S rastúcim významom facility managementu a presného oceňovania nehnuteľností sa pojem "podlahová plocha" stáva čoraz dôležitejším. Bez ohľadu na to, či ide o byt na prenájom, administratívnu budovu alebo poľovný revír, presné definovanie a meranie plôch je základom pre spravodlivé nájomné, efektívne rozúčtovanie nákladov a transparentné zmluvné vzťahy. Tento článok sa ponorí do hĺbky problematiky nájomného za podlahové plochy, od výberu vhodných podlahových krytín v bytoch na prenájom až po komplexné medzinárodné normy pre meranie plôch v budovách, a tiež sa dotkne špecifík platenia náhrad za užívanie poľovných revírov.
Výber podlahy do bytu na prenájom: Estetika, odolnosť a jednoduchá údržba
Výber správnej podlahy do bytu na prenájom môže byť zložitý. Každý vlastník bytu určite chce, aby nielen pekne vyzerala, ale tiež aby bola odolná a ľahko sa udržiavala. Jednoducho nechcete niečo, čo bude potrebné každých pár rokov vymeniť alebo bude vyžadovať veľa údržby. Ako teda vybrať podlahu, ktorá bude nielen pekná, ale aj funkčná? Podlaha do bytu na prenájom by mala spĺňať estetické požiadavky, no zároveň je veľmi dôležité, aby sa rýchlo nezničila a jednoducho udržiavala. Najvýhodnejšou voľbou je taký typ podláh, ktorý je maximálne odolný, no zároveň cenovo dostupný.
Výhodnou voľbou do bytov na prenájom sú laminátové alebo vinylové podlahy. Tieto materiály ponúkajú dobrý kompromis medzi cenou, odolnosťou a jednoduchosťou údržby. Pri výbere je dôležité zohľadniť aj ich odolnosť voči oderu a vlhkosti, najmä v priestoroch ako kuchyňa a kúpeľňa.
Každodenná údržba podlahy:
Podlahu vždy pravidelne zametajte alebo vysávajte, aby ste odstránili špinu, prach a nečistoty. Pomôžete tak predĺžiť životnosť vašej podlahy a udržať jej najlepší vzhľad. Pokiaľ sa vám rozleje voda alebo sa na vašej podlahe objavia škvrny, okamžite ich vyčistite. Nielenže to pomôže predchádzať trvalým škodám, ale váš byt vďaka tomu bude vyzerať reprezentatívnejší.
Ochrana pred poškodením:
Ak máte nejaké domáce zvieratá, nezabudnite im ostrihať nechty a čistiť labky, aby ste nepoškriabali a nepoškodili podlahu. Existuje niekoľko možných poškodení, ktoré sa môžu vyskytnúť na podlahe vášho bytu, a to bez ohľadu na to, aký materiál si vyberiete. Častým poškodením je napríklad poškriabanie podlahy pre presúvaní nábytku, či nedostatočná každodenná údržba podlahy, ktorá môže viesť k trvalým poškodeniam. Je preto veľmi dôležité, aby bol materiál odolný a aby ho bolo v prípade potreby jednoduché opraviť alebo vymeniť podlahu. Skvelou voľbou sú aj farby, na ktorých nie je tak vidieť nečistoty.
Špecifiká nájomného a náhrad za užívanie poľovných revírov
V kontexte pozemkových spoločenstiev a užívania poľovných revírov vznikajú špecifické otázky týkajúce sa platenia nájomného a náhrad. Podľa zákona o poľovníctve, konkrétne § 15 ods. 1, dohodnutá náhrada za užívanie poľovného revíru patrí jednotlivým vlastníkom spoločného poľovného revíru podľa podielu poľovných pozemkov na celkovej výmere poľovného revíru. Rozhodujúci je teda stav vlastníckych vzťahov v katastri nehnuteľností.
V súvislosti s právom účasti na zhromaždení vlastníkov, § 5 ods. 2 zákona o poľovníctve uvádza, že práva vlastníka na zhromaždení vykonáva orgán alebo organizácia podľa osobitných predpisov. V tomto kontexte sa odkazuje aj na § 16 zákona o pozemkových spoločenstvách, podľa ktorého na zhromaždení vlastníkov poľovných pozemkov koná za pozemkové spoločenstvo jeho výbor.
Z pohľadu užívateľa revíru je dôležité dodržať zákonné postupy. Užívateľ revíru platí nájomné pozemkovému spoločenstvu. Spôsob a podmienky platby nájomného sa dajú dohodnúť aj v zmluve o užívaní poľovného revíru. Zákonné ustanovenia, ako napríklad § 43b ods. a § 43c ods. zákona o pozemkových spoločenstvách, ako aj ďalšie súvisiace zákony a vyhlášky (napr. Zákon č. 182/1993 Z. z., Zákon č. 215/1995 Z. z., Zákon č. 582/2004 Z. z., Vyhláška č. 259/2008 Z. z. a Vyhláška č. 300/2009 Z. z.), definujú pravidlá pre pozemkové spoločenstvá a správu ich majetku, vrátane poľovných pozemkov.
Definícia a meranie podlahovej plochy: Od bytových jednotiek po administratívne budovy
Pojem "podlahová plocha" má rôzne definície v závislosti od kontextu a účelu merania. V stavebníctve a realitnom sektore je presné určenie podlahovej plochy kľúčové pre stanovenie ceny nehnuteľnosti, výpočet nájomného a rozúčtovanie prevádzkových nákladov.
Podlahová plocha stavby a bytu:
Podľa § 9a ods. 3 Vyhlášky č. 300/2009 Z. z., podlahová plocha stavby je tvorená vnútorným priestorom stavby okrem zvislých konštrukcií, ktorého svetlá výška medzi úrovňou podlahy a stropom alebo strešnou konštrukciou dosahuje najmenej 1,3 m. Do výmery podlahovej plochy stavby sa započítava plocha arkierov a výklenkov, ak spĺňajú špecifické rozmery (šírka najmenej 1,2 m, hĺbka 0,3 m a výška 2 m od podlahy). Započítava sa aj plocha zabratá vykurovacími telesami, inštalačnými predmetmi, technickým zariadením, strojovým vybavením alebo kuchynskou linkou. Podlahová plocha podkrovia sa započítava, ak spĺňa uvedené parametre a je prístupná z posledného nadzemného podlažia.
Podobne, § 2 ods. 1 písm. d) Zákona č. 222/2022 Z. z. definuje podlahovú plochu bytu ako súčet plôch jeho miestností a príslušenstva bytu (§ 121 ods. Občianskeho zákonníka). Článok 3.18 zasa uvádza podlahovú (úžitkovú) plochu bytu ako súčet plôch obytných miestností a miestností príslušenstva bytu bez plôch balkónov, lodžií a terás.
Úžitková plocha a predajná plocha:
Úžitková plocha zahŕňa plochu všetkých obytných miestností a príslušenstva bytu, vrátane pivnice. Pri meraní podlahových plôch si treba dať pozor na to, že niektoré spoločnosti používajú pojem "celková plocha" namiesto "podlahová plocha", čo môže byť mätúce. V takom prípade sa cena bytu môže zdať na prvý pohľad lákavá, ale je to iba cena na papieri. Je dôležité informovať sa, čo sa do celkovej plochy započítava, a zabezpečiť si jasnú zmluvu s potrebnými vysvetleniami.
Predajná plocha je pojem využívaný predovšetkým developerskými spoločnosťami, pričom ich výpočet sa môže značne líšiť.
Výpočet plôch pri atypických bytoch:
Spočítať rozmery a stanoviť presný počet metrov štvorcových vo vašom byte alebo dome nemusí byť vždy jednoduché. Nie vždy sú v inzerátoch uvádzané reálne fakty a preto nebuďte prekvapený, ak vám skutočná veľkosť bytu nesedí. Tieto rozdielne hodnoty môžu napríklad v prípade veľkých bytov znamenať, že si pri stanovení konečnej sumy pekne priplatíte. Odporúča sa dobre prezrieť dispozíciu bytu, pretože na rozdiel od jednoduchých bytov, sa počítanie plôch stáva zložitejším pri bytoch s atypickými prvkami, ako napríklad mezonet alebo rôzne galérie, pivnice, loggie a pod. Do podlahovej plochy by sa mala započítavať plocha bytu spolu s plochou pivnice. V prípade jednopodlažného bytu tvorí zastavanú plochu bytu pôdorys všetkých miestností, ktoré sa v byte nachádzajú spolu so všetkými nosnými aj nenosnými konštrukciami vo vnútri bytu. Za tieto konštrukcie môžeme považovať napríklad stĺpy, steny, piliere a podobne. Ako je to v prípade mezonetového bytu? Podlahové plochy sa počítajú rovnako, ako v prípade klasického jednopodlažného bytu.
Facility management a medzinárodné normy pre meranie plôch
V oblasti realít, najmä v administratívnych budovách, má vplyv krízy najvýraznejšie dopady. Klesajú nielen ceny realít na predaj, ale aj ceny na prenájom. Zákazníkov zaujíma nielen vnútorný priestor, ale aj očakávaná výška nákladov za prenájom. Podľa európskej normy STN EN 15221-1 Facility management je jednou zo služieb facility managementu práve riadenie prenájmu a obsadenosti budovy.
Táto služba sa týka prevzatia a odovzdania priestorov stavebného objektu, vykonávania evidencie ich obsadenosti, efektívnosti využitia priestorov, kalkulácie výšky prenájmu/služieb, ale najmä pravidelného rozúčtovania nájomného/prevádzkových nákladov. Pri stanovení výšky nájomného zohrávajú významnú úlohu prevádzkové náklady na budovu, ktoré sa vzťahujú na plochu prenajatú zákazníkom. Nájomné sa stanoví cenou za prenajatý priestor (plochu), k čomu sa úmerne - v závislosti od veľkosti tejto plochy - započítavajú zálohové celkové prevádzkové náklady objektu. Do ceny nájomného sa započítavajú aj režijné náklady na správu a zisk.
Prenajímateľ alebo správca (facility manager) je povinný každoročne rozúčtovať prevádzkové náklady vzťahujúce sa na prenajatú plochu na základe skutočných prevádzkových nákladov. Prenajatá plocha je takto určujúcim faktorom stanovenia nájomného a zároveň základom rozúčtovania skutočných celkových prevádzkových nákladov, a teda aj skutočných nákladov na vykurovanie, elektrickú energiu, vodné a stočné a podobne.
Metóda BOMA Standard a európska norma prEN 15221-6:
Na Slovensku sa na proces kalkulácie plochy pred podpísaním nájomnej zmluvy používa metóda BOMA Standard (Building Owners and Managers Assosiation). Táto metóda presne stanovuje, čo možno do plochy určenej na prenájom zahrnúť. Podľa aktualizovanej verzie BOMA Standard z roku 2009 možno do takejto plochy započítať aj veľké spoločné priestory (vstupné haly, spoločné komunikácie a podobne).
S cieľom podpory zhodného prístupu k facility managementu v oblasti merania priestorov a plôch sa pripravuje ďalšia časť európskej normy prEN 15221-6 Plošné a priestorové štandardy vo facility managemente. Meranie plôch a priestorov, ktoré sa prenajímajú, by malo mať jasné pravidlá. Návrh tejto normy poskytuje štruktúru s jasnými termínmi, definíciami a princípmi na meranie podlažných plôch a priestorov v budove. Potrebu vzniku tejto časti normy vyvolal fakt, že mnoho krajín EÚ používalo doteraz rozličné pravidlá a definície na ocenenie plôch a priestorov budov, čo viedlo k neporovnateľným údajom.
Norma prEN 15221-6 tvorí základ na plánovanie a projektovanie, plošný a priestorový management, finančné ocenenie a benchmarking. Štruktúra merania plôch a priestorov sa člení v závislosti od celkovej výmery plôch a priestorov, od priestorov átrií a nevyužiteľných priestorov, konštrukcií stien, schodísk, obvodových konštrukcií a podobne. Používanie tejto časti normy umožní architektom, ekonómom, investorom, majiteľom a nájomcom pracovať pri rozhodovaní o budove, resp. o jej priestoroch s porovnateľnými údajmi. Norma sa stane významnou pomôckou predovšetkým pri správe budov v oblasti určovania výšky nájomného, resp. pri rozpočítavaní prevádzkových nákladov v závislosti od veľkosti plochy.
V časti Termíny a definície normy prEN 15221-6 sa definujú pojmy ako meraná vzdialenosť, plocha, objem, budova, miestnosť, podlažie, povala, podlaha, stena. Ako príklad možno uviesť termín vzdialenosti, ktorá sa v norme definuje ako „numerické vyjadrenie jednodimenzionálneho čísla meraného pozdĺž najkratšej čiary spájajúcej dva body”. Piata časť normy prEN 15221-6 sa zaoberá štruktúrou plôch a priestorov na meranie. Budovy, miestnosti a podlažia by sa mali merať na úrovni podlažia, pričom každé podlažie sa musí merať zvlášť. Pri rozpočítavaní nákladov za vykurovanie je určujúcou práve čistá plocha miestností, ktorá sa v norme definuje ako prenajímateľná plocha a predstavuje podľa nej základnú plochu. V administratíve je to plocha kancelárií, v nemocniciach plocha ordinácií, operačných sál a podobne.
Tvorbu normy prEN 15221-6 vyvolalo najmä používanie rozličných pravidiel a definícií na meranie podlahovej plochy v jednotlivých krajinách Európskej únie. Merania plôch tej istej budovy sa podľa národných noriem líšili niekedy až o 30 %! Cieľom normy je stanoviť termíny a definície, metódy týkajúce sa merania priestorov a podlahových plôch v stavebných objektoch. Takto sa norma stáva významným pomocníkom pre developerov, majiteľov a nájomcov stavebných objektov s cieľom dosiahnuť jednotný systém merania.