Nehnuteľnosť ako Záloha na Hypotéku: Všetko, Čo Musíte Vedieť pre Bezproblémový Úver!

Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a zváženie mnohých faktorov. Financovanie prostredníctvom hypotéky je bežný spôsob, ako si splniť sen o vlastnom bývaní. V tomto prípade nehnuteľnosť slúži ako záloha, a preto je dôležité poznať podmienky a aspekty, ktoré banky pri jej akceptácii zohľadňujú. Tento článok vás prevedie celým procesom, od výberu nehnuteľnosti až po jej založenie ako zabezpečenia úveru, a tiež rieši situácie, keď predávate nehnuteľnosť s hypotékou.

Rezervačná Zmluva: Prvý Krok k Vysnívanému Bývaniu

Po nájdení ideálneho domu alebo bytu prichádza na rad rezervačná zmluva. Táto zmluva zabezpečuje "zmrazenie" nehnuteľnosti, čo znamená, že ju majiteľ nebude ďalej ponúkať iným záujemcom. Na základe našich skúseností sa ukazuje, že 90% nehnuteľností sa predáva cez realitné kancelárie, čo je vo väčšine prípadov aj výhoda, pretože realitná kancelária vám zabezpečí právny servis, čo nie je zanedbateľná pridaná hodnota jej služieb. Aby ste mali istotu, že nehnuteľnosť realitná kancelária neponúkne a nesľúbi aj iným záujemcom, namieste je jej rezervácia. Vo väčšine prípadov je ale rezervačná zmluva nastavená tak, že ak od budúcej kúpy z akéhokoľvek dôvodu odstúpite, rezervačná záloha je nevratná. Čo ale ak zaplatíte rezervačnú zálohu a nakoniec vám banka hypotéku neschváli? A vaše tisíce eur, ktoré ste zaplatili pri rezervácii nehnuteľnosti, sú nenávratne preč? Ešte skôr, ako si nájdete vhodnú nehnuteľnosť, vybavte si v banke prísľub, že vám hypotéka bude schválená. Niektoré banky vám už aj predtým, ako si nájdete byt alebo dom vedia schváliť hypotéku, ktorá vám zabezpečí, že vaša hypotéka zamietnutá nebude. Ale tu pozor! Banka vie preveriť vašu bonitu, overiť váš príjem, úverový register, a či máte vysporiadané daňové a odvodové povinnosti, ale potom už všetko závisí od vhodnosti kupovanej a zakladanej nehnuteľnosti. Ešte predtým, ako sa rozhodnete vybraný byt alebo dom si zarezervovať, preverte si túto nehnuteľnosť od „základov až po komín“. Je namieste overiť si list vlastníctva, či na nehnuteľnosti nie sú exekúcie alebo či nie je v dražbe. Preverte si, či sú (týka sa to hlavne rodinných domov) vysporiadané prístupové cesty, či na pozemkoch neviaznu vecné bremená, ktoré by v budúcnosti mohli významne ovplyvňovať užívanie vašej nehnuteľnosti a v neposlednom rade si poriadne preverte technický stav nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť. Môže sa stať, že má také skryté chyby a nedostatky, ktorých odstránenie by vás stálo veľa námahy, času aj peňazí.

Rezervačná zmluva by mala obsahovať:

Opis nehnuteľnosti: Údaje z listu vlastníctva, vrátane príslušenstva ako garáž, ak je súčasťou dohody.
Identifikácia zmluvných strán: Údaje o majiteľovi, kupujúcom a prípadne realitnom agentovi alebo kancelárii.
Lehota trvania zmluvy: Dĺžka trvania rezervačnej zmluvy sa líši, pri hypotekárnom úvere zvyčajne trvá 4 až 8 týždňov, pri platbe v hotovosti stačí aj týždeň.
Termín uvoľnenia nehnuteľnosti: Deň, kedy predávajúci odovzdáva nehnuteľnosť novému majiteľovi.

Hodnotenie Nehnuteľnosti Bankou: Kľúčový Faktor pri Schvaľovaní Hypotéky

Banka pri posudzovaní žiadosti o hypotéku berie do úvahy nielen príjem žiadateľa, ale aj hodnotu a typ nehnuteľnosti, ktorou bude úver zabezpečený. Nehnuteľnosť musí byť v obývateľnom stave a skolaudovaná. Na liste vlastníctva musí byť ťarcha financujúcej banky ako prvá v poradí. Banky pred svojim záložným právom na liste vlastníctva akceptujú len zákonné ťarchy, ktoré sa týkajú práva užívania spoločných častí a zariadení pri bytovom dome. Výnimkou je záložné právo inej banky zabezpečujúce úver, ktorý bude vyplatený čerpaním úveru z novej banky.

Spôsoby Ocenenia Nehnuteľnosti

Znalecký posudok: Najbežnejší spôsob, ktorý banke poskytne detailný pohľad na hodnotu nehnuteľnosti. Na založenie nehnuteľnosti pri hypotéke je potrebné určiť aj jej hodnotu. Tú banka stanovuje na základe znaleckého posudku od externého znalca. Do úvahy berie všetky riziká, ktoré nehnuteľnosť má, a ktoré by mohli spôsobiť problém pri uplatňovaní záložného práva (napríklad lokalita, technický stav či jej účel).
Cenové mapy: Niektoré banky akceptujú cenové mapy pre byty. Niektoré banky vedia pri ocenení bytu využiť aj interné hodnoty, resp. cenové mapy a vtedy nemusíte dokladovať znalecký posudok.
Interné ocenenie bankou: V niektorých prípadoch banka vykoná interné ocenenie nehnuteľnosti.

Akceptovateľné Typy Nehnuteľností

Byty: Najbežnejší a najmenej problematický typ nehnuteľnosti. Banky ich bežne akceptujú, ak ide o byt v osobnom vlastníctve. Byt je tou najľahšie oceniteľnou nehnuteľnosťou a zároveň aj najviac likvidnou, keďže na realitnom trhu je najväčší dopyt práve po bytoch. Ak má developer dohodu s bankou, kde riešite hypotéku, je to oveľa jednoduchšie. Ak chcete kúpiť a založiť rozostavaný byt, ktorý nie je v developerskom projekte financovanom bankou, vtedy banka hypotéku posúdi len ak je byt zapísaný na liste vlastníctva ako rozostavaný.
Rodinné domy: Banky bežne akceptujú aj rodinné domy. Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Je možné založiť aj domy v štádiu výstavby, ak je možné zapísať stavbu ako rozostavaný rodinný dom na základe katastrom overeného geometrického plánu. Banky vedia posúdiť a založiť nielen skolaudované domy, ale aj domy v štádiu výstavby - ak je možné zapísať stavbu ako rozostavaný rodinný dom na základe katastrom overeného geometrického plánu. Niektoré banky nedokonečné domy nefinancujú, resp. pri domoch si treba dať špeciálne pozor aj na to, aby sa zhodoval reálny stav s tým, ktorý je zakreslený v katastrálnej mape. Obvykle banky neuznajú, ak máte napríklad garáž, ktorá nie je zlegalizovaná. Taktiež bývajú problematické nelegálne prístavby, prístrešky a iné súčasti pozemku, ktoré podľa stavebného zákona majú prejsť kolaudáciou.

Problematické Typy Nehnuteľností

Apartmánové byty a ateliéry: Tieto neštandardné byty, skolaudované ako nebytové priestory, môžu mať problém s akceptáciou. Banky ich neberú ako nehnuteľnosť na bývanie, ale ako komerčný priestor. V tomto prípade ich banky neberú ako nehnuteľnosť na bývanie, ale ako komerčný priestor. Vtedy môžete mať schválenú klasickú hypotéku so splatnosťou do 30 rokov a financovaním až do 80 %, resp.
Chaty: Ak je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, je potrebné doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti a znalecký posudok musí potvrdiť, že nehnuteľnosť spĺňa požiadavky na trvalé bývanie. Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, musíte banke doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa všetky požiadavky na trvalé bývanie. V opačnom prípade môžete nehnuteľnosť vo väčšine bánk založiť, ale len v prospech úveru so splatnosťou 8 rokov.
Nelegálne stavby: Banky neuznajú nelegálne garáže, prístavby, prístrešky a iné súčasti pozemku, ktoré nemajú kolaudáciu.
Nehnuteľnosti v zlom technickom stave alebo s nevysporiadanými vlastníckymi právami: Banky ich nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia. Ako sme popísali vyššie, nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia.
Stavby, ktoré nie sú pevne spojené so zemou: Kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov, ktoré nie sú skolaudované ako rodinný dom. Pozor na stavby, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, teda nemajú pevne spojené základy so zemou. Tento druh stavieb nie je možné využiť ako zabezpečenie hypotéky.
Domy z neoverených alternatívnych materiálov: Hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly a pod. Pre banky je podstatná aj technológia výstavby domu. V súčasnosti sa čoraz častejšie vyskytujú domy z neoverených alternatívnych materiálov, ako sú hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly a pod.

Alternatívne Možnosti Zabezpečenia Hypotéky

Ak nehnuteľnosť nespĺňa podmienky banky, existujú alternatívne možnosti:

Ručenie inou nehnuteľnosťou: Rodičovský dom alebo byt môže slúžiť ako dočasné zabezpečenie. TIP: Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite.
Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť: Niektoré banky (ČSOB a Unicredit) umožňujú schváliť hypotéku vopred bez konkrétnej nehnuteľnosti. Po podpise zmlúv má klient určitý čas (6-12 mesiacov) na výber nehnuteľnosti. Viete o tom, že môžete dostať hypotéku aj keď ešte nemáte vyhliadnutú nehnuteľnosť? Prečítajte si blog, ako na to.

Dôležité Aspekty pri Kúpe Domu

Pri výbere a kúpe domu je potrebné zvážiť množstvo faktorov, ktoré ovplyvnia nielen vaše bývanie, ale aj proces financovania hypotékou.

Lokalita: Dostupnosť mestskej hromadnej dopravy, obchodov, škôl, nemocníc, parkov a iných dôležitých zariadení.
Technický stav a vek domu: Stav strechy, múrov, okien, dverí, elektroinštalácie a vodovodného potrubia. Je namieste overiť si list vlastníctva, či na nehnuteľnosti nie sú exekúcie alebo či nie je v dražbe. Preverte si, či sú (týka sa to hlavne rodinných domov) vysporiadané prístupové cesty, či na pozemkoch neviaznu vecné bremená, ktoré by v budúcnosti mohli významne ovplyvňovať užívanie vašej nehnuteľnosti a v neposlednom rade si poriadne preverte technický stav nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť. Môže sa stať, že má také skryté chyby a nedostatky, ktorých odstránenie by vás stálo veľa námahy, času aj peňazí.
Cena: Stanovenie maximálnej sumy, ktorú ste ochotní zaplatiť.
Garáž: Typ garáže - samostatná, vstavaná do domu alebo prístrešok.
Veľkosť pozemku: Zodpovedajúca potrebám a životnému štýlu.
Kvalita pôdy: Ílovitá, piesčitá.
Inžinierske siete: Možnosť napojenia na elektrinu, plyn, vodu a kanalizáciu.
Veternosť: Vplyv na komfort bývania.
Slnko/tieň na pozemku: Dostatočné množstvo slnka aj tieňa.

Postup pri Kúpe Domu Financovaného Hypotékou

Proces kúpy domu s využitím hypotéky je štruktúrovaný a vyžaduje dodržanie určitých krokov pre hladký priebeh.

Stanovenie rozpočtu: Určenie finančných možností. Pred podaním žiadosti o hypotéku zhodnoťte svoje finančné možnosti a zvážte, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver.
Preverenie možností financovania: Zistenie podmienok hypotéky ešte pred hľadaním nehnuteľnosti. Banka vám môže schváliť tzv. „hypotéku naopak“, prípadne na základe samotnej žiadosti preveriť vašu bonitu a určiť, do akej výšky vám môže byť na základe vašich príjmov a ostatných záväzkov hypotéka schválená. Už tento prvý krok môže byť zásadný, pretože získate veľkú istotu, že ste vhodným žiadateľom o úver.
Vyhľadávanie nehnuteľnosti: Prehľad o cenách a možnostiach realitného trhu.
Obhliadka nehnuteľnosti: Osobná návšteva a dôkladná prehliadka.
Rokovanie o cene: Začatie rokovaní s predávajúcim.
Rezervačná zmluva: Podpis rezervačnej zmluvy. Až keď získate istotu, že byt alebo rodinný dom je vhodný či už na bývanie a zároveň aj pre banku akceptovateľný ako predmet zabezpečenia hypotéky, môžete bez obáv podpísať rezervačnú zmluvu a zaplatiť rezervačnú zálohu.
Znalecký posudok: Zabezpečenie znaleckého posudku pre banku.
Žiadosť o hypotéku: Podanie žiadosti o hypotéku v banke. Po schválení úveru vám banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Nezabudnite, že nehnuteľnosť musí byť poistená pre prípad rizika jej znehodnotenia. Poistná suma by mala zodpovedať výške úveru alebo reprodukčnej hodnote nehnuteľnosti.
Úverové zmluvy: Podpis úverových zmlúv.
Kúpna zmluva: Príprava kúpnej zmluvy právnikom alebo notárom.
Zápis do katastra nehnuteľností: Podanie návrhu na vklad do katastra. Táto žiadosť je nevyhnutná na to, aby došlo k oficiálnej zmene vlastníctva nehnuteľnosti. Okrem návrhu samotného je potrebné doložiť aj kúpnu zmluvu, ktorá musí byť podpísaná oboma stranami a úradne overená.
Úhrada kúpnej ceny: Úhrada kúpnej ceny po podpise kúpnej zmluvy a zápise do katastra.
Odovzdanie nehnuteľnosti: Preberací protokol a kontrola stavu nehnuteľnosti. Po zápise zmeny vlastníctva do katastra nehnuteľností nastáva moment, kedy je nehnuteľnosť oficiálne prevedená na nového vlastníka. Tento krok je formálnym potvrdením, že kupujúci nadobudol plné právo nakladať s nehnuteľnosťou a môže začať so sťahovaním či renováciou.
Prehlásenie energií a služieb: Prehlásenie energií a služieb na svoje meno.

Podmienky Získania Hypotéky na Dom

Banka pri schvaľovaní hypotéky posudzuje viacero faktorov týkajúcich sa žiadateľa aj samotnej nehnuteľnosti.

DTI (Debt-to-Income): Maximálna celková výška hypotéky, vypočítaná ako násobok ročného príjmu. Druhá vec, ktorú musíte ako žiadateľ o úver spĺňať, je dostatočný príjem. Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže. Čo sa týka výšky príjmu, ten musí byť dostatočný na to, aby ste úver mohli splácať.
DTSI (Debt Service-to-Income): Maximálna mesačná splátka hypotéky, vypočítaná z čistého príjmu po odpočítaní životného minima, povinnej rezervy a uplatnení stress testu.
LTV (Loan-to-Value): Maximálna výška hypotéky vzhľadom na hodnotu nehnuteľnosti. Štandardom je 80% LTV, zvyšok je potrebné dofinancovať. Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy.

Dofinancovanie Hypotéky na Dom

Ak výška hypotéky nepokrýva celú kúpnu cenu nehnuteľnosti, existujú možnosti dofinancovania:

Dozaloženie nehnuteľnosti: Založenie ďalšej nehnuteľnosti (napr. rodičovský dom) na získanie 100% financovania. V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.
Spotrebný úver: Najdrahšia možnosť s krátkou splatnosťou. Spotrebný úver: Najdrahšia možnosť.
Úver stavebnej sporiteľne: Účelový úver s dlhšou splatnosťou. Stavebný úver alebo medziúver: Lepšia možnosť ako spotrebný úver.

Prekážky pri Hypotéke na Dom

Niektoré faktory môžu skomplikovať získanie hypotéky:

Problémy s prístupom k domu: Nedostatočný prístup k pozemku domu.
Problémy spojené s katastrom: Nevysporiadaný majetok predávajúceho, ťarchy na nehnuteľnosti.
Zle nastavená rezervačná alebo kúpna zmluva: Príliš skorý termín na vyplatenie predávajúceho.
Negatívna minulosť s finančnými inštitúciami: Zlá úverová história.

Doklady Potrebné pre Získanie Hypotéky na Dom

Pre úspešné vybavenie hypotéky budete potrebovať nasledujúce dokumenty:

Doklad totožnosti
Znalecký posudok
Návrh kúpnej zmluvy alebo kúpna zmluva
Daňové priznanie (pri podnikateľoch)
Doklad o zaplatení dane (pri podnikateľoch)
Doklad o bezdlžnosti (pri podnikateľoch)
Účtovné závierky (pri podnikateľoch)
Potvrdenie o príjme (pri zahraničnom príjme a TPP neoveriteľných cez sociálku)
Povolenie na trvalý alebo prechodný pobyt (pri cudzincoch)
Rozhodnutie súdu o výživnom
Výpisy z účtu (napríklad pri zahraničnom príjme)

Poplatky Spojené s Hypotékou na Dom

Okrem kúpnej ceny nehnuteľnosti je potrebné počítať aj s dodatočnými nákladmi:

Rezervačný poplatok
Poplatok za návrh na vklad do katastra
Cena vyhotovenia znaleckého posudku
Cena povinného poistenia nehnuteľnosti
Časť kúpnej ceny (pri rozostavanom dome v developerskom projekte)
Poplatky spojené priamo s bankou (za poskytnutie hypotéky, vedenie účtu, atď.)

Financovanie Rekonštrukcie Domu Spolu s Kúpou

Ak plánujete kúpu domu spolu s jeho rekonštrukciou, môžete zvážiť nasledujúce možnosti financovania:

Spotrebný úver: Najdrahšia možnosť.
Stavebný úver alebo medziúver: Lepšia možnosť ako spotrebný úver.
Hypotéka: Najvýhodnejšia možnosť pri možnosti dozaloženia nehnuteľnosti.

Predaj Nehnuteľnosti s Hypotékou

Predaj nehnuteľnosti, na ktorú je viazaná hypotéka, si vyžaduje špecifický postup.

Kontaktovanie banky: Prvým krokom pri predaji nehnuteľnosti s hypotékou je kontaktovať svoju banku. Tá vám poskytne všetky potrebné informácie o vašich možnostiach.
Vyplatenie zostatku hypotéky: Najjednoduchším riešením je vyplatenie zostatku hypotéky ešte pred predajom nehnuteľnosti. Začnite tým, že požiadate svoju banku o presný výpočet zostávajúcej sumy na splatenie. Banka vám poskytne výpočet a určí termín splatenia. Ak plánujete splatiť hypotéku z prostriedkov získaných predajom nehnuteľnosti, je dôležité dohodnúť sa s kupujúcim na bezpečnom postupe. Ideálnym riešením je využitie notárskej úschovy. Tento spôsob funguje tak, že kupujúci prevedie kúpnu cenu na účet notára, ktorý finančné prostriedky bezpečne drží, kým sa proces kúpy úspešne dokončí. Z týchto prostriedkov sa následne splatí vaša hypotéka. Po splatení úveru nezabudnite na vymazanie záložného práva z katastra nehnuteľností. Na tento účel vám banka vystaví kvitanciu, teda dokument potvrdzujúci zánik záložného práva. Tento proces je zvyčajne rýchly a kvitanciu obvykle získate do 10 dní od splatenia úveru.
Prenesenie záložného práva: Ak vlastníte inú nehnuteľnosť, kupujete novú alebo máte inú, ktorú vlastníte, prípadne vám ju niekto so súhlasom poskytne, môžete záložné právo presunúť. Ide o praktické riešenie, ak chcete nehnuteľnosť predať bez nutnosti okamžitého splatenia hypotéky. Na tento účel budete potrebovať znalecký posudok a súhlas banky. Po schválení banka vypracuje nové záložné zmluvy a vydá kvitanciu na odstránenie pôvodného záložného práva z katastra. Prenesenie záložného práva nemusí byť ideálnym riešením v prípade, že sa na novej nehnuteľnosti nachádza aj iné záložné právo. Vtedy totiž nemusí stačiť, že nehnuteľnosť má rovnakú či vyššiu hodnotu ako pôvodná zábezpeka.
Prevedenie hypotéky na kupujúceho: Ak potrebujete peniaze z predaja rýchlo investovať inde, napríklad do stavby nového domu alebo rekonštrukcie, môžete hypotéku previesť na kupujúceho. Pre vás je táto možnosť praktická, no môže byť náročné nájsť kupujúceho, ktorý bude s podmienkami vašej hypotéky súhlasiť - najmä ak je úroková sadzba vyššia, než by získal pri novej hypotéke. Navyše banka musí kupujúceho dôkladne preveriť, aby zistila, či je schopný úver splácať.

Predaj domu s hypotékou je jednoduchý!

Spolupráca s Realitnou Kanceláriou

Predaj nehnuteľnosti môže byť jednoduchší a rýchlejší, ak sa rozhodnete spolupracovať s realitnou kanceláriou. Skúsení realitní makléri vám pomôžu s nájdením seriózneho kupujúceho, zorganizujú obhliadky, poradia s cenovou stratégiou a vybavia veľkú časť administratívy. Ak sa však rozhodnete nehnuteľnosť predávať sami, máte možnosť ušetriť na provízii pre realitnú kanceláriu.

Záložné Právo a jeho Význam

Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku či úver (vrátane úrokov a poplatkov). Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Záložné právo zaniká splatením hypotéky. Zriadenie záložného práva pri hypotéke na rodinný dom či byt je kľúčovým krokom v procese získania úveru. Pred podaním žiadosti o hypotéku zhodnoťte svoje finančné možnosti a zvážte, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver. Po schválení úveru vám banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Nezabudnite, že nehnuteľnosť musí byť poistená pre prípad rizika jej znehodnotenia. Poistná suma by mala zodpovedať výške úveru alebo reprodukčnej hodnote nehnuteľnosti. Následne podáte návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností. Záložná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ďalšou dôležitou náležitosťou je identifikácia pohľadávky, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom.

Príklad zmluvných strán: Predstavte si, že pán Marek Kupujúci plánuje kúpiť byt od pani Zuzany Predávajúcej. Marek požiada banku o hypotéku, aby mohol financovať túto kúpu. Aby banka mala istotu, že úver bude splatený, je potrebné zriadiť záložné právo na nehnuteľnosť. Preto Zuzana Predávajúca poskytne svoj byt ako zabezpečenie. Tým sa Zuzana stáva záložcom vo vzťahu k banke.

Ak sa dlžník omešká so splátkou, banka ho najprv upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom. „V prvom rade je potrebné bezodkladne kontaktovať banku. Život je plný nečakaných situácií, ktoré majú za následok pokles alebo stratu príjmu. Poistenie hypotéky - za pár desiatok eur mesačne si môžete zaistiť pokoj. Poisťovňa za vás v ťažkých životných situáciách prevezme splácanie hypotéky. Finančná rezerva - mať našetrené peniaze vás môže zachrániť pred veľkými problémami. Odborníci odporúčajú mať k dispozícii aspoň 6-násobok svojho mesačného príjmu. Tieto úspory vám pomôžu prekonať obdobie, keď nebudete mať príjem. Ktorý produkt je vhodný na vytváranie finančnej rezervy? Mnoho bánk ponúka nejakú možnosť sporenia k bežnému účtu. V niektorých prípadoch si môžete napríklad nastaviť sumu, ktorá sa po každej platbe kartou pošle na sporiaci účet. Prípadne sa platba zaokrúhli a tento rozdiel medzi skutočnou a zaokrúhlenou cenou sa pridá k sporeniu. Kombinácia sporenia a poistenia je ideálnym riešením.

Najbežnejšou možnosťou je splatenie hypotéky z výnosu z predaja. V takom prípade sa najprv dohodnete s kupujúcim na cene. Ďalšou možnosťou je presun záložného práva na inú nehnuteľnosť. Ak vlastníte ďalší byt alebo rodinný dom, či stavebný pozemok rovnakej alebo vyššej hodnoty, môžete banku požiadať o presun záložného práva na túto nehnuteľnosť. Pôvodná nehnuteľnosť sa tak stane nezaťaženou a pripravenou na predaj. Exekučné záložné právo je právny nástroj, ktorým exekútor zabezpečí, aby dlžník nemohol voľne nakladať so svojou nehnuteľnosťou. Založenie nehnuteľnosti pri hypotéke poskytuje banke istotu, že aj keby nastal problém so splácaním úveru, o požičané peniaze nepríde. K uplatňovaniu záložného práva, teda že si banka nehnuteľnosť zoberie, však dochádza len málokedy. Chystáte sa požiadať o hypotéku? Na to, aby ste na ručenie pri hypotéke mohli využiť nehnuteľnosť, musí spĺňať určité podmienky. Ani novostavba nie je zárukou toho, že ju budete môcť založiť. Existuje niekoľko podmienok, na ktoré banka dbá a dáva pozor. Nehnuteľnosť musí byť založená v celom rozsahu. Banka si tiež dáva pozor na to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. Patriť môže len fyzickej osobe. Výnimku majú nehnuteľnosti, ktoré sa ešte len stavajú alebo sú krátko po dostavbe. Splnením podmienok to však nekončí. Na schválenie založenia nehnuteľnosti pri hypotéke treba do banky doručiť aj všetky dôležité dokumenty. Najdôležitejší je list vlastníctva a znalecký posudok. Ďalšie dokumenty závisia od účelu hypotéky. Dodáva sa buď kúpna zmluva ako potvrdenie o nadobudnutí nehnuteľnosti, alebo ak ide o ešte len rozostavanú nehnuteľnosť či pozemok, tak nadobúdací doklad k pozemku, geometrický plán (ak rozostavaná stavba nie je zapísaná na liste vlastníctva), právoplatné stavebné povolenie, rozpočet stavby, projekt stavby (ak sa zohľadňuje jej budúca hodnota), a ak ide o stavbu realizovanú nejakým dodávateľom, tak aj zmluva o dielo, resp. Prvou podmienkou je, aby nehnuteľnosť na ručenie pri hypotéke bola na Slovensku. Stavbu ani pozemok, ktorý vlastníte v zahraničí, nemôžete využiť. Na založenie nehnuteľnosti pri hypotéke je potrebné určiť aj jej hodnotu. Tú banka stanovuje na základe znaleckého posudku od externého znalca. Ak je hodnota nehnuteľnosti nedostatočná, môžete využiť možnosť založenia dvoch nehnuteľností. S tou druhou môžete ručiť aj vtedy, ak nie ste jej vlastníkom. Založiť sa dá napríklad rodičovský byt či dom alebo stavba či pozemok príbuzného. Pri bytoch musí byť dokončená hrubá stavba bytového domu i strešná konštrukcia, a rozostavaný byt musí byť zapísaný na liste vlastníctva. Pri rodinných domoch musí byť viditeľné stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia a musí byť vypracovaný geometrický plán, znalecký posudok a tiež vydané právoplatné stavebné povolenie. Pri predkladaní dokladov k založeniu nehnuteľnosti pri hypotéke ešte nemusí byť rozostavaný rodinný dom zapísaný na liste vlastníctva. Áno, založenie nehnuteľnosti s ťarchou je možné, každá banka však môže mať iné podmienky. Záložné právo na zabezpečenie splnenia pohľadávok vyplývajúcich z prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru podľa § 15 až 18b zák. č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov (napr. Ak si hypotéku beriete, aby ste takúto nehnuteľnosť získali, a zabezpečenie je tou istou nehnuteľnosťou, záložné právo alebo predkupné právo z titulu zľavy z kúpnej ceny nebude banka akceptovať. Založenie nehnuteľnosti s inou ťarchou nebude možné. Dražby pôsobia ako príležitosť kúpiť nehnuteľnosť za lacný peniaz. Mnohí kupujúci však rátajú s tým, že vydraženú nehnuteľnosť jednoducho dofinancujú hypotékou. Banka potrebuje mať istotu zabezpečenia, teda zapísané záložné právo v katastri. V momente, keď potrebujete zaplatiť zálohu aj doplatok, banka spravidla ešte nevie bezpečne založiť kupovanú nehnuteľnosť. Zuzana nemá inú nehnuteľnosť. Ak by vlastnila byt v hodnote 170 000 €, vedela by ho založiť, získať hypotéku a po niekoľkých mesiacoch riešiť presun zabezpečenia. Ak sa chcete pustiť do dražby, počítajte s tým, že vaše celkové náklady budú vyššie, ako je samotná cena, za ktorú nehnuteľnosť vydražíte. Nie. Nestačí. Nie je. Dražba dáva zmysel najmä pre klienta, ktorý má dostatočnú hotovostnú rezervu, alebo vlastní inú nehnuteľnosť na založenie a rozumie právnym a technickým rizikám. Okrem samotnej dražobnej ceny treba rátať s nákladmi, ktoré sme spomínali vyššie. Lehoty v dražbe sú pevné. Dražba môže byť príležitosť. Ale nie je to „lacná skratka“ k bývaniu cez hypotéku.

Dôležitosť Odborného Poradenstva

Kúpa nehnuteľnosti a získanie hypotéky je komplexný proces. Preto je vhodné využiť služby skúsených hypotekárnych špecialistov, ktorí vám pomôžu zorientovať sa v ponukách bánk, poradia s výberom vhodnej nehnuteľnosti a zabezpečia najvýhodnejšie podmienky financovania. Ak ste pracovne vyťažení, takže nemáte čas obiehať jednotlivé banky, je komplexné riešenie financovania vášho nového bývania s pomocou našich skúsených hypotekárnych špecialistov výborná voľba. Budete mať prehľad o tom, či je nehnuteľnosť pre banku v poriadku a navyše vám porovnajú aj všetky podmienky bánk.

tags: #nehnutelnost #ako #zaloha #na #hypoteku