Riešenie otázky bývania je pre mnohých ľudí kľúčové a predstavuje dôležitý krok v živote. Často je kúpa nehnuteľnosti financovaná prostredníctvom hypotekárneho úveru, čo znamená prijatie dlhodobého finančného záväzku. Avšak, s týmto záväzkom prichádza aj miera neistoty a rizika, či bude možné tento záväzok v budúcnosti splniť. Finančná kríza, často spôsobená stratou zamestnania, môže viesť až k dražbe nehnuteľnosti. Hoci je tento inštitút pre dlžníkov nepríjemný, v konečnom dôsledku im môže priniesť úľavu od dlhov a zníženie finančného zaťaženia rodiny, čím sa stáva efektívnym riešením krízovej situácie.
V súčasnosti je najbežnejším spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti priamy predaj na základe kúpnej zmluvy. Kúpa na dobrovoľnej alebo exekučnej dražbe nie je taká frekventovaná, hoci môže predstavovať cenové zvýhodnenie. Inštitút dobrovoľnej dražby je však kontroverzný a často kritizovaný odbornou verejnosťou pre možný nesúlad s ústavným právom, ktoré garantuje právo na ochranu obydlia a nedotknuteľnosť vlastníckeho práva. Ochrana obydlia však neznamená, že občan má právo zotrvať v ňom za každých okolností.
Dobrovoľná dražba: Proces a právny rámec
V súčasnosti sa nadobúdanie „zadlžených nehnuteľností“ realizuje najmä prostredníctvom realitných investorov. Proces dobrovoľnej dražby upravuje zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Dobrovoľnú dražbu iniciujú záložní veritelia, najčastejšie banky, za účelom vymáhania pohľadávok z hypotekárnych úverov, alebo spoločenstvá vlastníkov bytov a správcovia bytových domov na vymáhanie dlhov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv. Majetok môže speňažovať aj samotný vlastník, konkurzný správca alebo iní záložní veritelia.
Táto práca sa zameriava na dobrovoľnú dražbu ako súčasť výkonu zmluvného záložného práva, ako aj zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. Záložní veritelia, ako banky, vykonávajú zmluvné záložné právo dohodnuté so záložcom na základe záložnej zmluvy. Spoločenstvo vlastníkov a správca vykonávajú zákonné záložné právo, ktoré vzniká zo zákona o vlastníctve bytov v prospech ostatných vlastníkov alebo spoločenstva.
Dražba v prípade neplatenia do fondu prevádzky, údržby a opráv a za služby spojené s užívaním bytu je menej častá. Súdne vymáhanie pohľadávky je zdĺhavé a nákladné. Byt je na trhu realít najrýchlejšie likvidný a obchodovateľný, preto sa záujem investorov obracia na dražbu bytu. V súčasnosti sa realizuje viac dobrovoľných dražieb bytov ako exekučných dražieb.
Riziká a problémy po dražbe
Dobrovoľná dražba je nútený výkon záložného práva. Pred účasťou na dražbe je potrebné preveriť si byt a posúdiť prípadné právne vady. Úspech dražby závisí od atraktivity nehnuteľnosti, dostupnosti informácií, správneho vyhodnotenia rizík a skúseností vydražiteľa.
Po vydražení a zaplatení sumy nastávajú pre vydražiteľov problémy, najmä s odovzdaním nehnuteľnosti pôvodným vlastníkom. Pôvodný vlastník často byt užíva neoprávnene a je povinný ho odovzdať bez zbytočných prieťahov. Ak sa odmieta vysťahovať, vydražiteľ sa môže domáhať vypratania súdnou cestou. Riziko je možné rozpoznať vopred, ak majitelia nechcú umožniť ohodnotenie bytu znalcom alebo obhliadky. Takéto konanie však škodí najmä bývalým vlastníkom, pretože účastníci dražby neprihadzujú, aby získali nehnuteľnosť s problematickým majiteľom čo najlacnejšie, alebo na dražbu nepristúpia vôbec. Nižší výťažok z dražby znižuje uspokojenie pohľadávky záložného veriteľa a dlžník je naďalej povinný splácať dlhy.
Vydražiteľ by mal riešiť aj prehlásenie dodávok energií a prihlásenie sa správcovi a úhrady preddavkov. Ak pôvodný vlastník odopiera vstup do bytu, je vhodné ho písomne upozorniť, že vypratanie bytu je neodkladné, nakoľko zanedbaný stav bytu môže spôsobiť zdravotné riziká aj pre susediace byty. Komplikáciou môže byť aj nájomná zmluva alebo vecné bremeno doživotného užívania. Pri zmene vlastníctva prechádzajú vecné bremená na nadobúdateľa a nadobúdateľ vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa. Ďalším rizikom je, že bývalí vlastníci sa môžu do troch mesiacov domáhať neplatnosti dražby na súde, ak spochybňujú platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách.
Zákon o dobrovoľných dražbách nedefinuje, aké porušenie ustanovení zákona by malo viesť k neplatnosti dražby. Pôjde o porušenie procesného postupu zo strany navrhovateľa alebo dražobníka, napr. predaj bytu pred uplynutím 30 dní od oznámenia o začatí výkonu záložného práva, ak hodnota pohľadávky neprevyšuje 2 000 eur, alebo ak navrhovateľ nie je záložným veriteľom a navrhol dražbu bez súhlasu záložného veriteľa, alebo dražobník vykonal dražbu bez zmluvy o vykonaní dražby.
Právne aspekty a ochrana vlastníckeho práva
Pre záujemcu o dražbu je dôležité zistiť, či neexistujú súdne spory o vlastnícke právo k bytu alebo o neplatnosť záložnej zmluvy. Tieto informácie je možné zistiť z listu vlastníctva alebo lustráciou súdnych konaní. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dražby. Uprednostnenie výkladu, že vydražiteľ nadobúda vlastnícke právo aj vtedy, keď ani navrhovateľ dražby, ani záložca neboli vlastníkmi, by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo len na majetkový záujem vydražiteľa. V rámci právneho due dilligence je nevyhnutné posúdiť, či navrhovateľ dražby vykonáva prednostné alebo neprednostné záložné právo. Ak sa vykonáva neprednostné záložné právo, prednostné záložné právo ostane viaznuť na byte. Vydražiteľ nevstupuje do „dlhov“ predchádzajúceho vlastníka, ale musí strpieť výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom. Prevod vlastníctva bytu má za následok len vstup do vecného práva - záložného práva, ale nie do záväzkového vzťahu. Ak mal záložný veriteľ, ktorý bol navrhovateľom dražby, postavenie prednostného záložného veriteľa, vykonaním dražby sa byt prevedie na vydražiteľa nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov, a teda vykonaním prednostného záložného práva ostatné záložné práva zaniknú.
Zákonné záložné právo má špecifiká v porovnaní so zmluvným záložným právom a je náročné určiť, ktoré z nich je prednostné. Občiansky zákonník umožňuje, aby sa záložní veritelia dohodli o poradí ich záložných práv rozhodujúcom na ich uspokojenie. Táto dohoda má význam najmä vtedy, ak zákonné záložné právo je registrované v tzv. nultom poradí. Často nastane situácia, kedy prednostný (zmluvný) záložný veriteľ (banka) evidovaný na liste vlastníctva ako v 1. poradí navrhne dražbu, byt sa vydraží, podľa § 151ma ods.
Správca alebo spoločenstvo vlastníkov uvedie, že v prípade neuhradenia určitej sumy budú nútení pristúpiť k výkonu záložného práva a záverom je aj možný výkon dražby nehnuteľnosti. Bezprostrednosť hrozby výkonu záložného práva sa umocní momentom, kedy je vydražiteľovi oznámené začatie výkonu (zákonného) záložného práva zo strany správcu alebo spoločenstva vlastníkov. Mnoho správcov a niektorí dražobníci zastávajú právny názor, že časovým momentom vzniku zákonného záložného práva k bytu podľa § 15 ZoVB je nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti prvým vlastníkom, resp. moment zápisu zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností. Ustanovenie § 15 ods. 1 ZoVB ustanovuje, že predmetom záložného práva sú pohľadávky „vzniknuté“, t.j. záložné právo nemôže vzniknúť skôr, ako vznikne pohľadávka zabezpečovaná zákonným záložným právom.
Neodkladné opatrenia: Príklady z praxe
Neodkladné opatrenie je nástroj, ktorý môže súd nariadiť na ochranu práv osoby, ktorej hrozí bezprostredná ujma. V kontexte dražieb obydlí sa neodkladné opatrenie môže týkať zákazu vstupu do nehnuteľnosti, zdržania sa výkonu záložného práva alebo iných opatrení na dočasnú úpravu pomerov.
Príklad 1: Zákaz vstupu do spoločného obydliaOkresný súd zamietol návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým by sa manželovi zakázal vstup do spoločného obydlia, pretože návrh neobsahoval riadnu špecifikáciu nehnuteľnosti a neosvedčoval potrebu nariadenia neodkladného opatrenia. Krajský súd na odvolanie navrhovateľky uznesenie zmenil a nariadil neodkladné opatrenie, ktorým povinnému dočasne zakázal vstupovať do rodinného domu a približovať sa k navrhovateľke na vzdialenosť menšiu ako 10 metrov.
Príklad 2: Zdržanie sa výkonu záložného právaŽalobcovia sa návrhom domáhali, aby sa žalovaní zdržali výkonu záložného práva k nehnuteľnostiam, ktoré sú ich jediným obydlím. Žalobcovia tvrdili, že s veriteľom uzavreli spotrebiteľskú zmluvu, ktorá im bola prezentovaná ako „hypotéka“. Z dôvodu dlhodobej liečby ochorenia COVID-19 a straty príjmu sa dostali do omeškania so splátkami. Žalobcovia argumentovali, že úverová zmluva obsahuje neprijateľné zmluvné podmienky a že pohľadávka je premlčaná. Súd prvej inštancie návrh zamietol, ale krajský súd neodkladné opatrenie nariadil.
SKORO MA ZBILI NA DRAŽBE! AKO DRAŽIŤ NEHNUTEĽNOSTI ? #11 #nehnutelnosti
Podmienky nariadenia neodkladného opatrenia
Na nariadenie neodkladného opatrenia je potrebné splniť niekoľko podmienok, ktoré vyplývajú z Občianskeho súdneho poriadku (CSP):
- Príslušnosť súdu: Príslušný je okresný súd.
- Osvedčenie nároku: Navrhovateľ musí osvedčiť nárok, ktorého ochrany sa domáha.
- Nebezpečenstvo ujmy: Musí existovať nebezpečenstvo bezprostredne hroziacej ujmy.
- Naliehavosť úpravy pomerov: Je potrebná bezodkladná úprava pomerov strán.
- Primeranosť opatrenia: Neodkladné opatrenie musí byť primerané a nesmie neprimerane zasahovať do práv iných osôb.
Súd môže nariadiť neodkladné opatrenie aj bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania. V uznesení môže súd uložiť navrhovateľovi povinnosť podať v určitej lehote žalobu vo veci samej. Ak žaloba nie je podaná včas, neodkladné opatrenie zanikne.
Ochrana spotrebiteľa a neprijateľné podmienky
Úverové zmluvy často obsahujú zložité ustanovenia a podmienky, ktoré môžu byť pre spotrebiteľa nevýhodné alebo dokonca neprijateľné. Občiansky zákonník definuje neprijateľné podmienky ako také, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa.
V kontexte hroziacej dražby obydlia je nevyhnutné zdôrazniť, že neodkladné opatrenie môže byť účinným nástrojom na zastavenie dražby, najmä ak existujú pochybnosti o zákonnosti záložného práva alebo samotnej pohľadávky. Klientka zo Žiliny sa napríklad obrátila na právnikov s hrozbou dražby bytu naplánovanou na 16.09.2021. Dôvodom bolo omeškanie so splácaním dlhu z bankového úveru z roku 2011. Po analýze situácie právnici zistili spornú výšku vymáhanej sumy a neprimerane nízku hodnotu k hodnote predávaného bytu. Problémom sa javilo aj nesplnenie povinnosti banky skúmať bonitu klienta pri schvaľovaní úveru. Okresný súd Žilina následne v rámci konania nariadil neodkladné opatrenie, čím dočasne zastavil dražbu. Podobne, rodina, ktorej hrozila strata rodinného domu formou dobrovoľnej dražby, sa obrátila na advokátsku kanceláriu. Po právnej analýze bolo odporučené brániť sa súdnou cestou, pričom bol podaný návrh na nariadenie neodkladného opatrenia na zdržanie sa výkonu záložného práva. Súd neodkladné opatrenie nariadil a zrušil plánovaný termín dražby.
Kľúčový záver súdu: „Nariadené neodkladné opatrenie má za cieľ, aby sa spor vo veci samej vyriešil medzi pôvodnými stranami sporu za daných vlastníckych práv… rozhodnutie vo veci samej poskytne odpoveď, či záložné právo žalovaného existuje, ktorého realizácia sa tohto času dočasne nevykoná.“ (Uznesenie Krajský súd Banská Bystrica, sp. zn. 16CoCsp/14/2024, zo dňa 04.06.2024)
Z uvedeného vyplýva, že veriteľ je povinný konať jednoznačne, určito a zrozumiteľne, najmä ak ide o úkony s takto nezvratnými následkami pre spotrebiteľa.
Dá sa zastaviť prebiehajúca dražba nehnuteľnosti?
Áno, ak sú o zákonnosti záložného práva pochybnosti, súd môže nariadiť neodkladné opatrenie, ktorým sa dosiahne zastavenie dražby až do skončenia súdneho konania.
Význam rozhodnutia pre spotrebiteľov
Rozhodnutie je významné pre spotrebiteľov, ktorí:
- čelia hrozbe dobrovoľnej dražby vyhlásenej veriteľom alebo dražobnou spoločnosťou.
- namietajú neexistenciu alebo neplatnosť záložného práva na svojom dome či byte.
- potrebujú získať čas na odbornú právnu obranu bez straty strechy nad hlavou.
Potvrdzuje, že neurčité alebo nejasné úkony veriteľa nemôžu ísť na ujmu spotrebiteľa.
Čo riskuje veriteľ pri spochybnenej dražbe?
Ak veriteľ trvá na dražbe napriek sporu, súd môže proces pozastaviť, aby zabránil nenapraviteľnej ujme na strane spotrebiteľa, pričom veriteľovi tým nevzniká žiadna nespravodlivá ujma.
Praktický dopad do praxe
V obdobných prípadoch môže mať spotrebiteľ:
- reálnu možnosť dosiahnuť zastavenie dražby až do momentu, kým súd definitívne nerozhodne o platnosti zmluvy.
- ochranu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti počas trvania súdneho sporu.
- silnejšiu vyjednávaciu pozíciu voči veriteľovi, nakoľko veriteľ nemôže pristúpiť k rýchlemu speňaženiu majetku.
Každý prípad si vyžaduje individuálne právne posúdenie. Rozhodujúce je najmä znenie zmluvy a konkrétny postup veriteľa.
tags: #nariaduje #neodkladne #opatrenie #drazba #obydli