V posledných rokoch sa téma nájomného bývania na Slovensku stala horúcim artiklom politických debát aj verejného záujmu. S rastúcimi cenami nehnuteľností a komplikovanejším prístupom k hypotékam, najmä pre mladých ľudí, sa hľadá alternatíva k vlastníctvu bytu či domu. Štátom podporované nájomné bývanie sa prezentuje ako jedno z riešení, avšak jeho reálna funkčnosť a efektivita sú stále predmetom diskusie. Ako sa teda vyvíja situácia v tejto oblasti a čo môžeme očakávať v blízkej budúcnosti?
Historický kontext a zmena paradigmy
Situácia na Slovensku v minulosti bola priaznivá v prospech kúpy nehnuteľnosti. Ceny bytov, ešte pred ich prudkým nárastom, ktorý sa začal okolo roku 2020, boli relatívne nízke. V spojení s nízkymi úrokovými sadzbami na hypotékach okolo 1% to malo za následok, že mnoho ľudí siahlo po možnosti kúpy vlastného bývania. Nebol teda väčší dôvod na rozvoj nájomného bývania, ktoré nebolo primárnou voľbou pre slovenských občanov. Tento trend sa však za posledný rok či dva výrazne zmenil. Kúpa vlastného bývania sa stáva čoraz komplikovanejšia, najmä pre mladých ľudí, ktorí si už nehnuteľnosť skrátka nemôžu dovoliť. Priemerný počet osôb v slovenskej domácnosti je 2,9, čo je viac ako priemer EÚ (2,3 osoby na domácnosť), a tento fakt ešte viac podčiarkuje potrebu dostupnejšieho bývania. Politici neraz zneužívajú tému hypoték na predvolebný boj, čím odvádzajú pozornosť od systémových riešení.
Štátom podporované nájomné bývanie: Model a jeho aktéri
Štátom podporované nájomné bývanie je nový model v oblasti bývania určený pre skupiny obyvateľov s nižšou a strednou výškou príjmu. Cieľom je poskytnúť cenovo dostupné a stabilné bývanie tým, ktorí si nemôžu dovoliť kúpu vlastnej nehnuteľnosti alebo komerčný prenájom. Realizáciu stavby nájomného bývania môže vykonávať buď samotný štát/obec, investor alebo developer.
Investorom v súvislosti so štátom podporovaným nájomným bývaním sa môže stať ktokoľvek, kto splní osem štátom stanovených kritérií. Najprísnejšie kritérium v minulosti hovorilo, že investor musí byť v minulosti alebo v súčasnosti vlastníkom minimálne 10 000 bytov využívaných na účely nájomného bývania. Momentálne sú na Slovensku len dvaja takíto investori - Kooperativa poisťovňa, a.s. a ďalší, ktorého identita nie je v poskytnutých informáciách explicitne uvedená v tomto kontexte. Plán štátu je mať do roku 2030 až 40 000 nájomných bytov, s cieľom postaviť 5 000 bytov ročne.
Na jednej strane má nájomné bývanie v pláne stavať štát, resp. jednotlivé mestá a obce, od naplánovania projektu, cez samotnú výstavbu až po nasťahovanie nájomcov. Na druhej strane, štát si uvedomuje, že túto úlohu nedokáže splniť v takom rozsahu, v akom by bolo potrebné, a už vôbec nie v rozsahu, v akom sa zaviazal. Preto musí urobiť potrebné kroky na to, aby sa do tejto schémy zapojili aj ďalšie subjekty - developeri a investori.
Efektivita výstavby a podpora pre developerov
Efektivita výstavby je jedným z najdôležitejších atribútov, aby bolo štátom podporované nájomné bývanie dostatočne atraktívne aj pre developerov, nakoľko záujem zo strany ľudí je viac než dostatočný. Jedným z motivačných krokov zo strany štátu je znížená DPH na 5% pre developerov, ktorá je garantovaná na najbližších 50 rokov. Táto podpora je však podmienená tým, že projekt nájomného bývania musí byť vždy bytový dom s minimálne 20 bytmi, pričom každý byt musí mať rozlohu najmenej 27 m2 a najviac 90 m2. Automaticky to neznamená, že ak sa developer rozhodne postaviť takýto bytový dom, musí ísť výlučne o byty určené na nájomné bývanie.
Predtým, než sa začne samotná výstavba, je dôležité naprojektovať bytový dom s cieľom, aby sa postavil čo najrýchlejšie, cenovo najefektívnejšie, ale samozrejme aj najkvalitnejšie. V súčasnosti sa bytové domy stavajú klasickou metódou monolitickej konštrukcie. Tento princíp spočíva v betonáži jednotlivých poschodí a stropných konštrukcií do predpripraveného „debnenia“. Betón následne „zreje“ 7 - 14 dní a potom sa pokračuje s ďalším poschodím. Toto výrazne predlžuje čas a zvyšuje finančné náklady na samotnú stavbu.
Práve preto posledných 50 rokov vývoj v západnej Európe smeroval k urýchleniu výstavby pomocou tzv. prefabrikátov a/alebo filigránov (predpripravených stien a stropov), ktoré sú pred-vyrobené a dopravené na stavbu. Ich osadenie a spojenie do komplexu základne stavby skracuje proces výstavby o 20 - 40 % v porovnaní s monolitickou metódou. Ďalšou a do budúcnosti dôležitou výhodou je zníženie počtu profesií na stavbe (viazači a robotníci s debniacou technikou). Pri použití prefabrikátov na stavbe bude potrebných menej robotníkov s nižšou kvalifikáciou, čo v konečnom dôsledku urýchli a zefektívni výstavbu nájomných bytov.
Realizácia projektov a zapojenie aktérov
V procese výstavby úlohu buď preberá štát, developer alebo investor. Ak úlohu preberá štát, buď si výstavbu zabezpečí sám, alebo si zazmluvní developera, ktorý mu za vopred daných podmienok doručí bytový dom. Po dokončení sa vlastníkom stane štát.
Medzi už existujúce projekty nájomného bývania patrí napríklad Lomená Residence v Košiciach, dokončená v roku 2020, pri ktorej úlohu developera aj investora prevzala Kooperativa. Bytový objekt priniesol 60 apartmánov. Ďalším projektom je Arboria Apartments v Trnave, dokončená v štvrtom kvartáli 2021. Na strane developera bol Lucron a na strane investora Kooperativa.
V poslednom kroku, keď už bytovka stojí a je pripravená prijímať nájomcov, úlohu ich dodania môže prevziať takmer ktorákoľvek strana, ktorá už v samotnom procese výstavby figurovala. Lucron ako developer zabezpečil nájomcov do projektu Arboria, Kooperativa si sama zabezpečila nájomcov do projektu Lomená. Avšak najväčšiu úlohu by mal zohrať práve štát, aj keď jeho kapacity sú obmedzené.
Ďalším príkladom nájomného bývania je projekt Andoma od spoločnosti Up. Ten ponúka výhradne pre zamestnávateľov možnosť zabezpečiť ubytovanie pre svojich zamestnancov. Zamestnávateľ môže svojim zamestnancom finančne prispievať na bývanie v nájomných bytoch, a to až do výšky 4€/m2 plochy bytu, najviac však 360 € za mesiac. Tým sa pre nájomcov, resp. zamestnancov, stane dané ubytovanie atraktívnejším. Zároveň to pomáha riešiť problém lokálneho nedostatku ľudských zdrojov, ako aj problém so získaním a udržaním kvalitných zamestnancov. Andoma teda rieši bývanie pre zamestnancov pochádzajúcich z iných regiónov, či dokonca iných krajín, a tým podporuje mobilitu.
Výzvy a príležitosti v praxi
Napriek snahám štátu a rastúcemu záujmu, realizácia nájomného bývania na Slovensku čelí viacerým výzvam. Prieskum Združenia miest a obcí Slovenska ukázal, že až polovica samospráv nemá s výstavbou nájomných bytov žiadnu skúsenosť. Mestá s viac ako 50 tisíc obyvateľmi, vrátane Bratislavy, využívajú systém nájomného bývania málo alebo vôbec. Dôvodov je viacero: problémy s nevysporiadanými pozemkami, zabezpečenie financií na výstavbu a dlhé čakacie lehoty. V Bratislave sa čakacia doba na nájomný byt môže pohybovať od 4 do 8 rokov.
Na Slovensku je menej ako 4% nájomných bytov, čo nás radí medzi posledné priečky štatistík EÚ, na úrovni Rumunska či Estónska. V systéme štátom podporovaného nájomného bývania je zaregistrovaných vyše 11 000 ľudí, čo je výrazne viac ako bytov zaradených v tomto modeli. V prvom kole v Bratislave bolo obsadzovaných 68 bytov, pričom stropy príjmov boli nastavené relatívne nízko, čo vylúčilo napríklad zdravotné sestry. Z týchto 68 bytov sa už v polovici bývalo. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) pripravuje moderný portál na spracovanie dokumentov od záujemcov a do systému by mali onedlho zaradiť aj projekt Lesopark v Žiline so 121 bytmi.
Realitný maklér Radovan Horský víta každý krok, ktorý zlepší dostupnosť bývania, no zdôrazňuje, že nás čaká ešte veľa práce. Projekt Ovocné sady v Bratislave naznačuje, že samotná existencia systému nestačí; dôležitá je efektívna realizácia, rýchlosť obsadzovania bytov, nastavenie podmienok a schopnosť reagovať na reálny dopyt trhu. Podľa šéfky agentúry môžu zamestnávatelia verejného sektora získať až do 49% nájomných bytov a súkromní zamestnávatelia do 80%. Možnosť príspevku od zamestnávateľa do 5,23 eura na meter štvorcový plochy bytu (maximálne 360 € mesačne) predstavuje markantné zvýhodnenie nájmu.
Štátom podporované nájomné bývanie má potenciál vyplniť medzeru medzi vlastným bývaním financovaným hypotékou a komerčným nájmom. Jeho výhodou môže byť stabilita nájomného, predvídateľnosť podmienok a väčšia sociálna istota pre domácnosti, ktoré na hypotéku nedosiahnu. Ide však o dlhodobý proces. Napríklad vo Viedni to boli desaťročia systematického plánovania, výstavby a kombinácie verejných a súkromných zdrojov. Kľúčové bude najmä zrýchlenie povoľovacích procesov, podpora výstavby vo väčšom rozsahu, dlhodobá predvídateľnosť pravidiel pre developerov aj investorov a transparentné, jednoduché nastavenie podmienok pre nájomcov. Ak má štátom podporované nájomné bývanie reálne ovplyvniť cenovú dostupnosť, musí dosiahnuť výrazne väčší objem bytov. Vláda uvažuje oslobodiť mestá a obce od komplikovaného verejného obstarávania obecných a mestských nájomných bytov, čo by mohlo proces urýchliť.
Prvé stovky nájomných bytov budú k dispozícii už čoskoro. V Košiciach pribudne masívna výstavba 5 400 nájomných bytov. Obnova niekdajšej vojenskej bytovky v Jelšave prinesie takmer 50 nových nájomných bytov. Mesto Svidník vybuduje nové nájomné byty z nefunkčného objektu. V Žiline sa popri Košiciach plánuje výstavba 276 bytov v rámci štátom podporovaného nájomného bývania. Bratislava-Petržalka získala dotáciu na rekonštrukciu nájomného domu. Aj napriek týmto snahám, rastúce ceny nájomného a nedostupnosť bývania pre niektoré skupiny obyvateľov, ako napríklad pre ľudí bez domova, zostávajú vážnymi problémami.
Politici v Európskej únii a Európskom parlamente sa zaoberajú krízou v oblasti bývania a navrhujú riešenia pre dôstojné, udržateľné a cenovo dostupné bývanie. Na riešenie tohto problému je potrebná politická vôľa a konkrétne kroky, ktoré sa prejavia aj vo vyčlenení financií na rôzne formy podpory bývania. Investovanie do nájomného bývania zo strany dôchodkových správcovských spoločností zatiaľ vládne opatrnosťou, čo naznačuje potrebu ďalších garancií a transparentnosti.
Celkovo možno konštatovať, že nájomné bývanie na Slovensku prechádza významnou transformáciou. Hoci existujú snahy a konkrétne projekty, cesta k dostupnému a dostatočnému množstvu nájomných bytov je ešte dlhá a vyžaduje si koordinovanú spoluprácu štátu, samospráv, developerov a investorov, ako aj neustále prispôsobovanie sa reálnym potrebám trhu a obyvateľov.