Plánujete prenajať svoj byt alebo si hľadáte byt na prenájom? Nájomná zmluva je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom (vlastníkom nehnuteľnosti) a nájomcom (osobou, ktorá si nehnuteľnosť prenajíma). Jej dôkladné pochopenie a správne vypracovanie je nevyhnutné pre predchádzanie nejasnostiam a potenciálnym sporom počas trvania nájomného vzťahu. Kvalitná nájomná zmluva vás dokáže ochrániť pred vzniknutými škodami na byte a nájomcovi dokáže zabezpečiť to, že nebude vysťahovaný zo dňa na deň. Má teda dôležitý charakter pre obe strany.
Obsah nájomnej zmluvy: Všetky náležitosti, ktoré by ste o nej mali vedieť
Nájomná zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať niekoľko zásadných náležitostí, ktoré zabezpečia jej platnosť a prehľadnosť pre obe zmluvné strany. Pri jej vytváraní musíte brať ohľad na niekoľko údajov, ktoré musíte do zmluvy zahrnúť.
Označenie zmluvných strán
Je nevyhnutné presne označiť obe strany zmluvy. Pri fyzických osobách sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého bydliska. V prípade, ak je jednou zo strán živnostník, je potrebné uviesť jeho obchodné meno, miesto podnikania, identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa, ako aj jeho miesto trvalého pobytu a dátum narodenia. Pri právnických osobách sa uvádza obchodné meno, sídlo spoločnosti, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri, ako aj meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať. Tieto údaje sú základom pre jednoznačné identifikovanie prenajímateľa a nájomcu.
Predmet nájmu a rozsah jeho používania
Predmetom nájmu je konkrétny byt alebo nebytový priestor. Jeho označenie musí byť maximálne presné. Uvádzajte preto katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, na ktorom je bytový dom postavený. Odporúča sa pridať aj názov obce a okresu. Spolu s predmetom nájmu patrí do tejto kategórie aj rozsah, v akom sa daný objekt bude využívať. Treba označiť aj počet izieb, či veľkosť obytnej plochy. Pri bytoch sa riadime zákonom o krátkodobom prenájme, alebo štandardne Občianskym zákonníkom.
Pri bytoch sa riadime zákonom o krátkodobom prenájme alebo štandardne Občianskym zákonníkom. Presná adresa bytu (ulica, číslo domu, číslo bytu), popis bytu (počet izieb, výmera, príslušenstvo - napríklad balkón, pivnica) a jeho stav pri odovzdaní sú kľúčové. Ak sa byt prenajíma so zariadením, je vhodné spísať podrobný inventárny zoznam všetkých vecí, ktoré sú súčasťou nájmu, vrátane ich stavu. Tento zoznam by mal byť prílohou zmluvy a podpísaný oboma stranami.
Výška nájomného a spôsob jeho platenia
Stanovenie výšky nájomného je výsledkom dohody oboch zmluvných strán. Na Slovensku musí byť cena nájomného minimálne 1 cent. Bezplatný nájom totiž na našom území neexistuje. V takom prípade by totiž išlo o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Je potrebné uviesť presnú sumu mesačného nájomného a termín splatnosti (napríklad do 5. dňa v mesiaci). Taktiež je dôležité špecifikovať spôsob platenia nájomného.
Fakt, na ktorý ľudia pri vytváraní nájomných zmlúv často zabúdajú je uvedenie podmienok, kedy sa môže suma nájomného navýšiť. Je totiž šanca, že sa zvýšia celkové náklady na prevádzku bytu. Taktiež je možné udeliť nájomcovi poplatok pri omeškaní nájomného. To už však závisí na vás. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj na zmluvnej pokute vo výške percenta denne z dlžnej sumy v prípade omeškania s platením nájomného alebo úhrad za každý začatý deň omeškania.
Výška úhrady za služby spojené s užívaním bytu
Musíte osobitne rozdeliť cenu za nájom a cenu za platby spojené s nájmom. Ak je v zmluve uvedená iba jedna suma, môže to spôsobiť jej neplatnosť. Dodajte teda aj náklady na plyn, elektrinu, ohrievanie vody, odvoz odpadu, správu bytového domu a iné relevantné služby, či príspevky do fondu opráv. Detailný rozpis poplatkov za energie (elektrina, plyn, voda), odvoz odpadu, správu bytového domu a iné relevantné služby je dôležitý. V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia poskytované s užívaním veci. Tieto bude nájomca uhrádzať osobitne podľa dohodnutého spôsobu.
Prenajímateľ má právo požadovať od nájomcu zloženie peňažnej zábezpeky (kaucie) na zabezpečenie prípadných škôd na byte alebo nedoplatkov na nájomnom a službách. Výška kaucie býva zvyčajne vo výške jedného až troch mesačných nájmov. Prenajímateľ je povinný vrátiť nájomcovi zálohu pri skončení nájmu. O odovzdaní a prevzatí akéhokoľvek finančného plnenia plateného v hotovosti bude zmluvnými stranami spísaný a podpísaný preberací/odovzdávací protokol alebo iný dokument potvrdzujúci jeho odovzdanie.
Stav bytu a príslušenstva
Okrem uvedených náležitostí sa odporúča pridať aj opis bytu, jeho stavu a príslušenstva. Ako prenajímateľ si dôkladne prezrite byt a spíšte si všetky existujúce poškodenia alebo nedostatky do preberacieho protokolu, ktorý bude prílohou zmluvy. O odovzdaní a prevzatí veci bude zmluvnými stranami spísaný a podpísaný Odovzdávací protokol alebo iný dokument potvrdzujúci odovzdanie veci nájomcovi.
Doba nájmu a skončenie nájmu
Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú alebo na dobu neurčitú. Ak v zmluve doba nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú. Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak nájomca užíva byt aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.
Nájomná zmluva môže skončiť uplynutím doby, na ktorú bola uzavretá, dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom uplynutím výpovednej lehoty. Nájomca môže prenajímateľovi písomne vypovedať nájom v zmysle predpisov platných v Slovenskej republike. Výpovedná lehota je trojmesačná a začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Po skončení nájmu je nájomca povinný odovzdať prenajímateľovi do 2 dní odo dňa zániku nájmu všetko, čo prevzal od prenajímateľa pri vzniku nájmu a v stave v akom nehnuteľnosť prevzal s ohľadom na obvyklé opotrebenie. V prípade nesplnenia tejto povinnosti vzniká prenajímateľovi nárok na náhradu vzniknutej škody. O prevzatí / odovzdaní nehnuteľnosti spíšu zmluvné strany preberací protokol, v ktorom sa zaznamená jeho stav a prípadné škody; každá zo zmluvných strán obdrží jedno vyhotovenie protokolu podpísané oboma zmluvnými stranami.
Zabezpečenie záložným právom
Zmluvné strany týmto zriaďujú záložné právo v prospech prenajímateľa ku všetkým hnuteľným veciam nájomcu umiestnených na veci odo dňa vzniku záložného práva až po jeho zánik k zabezpečeniu všetkých budúcich pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi vyplývajúcich z tejto zmluvy, hlavne pohľadávok na zaplatenie nájomného a/alebo služieb súvisiacich s nájmom podľa tejto zmluvy.
Zmeny v zmluve
Akékoľvek zmeny v nájomnej zmluve musia byť vykonané písomne formou dodatku k pôvodnej zmluve a musia byť podpísané oboma zmluvnými stranami. Túto zmluvu možno meniť alebo dopĺňať iba písomnými očíslovanými dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami.
Čo je potrebné na podpísanie zmluvy?
Krátkodobý vs. bežný nájom: Ktorý typ zmluvy je pre vás vhodnejší?
Náš právny poriadok umožňuje prenajať byt štandardne podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu. Voľba medzi týmito dvoma typmi zmlúv závisí od vašich potrieb a preferencií.
Krátkodobá nájomná zmluva
Ide o nájomnú zmluvu uzavretú podľa paragrafu 3 v zmysle zákona č. 98/2014 Z.z., ktorý upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Krátkodobá nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obe zmluvné strany musia mať minimálne jedno vyhotovenie. Nájomca je oproti bežnej zmluve menej chránený. Napríklad v prípade výpovede krátkodobého nájmu sa bytové náhrady bývalému nájomcovi neposkytnú.
Doba uzatvorenia zmluvy: Zmluva musí byť uzavretá na dobu určitú, pričom jej maximálna dĺžka môže byť 2 roky. Po skončení tejto doby sa môže krátkodobý prenájom znova predĺžiť taktiež maximálne o dva roky a až dvakrát. To znamená, že krátkodobý nájom aj s maximálnym predĺžením nesmie trvať viac ako 6 rokov.
Skončenie nájmu: Ak sa obe strany nedohodli inak, skončenie nájmu platí od dátumu, ktorým končí platnosť zmluvy. V prípade, že po skončení zmluvy ostane nájomca užívať byt a prenajímateľ proti tomu nepodá súdny návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, nájomná zmluva sa obnoví za rovnakých podmienok, ako bola uzavretá.
Na čo sa nevzťahuje: Krátkodobý nájom bytu sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v bytoch, ktoré patria do majetku obcí alebo vyšších územných celkov, v družstevných a v služobných bytoch, či v bytoch, ktoré sú vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.
Bežná nájomná zmluva
Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka. Je často opisovaná, ako chránená zmluva, keďže kryje viac nájomcu ako prenajímateľa. Ak sa totiž nájomná zmluva skončí z určitých zákonne vymedzených dôvodov (prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu), musí prenajímateľ nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu. Nevýhodou pre prenajímateľa je taktiež dlhšia výpovedná doba. Tá musí byť minimálne trojmesačná. Ďalším mínusom je, že zmluvu môže vypovedať iba z dôvodov uvedených v občianskom zákonníku. Naopak nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.
Doba uzatvorenia zmluvy: Pri tomto type musí byť presne vymedzené, na akú dobu je zmluva určená. Obe strany by sa teda mali dohodnúť, či ide o zmluvu na rok, dva, päť…. Ak sa však nájomca a prenajímateľ nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú. Po jej ukončení sa zmluva automaticky neobnovuje ako je to pri iných nájomných zmluvách.
Zánik nájomnej zmluvy: Nájom môže zaniknúť viacerými spôsobmi napr. pri písomnej dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, uplynutím doby nájmu, neplatením nájomného, či výpovednou lehotou (ak bola udelená písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty). Zmluva nemusí mať písomnú podobu, no o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá bude dokladom potvrdzujúcim jej vznik.
Zmluva podľa Občianskeho zákonníka chráni viac nájomcu, zakotvuje dlhšiu výpovednú lehotu a v niektorých prípadoch je nájom ťažšie ukončiť. Uzatvoriť zmluvu podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu je výhodnejšie pre prenajímateľa.
Práva a povinnosti zmluvných strán
Nájomná zmluva definuje práva a povinnosti oboch zmluvných strán, čím zabezpečuje spravodlivý a transparentný vzťah.
Povinnosti nájomcu
Nájomca je povinný užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Je povinný oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov. Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v alebo na predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.
Povinnosti prenajímateľa
Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov. Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.
Dôležité upozornenia pred podpisom zmluvy
Pred podpisom nájomnej zmluvy si dôkladne prečítajte celý jej obsah a uistite sa, že rozumiete všetkým ustanoveniam. Ak máte akékoľvek nejasnosti, neváhajte sa opýtať prenajímateľa alebo vyhľadať právnu pomoc.
Pri jej vytváraní však musíte brať ohľad na niekoľko údajov, ktoré musíte do zmluvy zahrnúť. Nájomná zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať. Nájomná zmluva na byt je dôležitý právny dokument, ktorý by nemal byť podceňovaný. Dôkladné preštudovanie a pochopenie jej obsahu je kľúčové pre predchádzanie nejasnostiam a sporom počas trvania nájmu. Venujte čas jej príprave a konzultujte ju s odborníkom, ak máte akékoľvek pochybnosti.
Ak si na webe vyhľadáte vzor nájomnej zmluvy na stiahnutie, dôsledne si skontrolujte, či dokument obsahuje všetky nevyhnutné obsahové náležitosti. Vypracovanie nájomnej zmluvy patrí do rúk právnikovi.
Pri jej vytváraní však musíte brať ohľad na niekoľko údajov, ktoré musíte do zmluvy zahrnúť. Nájomná zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán: Presné označenie osoby, ktorá vlastní byt (prenajímateľ) a osoby, ktorá sa chystá do bytu nasťahovať (nájomca).
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Predmetom nájmu je váš byt, či nebytový priestor. Jeho označenie musí byť presné.
- Výšku nájomného: Suma za nájom, na ktorej sa dohodli obe strany.
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu: Musíte osobitne rozdeliť cenu za nájom a cenu za platby spojené s nájmom.
- Časové vymedzenie začiatku a ukončenia nájmu: V prípade nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu nesmie toto obdobie prekročiť 2 roky.
Odporúčame podrobne uviesť všetky zásadné skutočnosti, podmienky nájomného vzťahu ako aj práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu.
tags: #najomna #zmluva #na #nehnutelnost