Vlastníctvo pôdy, najmä ak je rozdrobená na malé, nevyužiteľné časti, môže predstavovať výzvu. V takýchto prípadoch sa ako riešenie ponúkajú náhradné alebo podnájomné pozemky. Tento článok sa podrobne venuje problematike nájomných zmlúv na náhradné pozemky, ich právnemu rámcu, podmienkam vzniku a možným komplikáciám, s cieľom poskytnúť ucelený pohľad pre vlastníkov pôdy, nájomcov aj širšiu verejnosť.
Kedy požiadať o náhradný pozemok?
Základným predpokladom pre možnosť požiadať o náhradný pozemok je situácia, kedy sa na vašich existujúcich, rozdrobených či inak nevyužiteľných parcelách nedá efektívne hospodáriť. Ak sa na vašich rozdrobených pozemkoch nedá nič realizovať, riešením sú náhradné, respektíve podnájomné pozemky. Musíte sa však dohodnúť s osobami, ktoré na vašich roztrúsených parcelkách hospodária ako nájomníci, aby ste za ne dostali napríklad jednu súvislú plochu. Ak dohoda nie je reálna, môžete podať návrh na začatie konania na okresný úrad.
Aby ste o náhradnú pôdu mohli požiadať, musia byť splnené isté podmienky. Jednou z nich je skutočnosť, že sa končí alebo sa už skončilo obdobie, na ktoré máte s družstvom uzatvorenú nájomnú zmluvu na pôdu. Ďalšou podmienkou je, že váš pozemok je neprístupný, nachádza sa uprostred lánu polí alebo máte rozdrobené spoluvlastnícke podiely v rôznych častiach katastrálneho územia a nemôžete ich racionálne využívať.
Právny Rámec Nájomných Vzťahov k Pôde
Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon“). Tento zákon, spolu s Občianskym zákonníkom a ďalšími súvisiacimi predpismi, tvorí základnú právnu úpravu predmetnej problematiky.
Zákon definuje poľnohospodársky pozemok ako „produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.
Forma a Doba Nájomných Zmlúv
Od 1. mája 2018 sa pre nájomnú zmluvu na poľnohospodársky pozemok vyžaduje písomná forma. Do tohto dátumu postačovala aj zmluva ústna. Doba nájmu je upravená v § 8 zákona. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.
V prípade, ak bola nájomná zmluva uzatvorená na určitý čas a neobsahuje ustanovenia o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku či jeho rozdelenia, nájom ostáva platný až do skončenia doby nájmu alebo dohody oboch strán o jeho predčasnom ukončení. Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou.
Zmeny Nájomného a Možnosť Podnájmu
Novela zákona zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. Uvedené vyplýva z § 10 ods. Novela upravila aj skončenie nájmu, pričom pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s päťročnou výpovednou lehotou. Uvedené vyplýva z § 12 ods.
Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu. Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z.
Predaj Poľnohospodárskej Pôdy a Obmedzenia
Zákon o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku obsahuje špecifické pravidlá týkajúce sa predaja. Zákon umožňuje za splnenia zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzej osobe. Zákon teda uvádza aj možnosti prevodu inej osobe ako osobe uvedenej v bodoch a) a ž c).
Ďalšou podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy touto osobou je splnenie dvoch oznamovacích povinností:
- Povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy, a to aspoň na dobu 15 dní.
- Povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.
To, či sú splnené podmienky vo veci nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, overuje okresný úrad nachádzajúci sa v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva nadobúdateľ ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má lehotu 30 dní na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia, ktorá však môže byť predĺžená až na 60 dní.
Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku. Uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.
Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť.
Riešenie Spoluvlastníctva a Nájmu
V prípade spoluvlastníctva pôdy môže nastať situácia, kedy niektorí spoluvlastníci majú uzatvorené nájomné zmluvy s rôznymi nájomcami. Zákon č. 504/2003 Z. z. priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku tomu nájomcovi, ktorý má uzatvorené zmluvy s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. Podmienka, ktorá priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe väčšinového spoluvlastníckeho podielu, je dostatočne určitá a zrozumiteľná. V súlade so znením zákona je možné vytvoriť dojem, že právo užívať poľnohospodársky pozemok je „exkluzívnym právom“ nájomcu, ktorý má v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel k pozemku. Potom môže vzniknúť situácia, keď všetci nájomcovia uhrádzajú nájomné „svojim“ prenajímateľom, ale pozemok užíva len jeden z nich.
Ak nájomca nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely, nie je v príslušnom kalendárnom roku povinný platiť nájomné. Zmluvné strany si môžu v nájomnej zmluve upraviť niektoré rizikové situácie, ktoré v zákone chýbajú.
Výška Nájomného a Jeho Určenie
Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru. V prípade, že sa zmluvné strany nedohodnú inak, výška nájomného je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. apríla 1990.
V prípade, že prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8. To neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond má uzatvorenú nájomnú zmluvu.
Predčasné Ukončenie Nájomných Zmlúv
Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nemusí automaticky znamenať dôvod na predčasné ukončenie nájomných zmlúv. Závisí to od presného znenia nájomných zmlúv a dohodnutých podmienok medzi vlastníkmi a nájomcami.
Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.
Ak by ste jednostranne ukončili nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku a prípadne aj náhrady škody. Najskôr sa odporúča komunikovať s nájomcami a pokúsiť sa o dohodu.
Vymáhanie Dlžného Nájomného
V prípade nezaplateného nájomného na základe zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy máte právo vymáhať nezaplatené sumy. Ako dedič po zomrelej prenajímateľke vám zákon umožňuje pokračovať v jej právnom postavení, čím na vás prechádzajú aj práva a povinnosti z nájomnej zmluvy.
Odporúča sa poslať písomnú upomienku prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou, kde znova uvediete sumu dlžného nájomného a termín splatnosti, ktorý ste mali dohodnutý v zmluve. Ak to neprinesie výsledok, zvážte podanie žaloby na súd. V žalobe by ste mali uviesť nároky na nevyplatené nájomné, ako aj uplatnenie prípadných úrokov z omeškania od dátumu splatnosti.
Náhradné Pozemky a Súvisiace Konania
V minulosti boli procesy týkajúce sa náhradných pozemkov upravené napríklad v § 15 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách. Hoci je už v súčasnosti táto právna úprava zrušená, jej niektoré právne dôsledky trvajú dodnes.
Ak občania, ktorým boli v minulosti pridelené poľnohospodárske pozemky do náhradného užívania, nedodržia blížiacu sa lehotu na podanie návrhu na podnájomnú zmluvu, môžu prísť o právo na užívanie týchto pozemkov. Lehota na podanie návrhu na podnájomnú zmluvu uplynula 28. februára 2018. V prípade, že návrh nebude obsahovať niektorú obsahovú náležitosť alebo povinnú prílohu, príslušný okresný úrad, odbor pozemkový a lesný, pomôže navrhovateľovi nedostatky odstrániť, prípadne ho vyzve, aby ich v určenej lehote odstránil.
V prípade, že príslušný poľnohospodársky podnik s vami aj napriek vašej žiadosti písomnú podnájomnú zmluvu neuzatvorí, máte možnosť postupom podľa ustanovenia § 12a ods. 8 a nasl. Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov obrátiť sa na príslušný okresný úrad so žiadosťou, aby ten rozhodol o vzniku podnájomného vzťahu a určil náhradné pozemky, ktoré budete užívať namiesto vašich vlastných pozemkov.
Zákonná úprava výslovne určuje, že administratívne konanie o návrhu na začatie konania o vydaní rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu k doterajšiemu náhradnému pozemku začne uplynutím lehoty na podanie návrhu, tzn. nasledujúcim dňom po 28. februári 2018. Pokiaľ ide o lehotu na rozhodnutie o podanom návrhu, táto je až do 29. marca 2018.
Zodpovednosť Vlastníka a Nájomcu Pôdy
Každý vlastník alebo užívateľ poľnohospodárskej pôdy je povinný vykonávať agrotechnické opatrenia zamerané na ochranu a zachovanie kvalitatívnych vlastností a funkcií poľnohospodárskej pôdy a na ochranu pred jej poškodením a degradáciou.
Zmluva o nájme je doklad o tom, že zmluvný vzťah skončil, má skončiť alebo došlo k dohode o skončení nájomného vzťahu vzájomnou dohodou zmluvných strán. Prenajímateľ po skončení zmluvného nájmu a vrátení pozemkov, ktoré sú prístupné a možno ich racionálne užívať, vstúpi do užívania. Hotovo. Ak sú prenajaté pozemky neprístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, náhradné podnájomné pozemky by mali byť prednostne vyčlenené na pozemkoch nájomcu prenajatých od Slovenského pozemkového fondu.
Zabezpečiť užívanie poľnohospodárskych pozemkov zvýhodnením nájomcu je verejným záujmom. Opatrenia na zmiernenie nejednoznačnosti práv a povinností zmluvných strán a aplikácia postupov vrátenia a prevzatia pozemkov po skončení nájmu do nájomných zmlúv umožňuje prenajímateľom a nájomcovi tento verejný záujem naplniť. Štátne orgány môžu konať iba na základe ústavy, v jej medziach a v rozsahu a spôsobom, ktorý ustanoví zákon. Ak okresné úrady nedokážu, nevedia alebo nezabezpečia vedenie hodnovernej evidencie užívateľských vzťahov, podnájomných vzťahov na základe podnájomných zmlúv, rozhodnutí o vzniku podnájomného vzťahu a evidenciu ostatných užívacích vzťahov, prenajímateľ a nájomca si môžu sami upraviť zmluvný nájom tak, aby predchádzali narušeniu ich vzájomných budúcich vzťahov.