Nájom nebytových priestorov predstavuje kľúčový element v oblasti podnikania a komerčných aktivít. Zmluvné vzťahy v tejto oblasti sú striktne regulované legislatívou a ich porušenie môže viesť k uplatneniu rôznych sankcií. Jedným z najčastejších problémov, s ktorým sa prenajímatelia a nájomcovia stretávajú, je omeškanie s platením nájomného. Tento článok sa podrobne zameriava na sankcie a opatrenia, ktoré môžu nastať v prípade omeškania s úhradou nájomného za nebytové priestory, pričom vychádza z konkrétnych prípadov a relevantnej právnej úpravy.
Omeškanie s platením nájomného a jeho dôsledky
Najčastejším porušením nájomnej zmluvy zo strany nájomcu je omeškanie s riadnym a včasným platením nájomného. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov v takom prípade umožňuje prenajímateľovi nájomnú zmluvu vypovedať, ak je nájomca o viac ako jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom. Výpovedná lehota je štandardne dohodnutá zmluvnými stranami, v prípade nedohodnutia vyplýva zo zákona (najčastejšie tri mesiace).
Samotná výpoveď však nemusí plne uspokojiť ekonomické záujmy prenajímateľa, ktorý sa snaží o finančné zhodnotenie prenájmu. V takýchto prípadoch je nevyhnutné pristúpiť k vymáhaniu pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, a to prostredníctvom súdnej cesty, či už podaním žaloby alebo návrhom na vydanie platobného rozkazu.
Právne prostriedky prenajímateľa pri omeškaní nájomcu
V prípade, ak nájomca mešká s platbami, prenajímateľ disponuje niekoľkými právnymi prostriedkami na vymáhanie svojich pohľadávok.
Súdne vymáhanie pohľadávok
Základným a najčastejším nástrojom je súdne vymáhanie. Prenajímateľ podaním žaloby alebo návrhu na vydanie platobného rozkazu iniciuje súdne konanie s cieľom získať právoplatné rozhodnutie, na základe ktorého môže vymáhať dlžnú sumu.
Záložné právo k hnuteľným veciam
V zmysle § 672 ods. (1) Občianskeho zákonníka, ak je nájomca v omeškaní s platením nájomného, má prenajímateľ na zabezpečenie nájomného zákonné záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sa nachádzajú v predmete nájmu a patria nájomcovi. Záložné právo vzniká okamihom vnesenia hnuteľnej veci do prenajatého nebytového priestoru a zaniká jej odnesením z predmetu nájmu skôr, než boli spísané súdnym exekútorom. Toto pravidlo však neplatí, ak by boli veci odstránené na úradný príkaz a prenajímateľ by svoje práva na súde ohlásil do ôsmich dní po výkone.
Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo. Do ôsmich dní však musí požiadať o ich súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať.
Súpis hnuteľných vecí
Vykonanie súpisu hnuteľných vecí vo vlastníctve nájomcu, ktoré sa nachádzajú v predmete nájmu (vrátane napríklad automobilov), sa v praxi ukázalo ako pomerne účinný nástroj na motiváciu nájomcov k úhrade omeškaného nájomného.
Odopretie vstupu do priestoru
Ďalším zákonným oprávnením, ktoré môže prenajímateľ zvážiť, je odopretie vstupu nájomcovi do predmetu nájmu v prípade jeho omeškania s platením splatného nájomného. Tento postup sa opiera o ustanovenie § 325 Obchodného zákonníka, podľa ktorého, ak majú strany vzájomné záväzky, môže sa splnenia záväzku druhou stranou domáhať len tá strana, ktorá svoj záväzok už splnila alebo je pripravená a schopná ho splniť súčasne s druhou stranou (pokiaľ zo zmluvy nevyplýva odlišná úprava).
V rámci nájomného vzťahu majú zmluvné strany viaceré vzájomné záväzky: prenajímateľ je povinný poskytnúť nájomcovi predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a nájomca je povinný platiť nájomné. Z § 325 Obchodného zákonníka však vyplýva, že prenajímateľ je oprávnený odmietnuť plnenie záväzku (umožnenie užívania predmetu nájmu) nájomcovi za predpokladu, že je ohrozené protiplnenie druhej strany (povinnosť nájomcu platiť nájomné) bez toho, aby sa táto zmluvná strana dostala do omeškania.
Zabezpečovacie prostriedky v nájomnej zmluve
Dôrazne odporúčame zakotviť do nájomnej zmluvy rôzne zabezpečovacie prostriedky, ktoré môžu prenajímateľovi poskytnúť dodatočnú ochranu a motivovať nájomcu k dodržiavaniu zmluvných povinností. Medzi takéto prostriedky patria najmä:
- Depozit (kaucia): Finančná čiastka, ktorú nájomca zloží pri podpise zmluvy a ktorá slúži ako záruka za dodržiavanie zmluvných podmienok. V prípade porušenia zmluvy môže prenajímateľ z kaucie uhradiť vzniknuté škody alebo nedoplatky.
- Banková záruka: Banková inštitúcia garantuje úhradu dlžnej sumy v prípade, ak nájomca nesplní svoje záväzky.
- Ručiteľské vyhlásenie: Tretia osoba (ručiteľ) sa zaväzuje uhradiť dlžnú sumu v prípade, ak ju neuhradí nájomca.
- Zmluvné pokuty a úroky z omeškania: V zmluve o nájme nebytových priestorov je možné dohodnúť zmluvné pokuty a úroky z omeškania pre prípad, že nájomca mešká s platbami. Je dôležité poznamenať, že súd môže zmluvnú pokutu znížiť, ak je neprimerane vysoká.
Príklad z praxe: Rozhodnutie súdu
V nedávnom súdnom prípade Okresný súd XY rozhodoval o návrhu, ktorým sa navrhovateľ (prenajímateľ) domáhal od odporcu (nájomcu) zaplatenia sumy 761,02 eura s príslušenstvom. Pohľadávka pozostávala z neuhradeného nájomného za nájom nebytových priestorov ako aj zmluvných pokút. Súd vo veci pôvodne rozhodol platobným rozkazom, ktorý bol však neskôr zrušený, nakoľko sa ho nepodarilo doručiť odporcovi do vlastných rúk.
Po vykonaní dokazovania súd zhodnotil predložené dôkazy a dospel k záveru, že návrh navrhovateľa je dôvodný. Súd zistil, že medzi účastníkmi ako podnikateľmi boli platne uzavreté dve podnájomné zmluvy podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Nebytové priestory boli odporcom riadne prevzaté, avšak odporca doposiaľ dlhuje na nájomnom sumu vo výške 253,15 eura (93,69 eura + 104,16 eura + 55,30 eura).
Zároveň súd zaviazal odporcu na zaplatenie zmluvných pokút celkovo vo výške 507,87 eura (209,12 eura + 298,75 eura). Tieto pokuty vznikli v dôsledku omeškania odporcu s platením svojich záväzkov po zmluvne dohodnutú dobu.
Keďže odporca sa dostal s platením dlhu do omeškania, súd ho v súlade s ustanovením § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka zaviazal aj na zaplatenie úrokov z omeškania vo výške 0,1% z dlžnej sumy za každý deň omeškania. Táto výška bola dohodnutá medzi účastníkmi v zmluvách. Konkrétne, úroky z omeškania boli priznané:
- zo sumy 93,69 eura od 08. 01. 2009 do zaplatenia,
- zo sumy 104,16 eura od 08. 04. 2009 do zaplatenia,
- zo sumy 298,75 eura od 18. 05. 2009 do zaplatenia,
- zo sumy 55,30 eura od 08. 04. 2009 do zaplatenia,
- zo sumy 209,12 eura od 18. 05. 2009 do zaplatenia.
O trovách konania súd rozhodol podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku.
Ako ukončiť nájomnú zmluvu
Vzťah Občianskeho zákonníka a zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov
Pri riešení otázok týkajúcich sa nájmu nebytových priestorov je dôležité rozlišovať medzi aplikáciou Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Zákon č. 116/1990 Zb. je špeciálnou právnou úpravou (lex specialis) vo vzťahu k Občianskemu zákonníku (lex generalis). To znamená, že ustanovenia zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov majú prednosť pred všeobecnou úpravou v Občianskom zákonníku. Občiansky zákonník sa použije subsidiárne, teda len vtedy, ak zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov danú otázku neupravuje.
Zníženie nájomného v mimoriadnych situáciách
V súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 a s tým spojenými obmedzeniami, ako aj v iných mimoriadnych situáciách, vznikala otázka, či má nájomca právo na zníženie nájomného, ak nemohol prenajatý priestor užívať v plnom rozsahu. Zákon č. 116/1990 Zb. upravuje túto otázku odlišne od Občianskeho zákonníka. V zásade platí, že nájomca má nárok na zľavu z nájomného len vtedy, ak prenajímateľ neplní svoje povinnosti.
V prípade, ak predmetom nájmu je celá budova, ktorej súčasťou sú nebytové priestory, uplatňujú sa ustanovenia Občianskeho zákonníka. V takom prípade sa nájomca môže domáhať primeranej zľavy z nájomného, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene. Ak je však predmetom nájmu len samostatný nebytový priestor, nárok na zľavu z nájomného v dôsledku mimoriadnych okolností (ako napríklad pandémia) obvykle nevzniká priamo zo zákona, pokiaľ sa na tom zmluvné strany nedohodnú. V takýchto prípadoch je nevyhnutné dôsledne si preštudovať nájomnú zmluvu a prípadne sa snažiť o dohodu s prenajímateľom.
Odporúčania pre nájomcov a prenajímateľov
Pre minimalizáciu rizík a predchádzanie sporom súvisiace s nájmom nebytových priestorov, odporúčame dodržiavať nasledujúce zásady:
Pre nájomcov:
- Dôsledne si preštudujte nájomnú zmluvu pred jej podpisom, osobitne ustanovenia týkajúce sa nájomného, služieb, sankcií a možnosti ukončenia zmluvy.
- V prípade akýchkoľvek pochybností alebo nejasností konzultujte zmluvu s právnym odborníkom.
- Vždy uhrádzajte nájomné a súvisiace platby včas a v plnej výške.
- V prípade problémov s užívaním priestoru alebo v prípade mimoriadnych okolností, ktoré ovplyvňujú vaše podnikanie, bezodkladne komunikujte s prenajímateľom a pokúste sa o riešenie formou dohody.
Pre prenajímateľov:
- Zabezpečte, aby nájomná zmluva obsahovala všetky podstatné náležitosti a aby bola formulovaná jasne a zrozumiteľne.
- Zvážte zakotvenie adekvátnych zabezpečovacích prostriedkov (kaucia, banková záruka, zmluvné pokuty) na ochranu vašich finančných záujmov.
- V prípade omeškania nájomcu s platbami postupujte v súlade so zákonom a zmluvnými podmienkami, no zároveň zvážte možnosti dohody, ak je to v oboch záujmoch.
- Pravidelne kontrolujte stav prenajatých priestorov a dodržiavanie zmluvných podmienok nájomcom.
Dodržiavaním týchto zásad môžu prenajímatelia aj nájomcovia predchádzať mnohým potenciálnym problémom a zabezpečiť hladký a úspešný priebeh nájomného vzťahu.
tags: #najom #nebytovych #priestorov #sankcie #za #oneskorenie