Slovenský realitný trh, napriek mnohým výzvam a neustále sa meniacim podmienkam, prešiel v posledných rokoch výraznou transformáciou. Zatiaľ čo v minulosti sme mohli byť svedkami boomu výstavby, ktorý často uprednostňoval rýchlosť a nízke náklady pred estetikou a kvalitou, dnes sa čoraz viac ozývajú hlasy volajúce po premyslenejšom a krajšom prístupe k architektúre. Diskusia o najškaredších novostavbách na Slovensku nie je len o estetických preferenciách, ale odráža hlbší trend vnímania hodnôt v oblasti bývania a urbanizmu. Tento článok sa ponorí do problematiky, analyzuje príčiny vzniku nevkusných stavieb a poukazuje na smer, ktorým by sa mal slovenský realitný trh uberať.
Slováci a ich vzťah k bývaniu: Rekordné ceny a pretrvávajúci dopyt
Napriek tomu, že ceny bývania na Slovensku dosahujú historické maximá a rastú už niekoľko kvartálov po sebe, kupujúcich to neodrádza. Bratislavský trh novostavieb zaznamenal koncom roku 2025 dokonca najvyšší dopyt za ostatné štyri roky. Podľa dát realitnej kancelárie Herrys sa predalo 2 894 novostavieb, čo predstavuje medziročný nárast dopytu o 30 percent. Je pozoruhodné, že tento silný dopyt sa odohral v prostredí bez výraznej cenovej korekcie. Priemerný medziročný rast cien v hlavnom meste dosiahol približne 1,5 percenta. Nejde síce o dynamiku predchádzajúceho boomu, no ani o pokles, ktorý časť trhu očakávala.
Údaje z realitných portálov zároveň ukazujú, že aj v prostredí, kde priemerné ceny bytov medziročne stúpli približne o 12 percent a v top lokalitách, ako sú Bratislava a Košice, dosahujú rekordné úrovne, zostáva dopyt po kúpe silný. Tento fenomén poukazuje na hlboko zakorenenú túžbu Slovákov vlastniť nehnuteľnosť, často vnímanú ako bezpečnú investíciu a symbol stability.
Regionálne rozdiely na realitnom trhu: Bratislava versus Východ
Slovenský realitný trh má výrazné regionálne rozdiely, pričom Bratislava vedie s rekordnými cenami domov a východ Slovenska sa stále nachádza medzi najmenej ponúkanými oblasťami. V prvom štvrťroku bolo na slovenskom realitnom trhu v ponuke 8 000 rodinných domov. Prevažovali staršie domy (57 percent), novostavby tvorili 39 percent a zvyšok boli domy vo výstavbe. Mediánová cena domov bola na úrovni 1 685 eur za meter štvorcový (m2). Ceny novostavieb sa pohybovali na úrovni 2 300 eur/m2, staršie domy boli v priemere za 1 190 eur/m2.
Najviac ponúkaných domov sa nachádzalo v Trnavskom kraji (22,6 percenta), nasledoval Bratislavský (19,3 percenta) a Nitriansky kraj (16,5 percenta). Najmenší výber domov je dlhodobo na východe Slovenska, a to v Prešovskom (5,6 percenta) a Košickom kraji (7,9 percenta). Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk zhodnotil, že ponukové rozdiely medzi krajmi potvrdzujú dlhodobé trendy, ktoré evidujeme najmenej od roku 2020. Bratislavský a Trnavský kraj zaznamenávajú silnú suburbanizáciu, teda sťahovanie sa do satelitov, východ Slovenska je v tomto smere limitovaný.
V Bratislavskom kraji dosiahli ceny domov podľa portálu rekordnú úroveň 2 850 eur/m2. Medziročne ceny vzrástli o vyše desať percent. Vysoký rast dosiahol aj Košický kraj. Nižší rast, pod päť percent, bol zaznamenaný v Trenčianskom a Trnavskom kraji. Naopak, v Žilinskom, Banskobystrickom a Nitrianskom kraji ceny v porovnaní s minulým rokom poklesli. V Bratislavskom kraji je cenový rozdiel medzi novými a staršími domami najmenší. Novostavby sa pohybujú na úrovni 2 974 eur/m2, staršie domy idú za 2 578 eur/m2. To možno pripísať aj vysokým cenám pozemkov.
Stavebníctvo: Rekordný rast s obmedzeným dopadom na bývanie
Stavebníctvo prešlo v roku 2025 priaznivým obdobím, ktoré vyvrcholilo silným záverom roka. Dáta Štatistického úradu SR potvrdzujú, že produkcia odvetvia rástla dynamicky počas väčšiny mesiacov. Rast bol plošný a dotkol sa všetkých rozhodujúcich zložiek stavebnej výroby. Odvetvie tak patrilo medzi hlavné piliere hospodárstva v čase slabšieho výkonu priemyslu a utlmeného spotrebiteľského dopytu. Pozitívny vývoj sa však len obmedzene premietol do výstavby nových bytov a rodinných domov.
Stavebníctvo aj v decembri 2025 pokračovalo v dynamickom raste a potvrdilo priaznivý trend z predchádzajúcich mesiacov. Stavebná produkcia dosiahla objem 885,2 milióna eur a medziročne v stálych cenách vzrástla o 11,7 percenta. Vyšší výkon ako pred rokom zaznamenalo odvetvie až jedenásťkrát počas roka, pričom decembrová hodnota patrila medzi najlepšie výsledky roka. Tempo rastu nad desať percento evidovali všetky zložky domácej produkcie, týkalo sa to novej výstavby, opráv, údržby aj ostatných stavebných prác.
Celoročný pohľad na stavebníctvo potvrdzuje výnimočnosť výsledkov. Objem zrealizovaných stavebných prác historicky prvýkrát prekročil hranicu 8,4 miliardy eur. Po očistení o infláciu produkcia medziročne reálne vzrástla o sedem percent. Išlo o lepší výsledok ako v rokoch 2023 a 2024. Rast v stálych cenách bol zaznamenaný počas celého roka s výnimkou apríla. Dvojciferné tempo rastu dosiahlo stavebníctvo trikrát, a to na konci leta aj v závere roka.
Zverejnené údaje predstavujú predbežné kumulované výsledky zostavené z mesačných štatistických zisťovaní. Potvrdzujú, že rast nebol jednorazový ani náhodný. Opieral sa o kombináciu verejných investícií, infraštruktúrnych projektov a postupne sa rozbiehajúcich súkromných aktivít. Stavebníctvo udržalo stabilnú dynamiku aj v náročnejšom makroekonomickom prostredí.
Pod priaznivý celoročný výsledok sa podpísali obe podielovo najsilnejšie zložky domácej produkcie. Nová výstavba vrátane rekonštrukcií a modernizácií prekročila hranicu päť miliárd eur. Práce na opravách a údržbe stavieb sa vyšplhali takmer na dve miliardy eur. Obe zložky medziročne rástli tempom do päť percenta. Vývoj potvrdzuje, že stavebná aktivita bola rozložená rovnomernejšie medzi nové projekty a starostlivosť o existujúci fond.
Dominantná výstavba budov medziročne vzrástla o 3,9 percenta a hodnotovo sa priblížila k piatim miliardám eur. „Zahŕňa objem všetkých prác na výstavbe či opravách rôznych typov budov, vrátane bytov,“ dopĺňa J. Morháčová. Jeho miernejšie tempo rastu naznačuje opatrnejší prístup investorov, najmä pri rezidenčných a komerčných projektoch. Ešte rýchlejší rast zaznamenali inžinierske stavby, ktoré medziročne stúpli o 5,6 percenta. Zahŕňajú najmä výstavbu a opravy železničnej a cestnej infraštruktúry vrátane diaľnic. Rast ťahali predovšetkým verejné investície a infraštruktúrne projekty, ktoré sa stali hlavným motorom odvetvia. Ich význam vzrástol najmä v prostredí slabšej súkromnej investičnej aktivity.
Stavebníctvo tak v roku 2025 zohralo stabilizačnú úlohu v hospodárstve. V čase, keď priemysel zápasil so slabším dopytom a domácnosti obmedzovali spotrebu, stavebná výroba rástla. Tento vývoj potvrdzuje strategickú úlohu sektora v ekonomike. Zároveň však poukazuje na nerovnováhu medzi výkonom odvetvia a situáciou na trhu bývania. Práve výstavba bytov zaostávala za celkovým rastom, hoci v niektorých regiónoch vidieť zlepšenie.
Kríza bývania: Nízka výstavba a rastúce náklady
Pozitívne výsledky stavebníctva ale kontrastujú s vývojom na trhu bývania. Nízky počet nových bytov, vysoké náklady a odkladané developerské projekty signalizujú prehlbujúcu sa krízu dostupnosti bývania. Za prvé tri štvrťroky 2025 bolo povolených približne 10 700 nových bytov. Reálne sa začala výstavba len približne 11 500 bytov. Ide o najnižšiu úroveň za poslednú dekádu.
Spomalenie bytovej výstavby súvisí najmä s vysokými cenami vstupov. Zdražujú stavebné materiály, pozemky a samotné stavebné práce. Výrazným faktorom sú aj vysoké náklady na financovanie. Developeri preto odkladajú nové projekty. Dopyt po bývaní dlhodobo prevyšuje ponuku. Rast nákladov nie je možné v plnej miere premietnuť do cien bez ďalšieho zhoršenia dostupnosti.
Oživenie hypotekárneho trhu naznačuje, že záujem o bývanie zostáva silný. Počet poskytnutých úverov sa v roku 2025 medziročne viac než zdvojnásobil. Samotná nová výstavba však podľa odborníkov nebude stačiť. Dôležitú úlohu môžu zohrávať renovácie a konverzie existujúcich budov. Energetické úpravy znižujú náklady na bývanie, zvyšujú hodnotu nehnuteľností a podporujú ekonomickú aktivitu v stavebníctve. „Ak by štát namiesto krátkodobých dotácií na plyn a teplo investoval do renovácií budov a aktivoval tak významnú časť súkromného kapitálu, z dlhodobého hľadiska by sa to oplatilo viac. Financie vybrané na daniach a odvodoch od firiem môžu prevýšiť efekt dobre nastavených stimulov na renováciu budov,“ upozorňuje Marcela Kubů, výkonná riaditeľka Asociácie výrobcov minerálnych izolácií.
Financovanie bývania: Oživenie hypoték a cenový paradox
Trh s hypotekárnym financovaním prešiel v roku 2025 výrazným oživením, ktoré sa priamo premietlo do silného dopytu po nehnuteľnostiach. Medziročne klesli úroky z úverov na nehnuteľnosti z 4,01 percenta v roku 2024 na 3,41 percenta v roku 2025 a oživenie na realitnom trhu potvrdil nárast nových úverov na bývanie o 42,5 percenta. Priemerná hypotekárna sadzba sa ustálila na úrovni okolo 3,4 percenta, pričom niektoré ponuky sa priblížili k 3,0 percentám.
Napriek tomu dostupnosť bývania ako takej sa nezlepšila - ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie než mzdy a rýchlejšie než klesali sadzby. Hypotekárne splátky ostávajú vyššie ako nájomné za porovnateľné byty, čím je nájom v súčasnom prostredí finančne výhodnejšou voľbou. Kľúčová je však veľkosť tohto rozdielu, lebo vo viacerých prieskumoch vychádza, že tento rozdiel musí byť väčší až okolo 30 percent, aby Slováci uprednostnili nájom pred hypotékou. Je to dôsledok toho, že Slováci radi bývajú vo vlastnej nehnuteľnosti a sú ochotní si platiť aj drahšiu hypotéku v porovnaní s nájmom, lebo „však si splácajú vlastné a nie niekomu cudziemu“.
Ďalším systémovým rizikom zostávajú končiace sa fixácie úrokových sadzieb, ktoré môžu v budúcnosti priniesť ďalšie zvýšenie nákladov na bývanie.
Hypotéky 101 (pre kupujúcich nehnuteľností po prvýkrát)
Hlas ľudu: Anketa o najškaredšiu novostavbu
Medzi Dunajom a Tatrami a ešte o kus ďalej sa za posledných päť rokov stavalo veľa. Ekonomický boom dodal odvahu aj tým, ktorí nikdy kelňu ani fúrik v ruke nedržali. Fachmanov zasa povzbudil k tomu, že sa dá zarobiť, treba však konať rýchlo. A tak sa stavalo, často zjavne bez ohľadu na to, či je to pekné, alebo bude dlhé roky klať oči okoloidúcim. Dôležité bolo stavať rýchlo, lacno a bez veľkých technických problémov.
Kríza tento živelný vývoj vyzliekla donaha. Zlé stavby sa ťažko predávajú, prenajímajú, často aj draho prevádzkujú. Poučenie z vývoja pred krízou si však možno zobrať iba vtedy, ak si chyby zosumarizujeme a vyhodnotíme. Grémiá architektov sa budú o kvalite diel postavených po roku 2000 určite ešte dlho sporiť.
Nám išlo o to, počuť hlas ľudu. Preto bola vyhlásená anketa o slovenskú novostavbu (prípadne rekonštrukciu), ktorá sa najviac nepáči. V nasledujúcom formulári mohli ľudia určiť dve stavby, ktoré si získali ich znechutenie zo svojho výzoru, architektonického stvárnenia. Pre väčšiu chuť do hlasovania boli odmenení prví 40 hlasujúci, ktorí získali voľnú vstupenku pre 2 osoby na festival Architecture Week 2010. Hlasovanie bolo ukončené a výsledky boli spracované.
Trend smerom ku kvalite a estetike: Vzdelávanie a zodpovednosť
Hoci sa anketa o najškaredšiu novostavbu zameriavala na negatívne príklady, jej cieľom bolo poukázať na širší problém a iniciovať diskusiu o kvalite architektonického prostredia na Slovensku. Trendom, ktorý by sme mali na Slovensku presadzovať, je posun od kvantity k vízii a kvalite. To znamená nielen lepšie plánovanie a reguláciu, ale aj vyššiu zodpovednosť developerov, architektov a v neposlednom rade aj samotných kupujúcich.
Vzdelávanie verejnosti o architektúre a urbanizme, podpora diskusie o verejnom priestore a vytvorenie podmienok pre kvalitnú a esteticky hodnotnú výstavbu sú kľúčové kroky. Je dôležité, aby sme sa poučili z minulosti a budovali krajinu, ktorá bude nielen funkčná a moderná, ale aj krásna a príjemná pre život. Urbanizmus tento rok na Slovensku vyšiel z exilu. Rozmýšľať a debatovať o ňom začalo združenie IUR, ako aj niekdajší hlavný hamburský architekt Peter Gero. O „inžinieringu“ v podobe nosenia papierov na magistráty treba hovoriť nahlas, nech realitný trh začne prinášať aj niečo navyše, nielen strechu na prespanie, nákup, či prácu.
Preto pokračujeme v ukazovaní kvalít a nekvalít novostavieb v seriáli Rande s realitou. Od jesene tohto roka aj so stavebným odborníkom vyzbrojeným vodováhou, uhlomerom a najmä skúsenosťami. Naposledy sme boli vo vinohradoch, v novom roku zmapujeme množstvo ďalších projektov.
Ak by sme chceli predpovedať slovenský vývoj na základe amerického, či britského trhu, záver by nevyznel optimisticky. Najmä za oceánom prežívajú opäť zlú situáciu a pod Tatry zvyknú skúsenosti zvonku prichádzať s oneskorením. V takom meradle sa však u nás zlá situácia pravdepodobne neprejaví. Pri spätnom pohľade na uplynulý rok sa očakávania zlepšenia naplnili. Ostáva dúfať, že pokračujúca stabilizácia prinesie kvalitnejšie a krajšie projekty.
Súčasný trend na Slovensku naznačuje, že hoci sa dopyt po bývaní drží na vysokej úrovni a stavebníctvo zaznamenáva rast, kvalita a estetika výstavby zostávajú kľúčovou oblasťou na zlepšenie. Vzdelávanie, zodpovednosť a otvorená diskusia sú nevyhnutné na to, aby sme sa zbavili najškaredších novostavieb a budovali krajinu, na ktorú budeme môcť byť hrdí.
tags: #najskaredsia #novostavba #na #slovensku #trend