Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) predstavuje špecifický právny inštitút, ktorý vzniká automaticky zo zákona uzatvorením manželstva. V rámci BSM manželia spoločne a nerozdielne vlastnia všetok majetok, ktorý nadobudli počas trvania manželstva, s určitými zákonnými výnimkami. Táto forma vlastníctva sa týka aj nehnuteľností, pričom predaj takejto nehnuteľnosti prináša špecifické daňové a právne dôsledky, ktoré je nevyhnutné poznať.
Vznik a podstata bezpodielového spoluvlastníctva manželov
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov je definované v Občianskom zákonníku (§ 143 a nasl.). Do BSM spadá všetok majetok, ktorý manželia nadobudnú počas manželstva, s výnimkou vecí, ktoré jeden z manželov dostal darom alebo dedičstvom, ako aj vecí slúžiacich výlučne osobnej potrebe alebo na výkon povolania jedného z manželov. Je dôležité poznamenať, že BSM nemá presne určené podiely spoluvlastníkov; celý predmet BSM patrí obom manželom spoločne a nerozdielne.
Manželia však majú možnosť upraviť rozsah BSM. Notársky overenou dohodou môžu zákonom určený rozsah BSM rozšíriť alebo zúžiť. Môžu do BSM zahrnúť veci, ktoré by podľa zákona doň nepatrili (napríklad dar alebo dedičstvo), alebo naopak, vylúčiť z BSM veci, ktoré by doň zo zákona patrili. Dôležité je, že dohoda o rozšírení alebo zúžení BSM sa môže týkať len majetku, ktorý manželia ešte len nadobudnú, a musí byť uzatvorená pred jeho kúpou.
Právne úkony týkajúce sa spoločného majetku v BSM vyžadujú v zásade súhlas oboch manželov. S bežnými záležitosťami týkajúcimi sa spoločnej nehnuteľnosti môže disponovať každý z manželov, avšak právne úkony ako predaj, kúpa, darovanie alebo uzatvorenie nájomnej zmluvy si vyžadujú súhlas oboch. Nájomná zmluva by mala byť podpísaná oboma manželmi, aby bola právne záväzná.
Predaj nehnuteľnosti z BSM: Daňové posúdenie
Daňové zaobchádzanie s príjmami z predaja nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov závisí od toho, či bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku jedného alebo oboch manželov.
Nehnuteľnosť nebola zaradená v obchodnom majetku
Ak nehnuteľnosť patriaca do BSM nebola nikdy zaradená v obchodnom majetku ani jedného z manželov, príjem z jej predaja sa zahrňuje do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere. V prípade, že sa manželia nedohodnú inak, tento príjem sa rozdelí medzi nich v pomere 1:1.
Príklad: Manželia v roku 2021 kúpili byt do BSM za 110 000 eur. V roku 2025 byt predali za 190 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku ani jedného z nich. Ak sa manželia nedohodnú inak, príjem z predaja (190 000 eur) sa zahrnie do základu dane oboch v rovnakom pomere. Je však možná dohoda, že celý príjem zahrnie do svojho základu dane len jeden z manželov.
Nehnuteľnosť bola zaradená v obchodnom majetku jedného z manželov
Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku používanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom, potom príjem z predaja tejto nehnuteľnosti po jej vyradení z obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný.
Príklad: Manželia vlastnia nehnuteľnosť v BSM od roku 2021. Manžel, ktorý vykonáva podnikateľskú činnosť, ju v roku 2022 zaradil do obchodného majetku. V roku 2025 nehnuteľnosť vyradil z obchodného majetku a následne ju manželia predali. Keďže od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku manžela neuplynulo päť rokov, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a považuje sa za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Nehnuteľnosť bola zaradená v obchodnom majetku oboch manželov
Pri predaji nehnuteľnosti v BSM, ktorá je zahrnutá v obchodnom majetku a ktorú obaja manželia využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti.
Príklad: Manželia, ktorí vykonávajú podnikateľskú činnosť na základe živnosti, vlastnia od roku 2015 nehnuteľnosť v BSM, ktorú využívajú na vykonávanie živnosti v rovnakom pomere. V marci 2015 jeden z manželov zaradil nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2025 manželia nehnuteľnosť predali za 100 000 eur. Keďže ide o predaj nehnuteľnosti zaradenej v čase predaja do obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane z príjmov a ide o zdaniteľný príjem z podnikania.
Predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní BSM
V prípade predaja nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, napríklad po rozvode, sa do doby vlastníctva nehnuteľnosti započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Toto pravidlo platí aj v prípade, ak byt po rozvode nadobudne na základe dohody o vyporiadaní BSM jeden z manželov.
Príklad: Manželia nadobudli byt do BSM v roku 2021. Po rozvode manželstva v roku 2021 byt nadobudla na základe dohody o vyporiadaní BSM manželka a v roku 2025 ho predala. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku. Keďže ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní BSM, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (od roku 2021).
Dedičské konanie a BSM
Ak jeden z manželov získa nehnuteľnosť dedičstvom počas trvania manželstva, táto nehnuteľnosť sa nezaraďuje do BSM a zostáva jeho osobným majetkom. V prípade, že sa však ďalší podiel na nehnuteľnosti odkúpi počas trvania manželstva z prostriedkov BSM, tento podiel nadobudne do BSM.
Príklad: Manželia nadobudli byt kúpou do BSM v roku 2021 za 140 000 eur. V roku 2022 manželka zomrela. Jej podiel na byte zdedil manžel a dcéra. Po dedičskom konaní manžel vlastnil 3/4 podielu a dcéra 1/4 podielu. V roku 2025 byt predali. V dedičskom konaní bola hodnota bytu stanovená na 150 000 eur. Daňovník (manžel) si do daňových výdavkov môže zahrnúť 1/2 z kúpnej ceny bytu z roku 2021 (70 000 eur) ako aj 1/4 z ceny určenej v uznesení o dedičstve (37 500 eur), nakoľko časť bytu nadobudol kúpou a časť dedením.
Pravdivý príbeh: Pri rozvode som manžela som obrala o všetko
Právne aspekty prenájmu nehnuteľnosti v BSM
Pri prenájme nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve, je potrebný súhlas oboch manželov. Nájomná zmluva by mala byť podpísaná oboma manželmi, aby bola právne záväzná. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti v BSM je možné rozdeliť medzi manželov v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere. V rovnakom pomere sa delia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu.
Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM. Manželka je registrovaná na daňovom úrade, manžel nie. Registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu ako prenajímateľ.
Zánik a vyporiadanie BSM
Zánikom manželstva, teda rozvodom, zaniká aj bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Po jeho zániku je potrebné BSM vyporiadať. Vyporiadanie je možné uskutočniť:
- Dohodou bývalých manželov: Dohoda musí mať písomnú formu a účinnosť nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Toto je najjednoduchší a najrýchlejší spôsob.
- Súdnym rozhodnutím: Ak nedôjde k dohode, súd môže na návrh jedného z bývalých manželov rozhodnúť o vyporiadaní. Súd môže prikázať nehnuteľnosť jednému manželovi, ktorý musí druhého vyplatiť, pričom preferuje prikázanie tomu, kto ju mal naposledy v držbe. Na rozdiel od podielového spoluvlastníctva, súd nemôže nariadiť predaj nehnuteľnosti, ak ju ani jeden z manželov nechce.
- Zo zákona: Ak po troch rokoch od zániku manželstva nedošlo k vyporiadaniu dohodou alebo súdom. Tento spôsob je menej vhodný.
Vyporiadanie súdom je finančne náročné a zdĺhavé. Súdny poplatok je 3 % z hodnoty vyporiadaného majetku a konanie môže trvať niekoľko rokov.
V každom prípade, pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je kľúčové dôkladne poznať daňové a právne predpisy, aby sa predišlo potenciálnym sporom a nepríjemnostiam.
tags: #nehnutelnost #v #bezpodielovom #spoluvlastnictve