Náklady na bývanie tvoria až štvrtinu z rodinného rozpočtu slovenských domácností, čo predstavuje najvyšší podiel spomedzi krajín Európskej únie. Tento fakt naznačuje, že bývanie na Slovensku predstavuje pre mnohé rodiny významnú finančnú záťaž, ktorá presahuje priemer EÚ. Výdavky spojené s bývaním zahŕňajú široké spektrum položiek, od samotného nájomného či splátok hypotéky, cez náklady na údržbu a opravy obydlí, až po energie, dodávku vody a ďalšie nevyhnutné služby pre domácnosť, ako je napríklad odvoz odpadu.
Analýza spoločnosti Wood & Company, založená na údajoch Eurostatu, poukazuje na to, že slovenské domácnosti venujú bývaniu najviac svojich financií. V minulom roku tento podiel predstavoval 24 % z celkových výdavkov, zatiaľ čo priemer Európskej únie sa pohyboval na úrovni 19 %. S miernym odstupom od Slovenska nasledujú krajiny ako Fínsko, Francúzsko a Česko s 21 %, nasledované Luxemburskom, Dánskom, Írskom a Talianskom s 20 %. Na opačnom konci spektra sa nachádza Maďarsko, ktoré patrí do skupiny krajín s najnižším podielom výdavkov domácností na bývanie (15 %), a Poľsko, kde tieto náklady tvoria 17 %.
Nominálne náklady a porovnanie s okolitými krajinami
V nominálnom vyjadrení predstavovali náklady súvisiace s bývaním na Slovensku v minulom roku na jedného obyvateľa 2 680 eur. Toto číslo je výrazne vyššie v porovnaní s Maďarskom, kde na obyvateľa pripadala suma 1 316 eur, a Poľskom s 1 608 eurami. Česká republika sa s 2 557 eurami na obyvateľa blíži k slovenskej úrovni. Je dôležité poznamenať, že vo vyspelejších krajinách EÚ, kde sú prirodzene vyššie nielen platy, ale aj celková cenová hladina, sú aj výdavky na bývanie vyššie. Najvyššie ročné výdavky na bývanie v prepočte na obyvateľa vlani vykázali Fínsko, Dánsko a Luxembursko, kde sa tieto náklady pohybovali v rozpätí 6 200 až 8 200 eur. Naopak, najnižšie náklady mali v súvislosti s bývaním Bulhari, a to necelých 1 100 eur.
Oživenie na realitnom trhu a rast cien v roku 2025
Realitný trh na Slovensku zaznamenal oživenie, ktoré sa začalo v polovici roka 2024 a pokračovalo aj na konci roka. Ponukové ceny nehnuteľností v poslednom štvrťroku 2025 mierne zrýchlili svoj rast na 3,3 percenta, pričom tento nárast bol primárne ťahaný výraznejším zdražením bytov. Tento trend potvrdzuje aj analytik Národnej banky Slovenska (NBS) Roman Vrbovský. S výnimkou Prešovského kraja sa ceny bývania zvýšili na celom Slovensku, najvýraznejšie v Košiciach, kde silný nárast kompenzoval predchádzajúci prepad cien. Celoročné čísla za rok 2025 ukazujú nárast cien o 12 percent, kým v roku 2024 bol tento nárast menej než percento.
Regionálne rozdiely v raste cien
Rast cien nehnuteľností sa na konci roka 2025 mierne zrýchlil medzi štvrťrokmi na 3,3 percenta. Najvýraznejší vplyv na tento nárast mali Bratislavský a Košický kraj. Na rozdiel od predchádzajúcich rokov, v roku 2025 žiadny z krajov cenový vývoj netlmil. Priemerná cena bytov na konci posledného štvrťroka 2025 dosiahla 3 262 eur za meter štvorcový, čo predstavuje nárast o 86 eur za meter štvorcový, čiže 2,7 percenta v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom (medziročne 12,7 percenta). Zvlášť sa darilo cenám dvoj- až štvorizbových bytov, zatiaľ čo ceny najväčších bytov stagnovali. Ceny domov sa na konci roka vrátili k rastu, zdraželi o 38 eur za meter štvorcový (1,8 percenta medzištvrťročne), pričom ich priemerná cena dosahuje 2 139 eur za meter štvorcový a oproti rovnakému obdobiu v minulom roku je vyššia o 8,1 percenta.
Klesajúci trend v Bratislavskom kraji a rast v Košickom kraji
Podiel Bratislavského kraja na celkovej ponuke nehnuteľností vykazuje počas posledných piatich rokov jednoznačný klesajúci trend. V číselnom vyjadrení poklesol z 36 percent v roku 2021 na 30 percent v roku 2025. Naopak, mierne rastúci trend je viditeľný v Trnavskom, Trenčianskom, Prešovskom a čiastočne aj v Nitrianskom kraji. Zmeny v zložení inzerátov podľa typu bytu sú relatívne malé, no od roku 2023 si mierne prilepšili trojizbové byty, najmä na úkor jednoizbových. Postupne tiež rastie podiel domov na celkovej ponuke, pričom za rok 2025 dosiahol päťročné maximum 40 percent.
Košický kraj sa po korekcii v predchádzajúcom štvrťroku vrátil k výraznému rastu, keď ceny na konci roka poskočili o 8,2 percenta. Druhým najrýchlejšie rastúcim krajom bol Žilinský (6,5 percenta), za ktorým nasledoval Nitriansky (4,4 percenta). V Prešovskom kraji, ako jedinom z ôsmich krajov, ceny veľmi mierne poklesli (-0,3 percenta). V Košickom kraji rástli predovšetkým ceny bytov v okresoch Košice I, II a IV. Rast cien v Žilinskom kraji potiahli najmä ceny domov, ale v menšej miere aj byty v okrese Žilina. V Nitrianskom kraji sa zdražovanie týkalo predovšetkým krajského mesta. V Prešovskom kraji sa darilo najmä bytom v okrese Poprad, to však nestačilo na vykompenzovanie relatívne slabého vývoja v ostatných okresoch.
Ceny bytov rástli počas všetkých mesiacov štvrtého štvrťroka 2025, zatiaľ čo v prípade domov nastal v novembri mierny pokles. Najvyšší rast cien nehnuteľností bol zaznamenaný v decembri, avšak týkal sa tradične menšej ponuky v poslednom mesiaci roka. Na vývoj v celom štvrtom štvrťroku mal najvýraznejší vplyv október. Pokles cien v Prešovskom kraji nastal medzi októbrom a novembrom, keď z ponuky vypadlo väčšie množstvo novostavieb.
Trh s nehnuteľnosťami ako „poliaty živou vodou“
Hlavný analytik ČSOB Marek Gábriš uvádza, že trh s nehnuteľnosťami na bývanie je zhruba od polovice roka 2024 ako poliaty živou vodou. Priemerné ceny nehnuteľností dosiahli na začiatku roka 2024 dno a odvtedy narástli o takmer 20 percent. V raste pokračovali rezidenčné nehnuteľnosti aj celý rok 2025. V poslednom štvrťroku 2024 sa tempo rastu cien ešte mierne zrýchlilo. Medzištvrťročne boli priemerné ceny vyššie o 3,3 percenta a v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka o 12 percent. Cena za jeden meter štvorcový na konci roka dosahovala 2 906 eur. Pred rokom bola jednotková cena o 310 eur nižšia a pred dvomi rokmi až o 473 eur nižšia. Naďalej pretrvávajú vysoké cenové rozdiely medzi regiónmi. Ceny v Bratislavskom kraji sú dvakrát vyššie ako ceny v Nitrianskom kraji. Najvyššie ceny sú obvykle v krajských mestách a ekonomicky silných regiónoch. Druhá najvyššia priemerná cena je v kraji s druhým najväčším mestom Košice, kde nehnuteľnosti majú priemernú cenovku 2 608 eur za meter štvorcový. Na treťom mieste skončil Žilinský kraj s priemernými cenami v závere roka na úrovni 2 180 eur za meter štvorcový.
Silný dopyt a jeho faktory
Podľa Gábriša sa trh snaží uspokojiť relatívne silný dopyt, ktorý sa oživil po pandemickom období. Záujem o nehnuteľnosti v roku 2025 podporoval ešte stále relatívne silný trh práce, pričom miera nezamestnanosti si v prvom polroku siahla na nové historické dno. Ekonomický rast však už citeľne spomalil, čo sa môže s odstupom niekoľkých štvrťrokov prejaviť aj na zvoľnení dynamiky rastu cien nehnuteľností. Z pohľadu medziročnej porovnávacej základne bol rok 2025 naozaj silný a udržať toto tempo rastu bude podľa Gábriša ťažké. Nehnuteľnosti však podľa neho zrejme ďalej porastú, podporované aj relatívne dostupným financovaním v podobe zaujímavých úrokových sadzieb.
Pravidlá pre optimálnu výšku nákladov na bývanie
Každý z nás občas sníva o lepšom bývaní. Nech už splácate hypotéku alebo platíte nájom, náklady spojené s bývaním tvoria podstatnú časť vášho mesačného rozpočtu. Existuje niekoľko užitočných pravidiel, ktoré vám pomôžu určiť optimálnu výšku nákladov na bývanie. Ak sa budete riadiť týmito pravidlami, zabezpečíte si finančne zdravý rozpočet a budete mať istotu, že vám každý mesiac zostane dostatok peňazí na ostatné povinnosti aj radosti života. Napríklad, ak žijete v domácnosti s partnerom a vaše spoločné čisté príjmy sú 2 850 eur, vaše náklady na bývanie by nemali byť vyššie ako 855 eur. Toto pravidlo zahŕňa nielen výdavky na platenie nájmu alebo splátku hypotéky, ale aj poplatky za energie, náklady na údržbu a prípadne ďalšie služby spojené s bývaním. Základom finančného zdravia je správne zostavený rozpočet.
💰 3. Jak si sestavit měsíční ROZPOČET❓
Prieskumy a názory odborníkov
V ankete TREND Barometer sa pýtalo respondentov na to, aké drahé je bývanie na Slovensku. Viac ako polovica respondentov si myslí, že pre Slovákov ide o značne drahú položku z ich rozpočtu.
- Mikuláš Gazda, predseda predstavenstva, Agenda: „Náklady na bývanie sú na Slovensku najvyššie z EÚ. Domácnosti na Slovensku dávajú za bývanie v priemere 30 percent celkových čistých výdavkov. Podiel výdavkov za bývanie je výrazne vyšší než v EÚ. Za vlád F1 až F4 je to spôsobené nekompetentnosťou.“
- Martin Melišek, CFO, Softec: „Vo veľkých mestách je cena nehnuteľností ale aj nájmov porovnateľná so západnou Európou, pričom priemerný príjem stále výrazne zaostáva. Preto považujem bývanie na Slovensku za veľmi drahé.“
- Karol Ponesz, Country Manager Slovakia, Mattoni 1873: „Cena bytu sa odvíja od toho, v akom regióne sa nachádza a od pomeru ponuka/dopyt. Rozdiely cien v jednotlivých regiónoch sú veľké a ponuka nových bytov stagnuje. Pred rokmi ceny vyleteli veľmi vysoko a ešte dnes vnímam, že sú vysoké, hlavne keď sa to porovnáva s kúpnou silou. Pre mladé rodiny je dnes extrémne ťažké dostať sa k bytu bez toho, aby sa zadĺžili na celý život.“
- Jaroslav Mervart, riaditeľ, Chemosvit: „Je všeobecne známe, že ceny bývania na Slovensku v pomere k platom patria medzi najdrahšie v Európe. Hovoriť o ich ďalšom raste v súčasnej situácii na Slovensku a v Európe je marketing postavený na vode!“
- Dennis Fino, CEO, Barney Studio: „Bývanie je na Slovensku drahé, o tom bez debaty. Možnosti bývania väčšiny, najmä mladých, sú kvôli tomu značne obmedzené.“
- Drahoslava Kovárová, konateľka, VerbaLex: „Značne. Pre Slovákov ide o drahú položku z ich rozpočtu.“
- Milan Cák, konateľ, AMCEF: „Osobne vnímam obrovský rozdiel medzi finančnou dostupnosťou bývania v Bratislave a iných mestách, oproti dostupnosti bývania v obciach, ktoré sú viac vzdialené od miest. Častokrát sa jedná aj o 1 000-percentný rozdiel. Kým na kúpu nehnuteľnosti v meste potrebujete obvykle stovky tisíc eur, v mnohých obciach na Slovensku vám postačia aj nižšie desiatky tisíc eur. Za tento rozdiel môže hlavne koncentrácia pracovných príležitostí. Ak teda pracujete na pozícii, ktorá umožňuje úplný home-office, vtedy si s bývaním nemusíte robiť žiadne starosti. Do budúcna vnímam práve digitalizáciu a možnosť práce z domu ako najjednoduchšie východisko z tejto situácie.“
- Richard Churý, CEO, Upgreat: „Ako problém nevnímame samotnú výšku nákladov na bývanie, ale všeobecne nízke príjmy obyvateľov Slovenska. Otázkou do budúcnosti sú regulované ceny energií, ktoré môžu náklady na bývanie ešte zvýšiť, pokiaľ ich vláda uvoľní.“
- Milín Kaňuščák, konateľ, Kami Profit: „Pomer nákladov na obstaranie bývania k priemerným príjmom je pre Slovákov v EÚ jeden z najhorších. Ide o veľmi výraznú položku rodinného rozpočtu, ak si to vôbec môžu dovoliť. Nižšie úrokové sadzby by výrazne pomohli. Rovnako aj aspoň 5 percent na nájomné bývanie.“
- Karin Zápalová, majiteľka realitnej kancelárie, KARIN&PARTNERS: „Dostupnosť bývania pre mladých ľudí na Slovensku veru nie je jednoduchá. Podmienky bánk na schválenie úverov sú náročné, mladí ľudia častokrát nemajú možnosť získať úver, ich príjmy nepostačujú na podmienky bánk, kde je potrebných 20 percent vlastných zdrojov. Zo sumy 150-tisíc eur, čo je bežná suma menšieho bytu v Bratislave, je teda potrebné mať našetrených 30-tisíc eur.“
- Lukáš Kmenta, country manažér, HBS pre CZ a SK: „Ide o lokalitu, kvalitu a dopyt bývania. Všeobecne je ale položka bývania tou najzásadnejšou v rozpočte rodiny či jednotlivca. Vzhľadom k vysokým cenám na obstaranie si vlastného bývania, sledujem rastúci trend nájomného bývania so všetkými jeho výhodami i negatívami.“
- Marián Búlik, finančný analytik, OVB Allfinanz Slovensko: „Po rokoch prudkého rastu cien bývania sa situácia postupne obracia. Na prelome augusta a septembra znížili všetky dôležité banky úroky hypoték a tie sa po 1,5 roku opäť dostali pod 4 percentá. To znamená, že dostupnosť bývania sa mierne zlepšuje, dôležité je však s kúpou neotáľať, keďže ceny nehnuteľností sa po dvoch rokoch poklesu opäť vracajú k rastu.“
- Dušan Eľko, managing partner, SAM Headhunting Slovakia: „Bývanie je nákladné a ceny budú každoročne narastať. Mať vlastné bývanie už nebude samozrejmosť. Nie je to však hendikep a môže podporiť mobilitu ľudí v rámci regiónov.“
- Michal Janči, CEO/konateľ, Bosen Group: „V momentálnej situácii sa na hypotekárnom trhu výrazne znížila dostupnosť vlastného bývania najmä v krajských mestách. Následkom sú zvýšené ceny prenájmov. Bývanie je pre Slovákov značným nákladom v ich rozpočte, častokrát až 30 percent z ich príjmu.“
- Stanislav Verešvársky, managing director a výkonný riaditeľ, DanubiaTel: „Najmä v mestách je pomerne drahé a nie vždy dostupné. Dostupnosť v menších mestách a obciach je pritom ešte slabšia.“
- Helena Tomková, partner, Media Central: „Vzhľadom k tomu, že v súčasnosti žijem v Prahe, som nútená priznať, že bývanie na Slovensku je oproti susedným Čechám na veľmi prijateľnej úrovni. Energie, voda, spravovanie nehnuteľnosti, ale aj samotný nájom sú u nás lacnejšie.“
- Miroslav Adamiš, riaditeľ, generálne riaditeľstvo pre preklad, Európska komisia: „V poslednom období došlo k stabilizácii cien nehnuteľností a k úprave hypoték zo strany viacerých bánk v prospech dostupnosti pre väčší okruh klientov. Primerané situácii, ktorá na Slovensku je.“
Výdavky na bývanie v kontexte EÚ: Širší pohľad
Podľa prieskumu Eurobarometra z jesene 2022 sú rastúce životné náklady najnaliehavejším problémom pre viac ako 90 % Európanov. Podiel výdavkov domácností na bývanie, vodu, elektrinu, plyn a iné palivá sa za posledných 20 rokov výrazne zvýšil. V roku 2022 tieto položky tvorili najväčší podiel na spotrebe domácností v EÚ, a to 24,1 %. Nasledovali potraviny a nealkoholické nápoje s 13,6 % a náklady na dopravu s 12,5 %. V porovnaní s rokmi 2002 až 2022 došlo k najvýraznejšej zmene vo výdavkoch domácností, ktoré vzrástli z 21,1 % na 24,1 %. Najvýraznejší nárast nákladov na bývanie zaznamenal Cyprus (43,6 %), nasledovaný Španielskom (39,4 %) a Írskom (36,8 %). V niektorých krajinách východnej Európy táto nákladová položka dokonca klesala.
V roku 2022 bolo na čele rebríčka Slovensko s viac ako 30 % výdavkov určených na bývanie, vodu, elektrinu, plyn a iné palivá. V tesnom závese nasledovalo Fínsko (29,6 %) a Dánsko (29,1 %). Tieto čísla naznačujú, že krajiny severnej a strednej Európy čelia značným finančným tlakom súvisiacim s bývaním.
Dostupnosť bývania a výzvy pre mladých
Dostupnosť bývania na Slovensku klesá. Na priemerný dvojizbový byt v Bratislave je potrebných takmer 140 mesačných platov, na trojizbový byt až 189 platov. Mimo hlavného mesta je situácia o niečo lepšia, no našetriť na novú nehnuteľnosť aj v ostatných regiónoch trvá niekoľko rokov. Ponukové ceny nehnuteľností vzrástli podľa údajov NBS v druhom štvrťroku 2025 medzikvartálne o 2,9 percenta a medziročne o 12,8 percenta.
Najväčšou výzvou je zarobiť si na nový byt v Bratislave a jej okolí. Na priemerný byt s rozlohou 55 metrov štvorcových je potrebné v Bratislavskom kraji pracovať 11,4 roka, pri trojizbovom byte s rozlohou 76 metrov štvorcových je to až 15,8 roka. Najlepšie je na tom Nitriansky kraj, kde je to pri dvojizbáku 6,9 a trojizbáku 9,5 roka. Zaujímavosťou je vyrovnaná pozícia Prešovského a Košického kraja, kde sú rozdiely iba v týždňoch.
Našetriť si na nové bývanie je veľkou výzvou aj v najlacnejšej Nitre, keďže takmer nikto si nemôže dovoliť odkladať na byt celú výplatu. Kúpa novej nehnuteľnosti sa tak v množstve prípadov nezaobíde bez hypotekárneho úveru, pri ktorom však stále treba mať k dispozícii minimálne 20 percent kúpnej ceny. Najdrahšie nehnuteľnosti na bývanie sú v Bratislavskom kraji s cenou 3 549 eur za meter štvorcový, kým hrubá mzda predstavuje 1 901 eur (1 424,58 eura v čistom). Nízka dostupnosť bývania spôsobuje problémy najmä mladým ľuďom. Podľa štatistík Eurostatu až 70,3 percenta mladých vo veku 18 až 34 rokov žije na Slovensku so svojimi rodičmi alebo na ich účet. Šetrenie na bývanie tak treba vnímať ako dlhodobý cieľ.
Napriek rastúcim cenám a výzvam, ktoré s bývaním na Slovensku súvisia, sa situácia na trhu s nehnuteľnosťami vyvíja dynamicky. S pochopením aktuálnych trendov, regionálnych rozdielov a osobných finančných možností je možné nájsť riešenia, ktoré povedú k zabezpečeniu stabilného a dôstojného bývania.