V praxi sa bežne vyskytujú prípady, kedy je bytový dom postavený na pozemku vo vlastníctve inej osoby, ako sú vlastníci bytov v bytovom dome, resp. spoluvlastníci spoločných častí bytového domu. Táto situácia môže viesť k zložitým právnym vzťahom a sporom, najmä ak dôjde k sporom o užívanie pozemku, prístup k nemu, alebo k otázke náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva.
Vecné bremeno a jeho dôsledky
Podľa ustanovenia § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, priamo odkazuje na právnu úpravu vecných bremien zakotvenú v § 151n a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Vecné bremeno predstavuje obmedzenie vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného, ktoré ho zaväzuje niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. V kontexte bytových domov postavených na cudzom pozemku, najčastejšie ide o vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu a prejazdu, alebo práve užívania časti pozemku pre potreby bytového domu, ako je napríklad umiestnenie technických zariadení.
Zákon síce nezakotvuje bližšiu právnu úpravu náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva v súvislosti s vyššie citovaným ustanovením zákona o vlastníctve bytov, avšak aj v zmysle Ústavy je obmedzenie vlastníckeho práva možné za náhradu. Ústavný súd Slovenskej republiky v rozhodnutí II. ÚS 506/2011 zo dňa 03.11.2011 vychádza z toho, že právo na finančnú náhradu za zriadenie vecného bremena je majetkovým právom povinného z vecného bremena. Táto náhrada má predstavovať jednorazové, nie opakované plnenie. Ústavný súd SR pritom uvádza, že „Nárok na finančnú náhradu za vznik vecného bremena je majetkovým právom a každé majetkové právo podlieha premlčaniu.“
Najvyšší súd SR ako súd dovolací riešil obdobnú otázku týkajúcu sa priznávania primeranej náhrady za zriadenie vecného bremena v rozsudku zo dňa 24. marca 2015, sp. zn. 7Cdo/26/2014, ako aj v rozsudku zo dňa 14. apríla 2016, sp. zn. 3Cdo/49/2014. V jednom z týchto rozhodnutí bol vyslovený právny záver, že finančná náhrada za zriadenie vecného bremena podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. je nepochybne majetkovým právom osoby, ktorá je povinným subjektom z vecného bremena. Predmetné bremeno vzniká „in rem“, vzťahuje sa na každého vlastníka zaťaženého pozemku bez ohľadu na spôsob zmeny vlastníctva.
Dôležité tiež je, že v prípade zmeny vlastníka zaťaženého pozemku právo na finančnú kompenzáciu za vznik vecného bremena neprechádza na nového vlastníka pozemku. Podľa rozhodnutia Ústavného súdu SR II. ÚS 506/2011: „Tento nárok je teda len jeden a má ho ten vlastník zaťaženého pozemku, ktorý ho vlastnil v čase vzniku vecného bremena, v danom prípade v čase účinnosti zákona o vlastníctve bytov, teda 1. septembra 1993. Ďalší vlastník zaťaženej nehnuteľnosti už nadobudol pozemok aj s vecným bremenom, a preto nie je možné, aby ako ďalší nadobúdateľ už zaťaženého pozemku s už existujúcim vecným bremenom sa domáhal finančnej náhrady za jeho vznik. Bolo vecou pôvodného vlastníka pozemku, či si nárok na túto finančnú náhradu uplatní alebo nie.“ Ústavný súd taktiež zobral do úvahy, že pri prevode pozemku zaťaženého vecným bremenom nový vlastník už vie, že pozemok je zaťažený a existencia vecného bremena by sa mala odraziť na kúpnej cene.
Spoluvlastníctvo a práva spoluvlastníkov
V kontexte pozemkov a nehnuteľností je dôležité rozlišovať medzi pojmami vlastníctvo a spoluvlastníctvo. Spoluvlastník má také práva a povinnosti k veci (nehnuteľnosti), ako keby bol jej jediným vlastníkom. Môže nehnuteľnosť užívať, nakladať s ňou, rozhodovať o jej právnom osude. Tieto práva sú však obmedzené výškou spoluvlastníckeho podielu.
Skutočnosť, že disponujete podielom o veľkosti 1/3 neznamená, že nemôžete vstúpiť na nehnuteľnosť. Podiel vyjadruje len mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach súvisiacich s nehnuteľnosťou. Napríklad, ak by ste boli spoluvlastníkmi ovocných stromov, máte nárok na 1/3 z celkovej úrody. Na druhej strane, ak je potrebné uhrádzať nejaké platby za udržiavanie nehnuteľnosti, či opravy, musíte prispieť 1/3 z celkovej ceny. Podiel však určite neznamená, že spoluvlastník je vlastníkom konkrétnej časti spoločnej nehnuteľnosti, napr. dvora a pod. V prípade, že sa spoluvlastníci nedohodnú na užívaní spoločnej veci, môže sa ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov obrátiť na súd so žalobou o usporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Prístup na susedný pozemok a jeho obmedzenia
Vzťahy so susedmi môžu byť často zdrojom napätia, najmä ak sa objavia otázky týkajúce sa užívania pozemkov a prístupu na ne. Občiansky zákonník v § 127 ods. 3 uvádza, že vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť vstup na svoje pozemky, ak to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Tento vstup je však obmedzený na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere.
V praxi to znamená, že ak potrebujete vykonať nevyhnutnú údržbu na vašej nehnuteľnosti (napríklad výmenu odkvapového žľabu, zateplenie fasády, alebo opravu strechy) a jediný možný prístup je cez susedov pozemok, sused je povinný vám tento vstup umožniť. Je však dôležité, aby ste suseda o svojom zámere vopred informovali a pokúsili sa s ním dohodnúť na konkrétnom termíne a spôsobe vstupu. Susedovi by ste mali tiež vysvetliť, že vstup bude obmedzený len na nevyhnutný čas a na nevyhnutnú mieru.
Ak sused nesúhlasí s dočasným užívaním jeho pozemku, odporúča sa pokúsiť sa o zmluvnú dohodu, napríklad formou nájomnej zmluvy na čas nevyhnutný pre stavebné práce, alebo mu navrhnúť odkúpenie úzkeho pruhu pozemku či zriadenie vecného bremena cesty dohodou za odplatu. Ak takúto dohodu odmieta, iná možnosť ako obrátiť sa na súd so žalobou o zriadenie nevyhnutnej cesty podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka (tzv. vecné bremeno cesty) prakticky neexistuje. Zákon stanovuje, že nútenú cestu (odplatné zaťaženie susedného pozemku) môže zriadiť len súd, a to vtedy, keď neexistuje iný reálny prístup k stavbe alebo by bol iný prístup finančne či technicky neprimerane náročný. Súčasne platí, že cestu je vždy potrebné viesť tak, aby zaťaženie susedného pozemku bolo čo najmenšie a aby cesta slúžila predovšetkým na nevyhnutný prístup k stavbe.
V prípade, že sused svojvoľne vstupuje na váš pozemok bez vášho súhlasu a bez právneho titulu, ide o porušenie vašich vlastníckych práv. V takomto prípade môžete požadovať náhradu vo forme obvyklého nájomného za užívanie vášho majetku. Táto náhrada sa určuje na základe účelu a spôsobu užívania a podľa obvyklej trhovej hodnoty nájomného, ktoré by bol nájomca povinný platiť, ak by nadobudol právo užívať pozemok na základe platnej nájomnej zmluvy.
Susedské spory. Ako ich riešiť? | JUDr. Milan Ficek - Právna poradňa Ficek & Partners #17
Vydržanie pozemku: Kedy sa z užívateľa stáva vlastník?
Problematika užívania pozemkov, ktoré nie sú v oficiálnom vlastníctve, sa často spája s inštitútom vydržania. Podľa § 134 a § 130 Občianskeho zákonníka, možno pozemok vydržať za splnenia nasledovných podmienok:
- Oprávnená držba: Držiteľ musí nehnuteľnosť držať v dobrej viere, že mu patrí. Ide o tzv. bona fide držbu. Dobrú vieru bude potrebné posudzovať aj s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu, za ktorých by držiteľ pri zachovaní náležitej opatrnosti, ktorú od neho možno vyžadovať, mal alebo mohol mať prípadné pochybnosti o existencii svojho práva. Nestačí teda len jeho subjektívne vnútorné presvedčenie o tom, že je vlastníkom.
- Nepretržitá držba: Držiteľ musí nehnuteľnosť držať nepretržite po dobu stanovenú zákonom.
- Vydržacia lehota: Pre nehnuteľnosti je zákonom stanovená lehota desať rokov. Do tejto doby sa započítava aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca.
Vydržanie je osobitným spôsobom nadobúdania vlastníckeho práva. Vlastnícke právo sa nadobúda tým, že držiteľ má nepretržite v oprávnenej držbe predmet spôsobilý na vydržanie, v danom prípade nehnuteľnosti, po zákonom ustanovenú lehotu.
Je dôležité poznamenať, že od mája tohto roka došlo k zmene v procese potvrdenia vydržania. Kompetencia sa presúva z notárov na súdy. Vydržanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti bude prebiehať v štyroch etapách: advokátsky prieskum a prípravné konanie, vyzývacie súdne konanie, súdne prejednanie a rozhodnutie, a napokon zápis do katastra nehnuteľností. Súdny poplatok za návrh je stanovený na 99,5 eura.
Užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, na bývanie alebo na iný účel, samo o sebe nezakladá vlastníctvo tohto pozemku, a to ani v prípade, ak tento pozemok užívate aj po viacero generácií. Ak nie ste v katastri zapísaný ako vlastník pozemku, prípadne ako spoluvlastník pozemku, užívate cudzí majetok. Vlastníkom môže byť cudzia osoba, ale môže to byť napr. štát alebo obec. Ak je vlastníkom cudzia osoba, môžete túto osobu osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Ak sa na usporiadaní vlastníckych práv nedohodnete - napr. aktuálny vlastník nebude súhlasiť s tým, že daný pozemok ste vydržali, prípadne nebude ochotný na Vás daný pozemok previesť napr. formou darovacej alebo kúpnej zmluvy, môžete sa teoreticky domáhať určenia vlastníckeho práva k danému pozemku prostredníctvom súdu. Vstup do takéhoto súdneho konania Vám však neodporúčame, ak nemáte napr. nejaký doklad o tom, že ste Vy alebo Vaši predkovia daný pozemok kúpili, dostali darom alebo nadobudli nejakým iným spôsobom. Do konania Vám neodporúčame vstúpiť ani v tom prípade, ak ste vedeli, že daný pozemok nie je Váš a teda vedeli ste, že užívate cudzí pozemok. Bez takýchto dokladov by ste totiž neboli považovaní za tzv. dobromyseľných oprávnených držiteľov a boli by ste v tzv. dôkaznej núdzi.
Zjednodušenie transakcií a sporov
Vlastníctvo pozemkov a ich užívanie, najmä v kontexte bytových domov a susedských vzťahov, môže byť zložité. Rozdrobenosť pozemkov, rôzne politické režimy a zmeny v evidencii nehnuteľností prispeli k mnohým komplikáciám. Je dôležité si uvedomiť, že užívanie pozemku samo o sebe nezakladá vlastníctvo. Vždy je potrebné mať písomné doklady o nadobudnutí vlastníckeho práva, ktoré sú následne zapísané v katastri nehnuteľností.
V prípade nejasností alebo sporov je vždy najlepšie obrátiť sa na odbornú právnu pomoc. Advokáti vám môžu pomôcť pri preskúmaní vašej situácie, pri vypracovaní potrebných zmlúv, pri zastupovaní pred súdom alebo pri mimosúdnom riešení sporov. Pamätajte, že včasné a správne právne kroky môžu predísť dlhoročným sporom a finančným nákladom.