Prenajímanie nehnuteľností, či už bytov alebo domov, je na Slovensku bežnou praxou. Doteraz sa byty dlhé roky prenajímali na základe jednotlivých ustanovení Občianskeho zákonníka. Majitelia však už nejaký čas majú možnosť prenajímať svoju nehnuteľnosť aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Tento zákon vniesol do prenajímania bytov nové pravidlá a podmienky, ktoré sú pre mnohých prenajímateľov, ale aj nájomcov, výhodnejšie. Pochopenie rozdielov medzi týmito dvoma právnymi režimami je kľúčové pre správne nastavenie nájomného vzťahu a predchádzanie prípadným sporom.
Vznik nájomného vzťahu a forma zmluvy
Základným pilierom každého nájomného vzťahu je nájomná zmluva. Jej forma a obsah sa však líšia v závislosti od zvoleného právneho režimu.
Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka
Pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka sa taktiež uzatvára nájomná zmluva. Táto zmluva však nemusí mať obligatórne písomnú podobu. Hoci zákon uvádza, že "nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu", z pojmu "spravidla" vyplýva, že forma a podoba nájomnej zmluvy môže byť rôzna. Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka môže byť dohodnutá aj ústne. V takom prípade zákon uvádza, že o jej obsahu sa musí uzatvoriť zápisnica. Pojem zápisnica však zákon nedefinuje pre účely nájomnej zmluvy, čo znamená, že odpovede na otázky priniesla a priebežne prináša súdna prax a individuálne spory vychádzajúce zo špecifických skutkových stavov. Občiansky zákonník nepredpisuje písomnú formu, z dôvodu čoho môže dôjsť k pochybnostiam o právach a povinnostiach a k rýchlemu vzniku sporu. Preto sa odporúča aj v prípade nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka uzatvoriť ju v riadnej písomnej podobe s určením predmetu, zmluvných strán, výšky nájomného, doby nájmu a podrobnými právami a povinnosťami.
Nájomná zmluva podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu
Zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorý vstúpil do platnosti ešte v roku 2014, priniesol striktnejšie pravidlá. Zmluva o krátkodobom nájme bytu sa musí uzatvoriť výhradne písomnou formou. Táto povinnosť je zakotvená v § 3 ods. 3 zákona, ktorý uvádza: „Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.“ Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy je podľa tohto zákona viazaná na obligatórnu písomnú formu s povinnými náležitosťami, ktoré zákon uvádza ďalej. Medzi ne patria: riadne identifikovanie zmluvných strán, označenie predmetu nájmu, určenie výšky nájomného alebo spôsobu jeho určenia, opis stavu bytu a jeho vád, určenie doby nájmu a vyhlásenie nájomcu, že sa zmluva uzatvára podľa tohto zákona. Povinnou zmluvnou náležitosťou je aj vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona. Toto ustanovenie odráža určité slabšie postavenie nájomcu, pokiaľ ide najmä o podmienky možnosti ukončenia nájomnej zmluvy.
V prípade nedodržania písomnej formy sa podľa jedného z názorov v odbornej verejnosti nájomná zmluva riadi Občianskym zákonníkom. Iné názory sa prikláňajú k absolútnej neplatnosti právneho úkonu. S poukazom na právnu zásadu Ius ex iniuria non orfitur (z nepráva nemôže vzniknúť právo) sa prikláňame k názoru, že nedodržaním písomnej formy nájomnej zmluvy nepochybne nepôjde o zmluvu v právnom režime zákona o krátkodobom nájme bytu, ale aplikuje sa lex generalis, teda Občiansky zákonník.
Dĺžka nájomného vzťahu
Rozdielne úpravy sa týkajú aj dĺžky trvania nájomného vzťahu.
Doba trvania nájmu podľa Občianskeho zákonníka
Pri prenájme na základe ustanovení Občianskeho zákonníka nemusí byť určená ani doba trvania nájomného vzťahu. Väčšina prenajímateľov však preferuje dobu určitú. Nájom na dobu neurčitú ponúka maximálnu flexibilitu, pretože nájomca aj prenajímateľ môžu kedykoľvek zmluvu vypovedať, avšak s určitými podmienkami, ktoré chránia obe strany. Tento spôsob nájmu poskytuje nájomcovi vyššiu právnu ochranu, najmä pri výpovediach a ukončení nájomného vzťahu. Podľa § 685 ods. 1 veta druhá Občianskeho zákonníka: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Z hľadiska možností trvania zmluvy o nájme je v prípade záujmu nájomcu na dlhodobom užívaní bytu výhodnejší Občiansky zákonník.
Doba trvania nájmu podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu
Zákon o krátkodobom nájme bytu stanovuje jasné limity. Dĺžka trvania nájomnej zmluvy podľa tohto zákona nesmie presiahnuť 2 roky. Prenajímateľ ju však môže nájomcovi dvakrát predĺžiť. Maximálna doba trvania nájomného vzťahu tak môže trvať až 6 rokov. Je vecou úvahy zmluvných strán, najmä však nájomcu, ako dlho má v záujme bývať formou nájmu. Limitovaná doba nájmu favorizuje prenajímateľa, naopak, je určitou neistotou pre nájomcu. Ak má nájomca záujem na dlhodobom bývaní formou nájmu, je pre neho výhodnejšia nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka.
Nájomné a jeho úprava
Výška nájomného a možnosti jej zmeny predstavujú ďalší významný rozdiel medzi oboma právnymi režimami.
Nájomné podľa Občianskeho zákonníka
Podľa § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.“ V rámci osobitných právnych predpisov sa môže prenajímateľ domáhať sankčného poplatku, ak nájomník nezaplatí nájomné do 5 dní po uplynutí dňa platby za daný mesiac. Nájomník zas môže žiadať zľavu z nájomného, pokiaľ prenajímateľ neodstráni chyby alebo poruchy obmedzujúce plnohodnotné užívanie bytu.
Nájomné podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu
Zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka majiteľovi možnosť jednostranne upravovať výšku nájomného. Podľa § 4 ods. 1 tohto zákona: „Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.“ Dôvody jeho zvyšovania však musia byť zapísané v nájomnej zmluve, ktorej podpisom dáva nájomca súhlas k takémuto kroku. Z rozdielnej úpravy v oboch zákonoch jednoznačne vyplýva, že zákon o krátkodobom nájme bytu je pre prenajímateľa výhodnejší, pretože mu priznáva zákonné právo jednostranne upravovať výšku nájomného.
Ukončenie nájomného vzťahu a výpoveď
Podmienky ukončenia nájomného vzťahu a možnosti výpovede predstavujú jedny z najzásadnejších rozdielov medzi oboma právnymi režimami, pričom zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje prenajímateľovi väčšiu flexibilitu.
Zánik nájmu a výpoveď podľa Občianskeho zákonníka
Ak bola zmluva uzatvorená na dobu určitú, nájom zaniká vždy dňom vypršania jej platnosti. Pri dobe neurčitej sa tak udeje na základe písomnej dohody, ktorá určí deň ukončenia nájmu. Nájom môže zaniknúť aj po písomnej výpovedi, no po tej ešte pretrváva výpovedná lehota.
Pri prenajímaní podľa Občianskeho zákonníka musia výpovedi predchádzať adekvátne dôvody. Dôjsť k nej môže aj kvôli potrebe uvoľnenia bytu pre majiteľa, prípadne kvôli dočasnému obmedzeniu jeho užívania. V takomto prípade je prenajímateľ povinný zaistiť nájomníkovi primeranú bytovú náhradu. Podľa § 711 Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu, ak:
- potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov,
- nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
- nájomca alebo člen jeho domácnosti hrubo poškodzuje byt, spoločné priestory alebo narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
- nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
- je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
- nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu,
- nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.
Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Ak vypovedá nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa Občianskeho zákonníka nájomca, nie je viazaný žiadnymi výpovednými dôvodmi, iba výpovednou lehotou. Výpovedná lehota je v zmysle Občianskeho zákonníka všeobecne stanovená v trvaní minimálne troch mesiacov, pričom zmluvné strany si môžu dohodnúť aj lehotu dlhšiu.
Zánik nájmu a výpoveď podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu
Zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka tri možnosti ukončenia nájomného vzťahu. Najprirodzenejšou z nich je ukončenie v deň vypršania doby určitej, ktorá bola dohodnutá pri podpise zmluvy. Zánik nájmu môže nastať aj predčasne, a to písomnou dohodou medzi účastníkmi, alebo jednostrannou písomnou výpoveďou.
Písomnú výpoveď môžu podať obe zmluvné strany, ak druhá strana porušuje zmluvné podmienky. Výpovedná lehota začína plynúť deň po doručení výpovede. Trvať musí minimálne 1 mesiac. Len pri niektorých závažných prípadoch sa môže skrátiť na 15 dní.
Podľa § 7 ods. 1 Zákona o krátkodobom nájme bytu môže prenajímateľ vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:
- nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
- nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
- nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
- nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
- je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Zákon o krátkodobom nájme teda umožňuje, aby si zmluvné strany priamo v zmluve o krátkodobom nájme bytu dohodli aj iný výpovedný dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Depozit (peňažná zábezpeka)
Jedným z ďalších rozdielov je inštitút tzv. depozitu alebo peňažnej zábezpeky.
Depozit podľa Občianskeho zákonníka
Podľa Občianskeho zákonníka nie je možné dohodnúť si peňažnú zábezpeku (depozit).
Depozit podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu
Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje prenajímateľovi požadovať od nájomcu zábezpeku - tzv. depozit, ktorý slúži na krytie škôd alebo nezaplateného nájomného, či prípadných iných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, avšak súvisiacimi s užívaním bytu. Zákon ju obmedzuje na trojnásobok mesačného nájomného. Ak prenajímateľ použije depozit, prípadne jeho časť na úhradu škôd, nezaplateného nájomného či pohľadávok voči nájomcovi, na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Po skončení nájmu a vyrovnaní všetkých záväzkov má nájomca právo na vrátenie zostatku zábezpeky, najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa vypratania bytu a vyporiadania vzájomných nárokov.
Záver
Schválenie zákona o krátkodobom nájme bytu síce nevyriešilo všetky otázniky okolo procesu prenajímania, no vnieslo doň viac poriadku a viac ochrany pre obe strany. Prenajímanie podľa Občianskeho zákonníka to ale neodstavilo. Každý nájomný vzťah totiž vyžaduje individuálny prístup, takže pre niektorých prenajímateľov je výhodnejší prenájom na základe Občianskeho zákonníka, iní zas uprednostnia krátkodobý nájom bytu. V súčasnosti prax ukázala, že nájomný vzťah na užívanie bytu uzatvorený podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu prevláda nad právnym režimom uzatvoreným podľa Občianskeho zákonníka a najmä prenajímatelia preferujú právny režim Zákona o krátkodobom nájme bytu. Pre prenajímateľov je vhodnejšia právna úprava nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, nakoľko právna úprava nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka je viac otvorená voči nájomcovi, keď vychádza z princípu ochrany nájmu bytu, resp. princípu ochrany bývania. Nájomca by mal predovšetkým dbať na jasné a zrozumiteľné vyjadrenie základných právnych inštitútov v zmluve, v záujme vyhnúť sa najčastejším právnym problémom a nedostatkom nájomnej zmluvy. Dobrá nájomná zmluva šetrí nervy aj peniaze.