V oblasti zdaňovania nehnuteľností, najmä pri prenájme, dochádza k častým úpravám a špecifickým situáciám, ktoré si vyžadujú detailné porozumenie zákona o DPH. Táto oblasť býva často zdrojom otázok a nejasností pre podnikateľské subjekty, či už ide o prenajímateľov alebo nájomcov. V tomto článku sa zameriame na kľúčové aspekty prenájmu nehnuteľností z pohľadu DPH, vrátane zmien v ich účele použitia, prenájmu fyzickým a právnickým osobám, ako aj na medzinárodné aspekty prenájmu.
Zmeny v účele použitia nehnuteľností a ich vplyv na DPH
Jednou z častých situácií, ktorá môže ovplyvniť daňové povinnosti, je zmena účelu použitia nehnuteľnosti. Napríklad, firma si v roku 2013 obstarala byty a pri ich kúpe si uplatnila 100 % odpočet DPH. V roku 2014 však došlo k zmene účelu použitia bytov v dôsledku ich prenájmu fyzickej osobe, pričom tento prenájom bol oslobodený od DPH. V takomto prípade koeficient DPH klesol z 1 na 0,79 %, čo signalizuje zmenu v použití. Firma k 31. decembru 2014 vykonala úpravu DPH a vrátila príslušný rozdiel do štátnej pokladnice. V nasledujúcom roku, v roku 2015, sa prepočítal koeficient DPH na 0,85 %. Je dôležité si uvedomiť, že úprava DPH sa musí vykonávať každý rok od roku, v ktorom došlo k zmene účelu použitia, teda od roku 2014. Rozdiel vo výške 0,06 % si vyžaduje priebežné sledovanie a dodržiavanie zákonných postupov.
V prípade predaja bytu, pri ktorom došlo k zmene účelu použitia, bol byt do novembra 2015 používaný na prenájom fyzickej osobe (oslobodené od DPH) a následne bol v novembri 2015 predaný s DPH. DPH bolo v plnej výške odvedené pri predaji. V tejto súvislosti vyvstáva otázka, či má firma nárok na vrátenie DPH, ktoré bolo vrátené v dôsledku zmeny účelu použitia za daný rok.
Prenájom strojov a dlhodobého hmotného majetku
Situácia týkajúca sa nájmu strojov je tiež špecifická. Spoločnosť má uzatvorenú zmluvu o nájme stroja na 12 mesiacov, pričom mesačne dostáva faktúry za nájomné. Pri podpise zmluvy bol zložený depozit vo výške 2 000 € ako zábezpeka v prípade porúch alebo zničenia stroja. Po skončení nájmu má spoločnosť predkupné právo na stroj. V zmluve je uvedená obstarávacia cena a podmienka, že v prípade rozhodnutia o kúpe stroja, uhradené nájomné a depozit budú odpočítané z obstarávacej ceny. Následne bude vystavená vyúčtovacia faktúra s odpočtom prijatých platieb a uskutoční sa prevod vlastníctva.
Účtovanie depozitu a mesačného nájomného v tomto prípade vyžaduje osobitný prístup. Keďže v budúcnosti dôjde k odpočtu od vystavenej faktúry na kúpu stroja, je potrebné správne zaznamenať tieto platby. Depozit sa účtuje ako zábezpeka, ktorá nie je nákladom ani výnosom, kým nenastane udalosť, na základe ktorej sa použije. Mesačné nájomné sa účtuje ako náklad na prenájom. Po odkúpení stroja sa tento zaradí do evidencie dlhodobého hmotného majetku a bude sa oň účtovať prostredníctvom odpisov.
Darovanie tovaru a DPH
V prípade, ak spoločnosť s. r. o., platiteľ DPH, prevádzkuje pohostinskú činnosť a dostane od dodávateľa tovaru (napríklad poháre) na základe dodacieho listu s nulovou cenou, teda ako dar, vznikajú otázky ohľadom DPH. Aj keď je tovar prijatý ako dar, môže mať vplyv na DPH. Ak ide o tovar, pri ktorého nadobudnutí si spoločnosť uplatnila odpočet DPH, jeho bezodplatné dodanie (darovanie) môže podliehať DPH podľa pravidiel pre samozdanenie. V tomto prípade je dôležité preskúmať, či boli splnené podmienky pre odpočet DPH pri nadobudnutí tohto tovaru.
Náklady na odborné poradenstvo a certifikáciu
Náklady súvisiace so získaním ISO certifikátu, ako napríklad odborné poradenstvo, môžu byť účtované rôznymi spôsobmi v závislosti od toho, kedy dôjde k získaniu certifikátu. Ak boli v roku 2015 vynaložené náklady na odborné poradenstvo ISO noriem a prípravu k certifikácii, pričom celková suma fakturácie neprekročila 2 400 € a jednotlivé faktúry boli účtované ako náklady (518/321), ale k vlastnému certifikačnému auditu a získaniu ISO certifikátu nedošlo do 31. decembra 2015, je potrebné zvážiť, či tieto náklady vstupujú do obstarávacej ceny ISO certifikátu, ktorý bude vydaný v roku 2016. Z daňového hľadiska sú tieto náklady daňovo uznané v plnom rozsahu pre rok 2015, ak boli zaplatené do 31. decembra 2015 a spĺňajú ostatné podmienky daňovej uznateľnosti.
Prenájom motorových vozidiel a DPH
Pri operatívnom prenájme motorových vozidiel, ktoré zamestnanci používajú na služobné aj súkromné účely, je potrebné správne postupovať pri uplatňovaní DPH. Prenajímateľ mesačne fakturuje nájomné a osobitnou čiastkou služby spojené s prevádzkou MV, ako sú opravy a údržba. Tieto výdavky sú uplatňované do daňových výdavkov v plnej výške. Keďže dochádza aj k súkromnému použitiu, DPH nie je možné odpočítať v plnej výške. Pomerná časť DPH, ktorá sa vzťahuje na súkromné použitie, nie je nárokovateľná na odpočet.
Používanie firemných vozidiel na osobné účely: Čo je potrebné vedieť
Prenesenie daňovej povinnosti pri stavebných prácach
Od 1. januára 2015 došlo k zmene v zákone o DPH týkajúcej sa prenesenia daňovej povinnosti pri stavebných prácach. Podľa zoznamu Finančnej správy sa za stavebnú prácu považuje aj montáž zabezpečovacej techniky (kamier, poplašných zariadení) na nehnuteľnostiach. V prípade, keď fakturujete montáž zabezpečovacieho systému spolu s dodaným materiálom, aj tento materiál je považovaný za stavebnú prácu a pri ňom sa vykonáva prenos daňovej povinnosti. Rovnako aj oprava tohto systému (kabeláže, hlásičov, kamier) podlieha režimu prenesenia daňovej povinnosti.
Školenia a semináre z pohľadu DPH
Občianske združenie organizujúce školenie alebo seminár, kde lektorom je podnikateľ z Českej republiky, musí zvážiť pravidlá DPH. Ak je hlavným cieľom OZ sociálna a edukačná práca s postihnutými deťmi, vrátane organizácie školení a seminárov, a seminár je určený verejnosti za zaplatené vstupné, je potrebné určiť, či sa jedná o zdaniteľné plnenie. V kontexte oslobodených výchovných a vzdelávacích služieb, ktoré vykonáva podnikajúci subjekt na základe osobitného oprávnenia, je dôležité posúdiť charakter poskytovaných služieb a ich súvislosť so základnými cieľmi OZ.
Samozdanenie pri dovoze komponentov a strojov
Pri úhrade preddavkovej faktúry do Českej republiky za dodanie komponenta stroja, ktorý je náhradným dielom, a následnom zistení, že ide o testovanie komponenta pre potenciálne dodanie celého stroja, je potrebné aplikovať správne pravidlá DPH. Na základe rozsudku ESD C-419-02 (BUPA) je možné aplikovať samozdanenie až z celkovej hodnoty faktúry za dodanie stroja po jeho inštalácii, pričom na zálohovú platbu sa z hľadiska DPH vôbec neprihliada. V prípade odstúpenia od zmluvy je potrebné riešiť vrátenie preddavku a súvisiace daňové aspekty.
Miesto dodania služby a jeho vplyv na DPH
Správne určenie miesta dodania služby je kľúčové pre správne uplatnenie DPH. Základným pravidlom je, že miesto dodania služby sa určuje podľa postavenia zákazníka - či ide o zdaniteľnú osobu (podnikateľa) alebo nezdaniteľnú osobu. Ak má odberateľ (zdaniteľná osoba) sídlo v inom členskom štáte, miesto dodania služby je v tomto inom členskom štáte. Ak má odberateľ sídlo v tuzemsku, miesto dodania je tuzemsko.
Pri službách, ako sú zváračské práce, opravy strojov, prenájom lešenia, tlmočnícke služby, sprostredkovanie, preprava tovaru či vzdelávacie služby, sa miesto dodania určuje podľa pravidiel platných pre daný typ služby a postavenie odberateľa. V prípade, ak slovenský podnikateľ (platiteľ alebo neplatiteľ DPH) poskytuje služby zahraničnému odberateľovi (platiteľovi DPH), často dochádza k preneseniu daňovej povinnosti na odberateľa. V takýchto prípadoch je slovenský dodávateľ povinný vystaviť faktúru bez dane s poznámkou „prenesenie daňovej povinnosti“ a podať súhrnný výkaz.
Prenájom nehnuteľností a DPH - podrobnejší pohľad
Z pohľadu DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby. Miesto dodania tejto služby sa určuje podľa pravidiel platných pre služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť, pričom rozhodujúce je, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nájom nehnuteľnosti môže byť oslobodený od dane, ale prenajímateľ, ktorý je platiteľom DPH, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, ak je to pre neho výhodnejšie z hľadiska odpočítania DPH.
V prípade prenájmu nehnuteľnosti zdaniteľnej osobe (napríklad inému platiteľovi DPH alebo podnikateľovi - neplatiteľovi) sa môže prenajímateľ rozhodnúť pre zdaňovanie nájmu. Toto rozhodnutie býva výhodné najmä vtedy, ak prenajímateľ má nárok na odpočet DPH pri nákladoch súvisiacich s nehnuteľnosťou (napr. stavebné úpravy, údržba).
V medzinárodných prenájmoch, kde sa nehnuteľnosť nachádza v jednom štáte a nájomca v druhom, sa uplatňuje legislatíva štátu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Ak talianska spoločnosť prenajme slovenskej spoločnosti priestory na skladovanie materiálu v Poprade, miesto dodania je v tuzemsku. Ak však prenajímateľ uplatňuje princíp malého podniku vo väzbe k SR, môže sa uplatniť oslobodenie od dane.
V prípade, ak rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, ale vlastní nehnuteľnosť v SR, prenajíma ju slovenskému platiteľovi dane, miesto dodania je v Slovenskej republike. V tomto prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR.
Zaujímavou situáciou je aj prenájom garáží alebo kotevných miest pre lode. Aj keď sa jedná o špecifické formy využitia priestoru, sú považované za prenájom nehnuteľného majetku a podliehajú pravidlám DPH týkajúcim sa prenájmu nehnuteľností. V prípade ročného nájmu kotevných miest s právom používať spoločné zariadenia prístavu, sa toto plnenie považuje za prenájom nehnuteľnosti.
Iné špecifické situácie v oblasti DPH
- Správca konkurznej podstaty: Spoločnosť v konkurze dostane faktúru od správcu konkurznej podstaty za odmenu. Podľa zákona o správcoch sa odmena správcu zvyšuje o DPH, tzn. správca (platiteľ DPH) vystaví faktúru s daňou.
- Darované poháre: Ak spoločnosť obdrží poháre ako dar a pri ich nadobudnutí si uplatnila odpočet DPH, bezodplatné dodanie môže podliehať DPH.
- Predaj bytu po zmene účelu: V prípade predaja bytu, ktorý bol predtým prenajímaný fyzickej osobe (oslobodené od DPH) a následne predaný s DPH, je potrebné zvážiť nárok na vrátenie DPH z dôvodu zmeny účelu použitia.
- Oprava fasády zákazníka: V prípade, ak zamestnanec spoločnosti poškodí fasádu zákazníka pri dodávke nábytku, a spoločnosť dostane faktúru za opravu s prenesením daňovej povinnosti, ide o špecifickú situáciu, ktorá môže byť ovplyvnená poistným plnením.
- Obstarávanie nehnuteľnosti mestom: Ak súd uloží mestu povinnosť zložiť kúpnu cenu za nehnuteľnosti na účet notára do notárskej úschovy, ide o špecifickú transakciu, ktorá sa týka dedičstva.
Dodržiavanie legislatívy v oblasti DPH, najmä pri prenájme nehnuteľností a služieb, je zásadné pre správne fungovanie podnikateľských subjektov. Neustále sledovanie zmien v legislatíve a konzultácie s odborníkmi sú kľúčové pre predchádzanie potenciálnym problémom a sankciám.