Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou – nepodnikateľom: Daňové a registračná povinnosti

Prenajímanie nehnuteľného majetku predstavuje pre mnohých možnosť, ako zhodnotiť svoje vlastníctvo a zabezpečiť si dodatočný príjem. V slovenskom právnom a daňovom prostredí existujú špecifické pravidlá, ktoré upravujú túto činnosť, najmä ak ju vykonáva fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná ako podnikateľ. Pochopenie daňových a registračných povinností je kľúčové pre legálne a bezproblémové vykonávanie prenájmu.

Možnosti a základné aspekty prenájmu

Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve hlavné možnosti. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice.

Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci. Voľba statusu fyzickej osoby - nepodnikateľa je často zvolená pre jednoduchosť administratívy a menej formálne požiadavky v porovnaní s podnikaním.

Daňové povinnosti z prenájmu nehnuteľností

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o dani z príjmov). Tieto príjmy sú zdaňované vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve, v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve, preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada, t. j. daňovník nemôže vykázanú daňovú stratu uplatniť.

Oslobodenie od dane: Fyzická osoba - nepodnikateľ si môže pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Zdaniteľný príjem sa potom vypočíta ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu a sumou 500 eur. Napríklad, ak daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností vo výške 6 000 eur, zdaniteľný príjem si vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500).

Daňové priznanie: Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (vrátane príjmov z prenájmu po odpočítaní oslobodenia) presiahne sumu 2 876,90 eura. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1.

Nezdaniteľné časti základu dane: Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú považované za pasívne príjmy, si tieto nezdaniteľné časti uplatniť nemožno.

Preukázateľné výdavky: Medzi preukázateľné daňové výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti patria napríklad:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie spoločných priestorov, používanie a servis výťahu, kontrola a čistenie komínov, poplatky za TV a rozhlas, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu).

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov: Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky. Každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur.

Registračná povinnosť a daň z pridanej hodnoty (DPH)

Ustanovenia zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahujú vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.

Čo je ekonomická činnosť a obrat?Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou (podnikaním) sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb, vrátane duševnej tvorivej činnosti. Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1. kalendárneho roka.

Kedy vzniká povinnosť registrácie pre DPH?Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH).

Mimoriadne zvýšenie obratu nad 62 500 eur:Ak občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. V takomto prípade je občan povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.

Príklad registrácie pri prekročení obratu:Občan vlastni niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze. Za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur. Keďže občan presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje od 1. 1. 2026.

Dobrovoľná registrácia: Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom DPH aj dobrovoľne, a to podaním žiadosti o registráciu pred presiahnutím obratu 50 000 eur. V takom prípade sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii.

Prenájom ako ekonomická činnosť a DPH:Prenájom nehnuteľného majetku sa rozumie právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie. Výkon nájmu predstavuje relatívne pasívnu činnosť. Aby išlo o prenájom nehnuteľného majetku, treba splniť všetky podmienky charakterizujúce toto plnenie. Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Toto rozhodnutie o zdanení nájmu môže platiteľ uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.

Kedy prenájom spadá pod živnosť?

Hoci prenájom nehnuteľností fyzickou osobou - nepodnikateľom je legálny a má definované daňové pravidlá, existujú situácie, kedy sa takýto prenájom môže považovať za živnosť. Ak prenajímateľ poskytuje okrem samotného prenájmu aj ďalšie služby, ako napríklad upratovanie, výmenu bielizne, alebo služby hotelového typu, jeho činnosť môže byť klasifikovaná ako podnikanie. V takom prípade sa príjmy z takéhoto prenájmu považujú za príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov a prenajímateľ by mal mať živnostenské oprávnenie na vykonávanie tejto činnosti.

Rozhodujúce kritériá:

• Rozsah poskytovaných služieb: Prenájom bez poskytovania ďalších služieb spadá pod § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Poskytovanie dodatočných služieb (napr. upratovanie, výmena bielizne, raňajky) posúva príjem do kategórie príjmov z podnikania (§ 6 ods. 1 písm. b)).
• Právna forma: Prenájom ako fyzická osoba - nepodnikateľ nevyžaduje živnostenské oprávnenie. Prenájom ako živnostník ho vyžaduje.

Je dôležité rozlišovať medzi základnými službami spojenými s prenájmom (napr. dodávka energií, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov) a doplnkovými službami, ktoré môžu viesť k prekvalifikovaniu prenájmu na živnostenskú činnosť.

Krátkodobý a dlhodobý nájom

Zákonné definície krátkodobého nájmu sa môžu líšiť v závislosti od kontextu. V kontexte niektorých ustanovení sa za krátkodobý nájom bytu považuje zmluva na dobu určitú, maximálne 2 roky, s možnosťou maximálne dvoch predĺžení o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov. Tento typ nájmu však nemá priamy dopad na daňovú povinnosť fyzickej osoby - nepodnikateľa, pokiaľ spĺňa kritériá pre príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Kaucia a jej vplyv na zdanenie

V prípade, že nájomná zmluva obsahuje povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky), jej posudzovanie má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa. Kaucia slúži ako zábezpeka pre prípad nepredvídaných udalostí, ako je nezaplatené nájomné alebo poškodenie prenajatého majetku. Kľúčové je, aby zmluvné podmienky jasne určovali, kedy a za akých okolností bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená nájomcovi. Samotná kaucia nie je zdaniteľným príjmom v momente jej prijatia. Zdaniteľným príjmom sa stáva až vtedy, ak je použitá na úhradu nájomného alebo nákladov spojených s poškodením, alebo ak je po skončení nájmu nevrátená nájomcovi z dôvodu porušenia zmluvných podmienok.

Registrácia na daňovom úrade

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenska, má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade, ak spĺňa príslušné podmienky. Pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu. Aj fyzická osoba, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (podnájom), má registračnú povinnosť.

Príklady registračnej povinnosti:

• Občan prenajímajúci byt v osobnom vlastníctve.
• Manželia spoločne vlastniaci byt, ktorý prenajali. Registrácia sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu ako prenajímateľ.
• Fyzická osoba prenajímajúca stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti.

Postup pri registrácii: Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti sa uvedie v príslušnej sekcii formulára.

Pokuty: Za nesplnenie registračnej povinnosti v ustanovenej lehote hrozí pokuta podľa § 155 ods. 1 písm. a) zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

Záver

Prenajímanie nehnuteľnosti fyzickou osobou - nepodnikateľom je legálna a často aj výhodná činnosť. Je však nevyhnutné dôkladne poznať svoje daňové a registračné povinnosti. Správne pochopenie rozdielov medzi príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 a príjmami z podnikania, ako aj pravidiel pre DPH, zabezpečí súlad s legislatívou a predíde prípadným sankciám. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom alebo príslušným finančným orgánom.

tags: #najomne #fyzicka #osoba #nepodnikatel