Nájom nehnuteľností predstavuje bežnú ekonomickú činnosť, ktorá podlieha špecifickým pravidlám z hľadiska dane z pridanej hodnoty (DPH). Pochopenie týchto pravidiel je kľúčové pre správne fakturovanie, uplatňovanie oslobodenia od dane a plnenie daňových povinností. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku nájmu nehnuteľností v kontexte DPH, zameraný na situácie, s ktorými sa stretávajú platitelia aj neplatitelia dane na Slovensku.
Základné pravidlá DPH pri nájme nehnuteľností
Z hľadiska DPH sa nájom nehnuteľnosti považuje za poskytnutie služby. Konkrétne, podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“), nájom nehnuteľnosti alebo jej časti spadá pod definíciu služby. Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, ak sa nehnuteľnosť nachádza na jej území. Toto pravidlo platí bez ohľadu na to, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma. Dokonca aj v prípade, ak by sa nehnuteľnosť prenajímala na reklamné účely, nemá to vplyv na jej klasifikáciu ako služby spojenej s nehnuteľnosťou podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.
Pri nájme nehnuteľností alebo jej častí dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby. Toto opakované dodávanie služby má vplyv na určenie dňa vzniku daňovej povinnosti, ktorý je v takýchto prípadoch stanovený osobitným spôsobom podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH.
Oslobodenie od dane pri nájme nehnuteľnosti
Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je od dane oslobodený nájom nehnuteľnosti alebo jej časti, s výnimkou špecifických prípadov, ako sú:
- Ubytovacie služby
- Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel
- Nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov
- Nájom bezpečnostných schránok
To znamená, že ak prenajímateľ poskytuje niektorú z týchto špecifických služieb, nájom už nie je automaticky oslobodený od dane a je potrebné zvážiť iné daňové režimy.
Rozhodnutie platiteľa dane o zdanení nájmu
Kľúčovým ustanovením v kontexte možností zdanenia nájmu je § 38 ods. 5 zákona o DPH. Podľa tohto ustanovenia sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (t. j. inému platiteľovi dane alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Táto možnosť môže byť výhodnejšia, napríklad aby sa predišlo úprave odpočítanej DPH.
Príklad: Slovenský platiteľ DPH prenajíma budovu, ktorá sa nachádza na území Slovenskej republiky, inému slovenskému platiteľovi DPH. V tomto prípade sa prenajímateľ rozhodol podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH zdaňovať nájom. Na základe zmluvy s nájomcom má tento možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu ďalšej osobe. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (napríklad poisťovacie služby). Pri fakturácii podnájmu však nájomca využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.
Prenájom nehnuteľnosti zahraničnými osobami
Situácia sa komplikuje, ak je prenajímateľ zahraničnou osobou. Napríklad rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v Slovenskej republike sídlo, miesto podnikania ani prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní nehnuteľnosť v SR. Túto nehnuteľnosť prenajíma slovenskému platiteľovi dane. V takomto prípade je miestom dodania služby podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, pričom samotný nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Dôležité je, že v danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby. To znamená, že rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.
Špecifické aspekty nájmu: Parkovacie miesta, podnájom a iné
Zriadenie parkovacích miest: Ak platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, má uzatvorenú zmluvu o podnájme nehnuteľnosti (napr. budovy) s nájomcom - neplatiteľom dane, a v zmluve je uvedené, že nájomné vrátane nájomného za parkovacie miesta sa bude fakturovať oslobodené od dane v zmysle § 38 ods. 3 zákona o DPH, potom zriadenie parkovacích miest nie je považované za hlavnú transakciu. Hlavnou transakciou zostáva prenájom nehnuteľnosti. Podpornou skutočnosťou je, že parkovacie miesta boli zriadené, aj keď dodatočne, na pozemku, ktorý je spojený s prenájmom nehnuteľnosti.
Prenájom rôznym subjektom: Vlastník budovy, ktorý je platiteľom DPH, prenajíma nebytové priestory (napr. kancelárie) platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme. V takomto prípade sa pri uplatnení daňového režimu môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.
Nájom skladu v zahraničí: Slovenský platiteľ DPH uzavrel kontrakt s firmou v Chorvátsku na dodanie technologického zariadenia. Na tento účel si prenajal v Chorvátsku sklad, kde skladuje časti technologického zariadenia až do jeho montáže. Skladovaný tovar je poistený. Pri službe poistenia sa miesto dodania určí podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH. Pretože nájomca je zdaniteľnou osobou, prenajímateľ sa môže v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH pri nájme a nájom bude zdaňovať. V takom prípade zváži možnosti odpočítania dane v súvislosti s jeho nákladmi na budovu, napr. predpokladané stavebné úpravy, údržbu a opravy. Energie refakturuje nájomcovi s DPH, pričom daňová povinnosť mu vzniká dňom vyhotovenia faktúry podľa § 19 ods. 3 písm. d) zákona o DPH.
Nájom a ekonomická činnosť nájomcu
Platiteľ DPH obstaral nehnuteľnosť s úmyslom jej nájmu, ktorý chce zdaniť v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH. Významná časť jeho činnosti však nepredstavuje ekonomickú činnosť, a pre túto časť činnosti nespĺňa definíciu zdaniteľnej osoby. Otázka v tomto prípade spočíva v tom, či je možné nájomcu považovať pre účely § 38 ods. 5 zákona o DPH za zdaniteľnú osobu, a teda či prenajímateľ môže fakturovať prenájom s DPH. Podľa znenia § 38 ods. 5 zákona o DPH účinného od 1. 4. 2009, platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. V konkrétnom prípade, ak je nájomcom osoba, ktorá vykonáva ekonomickú činnosť (aj keď len v časti svojej činnosti), je v tejto časti zdaniteľnou osobou a môže sa rozhodnúť pre zdaňovanie nájmu.
Prenájom garáží a iných špecifických priestorov
Dánsky podnikateľ prenajímal súbor garáží, ktoré vybudoval v súvislosti s výstavbou radových rodinných domov. Niektoré z garáží prenajímal obyvateľom rodinných domov, ostatné ďalším osobám. Garáže tvorili súbor jednotlivých objektov oddelených stenou, so samostatnými vchodmi. V takomto prípade sa pojem „poskytnutie a prenájom nehnuteľného majetku“ zahŕňa okrem prenájmu majetku, ktorý je hlavným predmetom prenájmu, aj všetok majetok, ktorý je k nemu pridružený.
Podobne, inštitúcia FML, ktorá sa zaoberá prenájmom kotevných miest pre lode na vode a miest na súši pre zimovanie lodí, čelí otázke, či pojem „prenájom nehnuteľného majetku“ zahŕňa prenájom miest pre lode. Miesta na súši používané pre skladovanie lodí sú jednoznačne nehnuteľným majetkom. V prípade miest na vode, ak je FML vlastníkom prístavného terénu a bazénu, skutočnosť, že tento terén je čiastočne zatopený, nebráni jeho kvalifikovaniu ako nehnuteľného majetku. Prenájom sa však netýka akejkoľvek kvantity vody, ale určenej časti bazénu. Miesto v prístavnom bazéne zodpovedá definícii nehnuteľného majetku, a preto sa prenájom miesta na kotvenie lodí považuje za prenájom nehnuteľnosti.
Predčasné ukončenie nájmu a postúpenie zmluvy
V prípade, ak spoločnosť z Veľkej Británie ako nájomca uzavrela zmluvu na prenájom administratívnych priestorov, pôvodný prenajímateľ predal nehnuteľnosť a nájomca uzavrel s novým vlastníkom dohodu o predčasnom ukončení nájmu, na základe čoho vlastník nehnuteľnosti uhradil nájomcovi náhradu za vzdanie sa pokračovania v nájme. Otázka znie, či je táto odplata považovaná za plnenie oslobodené od dane ako odplata za nájom nehnuteľného majetku. Táto odplata predstavuje plnenie za späť postúpené právo nájomcom na užívanie nehnuteľného majetku. Ak bol nájom oslobodený od dane, oslobodenie sa vzťahuje aj na odplatu za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy.
Pri postúpení nájomnej zmluvy, ak nájomca uzavrie nájomnú zmluvu a s súhlasom prenajímateľa ju postúpi na nového nájomcu, pričom sa nový nájomca zaväzuje odškodniť doterajšieho nájomcu, nemožno transakcie, ktoré sú odvodené alebo pridružené k nájmu a nie sú poskytované samotným prenajímateľom, považovať za oslobodené zdaniteľné plnenia.
Daňová povinnosť pri dodaní služby nájmu a energie
Daňová povinnosť na DPH pri dodaní služby vzniká podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH dňom dodania služby. Pri opakovaných dodávkach služieb, ako je nájom, sa deň dodania stanoví podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH, a to najneskôr posledný deň obdobia, na ktoré sa vzťahuje dohodnutá platba. Ak je platba prijatá vopred, daňová povinnosť vzniká dňom prijatia platby podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH.
Energie a nájom: V prípade, ak sú energie súčasťou ceny nájmu a prenajímateľ refakturuje nájomcovi spotrebu energií, postupuje sa podľa pravidiel pre prefakturáciu služieb. Ak sú dohodnuté pevné zálohové platby, daňová povinnosť vzniká dňom vyhotovenia faktúry. Ak prijatie zálohovej platby a dodanie energie nastane v tom istom zdaňovacom období, prenajímateľ môže buď dodaniť aj nad rámec prijatej platby, alebo vyhotoviť dobropis. Ak sú energie zahrnuté v celkovej cene nájmu bez samostatného rozúčtovania, prenajímateľ si nemôže odpočítať DPH z týchto energií.
Fakturácia a DPH v cezhraničných vzťahoch
Pri cezhraničných službách, vrátane nájmu, je kľúčové správne určenie miesta dodania služby. Podľa § 15 zákona o DPH sa miestom dodania služby zdaniteľnej osobe (podnikateľovi) vo všeobecnosti považuje miesto, kde má táto osoba sídlo alebo miesto podnikania. Ak ide o nezdaniteľnú osobu, miesto dodania sa určuje podľa sídla dodávateľa služby.
Príklady:
- Slovenský platiteľ poskytol pokrývačské práce na nehnuteľnosti v ČR pre českého podnikateľa. Miesto dodania je ČR, daň je splatná v ČR. Slovenský platiteľ neuvádza slovenskú DPH a overí si registračnú povinnosť v ČR.
- Slovenský platiteľ poskytol pokrývačské práce na nehnuteľnosti v SR pre českého podnikateľa. Miesto dodania je SR, daň je splatná v SR. Slovenský platiteľ uvádza slovenskú DPH.
- Český podnikateľ registrovaný v ČR poskytol pokrývačské práce na nehnuteľnosti v SR pre slovenského platiteľa DPH. Miesto dodania je SR, daň je splatná v SR. Český podnikateľ vystaví faktúru bez slovenskej dane, pretože daňovú povinnosť priznáva slovenský platiteľ podľa § 69 ods. 2 zákona o DPH.
Obstarávanie a predaj tovarov a služieb s DPH
Systém DPH funguje na princípe, že podnikatelia sú v rámci obchodného reťazca len "prechodnými" stupňami a daň nakoniec zaplatí konečný spotrebiteľ. Platitelia DPH v praxi vo väčšine prípadov nenakupujú "bez DPH". Ich dodávatelia im k cene nákupov pripočítavajú DPH. Platiteľ DPH túto DPH najprv zaplatí, ale následne ju vykáže aj zo svojich predajov. Po skončení zdaňovacieho obdobia si odvedenú DPH z predajov zníži o DPH z nákupov (vstupnú DPH), ktoré použil na svoje zdaniteľné plnenia.
Obmedzenia pri odpočítaní DPH: Podnikateľ si nemôže odpočítať DPH zo všetkých nákupov. Existujú legislatívne obmedzenia. DPH nie je možné odpočítať z plnení poskytnutých zamestnancom (napr. z nákupov pohonných hmôt do súkromného auta zamestnanca na pracovnej ceste). Taktiež nie je možné odpočítať DPH z nákupov použitých na dodávky oslobodené od DPH bez možnosti odpočítania. V prípade, ak sa vstup použije na predaje oslobodené aj neoslobodené od DPH, vstupnú DPH je potrebné upraviť (znížiť o pomer zodpovedajúci dodávkam oslobodeným od DPH).
Prenos daňovej povinnosti: Existujú dodávky, pri ktorých podnikateľ nefakturuje DPH odberateľovi, ale daňová povinnosť sa prenáša na odberateľa. Vtedy si však podnikateľ z príslušných vstupov na tieto obchody má právo na odpočet. Tento režim sa nazýva "samozdanenie" a stáva sa najmä pri nákupoch služieb, digitálnych produktov či tovaru zo zahraničia, ak slovenský podnikateľ oznámi svoje slovenské IČ DPH.
Povinná registrácia k DPH
Každý podnikateľ, bez ohľadu na právnu formu, je povinný požiadať o registráciu za platiteľa DPH, ak jeho obrat za 12 alebo menej po sebe idúcich kalendárnych mesiacov dosiahne sumu 49 790 EUR. Do tohto obratu sa však niektoré obchody počítajú a iné nie, čo môže viesť k situáciám, kedy podnikatelia dosahujú vyššie obraty bez povinnosti stať sa platiteľmi DPH. Každý podnikateľ má tiež možnosť sa dobrovoľne registrovať k DPH bez ohľadu na obrat.
Určovanie miesta dodania stavebných prác
Pri stavebných prácach vzťahujúcich sa na nehnuteľnosť je miestom dodania vždy tá krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Príklady:
- Slovenský platiteľ vykoná stavebné práce na nehnuteľnosti v ČR pre českého podnikateľa. Miesto dodania je ČR. Obaja platitelia by sa mali informovať o svojich daňových a registračných povinnostiach v ČR.
- Český podnikateľ CZ1 (platiteľ DPH v ČR) vykoná stavebné práce na nehnuteľnosti v SR pre slovenského platiteľa SK1. Miesto dodania je SR. CZ2 (ďalší český podnikateľ) vykoná klampiarske práce pre CZ1 na tej istej nehnuteľnosti. CZ2 má povinnosť registrácie v SR a je osobou povinnou platiť DPH v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. CZ1 prenesie daňovú povinnosť na SK1 v zmysle § 69 ods. 2.
Časté otázky a praktické situácie
Refakturácia energií: Ak sú energie súčasťou nájomnej zmluvy a prenajímateľ ich refakturuje nájomcovi, postupuje sa podľa pravidiel pre prefakturáciu služieb. Ak sú energie zahrnuté v paušálnom nájomnom, nie je možné uplatniť odpočítanie DPH z energií.
Zábezpeka pri nájme: Zábezpeka, ktorá je vrátená nájomcovi po ukončení nájmu, nie je predmetom DPH, pretože nepredstavuje platbu za dodanú službu.
Technické zhodnotenie: Ak nájomca vykoná stavebné úpravy na prenajatej nehnuteľnosti, ktoré spĺňajú definíciu technického zhodnotenia, tieto náklady sa odpisujú ako technické zhodnotenie prenajímateľa.
Nájomné za prvé mesiace zdarma: Ak sú prvé mesiace nájmu poskytnuté bezplatne, DPH sa z nich neodvádza. Daňová povinnosť vzniká až z platieb za obdobie, kedy nájomca skutočne užíva priestory.
VYSVETLENIE DPH PRE PODNIKANIE!
Záver
Problematika nájmu nehnuteľností a DPH je komplexná a vyžaduje si dôkladné poznanie legislatívy. Správne určenie miesta dodania, zváženie možnosti oslobodenia od dane, prípadné rozhodnutie o zdanení nájmu a dodržanie pravidiel pre vznik daňovej povinnosti sú kľúčové pre bezproblémové fungovanie podnikateľov v oblasti prenájmu nehnuteľností. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom.
tags: #najomne #neplatcovi #dph