V súvislosti s výkonom správy sa na nás obracia čoraz viac správcov bytových domov s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v budove, ktorú spravujú, nachádzajú v menšom alebo väčšom apartmány či ateliéry. Je potrebné mať v apartmánovom dome správcu? Musí správca budov, v ktorých sa nachádzajú výlučne nebytové priestory a nemajú charakter bytového domu, spĺňať podmienky podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov? Pojmy apartmán a ateliér nemajú v súčasnosti v slovenskom právnom poriadku legálnu definíciu. Definícia pojmu apartmán bola v minulosti upravená vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorou sa stanovovali kvalifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórii a tried, ktorá bola však v platnosti iba do 18.02.2021. Od tohto momentu legálna definícia pojmu apartmán v právnom poriadku absentuje. Pojem ateliér sa dokonca spomína aj v samotnom zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „bytový zákon“). V praxi tieto pojmy zvyknú spôsobovať chaos v tom, o aký priestor vlastne ide.
Rozdiel medzi bytom a apartmánom: Právne a technické aspekty
Vo väčšine prípadov sú totiž apartmán i ateliér nebytovými priestormi, a takto sú označené v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu a zapísané v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva, čo nespôsobuje obzvlášť veľké nejasnosti z pohľadu výkonu správy. Avšak, v súčasnej dobe, kedy nových developerských projektov neustále pribúda, sa stretávame s tým, že apartmány sú v rozhodnutí stavebného úradu označené ako priestor určený na bývanie a zapísané v katastri nehnuteľností a na liste vlastníctva ako byty.
Problém nastáva pri územnom plánovaní. Dôvodov, prečo je priestor v územnom pláne určený ako nebytový priestor - apartmán, môže byť viacero, napríklad územný plán mesta či danej zóny vyžaduje určitý pomer bytov k nebytovým priestorom v danom území, prípadne zabezpečenie parkovacích miest k bytom. Takisto býva priestor označený ako apartmán i vtedy, keď nespĺňa normy na bytové jednotky (napr. rozmery miestností, dĺžka svietenia denného svetla do priestoru a pod.). Ak ide o prípad, že územný plán povoľuje iba určitý pomer bytov a nebytových priestorov, môže nastať práve vyššie uvedená situácia, že síce ide o apartmán, ale stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie, v ktorom už bude takýto priestor označený ako „priestor určený na bývanie“, pretože tento priestor v zásade bude spĺňať všetky technické normy.
V súvislosti so zápisom apartmánu, pri ktorom je v rozhodnutí stavebného úradu uvedené, že je určený na bývanie, do katastra nehnuteľností a nahlásenia trvalého pobytu, je vhodné spomenúť vyjadrenie katastra nehnuteľností uvedené v katastrálnom bulletine č. 3/2007 ako odpoveď na otázku č. 31: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku. Z uvedeného vyplýva, že apartmán zapíšeme do katastra ako byt.“ V tomto prípade je teda možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt podľa § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov.
Ateliér na rozdiel od apartmánu býva označený za nebytový priestor z dôvodu nesplnenia podmienok na bytovú jednotku, a to kvôli nedosiahnutiu limitu denného svetla, hygienických podmienok či prípadne hlukových noriem. Vtedy je samozrejmé, že bude označený aj na liste vlastníctva ako nebytový priestor.
V praxi je už bežnou realitou, že sa v budove nachádza viac nebytových priestorov, apartmánov, ateliérov, než bytov, prípadne iba nebytové priestory, či iba apartmány. Apartmánové domy sa často vyskytujú pri rekreačných zariadeniach a v turistami vyhľadávaných oblastiach. Na prvý pohľad môže slovo „Apartmán“ pôsobiť exkluzívnejšie ako napr. byt. Avšak, za týmto marketingovým označením sa často skrývajú zásadné rozdiely oproti klasickému bytu, ktoré môžu mať vplyv na vaše bývanie, financovanie a budúci predaj. Je dôležité pochopiť, že tieto dva pojmy nie sú zameniteľné a ich rozdiel nie je len v názve, ale aj v právnej a technickej podstate.
Technické a legislatívne rozdiely: Svetlotechnika a normy
Základným kameňom rozlišovania medzi bytom a apartmánom sú technické normy a legislatíva. Stavebný zákon, katastrálny zákon a ani územný plán nepoznajú pojem apartmán ako samostatnú kategóriu určenú na bývanie. Keď developer žiada stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia, jedným z podkladov, ktoré musí doložiť je svetlotechnický posudok. Laicky povedané, ak má byť priestor klasifikovaný ako byt, svetlotechnik v posudku musí potvrdiť, či do priestoru vniká dostatočné množstvo svetla, aby bolo možné priestor užívať na bývanie. Klasické výkladové slovníky definujú slovo apartmán ako väčší súkromný, alebo hotelový byt s príslušenstvom. Samotný pojem apartmány k nám prišiel práve cez dovolenkové a rekreačné bývanie. Príchod tohto „slova“ na Slovensko súvisí najmä so zmenou spôsobu dovolenkovania našincov. Klasickú chuť po chalupách nahradila chuť po inom type rekreačného bývania. Tým sa stali práve apartmány, resp. ich celé komplexy, ktoré začali vyrastať najmä pri lyžiarskych a vodných strediskách. Tento trend vlastne kopíroval dovolenkové bývanie, ktoré sa preferovalo v západných krajinách celej Európy, ale aj Severnej Ameriky. O tom, že u nás sa pojem apartmán stal od začiatku nejednoznačný pojem svedčí aj fakt, že kým sme si ho podľa slovníka definovali ako „väčší“ objekt, tak dovolenkové apartmány na Slovensku majú menšie rozmery. Asi medzi tie najbežnejšie na tomto poli patria dvojizbové apartmány. Ľudia sa na pár dní uspokoja aj s menším priestorom. A keďže ide o dovolenku, tak aj „samotná blízkosť ľudí“ nie je niekedy na škodu.
Naproti tomu, byt je v zmysle § 43b ods. 4 Stavebného zákona obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom, s vlastným uzavretím, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Byty sa z hľadiska územného plánu nachádzajú v častiach zvaných IBV - individuálna bytová výstavba alebo Občianska vybavenosť. Na liste vlastníctva sú vedené ako Byty a zároveň sú v LV uvedené Stavby ako bytový alebo polyfunkčný dom, prípadne pozemok na ktorom je stavba umiestnená.
Takmer v každom bytovom dome vzniknú miesta, ktoré sú zatienené okolitou zástavbou a do priestorov tak svieti svetlo iba pár hodín denne, prípadne vôbec. Pre stavebníkov je výhodnejšie priestory predávať na bývanie ako ich predávať alebo prenajímať na podnikanie. Ďalší dôvod, prečo sú novostavby plné apartmánov je aj ten, lebo tie sa v rámci našich pravidiel považujú za službu a nie bývanie. Pre developera to znamená nižší počet parkovacích miest, ktoré musí zabezpečiť. Pri bytoch je nutné v projekte poskytnúť počet parkovacích miest závislý od počtu a veľkosti jednotlivých bytov. Norma STN 73 6110/Z1/O1 určuje počet parkovacích miest pri bytovom dome podľa veľkosti bytu. (1 izbový byt = 1 parkovacie miesto, 2 izbový byt = 1,5 parkovacieho miesta, 3 a viac izbový byt = 2 parkovacie miesta). Aktuálne je problém s parkovaním v každom meste/turistickej destinácii.
Čo sa týka samotného financovania bývania v dovolenkových apartmánoch, tak tu hrá jednoznačne prím prenájom pred kúpou tohto typu nehnuteľnosti. Dôvod je jednoduchý, keďže nejde o celoročné bývanie, ale o miesto, kde strávite maximálne tak dva týždne za rok. Výstavba tohto druhu apartmánov však má už svoj „realitný boom“, podobne ako aj iné typy nehnuteľností, za sebou. Jednoducho, v tomto poli je trh už presýtený. Práve naopak, v prípadoch, keď si klienti kúpili tento druh „rekreačnej nehnuteľnosti“, majú v súčasnosti záujem skôr tento svoj majetok predať. Dokonca nie je žiadnym tajomstvom, že sú s tým spojené značné problémy, pretože málokto má o ne záujem. Hlavnou príčinou je najmä finančná kríza a šetrenie ľudí aj z lepšie zarábajúcich vrstiev. No a kto už predsa len chce ísť na dovolenku s bývaním v apartmáne, tak si ho radšej na tých pár dní prenajme.
V prípade tzv. „mestských apartmánov“ je situácia o čosi komplikovanejšia a má svoje úskalia. Korene súčasného stavu môžeme hľadať vo vysokej ponuke tohto druhu nehnuteľností, ktoré boli naplánované v rokoch 2006 až 2008. Základnou otázkou preto ostáva, aký je vlastne technický rozdiel medzi klasickým bytom a apartmánom a zároveň prečo sa apartmány vôbec dostávajú do ponúk developerov. Nuž, základom tohto stavu je fakt, že v prípade mestských apartmánov sa používajú iné technické normy ako v prípade bytových jednotiek. Asi ten najväčší rozdiel sa týka noriem na svetlotechniku. Môže sa to týkať napr. nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú na prvých poschodiach a sú pre hustú zástavbu prakticky celý deň bez prirodzeného slnečného svetla. Na druhej strane v prípade apartmánov ako nebytových priestorov sú zasa kladené vyššie požiadavky na požiarnu ochranu ako v prípade klasických bytov. Keďže pre byt sú tieto normy dosť prísne, tak mnohým developerom neostáva nič iné, ako dané nehnuteľnosti označiť ako „apartmán“. V jednoduchosti by sa dalo s nadsázkou povedať, že v nových bytových komplexoch apartmány často spĺňajú funkciu vyplnenia priestoru v tej ktorej novostavbe. Teda pomocou nich sa rieši otázka nevyužitých priestorov. Okrem technických problémov môže príčina premenovania bytov na apartmány tkvieť aj v príčine územného plánu tej ktorej mestskej časti. V niektorých lokalitách a je to hlavne viditeľné v našom hlavnom meste, je presne vyžadovaný počet metrov štvorcových pre administratívu alebo obchod. A keďže je situácia týkajúca sa predaja či prenájmu nelichotivá, otázku povinnosti percentuálneho zastúpenia nebytových priestorov riešia práve výstavbou mestských apartmánov.
Kľúčovým rozdielom je aj to, že apartmán nemusí spĺňať všetky hygienické požiadavky, ktoré ale byt splniť musí. V prípade ak tieto požiadavky bytové priestory nespĺňajú, nie je ich možné skolaudovať. V praxi sa vo veľkej miere zaoberáme posudzovaním bytových priestorov a ich hodnotením z hľadiska svetlotechnických požiadaviek. Donedávna priestory navrhnuté ako byty, ktoré nespĺňali hygienické kritéria boli klasifikované ako apartmány, v praxi sa jednalo najmä o priestory bez dostatočného denného osvetlenia alebo bez minimálnej doby preslnenia. Nesúlad legislatívy umožňoval tieto priestory zapísať do katastra ako bytové priestory s poznámkou „apartmán“. Prvá síce nie veľmi úspešná úprava legislatívy prišla až v roku 2016 kedy došlo k zmene vyhlášky č. 277/2008 Z. z. Táto úprava bola ale nešťastne formulovaná a hneď v nasledujúcom roku došlo k ďalšej úprave vyhlášky č. 259/2008 Z.z.
Prečo je ale splnenie požiadaviek z hľadiska svetlotechniky pre bývanie také dôležité? Určite poznáte príslovie „Kam nechodí slnko, tam chodí lekár“. Tak ako pomáha priame slnečné žiarenie obranyschopnosti a látkovej výmene živých organizmov, je rovnako prospešné a potrebné pre udržanie zdravého vnútorného prostredia budov. Slnko z veľkej časti ničí choroboplodné mikroorganizmy, plesne a ich spóry. Byty s miestnosťami bez priameho slnečného žiarenia sú z hľadiska zdravého bývania viac než diskutabilné.
Právne a administratívne dôsledky: Trvalý pobyt a zápis v katastri
Najproblematickejšou otázkou v prípade mestských apartmánov sa stáva problém trvalého pobytu v tomto type nehnuteľnosti. Ak si totiž kúpite v novostavbe nehnuteľnosť, ktorú predajca označil ako apartmán, daný stav pre vás znamená jednu vec. Na liste vlastníctva budete mať svoj „majetok“ zapísaný ako nebytový priestor. A práve tu sa začínajú možné budúce problémy. Slovenská legislatíva totiž neumožňuje v prípade nebytových priestorov možnosť trvalého pobytu v danej nehnuteľnosti. Zákon v tomto smere hovorí jednoznačne. Trvalý pobyt má občan len v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak. Za časť budovy sa považuje aj byt. Prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k takejto budove ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter.
Čo sa týka samotných apartmánov, tak ako sme už spomenuli, tak toto označenie náš stavebný zákon nepozná a aj z tohto dôvodu sa dá preto pod tento názov schovať široké spektrum nehnuteľností. Takže bývať môžete v apartmáne aj celý rok, ale do občianskeho preukazu si jeho adresu dať nemôžete. V súčasnosti však existujú prípady, kedy samospráva, do ktorej novostavba s apartmánmi patrí, povolila pre niektorých vlastníkov trvalý pobyt. V takomto prípade však vzniká aj riziko, že daná samospráva môže toto svoje unesenie po čase zrušiť a tí majitelia, ktorí by chceli apartmán predať, nemajú tak pre svojho budúceho záujemcu záruku v tom, že trvalý pobyt dostane aj on. Z tohto pohľadu sa je tento typ nehnuteľnosti rizikovejší ohľadne potenciálu na predaj.
Avšak, podľa § 2 ods. 2 písm. a) zákona č. 135/1982 Zb. o locationManager, trvalý pobyt má občan len v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak. Z tejto definície však vyplýva, že ak je v budove aspoň jeden byt, miestny úrad by mal prihlásiť trvalý pobyt aj na apartmán (nebytový priestor). Toto je však oblasť, kde sa prax môže líšiť a je dôležité overiť si možnosti priamo na príslušnom miestnom úrade.
Na liste vlastníctva je apartmán následne vedený ako Nebytový priestor, druh: Iný nebytový priestor, s poznámkou Apartmán. Takéto typy nehnuteľností sa nachádzajú najmä v Bratislave. Napriek tomu, že apartmány bývajú vzhľadovo a užívateľsky rovnaké ako byty, je tu riziko pri kúpe takéhoto apartmánu z hľadiska financovania kúpy.
Finančné aspekty: Hypotéky a investičný potenciál
Finančná stránka mestských apartmánov už nie taká „zapeklitá“ ako vyššie opísané situácie. Čo sa týka samotných cien mestských apartmánov, tak tu platia podobné pravidlá ako pri klasických bytoch. Podobne to platí aj pri možnosti získania hypotekárneho úveru na tieto nebytové priestory. Teda cena závisí najmä od použitých materiálov, lokality, ale aj doplnkových služieb, ako je napr. vrátnik alebo strážna služba, či ponuka relaxačných možností. V prípade prenájmu sa ceny pohybujú v podobných reláciách ako pri porovnateľných klasických bytoch. To isté platí aj pri platbách vodného a stočného. Na tom istom princípe funguje aj fond opráv.
Ak by sme sa pozreli na výhodnosť apartmánov z finančného hľadiska, tak tento typ „príbytku“ je zaujímavejší skôr pre právnické osoby (PO), ako pre fyzické osoby (FO). Výhodou pri tejto kúpe je pre PO možnosť odpisu DPH, čo pri FO neprichádza do úvahy. Ďalšou výhodou pre PO je aj fakt, že pre firmu problém „trvalého pobytu“ takpovediac odpadá. Aj z tohto dôvodu by ste si kúpu apartmánu mali naozaj dvakrát premyslieť.
Aj keď na liste vlastníctva je apartmán evidovaný ako byt, pri vybavovaní hypotekárneho úveru ho v banke ako byt nemusia posudzovať. Jedným z podkladov pre schválenie hypotekárneho úveru je aj vypracovanie znaleckého posudku. Znalec si vyžiada okrem projektovej dokumentácie aj stavebné povolenie, respektíve kolaudačné rozhodnutie. V oboch prípadoch však bude banke zrejmé, že sa jedná o nebytový priestor a nie o byt. S kúpou apartmánu teda navždy ostane otvorená otázka pre majiteľa, či sa neobjaví pri jeho ďalšom predaji komplikácia pri prefinancovaní. Dnes banky financujú aj apartmány ale to iba v určitých oblastiach ako napríklad v Bratislave. Ak sa to o pár rokov neskôr zmení, apartmány budú v značnej nevýhode oproti bytom.
Pri posudzovaní sa berie do úvahy účel bývania. Pokiaľ ide o apartmán určený na bývanie v meste a stavebný úrad pripustí, že je určený aj na trvalé bývanie, je možné takýto apartmán financovať prostredníctvom hypotéky. Doba splatnosti sa môže taktiež líšiť. Zatiaľ čo pri niektorých apartmánoch najmä v meste ako Bratislava môže byť lehota štandardná, čiže cca 30 rokov, pri apartmánoch definovaných na rekreačné alebo prechodné ubytovanie je doba splatnosti takéhoto úveru iba 8 rokov. Banky majú aj rozdielny pohľad na výšku poskytnutého úveru.
Kedy sa apartmán oplatí?
Aby sme neboli len negatívni - apartmán má svoje miesto na trhu. Rovnaký nájom: Nájomníka nezaujíma, či je to na papieri apartmán. Kúpa apartmánu nie je zlá. Pre developera je to často spôsob, ako obísť legislatívu a regulácie týkajúce sa bytovej výstavby. Pre kupujúceho to môže byť cesta k lacnejšej nehnuteľnosti, avšak s rizikami.
Ak však chcete kúpiť apartmán ako investíciu v podnikaní je to výhodné, lebo si môžete v účtovníctve uplatniť náklady, môžte ho prenajímať ako nebytový priestor, alebo ako priestor na občasné bývanie.
Zvážte všetky aspekty pred kúpou
V každom prípade si dobre rozmyslite, či si kúpite nehnuteľnosť, ktorá ešte nestojí, ktorá má v názve „apartmánový byt, apartmán, štúdio“ a podobne. Môže sa totiž stať, že vám na to banka nepožičia, nebudete tam mať trvalý pobyt a ocitnete sa v dome, kde nik natrvalo nežije…
Zvažujete kúpu v novostavbe a neviete sa rozhodnúť medzi bytom a apartmánom? Neváhajte sa obrátiť na odborníkov. Pomôžu vám s kontrolou územného plánu, zistením, prečo je nehnuteľnosť apartmánom a aké sú s tým spojené riziká. Nenechajte sa zlákať len nižšou cenovkou.
Definícia nebytového priestoru
Pojmom nebytový priestor si môžeme predstaviť jednu alebo viacero miestností, ktoré sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytové priestory špecifikuje a určuje stavebný úrad. Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Príkladom nebytového priestoru je apartmán (iným pojmom štúdio, ateliér a podobne). Keďže nie je vhodný na celoročné užívanie, ale skôr len na sezónne obdobia, neklasifikuje sa ako byt, ale ako nebytový priestor. Ak chcete nebytový priestor premeniť na bytový, je potrebné požiadať príslušný stavebný úrad, ktorý vám musí udeliť stavebné povolenie. Až potom môžete nehnuteľnosť v katastri prepísať. Pozor však na to, že nie každý nebytový priestor spĺňa požiadavky na to, aby bol zmenený na byt.