Bratislava nie je len jedno mesto, ale mozaika rôznych svetov - od rušného centra plného kaviarní a kancelárií, cez tiché rodinné štvrte až po zelené okraje pod lesom. Výber lokality tak často prezradí viac o osobnosti než samotný byt. Niektorí uprednostňujú energiu mesta, iní potrebujú priestor a pokoj. Zatiaľ čo jeden trávi večery v centre, druhý víkenduje v lese. Kam ťa to ťahá v piatok večer? Ako to máš s cestou do práce alebo do mesta? Po práci les, víkend na bicykli, život v pohybe. Rovnako dôležité ako samotný výber bytu či domu je aj miesto, kde sa ponuky hľadajú. Portál Nehnuteľnosti.sk patrí medzi najpoužívanejšie na Slovensku.
Hlavné mesto rastie, pribúdajú nové štvrte a staršie časti prechádzajú výraznou premenou. Záujem o bývanie v hlavnom meste dlhodobo rastie, čo sa odráža aj na cene nehnuteľností. Rozhodujúcimi faktormi pri výbere bývania sú dnes dostupnosť dopravy, občianska vybavenosť a kvalita prostredia. Čoraz viac ľudí tiež zohľadňuje blízkosť parkov, športovísk či kaviarní, ktoré tvoria dôležitú súčasť mestského komfortu. Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku zažíva ďalšiu vlnu rastu, tentoraz najmä v segmente starších bytov. V Bratislave sa priemerná cena pohybuje okolo 4 100 eur za meter štvorcový, čo je približne o 10 % viac než pred rokom. Staršie byty navyše často ponúkajú lepšiu lokalitu, väčšiu výmeru a dostupnejšiu cenu než novostavby. Až 93 % Slovákov býva v domácnosti, ktorá vlastní nehnuteľnosť. Tento podiel je jeden z najvyšších v Európskej únii - hneď po Rumunsku. Dôvody siahajú do 90. Odvtedy sa vlastníctvo stalo bežným štandardom. Pre väčšinu obyvateľov je vlastný byt či dom symbolom stability a finančnej istoty. Nehnuteľnosti sa tak na Slovensku vnímajú nielen ako miesto na život, ale aj ako najspoľahlivejšia forma investície.
Ak uvažujete o bývaní v Bratislave, mali by ste vedieť, do čoho idete. Pozrite si na mape hluku, ktoré časti mesta sú najtichšie a ktoré, naopak, najhlučnejšie.
Hluk ako faktor pri výbere bývania
Veľa ľudí prichádza žiť do Bratislavy, pretože ako hlavné mesto Slovenska v našej krajine ponúka ľuďom najviac pracovných príležitostí. Dôsledkom toho je, že tu kvôli práci žijú aj ľudia z blízkeho okolia, ale aj vzdialenejších kútov Slovenska. Niektorých zase láka život vo väčšom meste a celkovo možnosti, ktoré ponúka. Uvažujete o kúpe bytu v Bratislave? Niektorým ľuďom hluk prekáža, najmä ak nie sú zvyknutí bývať v blízkosti rušnej cesty, na ktorej je hustá premávka áut, ale aj trolejbusov a električiek. Tí, ktorí považujú hluk za prekážku, sa s tým musia nejako vysporiadať. Mieru hluku v jednotlivých častiach mesta vám ukáže mapa hluku, ktorá je dostupná aj pre Bratislavu. Podľa mapy sa môžete inšpirovať, v ktorých častiach mesta je pre vás bývanie najprijateľnejšie a ak už v Bratislave bývate, môžete sa pozrieť na to, akou mierou hluku disponuje vaša ulica.
V Bratislave k hluku totiž prispieva hneď niekoľko druhov integrovanej dopravy. Hluk v niektorých častiach mesta ovplyvňuje aj vlaková trať, ani zďaleka však nezasahuje toľko obyvateľov, ako hlavné cestné ťahy mestom, a to najmä tie, na ktorých sa nachádzajú aj trate električiek. Obzvlášť trate, ktoré sú staršie a jazdia po nich staršie električky, prinášajú so sebou hluk, ktorý by ste ako prípadní záujemcovia o bývanie v blízkosti týchto častí mesta mali dobre zvážiť. Nevýhodou je, že za komfort tichšieho miesta si často musíte priplatiť alebo sa nachádza ďalej od centra mesta a musíte odtiaľ dochádzať. Ceny bytov sa pohybujú v závislosti od toho, kde sa nachádzajú, hlučnejšie bývanie je však často lacnejšie. Realitní makléri dobre vedia, do ktorej hlukovej skupiny jednotlivé miesta patria. A hoci sa dá na všetko zvyknúť, môže byť pre vás užitočné, ak byt alebo dom, o ktorého kúpu máte záujem, navštívite v rôznych častiach dňa, aby ste zistili, aká je tam v týchto časoch miera hluku a či vám neprekáža. Inak riskujete, že na novom mieste nebudete vedieť zaspať, prípadne si tým môžete navodiť aj nejaké zdravotné problémy.
Nekupujte rekuperáciu pokiaľ si nepozriete toto video.
Objektívne a subjektívne vnímanie lokalít
Každý človek vie bez problémov vymenovať adresy vo svojom meste, ktoré sú pre život tie najlepšie a zároveň tiež aj lokality, kam by bývať nikdy nešiel. Často je to však najmä otázka vkusu. To, čo je pre niekoho krásne môže iný vnímať ako hrôzu. Inak tomu, samozrejme, nie je ani s bývaním. Každý od toho, kde žije chce, požaduje či naopak neznesie niečo iné. Objektívne určiť nepopulárne lokality napriek tomu ale možné je. Vzdialenosť do centra, dostupnosť služieb, výskyt kriminality, občianska vybavenosť alebo čistota okolia sú niektoré z faktorov, na základe ktorých si ľudia vyberajú svoje bývanie snov.
Kopčany
Kopčany sú časťou bratislavskej Petržalky a rozhodne patria medzi najmenej obľúbené lokality hlavného mesta. Je tak najmä "vďaka" vysokému výskytu neprispôsobivých občanov, ktorí v okolí robia neporiadok a výtržnosti.
Vlčie Hrdlo
Medzi neobľúbené lokality rozhodne patrí aj Vlčie Hrdlo. Ľuďom prekáža smrad z miestnej rafinérky, nekonečné zápchy a tiež aj fakt, že na Slovnaftskej ulici nájdete tie najlacnejšie prostitútky v celom meste. Bratislavčania túto časť nenazvú inak, než menom rafinérky, ktorá sa tu nachádza. Táto lokalita sa preslávila zlým menom, no treba zároveň spomenúť aj fakt, že málokde v Bratislave nájdete viac zelene, ako práve v okolí Vlčieho Hrdla.
Rendez/Východné
Ľudia toto miesto nevyhľadávajú. Je tam problém s dopravou i MHD a mnohým prekáža aj fakt, že tu žije množstvo prisťahovalcov.
Dimitrovka
Okolie bývalej Dynamitky (Istrochem) sa ľudovo nazýva Dimitrovka. Nachádza sa v mestskej časti Nové Mesto, no je už v tesnej blízkosti s Račou. Medzi ľuďmi nie je populárna z dôvodu umiestnenia bývalých chemických závodov. Niektoré zdroje tvrdia, že už len bývanie v okolí môže spôsobiť zdravotné (respiračné) ťažkosti.
Stavbárska ulica (Pentagon)
Život v Pentagone alebo na Stavbárskej a v okolí ľuďom strpčujú narkomani, ktorí sem denne prichádzajú po svoju dávku. Zdržiavajú sa na sídlisku medzi bytovkami, kde si priamo pred očami okoloidúcich aplikujú drogy. Paradoxne, priamo v Pentagone (Stavbárska 36-42) žijú prevažne normálni a slušní ľudia.
Výber lokality na kúpu bytu
Ak ste z Bratislavy, určite viete povedať, ktoré adresy sú tie naj, a naopak kam by ste bývať určite nešli. A to je problém. Podobne ako pri otázke, ktorá žena / muž sa vám páči, každý máme vlastné „parametre“ krásy. Trochu objektívnejšia je práca novinárov, ktorí zvyčajne spravia anketu a spýtajú sa náhodných okoloidúcich, v lepšom prípade viac ako desiatich. Stále je to však málo. Na to, aby sme vedeli objektívne odpovedať, mali by sme sa spriemerovať odpovede VEĽMI VEĽKÉHO počtu ľudí. Takto to napríklad robí sympatická iniciatíva pocitové mapy, kde sa ľudí pýtajú na kvalitu priestoru, dopravu, zeleň a bezpečnosť. Tento prístup má jeden dôležitý háčik. Ľudia často odpovedajú aj na otázky, ktorým nerozumejú, alebo sa vyjadrujú sa k miestam, kde v živote neboli. Navyše, každý máme vlastné rebríčky atraktívnosti. Napr. pod pojmom bezpečná lokalita si iné predstaví rodina s deťmi a inak ju vníma tínedžer. Svoje sídlisko môžu výborne hodnotiť tí, ktorí tam bývajú, ale ako neatraktívne ľudia, ktorí sú tam len na návšteve. Ak ste si klikli na stránku pocitové mapy, ruku na srdce, označili ste miesta, kde ste naozaj boli?
Riešením by mohlo byť, že by sme namiesto názoru ľudí sledovali údaje o kriminalite, hluku, množstve zelene, občianskej vybavenosti, dopravnej dostupnosti a možnosti parkovania, hustote zástavby a pod. V prípade Bratislavy by sme však veľmi skoro narazili na problém. Takéto údaje zväčša vôbec nie sú verejne k dispozícii, alebo sú k dispozícii len na veľmi agregovanej úrovni (napr. okres).
Existuje spôsob ako sa vyhnúť sa subjektivite názorov ľudí a problémom so získavaním a sčítavaním údajov? Pravdaže existuje. Treba vziať ceny. Atraktívnejšie autá, počítač, mobily sú drahšie, lebo ľudia sú ochotní za ne zaplatiť viac. O cenách bytov to platí samozrejme tiež. Vieme, že cena bytu je súčtom ceny samotného bytu (veľkosť, dizajn, orientácia…) a kvality blízkeho ale aj širšieho okolia bytu. Ľudia zvyknú tzv. voliť nohou - vyberú si tie miesta, ktoré sa im z nejakého dôvodu páčia. Aby sme odpovedali na otázku v nadpise, vzali sme údaje o inzerovaných cenách bytov v Bratislave. Celkom sme získali údaje o 1334 bytoch. Pomocou tzv. hedonického modelu sme oddelili cenu samotného bytu od ceny jeho okolia.
Sýtejšia farba neukazuje drahšiu lokalitu ale ISTOTU, že práve táto lokalita je drahšia. Napríklad na juhu Petržalky je bledomodrá škvrna. Náš model označil, že to je neatraktívna lokalita. Keďže sa tam predávalo v čase zberu údajov málo bytov, tak istota je menšia (ale stále štatisticky významná). Ostatné časti mesta, ktoré nemajú žiadnu farbu, sú z hľadiska atraktívnosti na tom veľmi podobne. Niektoré faktory sú tam lepšie a iné horšie a navzájom sa kompenzujú - napr.
Atraktívna lokalita sa nerovná vizuálne pekná lokalita. Veľa ovplyvňuje napr. V modeli sme zámerne nezahrnuli vzdialenosť do centra. Teda, aj zanedbaná lokalita v centre môže byť atraktívna, lebo je v centre. Ak lokalita, ktorú vy považujete za atraktívnu / neatraktívnu, v mape nie je, je to úplne v poriadku. Prečítajte si opäť prvú časť článku. Pravdepodobne majú ostatní ľudia iný názor. Ak stále trváte na svojom, prečítajte si záver článku (poznámky na koniec). Vidíme, že atraktívne lokality sú prevažne v Starom meste, v Ružinove a Novom meste. Najmenej atraktívna je Vrakuňa, okolie Slovnaftu, a niektoré okrajové lokality mestských častí (Rača, Vajnory). Ceny bytov v atraktívnych lokalitách sú podľa našich výpočtov drahšie priemerne asi o 10 až 11 percent, neatraktívne lokality sú lacnejšie v priemere o 12 až 14 percent. Samozrejme, to je len priemerná výška cien.
To, že lokalita bytu veľmi ovplyvňuje cenu bytu môže byť dôležitou informáciou pre mesto. Ak okolie bytu znižuje jeho cenu, tak by obyvatelia mali trvať na tom, aby sa začali konečne riešiť ich lokálne problémy (zeleň, parkovanie, bezpečnosť, doprava…). Zanedbávanie lokalít znižuje hodnotu majetku domácností, ktoré tam bývajú. Ak idete kupovať byt, máme pre vás tiež dôležitú informáciu. V atraktívnej lokalite budú byty drahšie. Presne o toľko o koľko je lokalita atraktívnejšia od iných. V neatraktívnej lokalite zaplatíte menej, ale zas tam budete menej spokojní. Na to, aby ste vedeli zarobiť na rozdieloch v cenách bytov, odporúčam investovať do bytov, kde sa bude podstatne meniť ich okolie. To môžu byť lokality kde prebieha napr. rozsiahla výstavba nových projektov, alebo kde sa plánujú významné dopravné či infraštrukturálne zmeny.
Najrozporuplnejšia štvrť
Niektoré časti sú 5 min. pešo od centra aj do parku, alebo na hrádzu, kde sa výborne športuje, vcelku slušné, naopak vzdialenejšie časti od centra sú dosť spustnuté. Z celej Petržalky máš dobrý prístup autom a dobrú občiansku vybavenosť.
Čo zohľadniť pri kúpe bytu
Kúpa nehnuteľnosti a konkrétne kúpa bytu je jedno z najdôležitejších rozhodnutí v našom živote. A pre drvivú väčšinu z nás je to tiež najdrahšia vec, ktorú si za svoj život kúpime. Vlastniť nehnuteľnosť je snom väčšiny ľudí. Vlastný byt dáva ľuďom pocit istoty v neistých časoch. Taktiež je to skvelá investícia na dôchodok. Prenájom je výhodný, ak je vaša aktuálna životná situácia stále v období veľkých zmien. Vlastniť je veľmi silná túžba, ktorá vám dáva slobodu a pocit istoty. Máte kontrolu nad financiami. Nikto vám len tak nezvýši mesačný nájom alebo vám nezmení vašu finančnú situáciu. Investícia do budúcnosti. Nehnuteľnosti sú veľmi jednoduché investície, ktoré sú pre mnohých ľudí zrozumiteľné a ich cena dlhodobo rastie. Rekordne nízke úroky na hypotékach. Zobrať si hypotéku pred piatimi rokmi a dnes je obrovský rozdiel. V dobe lacných peňazí sa úroky dostali na historicky nízke hladiny.
Zmysel kupovať nehnuteľnosť nemá vtedy ak meníte životnú situáciu, napr. Rozhodujúcim kritériom je vaša finančná situácia. Ak nemáte pravidelný príjem, dostatočné úspory, radšej s kúpou nehnuteľnosti ešte počkajte. Banka vám pri žiadosti o hypotéku pridelí nízku bonitu, ktorá sa prejaví nižšou schválenou sumou úveru a vyšším úrokom. Ak plánujete životnú zmenu v podobe rodiny, je lepšie uvažovať o vlastnom bývaní. Hovorím tu o rozmedzí minimálne 5 rokov.
Kúpa bytu na bývanie - je kúpa, ktorou riešite svoje vlastné bývanie. Kúpa bytu ako investícia - je kúpa, kedy si kupujete nehnuteľnosť za účelom ďalšieho prenájmu, ktorý vám minimálne spláca hodnotu nehnuteľnosti, v tom lepšom prípade každý mesiac zarába. V takomto prípade hľadáte nehnuteľnosť, ktorá má najväčší potenciál na úspešný, ideálny dlhodobý prenájom. Investícia do bytu sa javí ako lákavá ponuka. V dobe nízkych úrokov na hypotékach však takto podobne rozmýšľa mnoho ľudí. Mojou radou je pozerať sa viac na lokalitu, ako na samotnú cenu nehnuteľnosti. Inak sa treba riadiť sedliackym rozumom. Najdôležitejším kritériom je výška vášho rozpočtu. V prvom rade si zadefinujte kľúčové kritéria, ktoré nehnuteľnosť musí bezpodmienečne spĺňať, a ktoré nehnuteľnosť môže spĺňať. Ak napr. chcete balkón, nechcete byt na prízemí alebo má mať bytový dom výťah, všetko si napíšte.
Výška úveru sa vypočítava na základe vašej bonity. Berie sa do úvahy výška vášho príjmu, vaše záväzky a náklady i ďalšie údaje. Väčšina bánk vám poskytne úver v maximálnej výške 80 až 90 % z hodnoty nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku. Zvyšnú sumu musíte doplatiť z vlastného. Vyše 50% z hodnoty nehnuteľnosti v znaleckom posudku tvorí lokalita, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Dnešný trend bývania na vidieku a dochádzanie za prácou do mesta je pre mnohých ľudí dlhodobo neudržateľný. Nevýhody bývania mimo mesta sa naplno prejavia až s príchodom detí. Tu je to skôr otázka preferencií. Ak si neviete predstaviť žiť napr. bez kultúry alebo nočného života, život na dedine vás pravdepodobne neuspokojí.
Každý z nás chce žiť a vychovávať svoje deti v bezpečnom prostredí. Vyhlásiť celú mestskú časť za nebezpečnú je veľké zjednodušenie. Mnoho mestských častí má problémové len niektoré ulice. Pomôcť vám aspoň na úrovni mestských častí a okresov môže tzv.
Rozloha a veľkosť bytu by mala vychádzať z vašich potrieb a preferencií. 1 a 2-izbové byty sú vhodné pre ľudí, ktorí v ňom budú žiť sami alebo s partnerom a neplánujú v blízkej dobe rodinu. Pred väčšou výmerou tak môžu uprednostniť radšej lepšiu polohu v centre mesta. Vyberajte tak byt, ktorý má investičný potenciál a predajom alebo prenájmom bytu len získate. 3 izbové byty sú vhodné pre ľudí, ktorí plánujú rodinu a prírastok. Ak vám to financie dovolia, voľte radšej 3izbový ako 2izbový byt. Pri výmere je situácia komplikovanejšia. Mnohé byty, ktoré nájdete ako 3izbáky nemajú plnohodnotné 3izby. Jednou z prvých vecí, ktorú budete pri obhliadke bytu posudzovať je dispozícia bytu. Väčšinou je ju ťažké a finančne náročné meniť. Výhodu majú majitelia tehlových bytov, kde je búranie nenosných priečok relatívne jednoduché. Orientácia domu alebo bytu v bytovom dome na svetové strany je skôr otázkou preferencií ako daných pravidiel. Určite ju však nepodceňujte.
Základom je dohodnúť si stretnutie. Nechajte hovoriť realitného makléra, ktorý vám byt predstaví. Následne sa pýtajte na základné veci. Aký je stav bytu a aké rozvody energií boli menené. Mali by vás tiež zaujímať mesačné náklady na byt, možnosti parkovania alebo susedia v bytovom dome. Nepodliehajte žiadnemu tlaku. Ak ste napr. byt videli vo večerných hodinách a páči sa vám, vyžiadajte si ďalšiu obhliadku cez deň. Už dopredu si zadefinujte, akú nehnuteľnosť hľadáte.
Novostavby sú pripravené hneď na zariaďovanie a tak je sťahovanie do nového bývania relatívne rýchle. Ak si chcete byt zrekonštruovať podľa vlastných predstáv alebo hľadáte starý byt v centre mesta s určitou atmosférou, tak sa rekonštrukcii zvyčajne nevyhnete. Mnohé staré byty sú nedostatočne zabezpečené alebo majú komplikované vykurovanie. Môžu na váš číhať viaceré nástrahy, ktoré zistíte až po začatí rekonštrukcie. Všímajte si tiež bytový dom ako celok. Na trhu tiež nájdete byty, ktoré majitelia čiastočne alebo kompletne zrekonštruovali. V prvom rade sa budete musieť prispôsobiť vkusu predchádzajúcich majiteľov. V druhom rade sú však tieto rekonštrukcie veľmi amatérske a započítavajú si ju do ceny nehnuteľnosti. V inzerátoch tiež nájdete byty, ktoré sú kompletne zrekonštruované na ďalší predaj. Ja by som sa takýmto bytom z ďaleka vyhol.
Zaujímať by vás mali aj mesačné náklady na byt. V bytovom dome sa mohlo zrealizovať viacero rekonštrukcií, ktoré môžu byť financované napr. úverom. Mesačné náklady sa tak môžu oproti novostavbe vyšplhať o desiatky EUR mesačne navyše. Opačným prípadom je sporenie na rekonštrukcie prostredníctvom fondu opráv. Je to opatrnejšie riešenie, ale nutné opravy - ako výmena strechy, výťahov alebo zatepľovanie sa môžu premeniť na projekt desaťročia.
Platí, že byt na prízemí alebo mierne zvýšenom prízemí má nižšiu cenu ako byty na vyšších poschodiach. Ľudia sa tiež vyhýbajú bytom na najvyššom poschodí, kde je zase obava zo zatekajúcej strechy. Veľmi logicky je cena za byt vyššia, ak je počet bytov v dome nižší. Za väčšie súkromie sa pripláca a má to aj svoje výhody. Absencia výťahu v bytovom dome sa považuje za negatívum najmä v prípade, že máte malé deti alebo bývate so seniorom. Veľmi často byt nemá z rôznych príčin pivnicu, ktorá sa vám určite zíde na odkladanie vecí, ktoré do bytu nepatria. Vlastniť balkón alebo lodžiu má svoje výhody, všímajte si však aj ich reálne využitie. Veľkým problémom dneška je parkovanie.
Kúpa bytu je jedno z najväčších rozhodnutí v živote, preto výber bytu nenechávajte na náhodu. Váš rozpočet vám ukáže reálne možnosti, kde a aký byt začať hľadať. Vaša situácia vám zase ukáže, aký veľký byt potrebujete.
Nekupujte rekuperáciu pokiaľ si nepozriete toto video.
Zhrnutie a odporúčania
Zaujíma vás, ktoré štvrte v Bratislave sú najvhodnejšie na kúpu alebo prenájom nového bytu? Atraktívne lokality sú prevažne v Starom meste, v Ružinove a Novom meste. Najmenej atraktívna je Vrakuňa, okolie Slovnaftu, a niektoré okrajové lokality mestských častí (Rača, Vajnory). Ceny bytov v atraktívnych lokalitách sú podľa našich výpočtov drahšie priemerne asi o 10 až 11 percent, neatraktívne lokality sú lacnejšie v priemere o 12 až 14 percent. Samozrejme, to je len priemerná výška cien.
To, že lokalita bytu veľmi ovplyvňuje cenu bytu môže byť dôležitou informáciou pre mesto. Ak okolie bytu znižuje jeho cenu, tak by obyvatelia mali trvať na tom, aby sa začali konečne riešiť ich lokálne problémy (zeleň, parkovanie, bezpečnosť, doprava…). Zanedbávanie lokalít znižuje hodnotu majetku domácností, ktoré tam bývajú. Ak idete kupovať byt, máme pre vás tiež dôležitú informáciu. V atraktívnej lokalite budú byty drahšie. Presne o toľko o koľko je lokalita atraktívnejšia od iných. V neatraktívnej lokalite zaplatíte menej, ale zas tam budete menej spokojní. Na to, aby ste vedeli zarobiť na rozdieloch v cenách bytov, odporúčam investovať do bytov, kde sa bude podstatne meniť ich okolie. To môžu byť lokality kde prebieha napr. rozsiahla výstavba nových projektov, alebo kde sa plánujú významné dopravné či infraštrukturálne zmeny.
Ako všetko, aj tento spôsob merania má svoje muchy. Berieme do úvahy len byty v bytových domoch. V okrajových častiach Bratislavy sú len rodinné domy. Aj keď máme v databáze viac ako 1000 cien bytov, stále je to pomerne málo. V niektorých častiach Bratislavy je bytov len málo (Slavín, Hradný vrch, Devín), alebo predávajú pomerne málo. Máme údaje o cenách z inzerátov a nie predajné ceny. Ideálne by bolo, ak by sme ich mali, ale nie sú k dispozícii.
Údaje do analýzy získal a spracoval Adam Síbert.
tags: #neatraktivne #ulice #na #byvanie #v #bratislave