Otázka vlastníckej štruktúry bytového fondu je v podmienkach Slovenskej republiky stále veľmi aktuálnou témou. Zatiaľ čo v európskom merítku dosahuje podiel nájomného bývania približne 25 % z celého bytového fondu, na Slovensku je toto číslo podstatne nižšie a pohybuje sa na úrovni približne 6 % nájomných bytov z celého bytového fondu Slovenskej republiky. Tento stav je výsledkom postupného vývoja, ktorý viedol k takmer úplnému zániku nájomného bývania po privatizácii bytového fondu. Ešte v roku 1991 dosahovali čísla nájomného bývania priemer Európskej únie.
Historický kontext a súčasný stav bytového fondu
Slovenská republika sa dopracovala k pomerne nízkemu číslu nájomných bytov, ktoré tvorí súčet štátom podporovaných nájomných bytov spolu so súkromným nájomným bývaním, postupným vývojom. Kľúčovým momentom, ktorý zásadne ovplyvnil túto situáciu, bola privatizácia bytového fondu. Táto transformácia, hoci mala svoje opodstatnenie v iných kontextoch, viedla k zmenšeniu verejného sektora nájomného bývania a k posilneniu súkromného vlastníctva. V dôsledku toho Slovensko výrazne zaostáva aj v podiele štátom podporovaného nájomného bývania, ktoré aktuálne predstavuje len 3 % z celého bytového fondu. Naopak, vysoký podiel nájomného bývania má napríklad Nemecko či Rakúsko, kde tento segment tvorí významnú časť trhu.
Na Slovensku aktuálne chýba približne 200 000 bytových jednotiek. Tento nedostatok sa prejavuje v rastúcich cenách nehnuteľností. Cena nehnuteľnosti v horizonte 10 rokov spätne neustále rástla. V poslednom roku sa opakovane zvyšovali úrokové sadzby hypoték a sprísnili sa kritériá pre ich poskytnutie. Kúpyschopnosť obyvateľstva sa vzhľadom na rýchly rast inflácie neustále znižuje. Uvedené skutočnosti majú priamy vplyv na bývanie mladých ľudí. Až 65,2 % mladých ľudí na Slovensku vo veku 18-34 rokov býva stále so svojimi rodičmi, čo poukazuje na obmedzenú dostupnosť samostatného bývania.
Legislatívny rámec a štátom podporované nájomné bývanie
Pre čiastočné riešenie vzniknutej situácie v súvislosti s nájomným bývaním bol na Slovensku prijatý aj zákonný rámec, ktorý upravuje štátnu podporu v oblasti nájomného bývania. S účinnosťou od 01.01.2023 bol v Slovenskej republike prijatý zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Proklamovaným cieľom tohto zákona je zabezpečiť cenovo dostupné bývanie pre širokú verejnosť prostredníctvom podpory nájomného bývania za súčasného využitia nástrojov sociálnej politiky.
Je dôležité zdôrazniť, že tento zákon nie je zameraný na koncept sociálnych ani štartovacích bytov. Jeho ambíciou je vytvoriť rámec pre výstavbu nájomných bytov, ktorá by nemala zaťažovať štátny rozpočet a mala by byť realizovaná prostredníctvom súkromných investorov. Po uplynutí časového obdobia 25 rokov nevznikne nájomcovi nárok na odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. Tento aspekt odlišuje tento model od niektorých predchádzajúcich privatizačných procesov.
Aktualizácia vyhlášky o ochrane nájomného bývania – večerné zasadnutie
Podmienky pre záujemcov a obmedzenia
Záujemcom o nájomné bývanie v rámci tohto systému môže byť fyzická osoba, ktorá dovŕšila vek 18 rokov, má pobyt na území Slovenskej republiky (trvalý, prechodný alebo iný) a prejavila nezáväzný záujem o postavenie nájomcu a uzatvorenie nájomnej zmluvy tým, že sa registrovala v registri záujemcov o byt. Splnenie týchto základných kritérií skúma pred uzatvorením nájomnej zmluvy špeciálne zriadená agentúra, ktorá údaje získava z informačných systémov verejnej správy.
Okrem spomínaných všeobecných kritérií stanovuje nariadenie vlády č. 327/2022 o niektorých opatreniach v súvislosti so štátnou podporou nájomného bývania ďalšie špecifické požiadavky. Tieto sa týkajú viacerých oblastí. Jedným z kľúčových kritérií je dosiahnutie minimálne a maximálne stanovenej výšky pravidelného príjmu. Pre predbežné overenie splnenia tohto príjmového rozhrania je možné využiť špecifické nástroje. Ďalšími kritériami, ktoré ovplyvňujú prideľovanie bytov, sú napríklad:
- Prítomnosť ťažkého zdravotného postihnutia (v 10 % prideľovaných bytov).
- Zamestnanecký alebo iný pomer (v 40 % prideľovaných bytov).
- Neexistencia vlastníctva k bytu v určitej lokalite.
- Iné špecifické okolnosti, ktoré môžu byť definované v nariadení.
Tieto diferencované kritériá majú zabezpečiť, aby sa podpora dostala k tým skupinám obyvateľstva, ktoré to najviac potrebujú, pričom sa zároveň snažia o diverzifikáciu cieľovej skupiny.
Mechanizmus financovania a spolupráca súkromného a verejného sektora
Keďže financovanie štátom podporovaného nájomného bývania má byť nezávislé od štátneho rozpočtu, vyžaduje sa úzka spolupráca štátu a súkromného sektora. Kľúčovým prvkom tohto mechanizmu je založenie alebo existencia obchodnej spoločnosti, tzv. investičného partnera. Tento partner je zodpovedný za realizáciu výstavby a následnú prevádzku bytových domov.
Proces spolupráce zahŕňa uzatvorenie investičnej zmluvy medzi štátom (prostredníctvom agentúry) a investičným partnerom (najmä investičnou bankou). Vláda schvaľuje na návrh agentúry:a) kritériá výberu investičných partnerov,b) výber investičných partnerov,c) uzatvorenie, zmenu a ukončenie každej investičnej zmluvy agentúrou.
Investičná zmluva je písomná zmluva uzatvorená medzi agentúrou a investičným partnerom podľa § 269 ods. 2 Obchodného zákonníka. Následne sa uzatvára zmluva o prevádzke bytového domu. Táto zmluva je písomná, uzatvorená medzi jedným alebo viacerými investičnými partnermi a prenajímateľom, alebo medzi jedným alebo viacerými investičnými partnermi a obchodnou spoločnosťou uvedenou v § 6 ods. 3 písm. b) podľa § 269 ods. 2 Obchodného zákonníka.
Požiadavky na prenajímateľa a registrácia
Splnenie požiadaviek na postavenie prenajímateľa je ďalším dôležitým krokom v tomto procese. Prenajímateľom môže byť právnická osoba, ktorá s agentúrou uzatvorila zmluvu o prevádzke bytového domu. Pre registráciu v registri prenajímateľov sa vyžaduje uvedenie základných identifikačných znakov právnickej osoby v rozsahu údajov obchodného registra, DIČ, IČ DPH vrátane identifikácie bytových domov. Tento proces zabezpečuje transparentnosť a prehľadnosť v systéme prenajímateľov.
Predpokladaná úspora na nájomnom bývaní pre vymedzené skupiny osôb, ktoré splnia podmienky pre poskytnutie štátom podporovaného nájomného bytu, je odhadom 30 % až 50 % v porovnaní s komerčným nájomným bývaním. Tento cieľový benefit má motivovať oprávnené osoby k využitiu tejto formy bývania.
Problémy s dostupnosťou obecného nájomného bývania
Výskum Strediska o dostupnosti obecného nájomného bývania poukázal na nedostatočný prístup niektorých skupín obyvateľstva k obecnému nájomnému bývaniu a tiež na diskriminačné praktiky obcí. Na začiatku týchto problémov stojí chýbajúce strategické plánovanie a mapovanie potrieb a počtu ľudí v bytovej núdzi, ktoré by pomohlo pri vhodnejšom nastavení bytovej politiky samospráv.
Bytová politika samospráv býva často postavená na princípe zásluhovosti, ktorý je v rozpore s účelom sociálneho bývania. Prejavuje sa to najmä v kritériách hodnotenia žiadostí o nájomné bývanie, ktoré obsahujú aj neadekvátne požiadavky na rodinu osoby podávajúcej žiadosť, jej dobré mravy alebo dlhoročný trvalý pobyt. Tieto kritériá môžu neoprávnene znevýhodňovať určité skupiny obyvateľstva.
Najmä rómske domácnosti čelia nerovnému zaobchádzaniu aj po pridelení bytu, pretože často majú možnosť uzatvoriť nájomné zmluvy len na veľmi krátku dobu jedného až troch mesiacov. Táto neistota sťažuje plánovanie a integráciu do spoločnosti. V nadväznosti na tieto výskumné zistenia sa konal okrúhly stôl za účasti samospráv, mimovládnych organizácií aj orgánov štátnej správy, kde sa diskutovalo o možných riešeniach prezentovaných problémov. Iniciatívy ako Amnesty International Slovensko sa aktívne zapájajú do hľadania riešení diskriminačných praktík v oblasti bývania.
Aj keď sa prijíma nový zákon o štátnej podpore nájomného bývania, ktorý má ambíciu riešiť nedostatok dostupného bývania, je dôležité nezabúdať na existujúce problémy v oblasti obecného nájomného bývania a na potrebu ich aktívneho riešenia prostredníctvom lepšieho plánovania, transparentnejších kritérií a eliminácie diskriminačných praktík. Výzva na obrat v situácii s nájomným bývaním na Slovensku je teda komplexná a vyžaduje si súčinnosť viacerých aktérov na rôznych úrovniach.