Prenájom majetku, či už hnuteľného alebo nehnuteľného, predstavuje bežný obchodný vzťah, ktorý sa dotýka mnohých podnikateľských subjektov. Pre nájomcu sú výdavky na nájomné často významnou položkou v nákladoch, zatiaľ čo pre prenajímateľa predstavujú príjem. Správne účtovanie a daňové posúdenie týchto transakcií je kľúčové pre dodržanie legislatívy a optimalizáciu daňovej povinnosti. Tento článok sa podrobne venuje nájomnému platenému právnickým osobám, so zameraním na daňové výdavky nájomcu a príjmy prenajímateľa, ako aj na súvisiace aspekty dane z pridanej hodnoty (DPH).
Základné princípy nájomného vzťahu
Nájomný vzťah je vo všeobecnosti upravený v Občianskom zákonníku. V zmysle § 663 OZ nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky. Predmetom nájmu môžu byť hnuteľné veci, ako aj nehnuteľnosti. Nájomné môže byť dohodnuté v peniazoch, naturáliách alebo inom plnení. Prenajímateľom je spravidla vlastník prenajímanej veci, ale môže ním byť aj iná osoba, ktorá má k veci právo oprávňujúce ju na jej prenechanie do užívania.
Daňové posúdenie nájomného v nákladoch nájomcu
Kľúčovým ustanovením pre daňové posúdenie nájomného pri právnických osobách je § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov (ZDP). Podľa tohto ustanovenia sa výdavky (náklady) na nájomné za prenájom hmotného a nehmotného majetku uplatňujú v daňových výdavkoch až po zaplatení. Tento princíp platí bez ohľadu na to, či ide o majetok odpisovaný alebo neodpisovaný, dlhodobý hmotný majetok s ocenením do 1 700 eur, alebo dlhodobý nehmotný majetok s ocenením do 2 400 eur.
Časové rozlíšenie nákladov a daňových výdavkov
Zásada "výdavky do daňových výdavkov až po zaplatení" má významný vplyv na časové rozlíšenie nákladov. Ak nájomca účtuje nájomné v nákladoch (napr. na účte 518 - Ostatné služby) v jednom zdaňovacom období, ale zaplatí ho až v nasledujúcom období, je povinný zvýšiť základ dane o sumu zaúčtovanú v nákladoch, ktorá nebola zaplatená. V zdaňovacom období, kedy dôjde k samotnému zaplateniu, si môže tento výdavok uplatniť v daňových výdavkoch, avšak prostredníctvom položiek znižujúcich základ dane v daňovom priznaní.
Príklad: Nájomca (fyzická osoba účtujúca v podvojnom účtovníctve) uzatvoril v januári 2024 nájomnú zmluvu s obchodnou spoločnosťou na prenájom kancelárskych priestorov na 5 rokov (2024-2028) s mesačným nájomným 300 eur. V roku 2024 zaúčtoval nájomné vo výške 3 600 eur na účte 518, ale zaplatí ho až v roku 2025.
- Za rok 2024: Nájomca musí zvýšiť základ dane o 3 600 eur, pretože nájomné bolo zaúčtované v nákladoch, ale nebolo zaplatené.
- Za rok 2025: Nájomca si môže uplatniť výdavok vo výške 3 600 eur ako položku znižujúcu základ dane v daňovom priznaní za rok 2025, pretože v tomto roku došlo k zaplateniu. Nájomné za rok 2025 (3 600 eur), ktoré bude aj zaplatené v roku 2025, bude daňovým výdavkom v roku 2025.
Pri nájomnom platenom právnickej osobe nie je nájomca povinný výdavky na nájomné časovo rozlišovať v tom zmysle, že by ich mohol uplatniť do daňových výdavkov až po zaplatení. Môže si do daňových výdavkov zahrnúť celú sumu zaplateného nájomného v tom zdaňovacom období, v ktorom došlo k platbe.
Osobitné pravidlá pre osobné automobily
Novelou ZDP účinnou od 1. januára 2015 došlo k limitovaniu nájomného v daňových výdavkoch týkajúceho sa osobných automobilov so vstupnou cenou 48 000 eur a viac, podľa § 17 ods. 35 ZDP. Toto obmedzenie sa vzťahuje na nájomné platené na základe nájomnej zmluvy bez vopred dohodnutého práva kúpy prenajatej veci (tzv. operatívny lízing).
Nájomné a dane z pridanej hodnoty (DPH)
Z pohľadu DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby. Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, ak sa prenajíma nehnuteľnosť nachádzajúca sa na jej území. Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane.
Možnosť voľby pri oslobodení od DPH
Platiteľ DPH, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Táto voľba môže byť výhodnejšia, napríklad v prípade, ak prenajímateľ už odpočítal DPH viažucu sa k nákladom na prenajatú nehnuteľnosť. Pri nájme nehnuteľností dochádza zo strany prenajímateľa k opakovanému dodávaniu služby.
Príklad: Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi. V nájomnej zmluve má nájomca možnosť poskytnúť časť priestorov do podnájmu inej osobe. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby). Pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane podľa § 38 zákona o DPH.
Prenájom nehnuteľností zahraničnými subjektmi
Pri prenajímaní nehnuteľnosti v SR rakúskym podnikateľom, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania ani prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, slovenskému platiteľovi dane, sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby. Týmto sa rakúsky podnikateľ vyhne registrácii pre DPH v SR.
Podnájom a súvisiace služby
V prípade, ak platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, má uzatvorenú zmluvu o podnájme, kde sa nájomné fakturuje oslobodené od dane v zmysle § 38 ods. 3 zákona o DPH, a súčasťou je aj zriadenie parkovacích miest, je dôležité posúdiť, či zriadenie parkovacích miest nie je hlavnou transakciou. Ak je hlavnou transakciou prenájom nehnuteľnosti, parkovacie miesta sú považované za podpornú službu.
Ubytovacie služby z pohľadu DPH
Ubytovacie služby sú zdaniteľné a ich miesto dodania sa určuje podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH. Na rozdiel od prenájmu nehnuteľností, ubytovanie v ubytovacích zariadeniach je spravidla zdaňované. Za ubytovacie zariadenie sa pritom nepovažujú sociálne ubytovne či školské internáty, kde sa ubytovanie posudzuje odlišne a môže byť oslobodené od dane, ak súvisí s výchovnými a vzdelávacími službami.
Krátkodobé vs. dlhodobé ubytovanie
Pri posudzovaní ubytovacích služieb je dôležitá dĺžka pobytu. Krátkodobé ubytovanie (spravidla do troch mesiacov) je zdaňované, zatiaľ čo dlhodobé ubytovanie môže byť oslobodené od dane. Rozlišovanie medzi hotelovým ubytovaním a prenájmom bytového ubytovania ako oslobodeným od dane je primerané, pričom doba ubytovania do šiestich mesiacov sa často považuje za krátkodobú. Okrem dĺžky pobytu môžu byť relevantné aj poskytované súvisiace služby, ako je výmena posteľnej bielizne či upratovanie.
Dotácie na nájomné a ich účtovanie
Príspevky (dotácie) na nájomné predstavujú neinvestičnú dotáciu na hospodársku činnosť, ktorá slúži na krytie bežných prevádzkových výdavkov. Nájomca, ktorý prijme dotáciu, ju zahŕňa do výnosov v súlade s účtovníctvom. Ak je dotácia vyplatená priamo prenajímateľovi, nájomca ju účtuje ako pohľadávku voči štátu na účte 346 - Dotácie zo štátneho rozpočtu.
DPH a dotácie
V prípade, ak nájomca je platiteľom DPH a odpočítal si DPH z nájomného, pri prijatí dobropisu od prenajímateľa musí príslušnú DPH vrátiť, nakoľko nastala skutočnosť znižujúca základ dane. Ak nájomca nie je platiteľom DPH, výška dotácie sa vypočítava z ceny vrátane DPH. Ak je nájomca platiteľom DPH, výška dotácie sa vypočíta z ceny nájomného bez DPH.
Daň z príjmov a dotácie
Štátna dotácia je predmetom dane a zdaniteľných príjmov, ak je poskytnutá právnickým osobám. Nájomca zahrnie dotáciu do výnosov v zdaňovacom období v súlade s účtovníctvom. V súčasnosti nie je úplne jednoznačné, či sa dotácie na nájomné budú zahrnovať do základu dane ako zdaniteľný príjem.
Zľavy z nájomného a ich dopad
Zľava z ceny nájomného predstavuje zníženie výnosov na strane prenajímateľa a zníženie nákladov na strane nájomcu. Ak prenajímateľ vystaví dobropis k neuhradenej faktúre, ide o zníženie pôvodne zaúčtovaného záväzku u nájomcu. Dobropisy ovplyvňujú aj výšku DPH, pričom prenajímateľ opravou základu dane znižuje svoju daňovú povinnosť a nájomca musí opraviť odpočet DPH.
Technické zhodnotenie prenajatého majetku
Technické zhodnotenie (napr. stavebné úpravy) vykonané na prenajatom hmotnom majetku môže nájomca odpisovať na základe písomnej zmluvy s prenajímateľom, ak sú splnené zákonné podmienky. Technické zhodnotenie sa zaradí do odpisovej skupiny majetku, ktorý bol technicky zhodnotený, a začne sa odpisovať ako iný majetok.
Finančný prenájom (lízing)
Finančný prenájom je špecifický typ nájmu, ktorý spĺňa podmienky zákona o dani z príjmov a účtovných predpisov. Od roku 2004 je finančný prenájom považovaný za jednu z foriem obstarania hmotného majetku. Nájomca si predmet finančného prenájmu odpisuje počas doby trvania nájmu až do výšky 100 % hodnoty istiny, zvýšenej o náklady súvisiace s obstaraním.
Tieto pravidlá a princípy tvoria komplexný rámec pre posúdenie nájomného plateného právnickým osobám, pričom je nevyhnutné dôsledne sledovať aktuálnu legislatívu a konzultovať špecifické situácie s daňovými poradcami.
tags: #najomne #platene #pravnickym #osobam