Nočná mora každého prenajímateľa sa často začína nenápadne. Druhý mesiac po sebe neprišla platba za nájom, nájomník nedvíha telefón alebo sa len vyhovára. V takýchto chvíľach sa mnohým prenajímateľom derie na um jediná myšlienka: "Musím ho okamžite dostať von!" Avšak, zastavte sa. Toto nie je právny návod, ale skôr varovanie pred pascami, do ktorých sa môžete ľahko dostať.
Pasca číslo jedna: Výpoveď bez dôvodu
Vaša prvá a najčastejšia myšlienka - dať nájomcovi výpoveď - je v mnohých prípadoch komplikovanejšia, ako sa zdá. Nemôžete dať nájomcovi výpoveď len tak. Musíte mať presný dôvod stanovený zákonom. Podľa Občianskeho zákonníka (§ 711) existujú konkrétne dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ nájomnú zmluvu ukončiť. Medzi ne patrí napríklad hrubé porušovanie zmluvných povinností alebo ak vlastník potrebuje byt pre seba, svoju rodinu alebo ak byt potrebuje na rekonštrukciu, ktorá znemožňuje užívanie.
Pasca číslo dva: Svojpomoc nie je riešenie
Scenár katastrofy, ktorý si mnohí prenajímatelia predstavujú, je nasledovný: Dáte mu výpoveď. On ju nepreberie. Alebo ju preberie, ale jednoducho neodíde. V takomto momente môže prenajímateľa napadnúť myšlienka, že si byt "vyrieši" sám - vymení zámku, alebo dokonca násilne vyprace nájomníka a jeho veci. Toto je však extrémne nebezpečná cesta. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, vylúčenie tzv. "ofenzívnej svojpomoci" jednoznačne vyplýva z doslovného znenia § 6 Občianskeho zákonníka, ako aj z jeho systematického zaradenia. Svojpomoc je prípustná len v obmedzených prípadoch na odvrátenie bezprostredne hroziaceho neoprávneného zásahu do práva. Vypratanie nehnuteľnosti vlastníkom bez právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia alebo iného exekučného titulu by bolo protiprávnym konaním. V závislosti od okolností by sa vlastník nehnuteľnosti mohol dopustiť trestného činu porušovania domovej slobody. Hoci sa to môže zdať z etického hľadiska nespravodlivé, právny stav je taký, že súdy už opakovane rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorá bola jeho vlastníctvom, avšak obýval ju niekto iný. V tomto smere je právne bezvýznamné, či takáto osoba má alebo nemá evidovaný trvalý pobyt.
Pasca číslo tri: Okamžité ukončenie zmluvy (odstúpenie)
Aby ste mohli od zmluvy odstúpiť (okamžite ju ukončiť), musí ísť o extrémne hrubé porušenie zmluvy. Realita je však taká, že zmluva z internetu má túto klauzulu buď príliš všeobecnú, alebo je právne neplatná. Amatérski prenajímatelia často spoliehajú na Občiansky zákonník, no naše zmluvy sú pripravené právnikmi a sú postavené na Zákone č. 98/2014 Z. z. Toto je ten rozdiel. Naša zmluva je vaša poistka.
Právny rámec vlastníckeho práva
V zmysle čl. 20 ods. 1 Ústavy SR má každý právo vlastniť majetok. Toto právo, rovnako ako ostatné, požíva ochranu. Vlastnícke právo, ako je vyjadrené v § 123 Občianskeho zákonníka, pôsobí voči všetkým (erga omnes). Nikto preto nemôže zasahovať do vlastníckeho práva iného bez právneho dôvodu, teda protiprávne. O protiprávny zásah do vlastníckeho práva ide napríklad aj vtedy, ak osoba, ktorá nemá vlastnícke alebo iné užívacie právo k nehnuteľnosti, ju užíva.
Súdny proces a exekúcia: Jediná legálna cesta
Aj s najlepšou zmluvou je vysťahovanie neplatiča stres. Ak nájomca neplní svoje povinnosti a odmieta byt opustiť po skončení nájomného vzťahu, jediná legálna cesta vedie cez súd.
Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti: Vlastník alebo iná oprávnená osoba musí podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. V tomto konaní súd preskúma všetky relevantné skutočnosti a dôkazy.
Právoplatné rozhodnutie súdu: Ak súd rozhodne v prospech vlastníka a uloží nájomcovi povinnosť vypratať nehnuteľnosť, toto rozhodnutie sa stane právoplatným a vykonateľným po uplynutí lehôt na podanie opravných prostriedkov.
Návrh na výkon exekúcie: Ak nájomca ani po právoplatnom rozhodnutí súdu dobrovoľne byt neuvoľní, vlastník nehnuteľnosti môže podať návrh na vykonanie exekúcie súdnemu exekútorovi.
Exekučný proces: Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku, ak exekučný titul ukladá povinnému vypratať nehnuteľnosť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Exekútor upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota na vznesenie námietok proti exekúcii.
Samotné vypratanie: Pri samotnom úkone vypratania exekútor zabezpečí odstránenie vecí z nehnuteľnosti a ich odovzdanie povinnému alebo plnoletej osobe z jeho rodiny. Ak tieto veci nikto neprijme alebo ich prevziať nechce, spíšu sa a dajú obci do úschovy. Ak si ich nevyzdvihnete do šiestich mesiacov, môžu byť predané.
Inštruktážne video k online nástrojom: Online projektová žiadosť
Ochrana nájomcu a zvláštne okolnosti
Je dôležité si uvedomiť, že Občiansky zákonník poskytuje určitú zvýšenú ochranu niektorým osobám. Napríklad, ak sa nájomný pomer skončil pre neplatenie nájomného alebo úhrad za energie a služby a nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má právo na náhradné ubytovanie. Náhradným ubytovaním sa rozumie byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie. Súd vždy prihliada na konkrétne okolnosti prípadu, a preto právne zložité spory môžu trvať dlhšie.
Prevencia je kľúčová
Aj keď sa súdne konanie môže zdať zdĺhavé, je to jediný spôsob, ako zákonne vyriešiť problém s neplatiacim alebo neodchádzajúcim nájomcom. Prenájom bytu nie je o náhode, je to o profesionálnom procese.
- Dôkladná previerka nájomcu: Pred podpísaním zmluvy je nevyhnutné dôkladne preveriť potenciálneho nájomcu. Je možné nahliadnuť do Centrálneho registra exekúcií (za poplatok) alebo zistiť informácie o dlžníkoch Sociálnej poisťovne, zdravotných poisťovní a finančnej správy. Realitné kancelárie často vedú aj registre problémových nájomcov.
- Kvalitná nájomná zmluva: Použitie zmluvy pripravenej právnikmi, ktorá je postavená na relevantných zákonoch a obsahuje jasné klauzuly o podmienkach nájmu, platbách, sankciách a ukončení zmluvy, je vašou najlepšou poistkou.
- Kaucia (depozit): Stanovenie primeranej kaucie pri podpise zmluvy môže pokryť prípadné dlhy na nájomnom, úhradách za energie a služby, alebo škody na byte. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť depozit najviac vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za energie a služby.
- Profesionálny manažment: Ak plánujete prenajať byt v Bratislave alebo inom väčšom meste, zvážte využitie služieb profesionálnej spoločnosti, ktorá sa zaoberá správou nehnuteľností. V takom prípade sa o riešenie problémov s nájomníkmi postarajú oni. Keď nájomca mešká 3 dni, nevoláte mu vy. Oni manažujú proces, spúšťajú právny proces výpovede a zabezpečujú odovzdanie bytu.
Neriskujte svoj majetok. Vlastnícke právo je chránené, ale jeho uplatňovanie si vyžaduje dodržiavanie zákona a často aj trpezlivosť.
tags: #najomca #sa #nechce #vystahovat