V dynamickom svete nájomných vzťahov, najmä v kontexte komerčných priestorov, sa často vyskytujú situácie, kedy nájomca realizuje úpravy prenajatého priestoru. Tieto úpravy môžu byť nevyhnutné pre prispôsobenie priestoru potrebám jeho podnikateľskej činnosti. Avšak, čo sa stane, ak si nájomca uplatní nárok na vrátenie dane z pridanej hodnoty (DPH) z týchto úprav a ako sa k takejto situácii postaviť? Tento článok sa zaoberá situáciou, keď nájomca vykoná úpravy prenajatého priestoru a následne žiada vrátenie dane z pridanej hodnoty (DPH). Analyzuje právne aspekty, podmienky a možné scenáre, ktoré s takouto situáciou súvisia. Článok sa opiera o platnú legislatívu a judikatúru, pričom zohľadňuje aj novely zákona o DPH.
Právny rámec nájmu a úprav nebytových priestorov
Nájomný vzťah je upravený Občianskym zákonníkom a zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Nájomná zmluva definuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Dôležité je, aby zmluva jasne upravovala otázku úprav nebytových priestorov, vrátane podmienok, za ktorých môže nájomca vykonávať úpravy, a rozsahu prípadnej kompenzácie nákladov na tieto úpravy.
Pri nájme všeobecne prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral úžitky (§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka). Pri bezplatnom prenechaní veci nejde o nájom, ale napr. o výpožičku. V súvislosti s nehnuteľnosťami prenajímateľ prenecháva vo forme nájmu nehnuteľnosť inej osobe. Prenajímateľom je spravidla vlastník nehnuteľnosti, môže to však byť aj iná osoba, ktorá má k nehnuteľnosti právo oprávňujúce ju na prenechanie veci do užívania. Nájomné môže byť dohodnuté v peniazoch, ale aj v naturáliách, prípadne v inom plnení. Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Odlišnosť medzi nájmom a podnájmom spočíva v účastníkoch vzťahu.
Povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Prenajímateľ je povinný prenechať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie a udržiavať ho v tomto stave na svoje náklady. Nájomca je povinný užívať nebytový priestor v súlade s dohodnutým účelom a udržiavať ho v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Úpravy nebytového priestoru môže nájomca vykonávať len so súhlasom prenajímateľa, ak zákon alebo zmluva neustanovujú inak.
Ak nájomca vykoná úpravy nebytového priestoru bez súhlasu prenajímateľa, môže to mať za následok porušenie nájomnej zmluvy a vznik zodpovednosti za škodu.
Zhodnotenie nebytového priestoru a kompenzácia
Ak nájomca vykoná úpravy so súhlasom prenajímateľa, je potrebné dohodnúť sa na spôsobe zohľadnenia týchto úprav pri skončení nájmu. Možnosti sú rôzne:
- Zvýšenie nájomného: Prenajímateľ môže zvýšiť nájomné v dôsledku zhodnotenia nebytového priestoru úpravami vykonanými nájomcom.
- Kompenzácia nákladov: Prenajímateľ môže nájomcovi preplatiť náklady na úpravy, a to buď jednorazovo, alebo postupne formou zníženého nájomného.
- Bezodplatné prenechanie úprav: Nájomca môže prenechať úpravy prenajímateľovi bez nároku na kompenzáciu.
Vrátenie DPH pri úpravách nebytových priestorov: Kľúčové aspekty
Možnosť vrátenia DPH pri úpravách nebytových priestorov závisí od statusu nájomcu ako platiteľa DPH a od charakteru vykonaných úprav.
Nájomca ako platiteľ DPH
Ak je nájomca platiteľom DPH, má v zásade nárok na odpočítanie DPH z prijatých faktúr za tovary a služby, ktoré použil na úpravy nebytového priestoru, ak tieto úpravy súvisia s jeho podnikateľskou činnosťou. Podmienkou je, že nájomca musí mať platné faktúry s vyčíslenou DPH a musí spĺňať ďalšie zákonné podmienky pre odpočítanie DPH.
Problém môže nastať v prípade, ak úpravy nebytového priestoru sa stanú súčasťou majetku prenajímateľa. V takomto prípade môže byť nárok na odpočítanie DPH spochybnený, pretože nájomca fakticky investoval do majetku inej osoby.
Podmienky pre vrátenie DPH
Na základe platnej legislatívy a judikatúry možno zhrnúť nasledovné podmienky pre vrátenie DPH pri úpravách nebytových priestorov:
- Nájomca je platiteľom DPH.
- Úpravy súvisia s podnikateľskou činnosťou nájomcu.
- Nájomca má platné faktúry s vyčíslenou DPH.
- Úpravy prinášajú nájomcovi priamy a bezprostredný úžitok.
- Prenajímateľ súhlasil s úpravami a je jasne definované, ako sa tieto úpravy zohľadnia pri skončení nájmu.
Daňové aspekty a legislatívne zmeny
Zákonom č. 471/2009 Z. z. sa s účinnosťou od 1. 1. 2010 mení a dopĺňa zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení neskorších predpisov. Táto novela priniesla zmeny v oblasti registrácie pre DPH, miesta dodania služieb a ďalších aspektoch.
Registrácia pre DPH
Novelizáciou smernice Rady 2006/112/ES bol novelizovaný článok 214 smernice 2006/112/ES o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty, ktorý ukladá členským štátom povinnosť prijať opatrenia na identifikovanie osôb. Zdaniteľná osoba, ktorá je povinná platiť daň podľa § 69 ods. 3 (novelizovaný od 1. 1. 2010) zákona o DPH, je povinná podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň pred prijatím služby. Rovnako aj zdaniteľná osoba, ktorá nie je platiteľom a má sídlo, miesto podnikania, prevádzkareň, bydlisko alebo sa v tuzemsku obvykle zdržiava a dodáva službu, pri ktorej je miesto dodania podľa § 15 ods. 1 (novelizovaný od 1. 1. 2010) zákona o DPH v tuzemsku, je povinná podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň pred dodaním služby. Daňový úrad je povinný zdaniteľnú osobu zaregistrovať najneskôr do siedmich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu.
Miesto dodania služby
Po novelizácii smernicou 2008/8/ES sa všeobecné pravidlo zmenilo a miestom zdaňovania služieb by malo byť v zásade miesto, kde dochádza ku skutočnej spotrebe. Po novom sa všeobecné pravidlo nebude pozerať na to, kde došlo k dodaniu služby fyzicky, ale kde je usadený príjemca tejto služby, ktorý je zdaniteľnou osobou. Pri určení miesta dodania služby by poskytovateľ služby mal v prvom rade zistiť, či pre danú službu neplatí niektoré zo špecifických pravidiel podľa § 16 zákona o DPH. Od 1. 1. 2010 sa všeobecné pravidlo pre určenie miesta dodania služieb poskytovaných zdaniteľným osobám zmenilo. Všeobecné pravidlá sú naviazané na skutočnosť, či príjemcom dodanej služby je zdaniteľná osoba alebo iná ako zdaniteľná osoba.
Príklady z praxe a súdna prax
Uvedené zmeny v zákone o DPH majú vplyv na posudzovanie nároku na odpočítanie DPH pri úpravách nebytových priestorov. Analýza súdneho sporu medzi prenajímateľom a nájomcom v kontexte pandémie COVID-19 ukazuje dôležitosť jasných zmluvných dojednaní.
V súdnom spore, ktorý bol predmetom analýzy, prenajímateľ žaloval nájomcu o zaplatenie dlžného nájomného a úhrad za energie. Nájomca sa bránil tým, že nemohol prenajatý priestor riadne užívať z dôvodu pandémie COVID-19 a že do priestoru investoval značné finančné prostriedky na úpravy. Súd prvej inštancie žalobe prenajímateľa vyhovel. Súd dospel k záveru, že nájomca nepreukázal, že by prenajímateľ porušil nájomnú zmluvu a že by mu vznikla škoda v dôsledku nemožnosti riadne užívať prenajatý priestor. Súd tiež konštatoval, že nájomca si neuplatnil nárok na kompenzáciu nákladov na úpravy riadnym spôsobom. Krajský súd v Trenčíne ako súd odvolací vec preskúmal a rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil. Odvolací súd sa stotožnil so skutkovými a právnymi závermi súdu prvej inštancie. Tento súdny spor poukazuje na dôležitosť jasného a presného zmluvného dojednania medzi prenajímateľom a nájomcom, najmä pokiaľ ide o úpravy nebytových priestorov a ich zohľadnenie pri skončení nájmu.
Prenos DPH z nákupov
Nájomca a vrátenie DPH po úpravách: Praktické aspekty
Vrátenie DPH nájomcovi po úpravách prenajatého priestoru je komplexná téma, ktorá si vyžaduje dôkladné posúdenie konkrétnych okolností prípadu.
Zmluvné dojednania
Zmluvné dojednania medzi prenajímateľom a nájomcom hrajú kľúčovú úlohu pri riešení otázky vrátenia DPH po úpravách prenajatého priestoru. V nájomnej zmluve by malo byť jasne stanovené, kto je zodpovedný za úhradu DPH z úprav a aké sú podmienky pre jej vrátenie.
V praxi sa často stretávame s dvoma modelmi:
- Nájomca hradí DPH a žiada jej vrátenie: V tomto prípade nájomca uhradí DPH z úprav a následne si uplatní nárok na jej vrátenie od daňového úradu. Tento model je bežný, ak nájomca je platiteľom DPH a úpravy súvisia s jeho podnikateľskou činnosťou.
- Prenajímateľ hradí DPH a prenáša ju na nájomcu: V tomto prípade prenajímateľ uhradí DPH z úprav a následne ju prenesie na nájomcu prostredníctvom zvýšeného nájomného. Tento model je bežný, ak prenajímateľ je platiteľom DPH a úpravy zvyšujú hodnotu prenajatej nehnuteľnosti.
Daňové aspekty
Z daňového hľadiska je dôležité posúdiť, či úpravy prenajatého priestoru spĺňajú podmienky pre odpočet DPH. Podľa zákona o DPH má platiteľ DPH nárok na odpočet dane, ak prijaté zdaniteľné plnenie použije na účely svojho podnikania. V prípade, že úpravy prenajatého priestoru slúžia na účely podnikania nájomcu, má nárok na odpočet DPH. Avšak, ak úpravy slúžia na súkromné účely nájomcu, nárok na odpočet DPH nevzniká.
V kontexte služieb, kde sa uplatňuje mechanizmus prenesenia daňovej povinnosti, je potrebné venovať osobitnú pozornosť správnemu fakturovaniu a podávaniu súhrnných výkazov. Napríklad, tuzemský platiteľ, ktorý vykoná zváračské práce na hnuteľnom majetku pre podnikateľa registrovaného na DPH v ČR, fakturuje službu bez dane s poznámkou „prenesenie daňovej povinnosti“ a podáva súhrnný výkaz. Miestom dodania služby je v tomto prípade ČR. Podobne to platí pri opravách strojov pre poľských podnikateľov, kde miesto dodania je Poľsko.
Zdaniteľná osoba, ktorá nie je platiteľom DPH, ale dodáva službu s miestom dodania v inom členskom štáte, má povinnosť registrácie na DPH podľa § 7a zákona o DPH. Napríklad, tuzemský podnikateľ, ktorý nemá postavenie platiteľa, ale vykoná opravu stroja pre poľského podnikateľa, kde je miestom dodania PL, má povinnosť registrácie na DPH a podania súhrnného výkazu.
Pri prenájme hnuteľného majetku, ako je lešenie, pre podnikateľa registrovaného v ČR, je miestom dodania ČR, kde je usadený zákazník. Aj v prípade, ak prenajímateľ nie je platiteľom DPH, má povinnosť registrácie podľa § 7a zákona o DPH.
Tlmočnícke služby poskytnuté nemeckému podnikateľovi registrovanému v Nemecku, bez ohľadu na to, či sa fyzicky vykonali v SR alebo v Nemecku, majú miesto dodania v Nemecku. Slovenský platiteľ alebo neregistrovaná osoba má povinnosť registrácie a podania súhrnného výkazu.
Sprostredkovateľské služby pre maďarskú spoločnosť majú miesto dodania v Maďarsku, ak je tam usadený zákazník. Slovenský podnikateľ, aj keď nie je platiteľom DPH, má povinnosť registrácie a podania súhrnného výkazu.
Prepravné služby, aj keď sú vykonané len na území tuzemska, ak sú objednané nemeckým podnikateľom registrovaným v Nemecku, majú miesto dodania v Nemecku. V tomto prípade vzniká slovenskému podnikateľovi, aj keď nie je platiteľom DPH, povinnosť registrácie.
Pri prepravných službách zo SR do Nemecka objednaných nemeckým podnikateľom, miesto dodania je v Nemecku. Slovenský podnikateľ, aj keď nie je platiteľom DPH, má povinnosť registrácie pred dodaním služby. Podnikateľ registrovaný podľa § 7a zákona o DPH kontrolný výkaz nepodáva.
Slovenský platiteľ, ktorý si objednal prepravné služby pod gréckym IČ DPH od slovenského dopravcu, pričom služby boli vykonané na území Grécka, sa posudzujú podľa sídla odberateľa, ktoré je v tuzemsku.
Prepravné služby zo SR do Nórska objednané nemeckým podnikateľom majú miesto dodania v Nemecku.
Vzdelávacie služby poskytnuté dánskemu podniku, aj keď sa vykonali v Belgicku, majú miesto dodania v Dánsku, kde má sídlo odberateľ. Ak vzdelávacia aktivita nie je spojená so vstupným, miesto dodania sa určí podľa sídla odberateľa. Slovenský podnikateľ, aj keď nie je platiteľom DPH, má povinnosť registrácie.
Webinár organizovaný švajčiarskou firmou, na ktorý sa online pripoja zamestnanci slovenskej firmy, má miesto dodania v tuzemsku. Slovenský platiteľ je povinný sa "samozdaniť".
Pri nájme nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza v SR, rakúskym podnikateľom slovenskému platiteľovi dane, je miestom dodania Slovenská republika a nájom je oslobodený od dane. V tomto prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby.
Pri prenájme nehnuteľnosti, kde nájomca uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby), si nájomca DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava. Pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby.
Ubytovacie služby sú službami vzťahujúcimi sa na nehnuteľnosť, v ktorej sa poskytujú. Miesto ich dodania zdaniteľnou osobou sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, t. j. v SR. Ubytovanie poskytované ubytovacími zariadeniami je zdaňované.
Judikatura Súdneho dvora Európskej únie
V tejto súvislosti je relevantná judikatúra Súdneho dvora Európskej únie (SDEÚ), ktorá sa zaoberala otázkou odpočítania DPH pri investíciách do prenajatého majetku. Táto judikatúra poskytuje cenné usmernenie pre riešenie konkrétnych prípadov a zdôrazňuje dôležitosť dodržiavania princípu neutrality systému DPH.
Pri predčasnom ukončení nájmu nehnuteľnosti, ak nájom bol oslobodený od dane, vzťahuje sa oslobodenie aj na odplatu za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy.
Transakcie, ktoré sú odvodené alebo pridružené k nájmu, neposkytované samotným prenajímateľom nemožno považovať za oslobodené zdaniteľné plnenia.
Prenájom miesta na kotvenie lodí sa považuje za prenájom nehnuteľnosti.
Pri definovaní skupín poskytovaného ubytovania, ktoré sa má zdaniť na základe výnimky z oslobodenia pri prenájme alebo lízingu nehnuteľného majetku, členské štáty majú malú možnosť robiť svoje rozhodnutia. Na rozlíšenie hotelového typu ubytovania od nájmu nehnuteľnosti je vhodným rozlišovacím kritériom doba ubytovania, pričom za krátkodobé je možné považovať ubytovanie v trvaní do 6 mesiacov.
Rekodifikácia súkromného práva a jej dopad
V nedávnej minulosti prešli Česká republika a Slovenská republika zásadnými politickými zmenami, ktoré viedli k rozdeleniu Československa a vzniku dvoch samostatných nástupníckych štátov. Tieto zmeny si vyžiadali rozsiahle úpravy právnych predpisov, vrátane rekodifikácie súkromného práva. Cieľom bolo vytvoriť moderné a eurokonformné právne prostredie, ktoré by zodpovedalo potrebám spoločnosti.
Zásady daňového konania
Daňové konanie sa riadi niekoľkými základnými zásadami, ktoré slúžia na poznávanie a interpretáciu problémov v oblasti daňového práva. Medzi najdôležitejšie zásady patrí zásada zákonnosti, ktorá vyžaduje, aby štátne orgány konali iba na základe ústavy a zákonov. Ďalšie dôležité zásady zahŕňajú zásadu úzkej súčinnosti správcu dane a účastníkov konania, zásadu voľného hodnotenia dôkazov a zásadu neverejnosti konania.
Vecná a miestna príslušnosť v daňovom konaní
Vecná príslušnosť určuje, ktorý orgán je príslušný na konanie v konkrétnej veci. Na Slovensku je vecná príslušnosť zákona o správe daní vymedzená v § 1. Tento zákon upravuje správu daní, ktorou sa rozumie činnosť správcu dane vo vzťahu k daňovému subjektu, od jeho zaevidovania až po prípadné nútené vymáhanie. Miestna príslušnosť určuje, ktorý správca dane je príslušný na konanie z hľadiska jeho priestorovej pôsobnosti.
Daňový nedoplatok a daňové exekučné konanie
Daňový nedoplatok vzniká, ak daňový subjekt nezaplatí daň v lehote stanovenej zákonom alebo ak zaplatí daň v nesprávnej výške. V takom prípade môže správca dane začať daňové exekučné konanie, v ktorom vymáha daňový nedoplatok a úhradu exekučných nákladov. Daňové exekučné konanie je konanie, v ktorom správca dane z úradnej moci vymáha daňový nedoplatok, peňažné plnenie uložené rozhodnutím, exekučné náklady a hotové výdavky.