Prvý realitný fond (ďalej len „PRF“) predstavuje najstarší podielový fond nehnuteľností na Slovensku, ktorý bol založený v roku 2006. Jeho cieľom je zabezpečiť pre investorov pravidelný výnos na úrovni vývoja slovenského, českého a stredoeurópskeho realitného trhu, pričom sa zameriava na dlhodobú výkonnosť bez významných výkyvov. Fond je určený najmä investorom hľadajúcim stabilný rast svojej investície na dlhšie obdobie.
Zameranie na realitné aktíva a diverzifikácia portfólia
PRF investuje prevažne priamo do realitných aktív, pričom tieto môžu tvoriť až 90% objemu majetku podielového fondu. Okrem priamych investícií do nehnuteľností môže fond investovať aj do prevoditeľných cenných papierov, ako sú hypotekárne záložné listy, nástroje peňažného trhu a finančné deriváty. Tieto deriváty slúžia na zabezpečenie majetku fondu voči akciovému, úrokovému a menovému riziku, ako aj na dosiahnutie dodatočného výnosu portfólia.
Geografická diverzifikácia je kľúčovým prvkom stratégie fondu. Príkladom je akvizícia modernej administratívnej budovy D48 vo Varšave, ktorá rozšírila geografické pokrytie portfólia a umožnila vstup na poľský trh. Budova D48, držiteľka ekologického certifikátu LEED Gold, ponúka nájomcom vynikajúcu dostupnosť, moderné vybavenie vrátane nabíjacích staníc pre elektromobily a priestory pre obchod a služby. Medzi jej najväčších nájomcov patria popredné poľské a medzinárodné spoločnosti.
Okrem D48 zahŕňa portfólio fondu aj ďalšie významné nehnuteľnosti:
- Pribinova 19, Bratislava: Moderná administratívno-obchodná budova triedy A v nábrežnej štvrti Eurovea City, s certifikátom LEED Gold a rozsiahlym zeleným parkom.
- Pozemky v Triblavine (obec Bernolákovo): Rozsiahle pozemky určené pre development logistických a výrobných objektov v strategickej lokalite pri diaľnici D1.
- Logistický areál Pharos, Bratislava: Hala s administratívnou budovou pri letisku, slúžiaca ako prepravné depo kuriérskej spoločnosti DPD.
- Logistické centrum Vroclav, Poľsko: Moderné logistické centrum s priamym napojením na medzinárodné diaľničné spojenia.
- Logistický park South Base, Budapešť: Kombinácia mestských logistických a veľkoplošných skladových jednotiek v priemyselnom parku Dunaharaszti.
- TWIN CITY A, Bratislava: Administratívna budova v dynamicky sa rozvíjajúcej štvrti na Mlynských Nivách, s kancelárskymi a obchodnými priestormi.
- OC Laugaricio, Trenčín: Dominantné obchodné centrum trenčianskeho regiónu s ponukou renomovaných značiek.
- Fotovoltaické elektrárne Iža a Dolná Strehová: Dve elektrárne na juhu Slovenska s vysokým potenciálom slnečného žiarenia.
- Logistický areál Nové Mesto, Bratislava: Areál s viacerými skladovacími priestormi, výrobnými halami a administratívnymi budovami.
- Bytový komplex Nová Nitra, Nitra: Nová mestská štvrť s možnosťami bývania, práce a voľnočasových aktivít.
- Administratívna budova v Bratislave (2007): Architektonicky atraktívna budova s administratívnymi, obchodnými priestormi a podzemnými garážami.
Výkonnosť a stabilita
Prvý realitný fond sa vyznačuje stabilnou výkonnosťou s minimálnymi výkyvmi. Priemerné ročné výnosy sa pohybujú medzi 3 až 5 percentami. Tento stabilný rast ho robí atraktívnym pre investorov, ktorí uprednostňujú istotu pred potenciálne vyšším, ale aj rizikovejším výnosom. V dlhodobom horizonte (napríklad dvadsať rokov) môžu výnosy akciových fondov zaostávať za výnosmi akciových fondov, avšak realitné fondy ponúkajú vyššiu mieru stability a predvídateľnosti.
Výkonnosť fondu v rôznych obdobiach (údaje k 7. 8. 2025):
- Od začiatku roka: 3,80 %
- 1 mesiac: 0,30 %
- 3 mesiace: 0,16 %
- 6 mesiacov: 3,47 %
- 1 rok: 5,88 %
- 3 roky (kumul. / p.a.): 14,03 % (4,47 % p.a.)
- 5 rokov (kumul. / p.a.): 25,48 % (4,64 % p.a.)
- 10 rokov (kumul. / p.a.): 50,37 % (4,16 % p.a.)
- Od založenia (kumul.): 50,37 % (4,16 % p.a.)
Poznámka: Minulá výkonnosť nie je predpokladom budúcich výnosov.
Investičný horizont a vhodnosť
PRF je ideálnou voľbou pre investorov hľadajúcich dlhodobú perspektívu a stabilný rast. Odporúčaný investičný horizont je minimálne 5 rokov. Tento fond je vhodný pre investorov s vyváženým vzťahom k riziku, ktorí preferujú istotu a pravidelný, aj keď miernejší, výnos. Je tiež vhodnou alternatívou pre doplnenie krátkodobej rezervy, ktorá by mala ideálne pokrývať 6 až 12 mesačných príjmov na pokrytie nepredvídaných výdavkov.
Správa fondu a správa nájomných vzťahov
Správcom fondu je IAD Investments, správ. spol., a.s., najstaršia nezávislá slovenská správcovská spoločnosť s dlhoročnou praxou od roku 1991. Spoločnosť sa zameriava na dôslednú správu nájomných vzťahov a zabezpečenie kvality nehnuteľností, aby podporila stabilný príjem z prenájmov. Hodnota nehnuteľností v majetku fondu je pravidelne stanovovaná prostredníctvom znaleckých posudkov.
Aj napriek výzvam spojeným s pandémiou koronavírusu, fond zaznamenáva vysoký výber nájomného, čo je dôkazom stability jeho portfólia a efektívnej správy. Hoci sa na realitnom trhu objavili dopady uzatvorenia ekonomiky, najmä v oblasti obchodných centier, celkový dopad na portfólio PRF nie je významný.
Riziká investovania
Investovanie do podielového fondu je spojené s rizikom a hodnota investície sa môže znižovať. Nie je zaručená návratnosť pôvodne investovanej sumy. Medzi hlavné riziká patria:
- Trhové riziko: Zmeny trhovej hodnoty pozícií v majetku fondu spôsobené zmenami trhových faktorov (úrokové sadzby, devízové kurzy, ceny akcií).
- Úrokové riziko: Riziko straty vyplývajúce zo zmien úrokových mier.
- Menové riziko: Riziko straty vyplývajúce zo zmien výmenných kurzov.
- Akciové riziko: Riziko straty vyplývajúce zo zmien cien majetkových cenných papierov.
- Riziko investovania v realitnom sektore: Zmena hodnoty realitných aktív.
- Kreditné riziko: Riziko nesplnenia záväzkov dlžníkom alebo inou zmluvnou stranou.
- Riziko štátu: Riziko straty vyplývajúce z neschopnosti alebo neochoty štátu splniť svoje záväzky.
- Riziko protistrany: Riziko nesplnenia záväzkov protistranou v rámci obchodu.
- Riziko vyrovnania obchodu: Riziko straty vyplývajúce z nerealizovania vyrovnania finančnej transakcie podľa dohodnutých podmienok.
- Riziko udalosti (event risk): Riziko straty v dôsledku nepredvídateľných okolností, ktoré spôsobia náhly pokles trhovej hodnoty finančného nástroja.
Záver
Prvý realitný fond predstavuje stabilnú a dlhodobo orientovanú investičnú príležitosť na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami. Vďaka svojej diverzifikácii, dôslednej správe a zameraniu na kvalitné realitné aktíva ponúka investorom potenciál stabilného rastu a predvídateľných výnosov. Pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím je však nevyhnutné oboznámiť sa s predajným prospektom, štatútom a dokumentom s kľúčovými informáciami pre investorov.