Prenájom nehnuteľností predstavuje pre fyzické osoby častý spôsob, ako si zabezpečiť dodatočný príjem alebo aktívne zhodnotiť svoj majetok. Tento proces však prináša so sebou nielen finančné výhody, ale aj špecifické daňové a v niektorých prípadoch aj daňové povinnosti z pridanej hodnoty (DPH). Správne pochopenie týchto aspektov je kľúčové pre minimalizáciu daňových rizík a optimalizáciu daňovej záťaže.
Klasifikácia príjmov z prenájmu
Zákon o dani z príjmov (ZDP) rozlišuje dva základné spôsoby, akým fyzická osoba môže dosahovať príjmy z prenájmu nehnuteľností:
Prenájom mimo podnikania (pasívny prenájom): Toto je najčastejší scenár, kedy fyzická osoba prenajíma svoju nehnuteľnosť (byt, dom, garáž, pozemok) bez toho, aby poskytovala akékoľvek ďalšie služby nad rámec bežnej údržby. Ide o typicky dlhodobý nájom. Príjmy z takéhoto prenájmu sa zdaňujú podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý sa odlišuje od príjmov zo závislej činnosti či podnikania. V tomto režime nie je potrebné viesť účtovníctvo v plnom rozsahu, postačuje vedenie daňovej evidencie.
Prenájom ako podnikanie (aktívny prenájom): Ak fyzická osoba pri prenájme poskytuje širší balík služieb, ako je napríklad upratovanie, pravidelná výmena bielizne, recepčné služby, alebo ak ide o krátkodobé ubytovanie, môže sa takáto činnosť považovať za podnikanie. V takom prípade sa príjmy zdaňujú podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP ako príjmy zo živnosti. Prenajímanie nehnuteľností môže byť živnosťou podľa zákona o živnostenskom podnikaní, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. V tomto prípade vzniká povinnosť viesť účtovníctvo alebo daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP a súvisiace povinnosti.
Daňové výdavky pri prenájme
Možnosť uplatnenia daňových výdavkov závisí od toho, či je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku fyzickej osoby, alebo či ide o jej súkromný majetok.
Nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku (pasívny prenájom)
V tomto prípade si prenajímateľ môže uplatniť len preukázateľné výdavky, ktoré priamo súvisia s dosiahnutím, zabezpečením a udržaním príjmov z prenájmu. Medzi takéto výdavky patria napríklad:
- Platby za energie (elektrina, plyn, teplo, teplá úžitková voda).
- Výdavky na ostatné služby súvisiace s prevádzkou nehnuteľnosti, ako sú poplatky za správu domu a pozemku, upratovanie spoločných priestorov, vývoz smetí, prípadne poplatky za internet či káblovú televíziu, ak sú súčasťou nájomnej zmluvy.
- Daň z nehnuteľnosti.
- Poistné za prenajímanú nehnuteľnosť.
- Úroky z hypotekárneho úveru alebo iného úveru, ktorý bol použitý na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Opravy a udržiavacie práce na prenajímanej nehnuteľnosti.
Je dôležité poznamenať, že ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka ročnému oslobodeniu do výšky 500 €, o ktorom bude reč nižšie), aj výdavky si musí prenajímateľ pomerne upraviť.
Príklad: Daňovník dosiahol príjmy z prenájmu vo výške 5 000 € a preukázateľné výdavky vo výške 2 500 €. Z ročného príjmu je oslobodených 500 €, teda zdaniteľný príjem je 4 500 €. Výdavky, ktoré si môže uplatniť, sa vypočítajú pomerne: (4 500 € / 5 000 €) * 2 500 € = 2 250 €. Základ dane z prenájmu bude potom 4 500 € - 2 250 € = 2 250 €.
Nehnuteľnosť je zaradená v obchodnom majetku
Ak je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku fyzickej osoby, okruh daňových výdavkov sa rozširuje. Okrem výdavkov súvisiacich s prevádzkou si môže prenajímateľ uplatniť aj:
- Odpisy: Vstupná cena nehnuteľnosti (nadobúdacia cena, náklady na technické zhodnotenie) sa rozpočítava do daňových výdavkov prostredníctvom odpisov počas viacerých zdaňovacích období. Nehnuteľnosti sa zvyčajne zaraďujú do 2. alebo 5. odpisovej skupiny, pričom doby odpisovania sú 20 alebo 40 rokov.
- Technické zhodnotenie: Výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia, modernizácia, ktorá zvyšuje štandard alebo životnosť nehnuteľnosti) sa taktiež odpisujú.
- Opravy a udržiavanie: Výdavky na opravy a udržiavanie, ktoré udržiavajú pôvodný stav a funkčnosť nehnuteľnosti, sú daňovým výdavkom hneď v zdaňovacom období, v ktorom vznikli.
- Úroky z úverov: Splátky úveru na obstaranie nehnuteľnosti nie sú daňovým výdavkom, ale úroková časť splátok áno.
Výhody a nevýhody zaradenia do obchodného majetku:
- Výhoda: Možnosť uplatniť si širší okruh výdavkov, najmä odpisy, čo môže viesť k nižšiemu základu dane.
- Nevýhoda: Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola súčasťou obchodného majetku, sa príjem z predaja zdaňuje po dobu 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Po tomto období je príjem z predaja oslobodený. Pri predaji sa tiež zdaňuje rozdiel medzi predajnou cenou a zostatkovou daňovou hodnotou.
Oslobodenie od dane a povinnosť podať daňové priznanie
Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP (teda bez živnostenského oprávnenia) sú čiastočne oslobodené od dane. V súlade s § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP je z úhrnu príjmov podľa § 6 ods. 3, § 8 ods. 1 písm. a), d), e), f) oslobodená suma 500 eur za zdaňovacie obdobie.
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb typu B vzniká, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne 50 % nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. Pre rok 2024 táto hranica predstavuje 2 823,24 €. Do úhrnu príjmov sa nezahŕňajú príjmy zdanené zrážkou podľa § 43 ZDP, ak bola daňová povinnosť splnená. V prípade príjmov z prenájmu je rozhodujúca suma zdaniteľného príjmu (po odpočítaní oslobodenia 500 €). Ak tento zdaniteľný príjem nepresiahne spomínanú hranicu, daňovník nemá povinnosť podať daňové priznanie, pokiaľ ho na to správca dane nevyzve.
Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme
Vzťah fyzickej osoby k DPH pri prenájme nehnuteľnosti závisí od viacerých faktorov, najmä od toho, či sa na prenajímanú nehnuteľnosť vzťahujú ustanovenia zákona o DPH a či prenajímateľ prekročí zákonom stanovený obrat.
Kedy sa DPH vzťahuje na prenájom:
- Ekonomická činnosť: Prenájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu sa považuje za ekonomickú činnosť podľa zákona o DPH.
- Registračná povinnosť: Fyzická osoba (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom DPH, ak jej obrat zdaniteľných plnení (vrátane prenájmu) presiahne za kalendárny rok 50 000 €. Povinnosť podať žiadosť o registráciu vzniká do piatich pracovných dní odo dňa, kedy bol obrat prekročený.
- Okamih registrácie: Platiteľom dane sa stáva prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane platiteľom z iného dôvodu.
- Okamih registrácie pri prekročení 62 500 €: Ak občan (zdaniteľná osoba) prenajme nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 €, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. V takom prípade je povinný podať žiadosť o registráciu do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat 62 500 € presiahnutý.
- Dobrovoľná registrácia: Fyzická osoba sa môže stať platiteľom DPH aj dobrovoľne, a to aj pred dosiahnutím zákonom stanoveného obratu.
Oslobodenie od DPH pri prenájme:
- Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je prenájom bytu, rodinného domu a ich častí, ako aj apartmánu v bytovom dome, oslobodený od dane. Toto oslobodenie platí, ak nájomca nie je zdaniteľnou osobou a účel užívania nehnuteľnosti je bývanie.
- Voľba zdanenia: Platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. V takom prípade môže prenajímateľ fakturovať DPH a uplatniť si odpočet DPH z nákladov súvisiacich s prenájmom.
Príklady situácií pri DPH:
- Situácia 1: Občan prenajíma byty na pokračujúcej báze a jeho mesačný príjem je 7 500 €. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol 52 500 €. Je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. Stane sa platiteľom od 1. 1. 2026.
- Situácia 2: Občan prenajíma byty a v júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 €. Jeho obrat dosiahol 63 000 €. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu, t. j. 31. 7. 2025. Je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025.
- Situácia 3: Občan prenajíma byty a jeho obrat dosiahol 52 500 €. Podal žiadosť o registráciu pre DPH. Následne prenajal rodinný dom v hodnote 15 000 €, čím prekročil obrat 62 500 €. V takom prípade sa stal platiteľom dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu a je povinný túto skutočnosť bezodkladne oznámiť daňovému úradu.
Spolužitie manželov a prenájom
Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjmy a výdavky z prenájmu si môžu rozdeliť podľa dohodnutého pomeru. Každý z nich si potom môže uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 € samostatne. V prípade, že celkový zdaniteľný príjem každého z nich nepresiahne zákonnú hranicu pre podanie daňového priznania, nemusia ho podávať.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Každá fyzická osoba, ktorá začne prenajímať nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky (okrem pozemku), je povinná registrovať sa na príslušnom daňovom úrade. Túto povinnosť si musí splniť najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začala s prenájmom. Ak už fyzická osoba má pridelené DIČ z inej registrácie, opätovne sa registrovať nemusí. Nesplnenie tejto registračnej povinnosti môže viesť k uloženiu pokuty.
Ako vybaviť potvrdenie o príjme - živnostník / sro
Zhrnutie kľúčových bodov:
- Príjem z prenájmu mimo podnikania: Zdaňuje sa podľa § 6 ods. 3 ZDP, s možnosťou uplatnenia preukázateľných výdavkov.
- Príjem z prenájmu ako podnikanie: Zdaňuje sa ako príjem zo živnosti (§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP), s možnosťou uplatnenia paušálnych alebo preukázateľných výdavkov.
- Oslobodenie od dane: 500 € ročne z úhrnu príjmov z prenájmu.
- Povinnosť podať daňové priznanie: Pri zdaniteľných príjmoch presahujúcich 2 823,24 € (pre rok 2024).
- DPH: Povinnosť registrácie pri prekročení obratu 50 000 € (alebo 62 500 € pri jednorazovom dodaní). Prenájom na bývanie je spravidla oslobodený od DPH.
- Registrácia na daňovom úrade: Povinná pre každého prenajímateľa, ktorý začne prenajímať nehnuteľnosť na území SR.
Správne pochopenie a aplikácia týchto pravidiel je nevyhnutná pre zodpovedné a efektívne spravovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností.