Vzťahy medzi prenajímateľmi a nájomcami, najmä pokiaľ ide o nehnuteľnosti, sú často predmetom daňových a účtovných otázok. Zvlášť v prípadoch, keď jedna zo strán je právnická osoba, môžu nastať špecifické situácie, ktoré si vyžadujú podrobné vysvetlenie. Tento článok sa zameria na problematiku nájomného za nehnuteľnosti plateného právnickej osobe, pričom využije dostupné informácie na objasnenie kľúčových aspektov.
Kedy je nájomné považované za daňový výdavok?
Podľa slovenského zákona o dani z príjmov je dôležité rozlišovať, kedy sa výdavky na nájomné stávajú daňovo uznateľnými. Ustanovenie § 17 ods. 19 zákona č. 595/2003 Z. z. stanovuje, že výdavky (náklady) na nájomné vrátane súvisiacich služieb, ktoré sú platené v prospech prenajímateľa, sú súčasťou základu dane nájomcu až po ich zaplatení. Toto pravidlo sa vzťahuje na rôzne typy nájomných vzťahov, vrátane tých, kde je prenajímateľom fyzická osoba a nájomcom právnická osoba, alebo naopak.
V praxi to znamená, že ak spoločnosť uzatvorí zmluvu na prenájom nehnuteľnosti a má v nej dohodnuté oddelene nájomné a platby za služby spojené s užívaním nehnuteľnosti (ako sú energie, voda, teplo, upratovanie, odvoz odpadu), všetky tieto platby sa u nájomcu stávajú súčasťou základu dane až po ich uhradení prenajímateľovi. Nájomné a súvisiace služby, ktoré neboli uhradené do konca zdaňovacieho obdobia (napríklad do 31. 12.), sa v danom období do daňových výdavkov nezarátajú.
Zákon o dani z príjmov neupravuje postup úpravy základu dane v prípade čiastočnej úhrady záväzku, ktorý je daňovým výdavkom až po zaplatení. V situácii, keď spoločnosť v jednom roku prenajala hmotný majetok za určité ročné nájomné vrátane DPH, čiastočne ho uhradila a na konci roka vykazuje nezaplatený zostatok, je dôležité správne zaúčtovať čiastočnú úhradu. Spoločnosť z uhradenej sumy započíta na úhradu nájomného a na úhradu DPH v pomere, v akom boli tieto položky fakturované.
Prenájom nehnuteľnosti vlastnenej fyzickou osobou právnickej osobe
Častou otázkou je, či môže fyzická osoba, ktorá je zároveň spoločníkom a konateľom eseročky, prenajímať svoju vlastnú nehnuteľnosť tejto spoločnosti. Podľa právnej úpravy sú v nájomnom vzťahu vždy tri rôzne subjekty: prenajímateľ (alebo prenajímatelia) a nájomca. Ak fyzická osoba vlastní nehnuteľnosť napríklad v podielovom spoluvlastníctve s inou osobou (napríklad so známym), a táto nehnuteľnosť slúži ako sídlo spoločnosti, ktorej je táto fyzická osoba konateľkou a výhradnou vlastníčkou, nie je to prekážka na uzavretie nájomnej zmluvy.
Dôležité je, že v tomto prípade fyzická osoba neprenajíma nehnuteľnosť "sama sebe". Prenajímateľom je fyzická osoba (prípadne viacerí spoluvlastníci ako prenajímatelia) a nájomcom je spoločnosť s ručením obmedzeným. Skutočnosť, že fyzická osoba vlastní danú s.r.o., nemení nič na fakte, že v právnom vzťahu vystupujú odlišné subjekty. Ak spoluvlastník nevzniesol námietky, neexistuje prekážka uzavrieť nájomnú zmluvu.
Podobne môže fyzická osoba prenajímať aj byt vo svojom výlučnom vlastníctve svojej s.r.o. Podmienkou je, že prenájom musí byť za odplatu, teda musí byť dohodnuté nájomné. V oboch prípadoch spoločnosť účtuje o prenájme na účte 518 - ostatné služby.
Čo sa týka uplatňovania daňových nákladov ako energie a podobne, tieto sa tiež upravujú v nájomnej zmluve. Spoločnosť ako nájomca sa môže zaviazať uhrádzať prenajímateľke (fyzickej osobe) náklady súvisiace s prevádzkou nehnuteľnosti. Ak sú splnené všeobecné podmienky pre daňové výdavky (preukázateľne vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov), môžu si byť tieto výdavky uplatnené do daňových nákladov s.r.o. Alternatívou je, že zmluvu o dodávke energií uzavrie priamo s.r.o. s dodávateľmi a bude platiť priamo na základe faktúr vystavených na s.r.o.
Je však dôležité dbať na cenu prenájmu. Výška nájomného musí zodpovedať trhovej cene, najmä ak ide o závislé osoby (čo platí v prípade vzťahu medzi spoločníkom/konateľom a jeho s.r.o.). Symbolické nájomné v takýchto prípadoch nie je prípustné.
Licenčné poplatky a ich daňové posúdenie
Pri prenájme nehnuteľností sa môžeme stretnúť aj s inými formami platieb, ako je napríklad nájomné. Spoločnosť môže mať uzatvorenú licenčnú zmluvu na využívanie ochrannej známky alebo dizajnov s majiteľom priemyselných práv, ktorý je nerezidentom SR. Licenčné poplatky, ktoré sú fakturované mesačne, sú tiež predmetom daňového posúdenia.
V takomto prípade sa ustanovenie § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov, ktoré sa týka platieb poukazovaných v prospech nerezidenta a vzťahuje sa k príjmom podľa § 16 ods. 1 písm. e) bodov 1, 2 a 4, použije aj na výdavky (náklady) na tieto licenčné poplatky. Tieto výdavky sa stanú súčasťou základu dane až po ich zaplatení.
Prenájom nehnuteľnosti na živnosť a daňové výhody
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, môže si uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov. Táto možnosť je výhodná najmä pri vyšších príjmoch z prenájmu, kde reálne náklady sú nižšie ako paušálne výdavky.
Oslobodenie od dane a daňové výdavky pri prenájme
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti fyzickej osoby je zdaniteľný. Ak celkový príjem z prenájmu nepresiahne 500 € ročne, tento príjem je oslobodený od dane. Suma 500 € zostáva nezdaniteľnou časťou aj v prípade, ak príjmy presiahnu túto hranicu.
Základ dane z prenájmu sa vypočíta ako rozdiel medzi príjmami a výdavkami. Na zníženie základu dane je dôležité evidovať všetky výdavky spojené s nehnuteľnosťou, ako sú náklady na opravy a údržbu, poistenie, poplatky za energie a služby (ak sú platené prenajímateľom) a odpisy nehnuteľnosti.
Odpisovanie nehnuteľnosti je spôsob, ako postupne zahrnúť náklady na obstaranie nehnuteľnosti do výdavkov. Štandardnú nehnuteľnosť je možné odpisovať po dobu 40 rokov. Ročný odpis je uznateľný ako daňový výdavok, ak vlastník nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku pri prenájme, čím znižuje daňový základ.
Prenájom nehnuteľnosti a dane z predaja
Pri predaji nehnuteľnosti platia špecifické pravidlá oslobodenia od dane. Ak predávate nehnuteľnosť, ktorú ste vlastnili viac ako 5 rokov, príjem z predaja je oslobodený od dane. Táto výnimka sa vzťahuje na nehnuteľnosti nadobudnuté kúpou, darovaním alebo dedením. V prípade, že predaj nespĺňa podmienky na oslobodenie, základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a výdavkami spojenými s obstaraním nehnuteľnosti.
Optimalizácia cez spoločnosti (právnické osoby)
Prenajímanie alebo predaj nehnuteľností prostredníctvom obchodnej spoločnosti môže byť ďalším spôsobom, ako optimalizovať dane. Právnické osoby môžu uplatniť širší rozsah nákladov a majú prístup k daňovým plánovacím nástrojom. Daň z príjmu právnických osôb na Slovensku je 21 %, čo môže byť v porovnaní s fyzickými osobami (ktoré pri vyšších príjmoch môžu spadať do 25 % daňovej sadzby) výhodnejšie.
Je však potrebné zvážiť aj následnú daň z dividend, ak by vlastník - fyzická osoba nechcel výnos použiť na ďalšie podnikanie a vyplatil by si ho formou dividendy.
Prenájom v rámci rodiny a právne aspekty
Plánovanie predaja a prenájmu v rámci rodiny môže priniesť výhody oslobodenia od dane pri dedení alebo darovaní nehnuteľnosti. Tento spôsob však treba realizovať v súlade s právnymi predpismi a transparentne.
Krátkodobé ubytovanie a živnostenské oprávnenie
V prípade krátkodobého ubytovania, napríklad cez platformy ako Airbnb, nejde už o bežný prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. V tomto prípade sa môžu uplatňovať špecifické predpisy týkajúce sa ubytovacích zariadení a môže byť potrebné živnostenské oprávnenie, najmä ak sa poskytujú aj iné než základné služby súvisiace s prenájmom.
Kľúčové body pri uzatváraní nájomnej zmluvy
Pri uzatváraní nájomnej zmluvy je dôležité venovať pozornosť detailom, ako sú výška nájomného, doba trvania nájmu, rozsah platieb za služby a zodpovednosť za opravy a údržbu. Všetky tieto aspekty by mali byť jasne definované, aby sa predišlo nedorozumeniam a potenciálnym daňovým komplikáciám.
Pravidelné sledovanie daňových zmien je rovnako kľúčové, aby ste mohli včas reagovať na nové možnosti optimalizácie alebo na zníženie daňového zaťaženia. V prípade nejasností je vždy odporúčaná konzultácia s daňovým poradcom alebo právnikom, ktorý vám pomôže nastaviť optimálnu stratégiu a zabezpečiť súlad s platnou legislatívou.
tags: #najomne #za #nehnutelnosti #platene #pravnickej #osobe