpivničené, s betónovou strechou pokrytou plechom a napojené na všetky inžinierske siete. Obec Valaliky získava na atraktivite vďaka výstavbe automobilového závodu firmy Volvo.
V obci Sokoľany, 17 km južne od Košíc, sa ponúka na predaj rozostavaný rodinný dom. Dom je zapísaný na liste vlastníctva ako rozostavaný, pričom sú hotové obvodové múry a nový krov. Budúci vlastník bude musieť dokončiť stavbu. Na pozemku sa nachádza aj ďalšia rozostavaná drobná stavba.
V obci Mokrance sa ponúka na predaj novostavba dvojdomu v pokojnej časti obce s výhľadom na prírodu. V obci Buzica je na predaj alebo výmenu novostavba typu bungalov.
V obci Čaňa, na ulici Tichá, sa predáva starší rodinný dom na 500 m² rovinatom pozemku. Dom je dvojpodlažný s úžitkovou plochou 200 m², postavený z kvádrov a po čiastočnej rekonštrukcii.
V obci Turňa nad Bodvou sa ponúka na predaj priestranný poschodový rodinný dom v tichej štvrti. Dom bol skolaudovaný v roku 1989 a má plynový kotol z roku 2023 a kotol na tuhé palivo z roku 2017.
V obci Perín-Chym sa ponúka novostavba rodinného domu, ktorý je postavený z tehál LEIER. Dom je v štádiu uzatvorenej hrubej stavby a cena zahŕňa cenu pozemku a pripojenie na inžinierske siete.
V obci Ploské sa predáva rodinný dom s 10 izbami, fitness, bazénom a prípravou na wellness. Dom je ideálny na komfortné rodinné bývanie aj na podnikateľské účely.
V obci Bohdanovce, ktorá má kompletnú občiansku vybavenosť a dobrú dostupnosť do Košíc, sa predáva zrekonštruovaný rodinný dom s dvoma samostatnými vstupmi. Dom disponuje kompletnými inžinierskymi sieťami a na pozemku sa nachádza plechová garáž a ovocné stromy.
V obci Janík, 36 km od Košíc, sa predáva 3-izbový rodinný dom s podlahovou plochou 91 m² na pozemku s výmerou 487 m². Dom je pripojený na mestský vodovod, má vlastnú studňu a žumpu.
V obci Sokoľany, 11 km od Košíc, sa ponúka na predaj dvojdom s dvoma osobitnými vchodmi, ktorý bol v minulosti využívaný ako krčma a potraviny. Dom je v pôvodnom stave a je možné ho využiť na bývanie aj podnikanie.
V obci Veľká Ida sa predáva tehlový 5-izbový rodinný dom s úžitkovou plochou 140 m² na pozemku o výmere 1041 m². Dom prešiel čiastočnou rekonštrukciou v roku 2021, vrátane výmeny okien, strechy a inštalácie nového elektrického kotla.
V obci Slanská Huta, v Slanských vrchoch, sa ponúka na predaj dom pozostávajúci z dvoch izieb, kuchyne, kúpeľne s toaletou, komory, chodby a verandy. Dom je v pôvodnom stave a vyžaduje rekonštrukciu.
Tieto príklady ilustrujú rozmanitosť nehnuteľností na predaj a špecifické aspekty, na ktoré je potrebné pri ich kúpe alebo predaji myslieť, či už ide o technický stav, právne aspekty alebo lokalitu.
tags: #nehnutelnost #v #dvoch #okresoch #prislusnost