Nájomná zmluva predstavuje v súčasnom právnom poriadku jeden z najčastejších právnych dôvodov na prenechanie užívania cudzej veci. Zatiaľ čo všeobecná úprava nájomnej zmluvy je primárne obsiahnutá v Občianskom zákonníku (OZ), špecifické druhy nájmu môžu podliehať aj osobitným právnym predpisom. Týmto spôsobom zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov dopĺňa a v niektorých aspektoch aj modifikuje všeobecné ustanovenia OZ. Nielenže sa zameriavame na byty, ale aj na širší kontext nájomných vzťahov, kde sa občas stretávame s aplikáciou Obchodného zákonníka, najmä pri prenájme podniku alebo jeho častí.
Základné náležitosti nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka
Pre platnosť nájomnej zmluvy, ktorá sa riadi Občianskym zákonníkom, je nevyhnutné, aby bol dostatočne určený predmet nájmu. V praxi sa často stretávame s konceptom „Heads of Terms“, ktorý slúži na dojednanie základných podmienok nájmu a nastavenie nájomného vzťahu. Príkladom môže byť prolongačná opcia, ktorá umožňuje predĺženie zmluvy v špecifikovanom období.
Pri uzatváraní zmluvy podľa zákona o nájme nebytových priestorov je kľúčové presne a dôkladne určiť podstatné náležitosti zmluvy, aby sa predišlo jej absolútnej neplatnosti. Jedným z takýchto kritických bodov je vymedzenie účelu nájmu. Účel nájmu by mal korešpondovať s predmetom podnikania nájomcu, ale zároveň musí byť v súlade so stavebnotechnickým určením nebytového priestoru, ktoré vyplýva z kolaudačného rozhodnutia, stavebného povolenia alebo rozhodnutia stavebného úradu o zmene účelu stavby. Nesprávna špecifikácia účelu nájmu, najmä v nadväznosti na kolaudačné rozhodnutia, si zaslúži zvýšenú pozornosť. Konanie nájomcu v rozpore s dohodnutým účelom môže predstavovať zákonný výpovedný dôvod pre prenajímateľa.
Ďalším zásadným znakom, ktorého absencia alebo nesprávne vymedzenie vedie k absolútnej neplatnosti zmluvy, je určenie výšky nájomného. Na rozdiel od zmlúv podľa Občianskeho zákonníka, pri zmluve o nájme nebytových priestorov nie je možné uzavrieť zmluvu bez určenia výšky nájomného. Táto výška musí byť presne špecifikovaná, rovnako ako splatnosť a spôsob platby. Je dôležité poznamenať, že ak by bola do ceny nájomného zahrnutá aj cena služieb spojených s užívaním nebytových priestorov bez ich rozlíšenia, nájomná zmluva by bola neplatná. Cena za tieto služby musí byť stanovená samostatne. Toto stanovisko potvrdzuje aj rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 26 Cdo 2527/2009.
Dôsledkom prílišného formalizmu pri zmluvách o nájme nebytových priestorov je častá absolútna neplatnosť mnohých zmlúv, pričom zmluvné strany si túto skutočnosť často ani neuvedomujú.
Komplexný predmet nájmu a aplikácia Občianskeho zákonníka
V praxi sa často stáva, že predmetom nájmu je budova ako celok, ktorá môže obsahovať nebytové priestory. V takýchto prípadoch sa nájomný vzťah spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka, nie zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov, čo potvrdzuje aj ustálená judikatúra českých a slovenských súdov. Podobne, ak je predmetom nájmu nebytový priestor spolu s parkovacími miestami, celý súbor možno považovať za „vec hromadnú“ a nájomný vzťah sa bude riadiť Občianskym zákonníkom. Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 32 Odo 1263/2006 uvádza, že predmetom nájmu môže byť aj súbor vecí, kde nejde o nájom jednotlivých nehnuteľností, ale o nájom veci podľa § 663 a násl. OZ.
Pre prenajímateľov s mnohými nehnuteľnosťami. Tajomstvo jednoduchého manažmentu.
Obnovenie nájomnej zmluvy a judikatúra
Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka hovorí o možnosti obnovenia nájomnej zmluvy, ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodnikne právne kroky do 30 dní. Staršie súdne rozhodnutia, napríklad Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 26 Cdo 4903/2008, aplikovali toto ustanovenie aj na nájom nebytových priestorov.
Avšak, novšia judikatúra Najvyššieho súdu SR, napríklad v uznesení sp. zn. 6 Cdo 145/2018, tento právny názor prelomila. Podľa tohto rozhodnutia sa ustanovenie § 676 ods. 2 OZ o obnovení nájmu nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. Toto uznesenie sa stalo základom pre následné rozsudky krajských súdov, ako napríklad KS Žilina sp. zn. 14Cob/42/2022.
Prenájom bytu ako podnikanie verzus správa majetku
Otázka, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť alebo len správu vlastného majetku, má zásadný význam z pohľadu súkromného aj verejného práva. Právo vlastniť majetok vrátane jeho správy a právo podnikať sú základné práva garantované Ústavou SR.
Definícia podnikania podľa § 2 ods. 1 Obchodného zákonníka zahŕňa sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku. Aby prenájom bytu spadal pod túto definíciu, musí spĺňať všetky tieto znaky. Vylúčiť treba náhodné alebo príležitostné konanie. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť opravy a údržbu bytu, čo sú výdavky, ktoré môžu ovplyvniť reálny zisk. V porovnaní s českou právnou úpravou, ktorá okrem uvedených znakov vyžaduje aj vykonávanie činnosti živnostenským alebo obdobným spôsobom, slovenská úprava sa zameriava skôr na intenzitu a organizáciu činnosti.
Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa, pričom spoločným znakom je splnenie verejnoprávnych podmienok, najmä potreba podnikateľského oprávnenia. Z pohľadu živnostenského zákona č. 455/1991 Zb. je kľúčovým kritériom na rozlíšenie, či ide o podnikanie, skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby, alebo aj iné než základné. Základnými službami sa rozumejú tie, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti, zatiaľ čo iné služby zahŕňajú napríklad upratovanie, stravovanie či strážnu službu.
Krátkodobý nájom a digitálne platformy
Problematika nejednoznačnosti sa prejavuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy ako Airbnb alebo Booking. Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 rieši povinnosti osôb poskytujúcich ubytovanie cez tieto platformy. Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním spočíva najmä v účele zmluvy a poskytovaných službách. Ubytovanie predpokladá poskytovanie ďalších služieb nad rámec prenájmu priestoru, ako sú pravidelné upratovanie, recepčné služby či výmena posteľnej bielizne. Naopak, pri nájme bytu sa zmluvný vzťah zameriava na poskytnutie priestoru na bývanie bez ďalších služieb.
Implementácia nariadenia o poskytovaní údajov na Slovensku zavádza povinnosť transparentného zberu a poskytovania údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania. Tieto pravidlá sa nevzťahujú na prenájom bytu trvajúci dlhšie ako jeden rok.
Dôsledky pandémie COVID-19 na nájomné vzťahy
V súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 a opatreniami Úradu verejného zdravotníctva SR, ktoré viedli k uzatvoreniu prevádzok, vznikli otázky týkajúce sa právnych možností zníženia nájomného. Zákon č. 116/1990 Zb. v § 8 ustanovuje nárok na pomernú zľavu z nájomného len v prípade, ak prenajímateľ neplní svoje povinnosti. Vplyv vyššej moci, ako je epidémia, preto automaticky nezakladá právo na zľavu.
V takýchto prípadoch je kľúčové preskúmať nájomnú zmluvu, najmä či je uzavretá podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ako je definovaný predmet nájmu a či zmluva obsahuje ustanovenia o nároku na zníženie nájomného. Ak zmluva nevylučuje nárok na zníženie, môže byť vymáhateľný. V prípade absencie takejto dohody sa zmluvné strany môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia podľa § 516 OZ.
Zákon č. 62/2020 Z. z. zaviedol zákaz jednostranného ukončenia nájmu nehnuteľnosti prenajímateľom pre omeškanie nájomcu s platením nájomného, ak toto omeškanie vzniklo v dôsledku okolností súvisiacich s pandémiou COVID-19.
Novelou zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií bola zavedená možnosť získať dotácie na úhradu nájomného, ktorá môže pokryť až 50% sumy nájomného.
Nájomná zmluva na byt
Právna úprava nájmu bytu je obsiahnutá v Občianskom zákonníku a v zákone č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájmu a tzv. chránený nájom bytu, zatiaľ čo zákon o krátkodobom nájme je špeciálnym predpisom, ktorý sa uplatňuje subsidiárne.
Nájomná zmluva na byt musí mať písomnú formu a musí obsahovať podstatné náležitosti, ako sú údaje o zmluvných stranách, predmet nájmu, účel nájmu, výška a splatnosť nájomného, a ak ide o nájom na určitý čas, aj jeho trvanie.
Pri uzatváraní nájomnej zmluvy je dôležité venovať pozornosť detailom, ako sú opis príslušenstva a stavu bytu, pravidlá užívania bytu, výška zábezpeky a dĺžka výpovedných lehôt. Odporúča sa starostlivo preštudovať zmluvu a požiadať o vysvetlenie nejasných bodov, ideálne s pomocou právneho poradcu.
Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje prenajať byt na dobu určitú, najdlhšie na dva roky, s možnosťou predĺženia dvakrát o ďalšie dva roky. Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť písomná a prenajímateľ je povinný poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie nájomcovi.
Nájom podniku v kontexte Obchodného zákonníka
Nájomná zmluva je primárne upravená v Občianskom zákonníku, no v prípade nájmu podniku alebo jeho časti sa do úvahy berú aj ustanovenia Obchodného zákonníka. Podnik je v zmysle Obchodného zákonníka definovaný ako súbor hmotných, osobných a nehmotných zložiek podnikania.
Úprava nájmu podniku výlučne podľa Občianskeho zákonníka nie je ideálna, pretože neadresuje špecifiká podniku ako celku, najmä prechod práv a záväzkov. Obchodný zákonník by mal obsahovať kogentné ustanovenia na ochranu všetkých zúčastnených strán. Pri nájme podniku je dôležité upraviť prechod záväzkov voči veriteľom a práv a povinností vyplývajúcich z pracovnoprávnych vzťahov.
Zmluva o nájme podniku by mala byť písomná a mala by obsahovať všetky podstatné náležitosti. Predmetom nájmu môže byť podnik alebo jeho časť, ktorá tvorí samostatnú organizačnú zložku. Nájomca preberá do užívania súbor hmotných, osobných a nehmotných zložiek podnikania. V tejto súvislosti je potrebné zohľadniť aj súťažné aspekty a prípadné licenčné požiadavky. Nájomcom podniku môže byť podľa českého Obchodného zákonníka len subjekt - podnikateľ, zapísaný v obchodnom registri.
Zmluva o nájme podniku by mala byť uložená do zbierky listín na obchodnom registri. V častiach, kde Obchodný zákonník neposkytuje dostatočnú úpravu, sa možno podporne opierať o ustanovenia Občianskeho zákonníka, s rešpektovaním princípu zmluvnej voľnosti.