Exkluzívna ponuka smeruje k potenciálnym investorom a podnikateľom, ktorí hľadajú lukratívne priestory v novostavbe s vysokým investičným potenciálom. Na predaj sú dve nebytové priestory (NP) v trojročnej novostavbe na Narcisovej ulici, ktorá sa nachádza v prestížnej lokalite bratislavského sídliska Terasa. Tieto priestory, s celkovou výmerou 1119 m2, sú nielen strategicky umiestnené, ale aj výborne pripravené na okamžité využitie či ďalší prenájom.
Kľúčové parametre nehnuteľnosti a ich hodnota
Celková predajná cena nehnuteľnosti, ktorá zahŕňa oba nebytové priestory a 24 parkovacích miest, je stanovená na 1,55 milióna eur s DPH. K tejto cene je potrebné pripočítať 20% DPH, keďže predávajúci je platcom DPH. Pre kupujúceho, ktorý je zároveň platcom DPH a má nárok na odpočet, predstavuje táto skutočnosť možnosť následného uplatnenia odpočtu DPH.
Hodnota nehnuteľnosti je podložená aj znaleckým posudkom z mája 2022. Podľa tohto posudku je hodnota oboch NP bez parkovacích miest stanovená na 2,33 milióna eur (bez DPH). Hodnota samotných parkovacích miest, ktorých je k dispozícii 24, sa odhaduje na približne 200 tisíc eur, vzhľadom na trhovú cenu parkovacích miest v danej lokalite, ktorá sa pohybuje od 10 tisíc eur a viac za jedno miesto. Celková predajná cena nehnuteľnosti je tak nastavená atraktívne, s priestorom pre ďalšie zhodnotenie.
Jednotlivé priestory majú tiež svoju stanovenú hodnotu podľa znaleckého posudku:
- NP na prízemí: Táto časť s výmerou 582 m2 a piatimi samostatnými vstupmi zvonku objektu bola ocenená na 1,25 milióna eur.
- NP na 1. poschodí: Priestor s výmerou 537 m2 a dvoma samostatnými vstupmi z exteriéru má hodnotu 1,075 milióna eur.
Tieto hodnoty potvrdzujú, že celková predajná cena je nastavená pod úrovňou súčtu individuálnych hodnôt priestorov bez parkovacích miest, čo robí z ponuky skutočne zaujímavú investičnú príležitosť.
Flexibilita priestorov a ich súčasné využitie
Jednou z hlavných výhod týchto nebytových priestorov je ich vnútorná flexibilita. Vnútorné nenosné priečky medzi nosnými stĺpmi je možné rýchlo prispôsobiť špecifickým potrebám nového vlastníka. To umožňuje rôzne možnosti využitia, od administratívnych priestorov cez obchodné prevádzky až po zdravotnícke alebo relaxačné zariadenia.
Aktuálne sú nebytové priestory prenajímané ôsmim nájomcom, čo predstavuje stabilný zdroj príjmu s predpokladaným mesačným ziskom okolo 10 tisíc eur. Dôležité je, že tieto priestory nevyžadujú takmer žiadnu dodatočnú starostlivosť zo strany prenajímateľa, čo z nich robí ideálnu investíciu aj pre tých, ktorí hľadajú pasívny príjem. V prípade potreby sú nájomné zmluvy pripravené na vypovedanie, čo poskytuje vlastníkovi maximálnu flexibilitu pri rozhodovaní o budúcom využití priestorov.
Nad týmito nebytovými priestormi sa nachádzajú byty, ktoré sú od NP úplne oddelené. Vstup do nebytových priestorov je zabezpečený siedmimi samostatnými bezbariérovými vstupmi priamo z exteriéru objektu. Vchody do bytov sú situované samostatne, zboku budovy, čo zaručuje súkromie a oddelenie oboch typov užívania.
Detailná dispozícia priestorov
Nebytový priestor na 1. poschodí (537 m2):Tento priestor je rozdelený na dve hlavné časti, pričom každá má samostatný vstup zvonku.
- Časť 1 (cca ½ priestoru): Využíva rehabilitačné zariadenie. Nachádza sa tu malá telocvičňa, sprchy, šatne, sociálne zariadenia, spoločenská sála s kuchynkou a dve ďalšie miestnosti s výmerou 25 m2 a 24 m2.
- Časť 2 (cca ½ priestoru): Slúži ako administratívne a ambulantné priestory. Zahŕňa päť kancelárií s rôznou výmerou (19 m2, 24 m2, 24 m2, 25 m2, 35 m2), jednu ambulanciu s výmerou 60 m2, zázemie pre zamestnancov, sociálne zariadenia a sklad.Existuje tu možnosť zmeny účelu využívania priestorov, pričom sa vidí aj potenciál pre úpravu tohto NP na dva samostatné byty.
Nebytový priestor na prízemí (582 m2):Aj tento priestor je čiastočne rozdelený a ponúka rôznorodé využitie:
- Časť 1: Slúži ako rehabilitačné zariadenie s malou telocvičňou, piatimi terapeutickými miestnosťami, zázemím pre zamestnancov, kuchynkou, sociálnymi zariadeniami a recepciou a skladom.
- Prevádzka papiernictva: Samostatný vstup, výmera 44 m2, vlastné sociálne zariadenie a zázemie.
- Administratívne priestory: Výmera 127 m2, samostatný vstup, sociálne zariadenie a zázemie.
- Skladové priestory: Dva skladové priestory s výmerou 25 m2 a 30 m2.
Oba nebytové priestory sú vybavené modernými technológiami, vrátane zabezpečovacieho zariadenia, rekuperácie a klimatizácie, ako aj kompletnými rozvodmi počítačovej siete. Vykurovanie je zabezpečené prostredníctvom radiátorov. K dispozícii sú všetky základné inžinierske siete: voda, elektrina a kanalizácia.
Technické parametre a prevádzkové náklady
Polyfunkčná budova bola skolaudovaná v októbri 2020. Hoci sa jedná o "nadstavbu bytov a rekonštrukciu objektu", z pôvodnej budovy z roku 1964, postavenej v typovej sústave BA, ostali v podstate len obvodové múry prvých dvoch podlaží. Všetky ostatné časti - priečky, stropy, okná, dvere, hydroizolácia, podlahy, základová doska, zateplenie - sú úplne nové. Zmodernizovaná bola aj výmenníková stanica tepla, rovnako ako všetky rozvody, rekuperácia, klimatizácia a zabezpečovacie systémy. Táto komplexná rekonštrukcia zaručuje moderné štandardy a nízke prevádzkové náklady.
mesačné náklady na oba nebytové priestory spolu predstavujú iba 1530 eur s DPH. Táto suma zahŕňa poplatok za správcu (580 eur) a náklady na elektrinu podľa aktuálnej spotreby (cca 950 eur). Tieto nízke prevádzkové náklady zvyšujú atraktivitu investície.
História objektu a proces obnovy
Pôvodný objekt bytového domu na Narcisovej ulici bol postavený v roku 1964. Prvá fáza obnovy, zateplenie severnej fasády, prebehla v rokoch 2002/2003. Obyvatelia si však postupne uvedomovali, že ide len o prvý krok a rozsiahlejšia obnova je nevyhnutná.
Zásadným posunom vpred bolo vypracovanie projektovej dokumentácie významnej obnovy v roku 2015, teda viac ako 50 rokov po kolaudácii pôvodného objektu. Samotná realizácia diela si vyžiadala ďalšie tri roky plné presviedčania, hľadania kompromisov a schvaľovania celého zámeru. Vlastníci bytov a nebytových priestorov na Narcisovej ulici 17, 19, 21, spolu so spoločnosťou Bytkomfort, s.r.o., zastúpenou Mariánom Karsayom, sa stali iniciátormi a realizátormi tejto rozsiahlej prestavby.
Stavebné úpravy zahŕňali kompletnú rekonštrukciu objektu na pozemkoch parc. č. 3080/40, 3080/41 a 3080/42 v k.ú. Šaľa. Práce zahŕňali zateplenie stropu, výmenu výťahov a úpravu výťahových šachiet. Mesto Šaľa, ako príslušný stavebný úrad, viedlo kolaudačné konanie, na ktorom boli pozvaní všetci účastníci a dotknuté orgány.
V rámci kolaudačného konania boli zohľadnené vyjadrenia rôznych inštitúcií, vrátane Okresného úradu Šaľa, odboru starostlivosti o životné prostredie, ako aj vyjadrenia spoločnosti Bytkomfort, s.r.o. a ďalších účastníkov. Námietky účastníkov kolaudačného konania mohli byť uplatnené najneskôr pri ústnom pojednávaní, aby sa na ne prihliadalo.
Ojedinelá ponuka na trhu
Táto ponuka sa odlišuje od bežných realitných transakcií. Majiteľ uprednostňuje predaj oboch nebytových priestorov jednému záujemcovi, čo zjednodušuje celý proces a zároveň garantuje zachovanie celistvosti projektu. V prípade, ak by došlo k oddelenému predaju, existuje už predbežný záujemca o prízemný NP.
Možnosť zakúpenia nehnuteľnosti buď vcelku, alebo samostatne NP na 1. poschodí s 8 parkovacími miestami (s možnosťou dohody na počte parkovacích miest), poskytuje ďalšiu úroveň flexibility. Avšak primárnym cieľom je predať oba priestory spolu s kompletným počtom parkovacích miest.
Vzhľadom na atraktívnu lokalitu, modernú novostavbu, flexibilitu priestorov, stabilný príjem z prenájmu a potenciál ďalšieho zhodnotenia, predstavujú nebytové priestory na Narcisovej ulici jedinečnú investičnú príležitosť na slovenskom realitnom trhu.
Prípadní záujemcovia, ktorých táto ponuka zaujala, by mali včas kontaktovať príslušného realitného makléra, aby získali ďalšie informácie a dohodli si obhliadku.
tags: #narcisova #novostavba #kolaudacia