Správa o stave verejnej správy za rok 2024, ktorú Ministerstvo vnútra SR predložilo na rokovanie vlády Slovenskej republiky, poukazuje na dôležitosť modernizácie a efektívnosti verejnej správy. Verejná správa nie je len súbor úradov a formulárov, ale komplexný systém ovplyvňujúci životy občanov. V tomto kontexte nadobúda mimoriadny význam aj oblasť nájmu poľnohospodárskych pozemkov, kde sa dlhodobo stretávame s nízkymi nájomnými cenami. Táto situácia má dopady nielen na vlastníkov pôdy, ale aj na celkový rozvoj poľnohospodárstva a krajiny.
Právny rámec nájmu poľnohospodárskych pozemkov
Základnou právnou úpravou nájmu poľnohospodárskych pozemkov na Slovensku je zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento zákon definuje ako poľnohospodársku pôdu tú, ktorá je evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Zákon tiež obsahuje negatívnu definíciu, vymedzujúcu, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.
Od 1. mája 2018 je pre platnosť nájomnej zmluvy na poľnohospodársky pozemok nevyhnutná písomná forma. Do tohto dátumu postačovala aj ústna dohoda. Doba nájmu je upravená v § 8 zákona. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.
Vývoj a zmeny v legislatíve
Legislatíva týkajúca sa nájmu poľnohospodárskych pozemkov prešla v posledných rokoch viacerými novelami s cieľom reflektovať meniace sa potreby praxe a zabezpečiť spravodlivejšie podmienky.
Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov s účinnosťou od 1. januára
Od 1. januára vstupuje do účinnosti novela Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Táto novela precizuje, ako má byť v nájomnej zmluve vymedzený pozemok (predmet nájmu). Pre platnosť zmluvy je nevyhnutné, aby bolo jednoznačné, akého pozemku sa týka. V praxi sa s týmto často stretávame ako s problémom, keďže bežne sa vyskytujú zmluvy nedostatočné v identifikácii predmetu nájmu, čo môže viesť k neplatnosti zmluvy. Zákon teraz presne určuje, ako rozsah vymedzenia má zahŕňať názov okresu, názov katastrálneho územia, označenie registra (C, E), parcelné číslo, výmeru (celú alebo prenajímanej časti) a spoluvlastnícky podiel. Prípustné je aj iné vymedzenie, pokiaľ je na jeho základe možné jednoznačne určiť pozemok počas trvania zmluvy. Dôležité a v praxi často opomínané je jednoznačné určenie časti pozemku, ak sa prenajíma iba časť.
Zmeny v minimálnych dobách nájmu a výpovedných lehotách
Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. Uvedené vyplýva z § 10 ods. 3 zákona. Zvyšujú sa minimálne doby nájmu, na ktoré je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu, pri niektorých kultúrach a plodinách. Minimálna doba 10 rokov je pri založení alebo obnove porastu špargle a pri poraste drobného ovocia. Minimálna doba 20 rokov sa vzťahuje na ovocný sad, vinohrad, chmeľnicu, ich založenie a obnovu.
Mení sa aj výpovedná lehota pri zmluve na dobu neurčitú z 5 rokov na jeden rok. V zmluve je možné dohodnúť aj inú výpovednú lehotu. Doteraz dohoda nebola možná. Zároveň ale zmluva nesmie skončiť skôr, ako je minimálna doba nájmu (5, 10, 20 rokov). Niektoré pravidlá týkajúce sa nájomných zmlúv sa budú vzťahovať aj na zmluvy o výpožičke a iné nepomenované zmluvy (zmluvy, ktoré nemožno zaradiť do inej kategórie). Doterajšie vzťahy (uzatvorené do 31. decembra 2025) nevyhovujúce novým požiadavkám ostávajú v platnosti do 31. decembra 2026.
Úprava ustanovení o náhradnom užívaní a rušenie prednostného práva SPF
Predchádzajúca novela z roku 2021 zmenila ustanovenie § 12 ods. 4 zákona do nezmyselnej, nevykonateľnej podoby. Súčasná novela toto ustanovenie opravuje. Podstatou je riešenie situácie, keď vlastník pozemku nejaví záujem o svoje vlastníctvo - je neaktívny. To znamená, že neodpovedá na návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy, nemá záujem pozemok prenajať inému nájomcovi a ani ho sám neužíva. Menšie zmeny nastali aj v náhradnom užívaní pri uzatváraní podnájomných zmlúv resp. rozhodnutiach okresných úradov postupmi podľa § 12a až 12c. Doplnili sa nové dôvody zániku rozhodnutia, a to pokiaľ nastane prevod (predaj, darovanie) alebo prechod (dedenie) vlastníctva k pozemkom, za ktoré bol vydaný náhradný (podnájomný) pozemok. Ruší sa limit 150 ha ako celkovej výmery pôdy, ktorú mohol obhospodarovať navrhovateľ, ktorý žiadal vydať náhradný pozemok za podielové spoluvlastníctvo. Od roku 2029 sa ruší postup podľa § 12b a 12c. Doterajšie rozhodnutia však ostávajú naďalej v platnosti, takže nejde o podstatnú zmenu.
Ruší sa prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy medzi Slovenským pozemkovým fondom (SPF) a doterajším nájomcom. SPF rok až dva mesiace pred skončením nájomnej zmluvy zverejní na svojom webe zoznam pozemkov, ktorým končí nájom a termín, do ktorého je možné prejaviť záujem o prenajatie týchto pozemkov. SPF prednostne uzatvorí zmluvu so záujemcom, ktorý má od ostatných vlastníkov v danej lokalite (obvode zmluvy) prenajatú najväčšiu výmeru. SPF môže doterajšiu zmluvu rozdeliť viacerým záujemcom. Taktiež oddelí časť doterajšej zmluvy, ak záujem prejaví mladý farmár alebo malý podnik alebo mikropodnik, ktorý vykonáva (alebo bude vykonávať) špeciálnu rastlinnú alebo živočíšnu výrobu.
Stanovenie výšky nájomného a obvyklá výška nájomného
Jedným z kľúčových aspektov, ktorý ovplyvňuje nízke nájomné za poľnohospodársku pôdu, je spôsob stanovenia jeho výšky. Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ak slúži na poľnohospodárske účely.
Od 1. mája 2018 je zavedený inštitút „obvyklá výška nájomného“. Ide o údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného ako priemernú výšku nájomného.
Evidencia nájomného a cenové mapy
Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru. Údaje a informácie z tejto evidencie poskytuje okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku. Údaje z týchto formulárov sú následne použité na stanovenie obvyklej výšky nájomného za predošlý rok pre každé katastrálne územie v SR. Obvyklá výška nájomného sa vypočítala ako priemerná výška nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku pre každé katastrálne územie osobitne.
Zverejnenie obvyklého nájomného slúži na ochranu majiteľov poľnohospodárskej pôdy pred neprimerane nízkymi cenami a zároveň poskytuje nájomcom odrazový mostík pre stanovenie ceny nájmu. Všetky nové návrhy zmlúv už musia obsahovať cenu, ktorá je minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané katastrálne územie. Ak nájomca navrhne nižšiu cenu ako obvyklú, vlastník môže takúto cenu odmietnuť.
Postup pri nedostatočných údajoch
Ak je v katastrálnom území súčet výmer z poskytnutých údajov menší ako jedna tretina poľnohospodárskej pôdy v katastrálnom území alebo ak nie sú poskytnuté žiadne údaje, v takom prípade sa obvyklá výška nájomného určí v eurách za hektár ako dve percentá z hodnoty ornej pôdy v danom katastrálnom území podľa osobitného predpisu - podľa zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady.
Problémy a výzvy spojené s nízkym nájomným
Nízke nájomné za poľnohospodársku pôdu predstavuje dlhodobý problém s viacerými negatívnymi dôsledkami:
Nezáujem vlastníkov a neefektívne obhospodarovanie
Nízke nájomné často odrádza vlastníkov pôdy od aktívneho záujmu o svoje nehnuteľnosti. V prípade, že vlastník nejaví záujem o svoje vlastníctvo, je neaktívny, neodpovedá na návrhy na uzatvorenie nájomnej zmluvy, nemá záujem pozemok prenajať inému nájomcovi a ani ho sám neužíva, môže to viesť k neefektívnemu obhospodarovaniu pôdy.
Možnosti podnájmu a ich obmedzenia
Ak nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu. Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z.
Problematika predkupného práva
V súvislosti s predajom pôdy je dôležité spomenúť aj otázku predkupného práva. Zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov v pôvodnom znení obsahoval ustanovenia, ktoré boli predmetom preskúmania Ústavným súdom SR. Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť.
Riešenia a odporúčania
Na zlepšenie situácie s nízkymi nájomnými cenami za poľnohospodársku pôdu je potrebné zvážiť viacero opatrení:
Zvýšenie informovanosti a aktívna účasť vlastníkov
Vlastníci pôdy by mali byť lepšie informovaní o svojich právach a povinnostiach, ako aj o aktuálnych trhových cenách nájmu. Aktívna účasť vlastníkov pri predkladaní návrhov nájomných zmlúv a odmietaní neprimerane nízkych ponúk je kľúčová.
Podpora mladých farmárov a špecializovaných výrobcov
Novela zákona zavádza preferencie pre mladých poľnohospodárov a malé či mikropodniky vykonávajúce špeciálnu rastlinnú alebo živočíšnu výrobu pri prenájme pozemkov od Slovenského pozemkového fondu. Tieto opatrenia môžu prispieť k diverzifikácii poľnohospodárskej výroby a podpore nových aktérov na trhu.
Transparentnejšie stanovenie nájomného
Hoci inštitút obvyklého nájomného má za cieľ zvýšiť transparentnosť, jeho nastavenie a výpočet by sa mohli ďalej revidovať s cieľom lepšie reflektovať reálne trhové podmienky a hodnotu pôdy.
Dôsledné vymáhanie nájomného
V prípade, že nájomca neplní svoje záväzky a neuhrádza dohodnuté nájomné, vlastník by mal situáciu riešiť systematicky, počnúc písomnou upomienkou a v prípade potreby aj podaním žaloby na súd.
Prípady z praxe a legislatívne zmeny
Prax prináša rôzne situácie, ktoré poukazujú na potrebu jasnej a zrozumiteľnej legislatívy.
Zmena účelu pozemku a jej vplyv na nájomnú zmluvu
V prípade, ak sa časť prenajatého pozemku stane stavebnou parcelou, môže to byť dôvod na predčasné ukončenie nájomnej zmluvy, ak to zmluva alebo zákon pripúšťa. Kľúčové je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.
Nájomné za pozemky pod družstvom a hospodárskymi budovami
Vlastníci pozemkov, na ktorých sa nachádzajú hospodárske budovy patriace družstvu, sa často stretávajú s nízkym nájomným. V takýchto prípadoch je možné rokovať o nových podmienkach nájmu a v prípade nesúhlasu družstva s novými podmienkami aj o pozastavení podnikateľskej činnosti na daných pozemkoch.
Záver
Dlhodobo nízke nájomné za poľnohospodársku pôdu je komplexný problém, ktorý si vyžaduje systematický prístup a aktívnu spoluprácu všetkých zainteresovaných strán. Legislatívne zmeny, zvýšenie transparentnosti pri stanovovaní nájomného a aktívnejšia účasť vlastníkov pôdy sú nevyhnutnými krokmi k zabezpečeniu spravodlivejších podmienok a k podpore udržateľného rozvoja poľnohospodárstva na Slovensku.
