Prenajímanie nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých atraktívny spôsob, ako si zabezpečiť stabilný pasívny príjem. Avšak, realita môže byť neraz zložitejšia. Niekedy sa do prenajatého bytu nasťahuje nájomník, ktorý neplatí, spôsobuje problémy so susedmi, alebo po skončení nájomnej zmluvy jednoducho odmieta nehnuteľnosť opustiť. Namiesto očakávaného výnosu prichádzajú nervy, stres a množstvo vybavovania, ktoré môžu viesť k vážnym právnym a finančným komplikáciám. Vlastník nehnuteľnosti má ústavne zaručené právo s ňou nakladať podľa vlastného uváženia. Ak nájomca odmieta opustiť prenajatý byt alebo dom aj po skončení nájomnej zmluvy, užíva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu - čo je konanie protiprávne. Vlastník sa má právo brániť a domáhať sa vypratania nehnuteľnosti.
Najčastejšie problémy: Neplatenie nájomného a neochota odísť
Najčastejším problémom býva neplatenie nájomného a úhrad za energie či služby. Skôr než pristúpite k právnym krokom, je dôležité pokúsiť sa s nájomníkom otvorene porozprávať. Niekedy ide len o dočasný problém - napríklad výpadok príjmu či neočakávané výdavky. Ak však komunikácia nezaberá, treba sa oprieť o dobre pripravenú nájomnú zmluvu. Tá by mala obsahovať presné podmienky, sankcie a postupy v prípade neplatenia alebo porušovania pravidiel.
Problémový nájomca je najčastejšie taký nájomca, ktorý neplatí nájomné a úhrady za energie alebo ktorého je problém vysťahovať po skončení nájmu. Vopred nikdy na sto percent neviete, či aj váš nájomca bude práve ten problémový. Napriek tomu existujú kroky, ktoré môžu riziko minimalizovať.
Prevencia pred problémovým nájomníkom: Dôkladný výber a kvalitná zmluva
Najspoľahlivejším riešením je dôkladný výber nájomcu ešte pred podpisom zmluvy. Zaujímajte sa o jeho pracovné zázemie, finančnú stabilitu a dôvody, prečo sa sťahuje. Nebojte sa klásť priame otázky - čím viac informácií získate, tým menšie riziko problémov v budúcnosti.
Sociálna poisťovňa, zdravotné poisťovne a finančná správa vedú register dlžníkov. V nich je možno nájsť, či je daná osoba dlžníkom týchto inštitúcií. Nahliadnuť je možné aj do Centrálneho registra exekúcií. Tento register však nie je verejne dostupný, je potrebné sa zaregistrovať na webe a následne zaplatiť poplatok.
Okrem toho, ak prenájom zabezpečujete cez realitnú kanceláriu, samotné realitné kancelárie alebo združenia, ktorých sú kancelárie členmi (napr. Realitná únia), vedú registre problémových nájomcov, s ktorými mali negatívnu skúsenosť.
Kľúčovým faktorom pri riešení sporov s neplatiacimi nájomníkmi je komunikácia. Prenajímateľ a nájomca by sa mali pokúsiť vyriešiť problém prostredníctvom priateľskej dohody. Je dôležité byť empatický a snažiť sa pochopiť dôvody, prečo sa stal z nájomcu neplatič. V mnohých prípadoch môže byť súdne konanie zdĺhavé a nákladné. Preto je často výhodné hľadať alternatívne riešenia sporu. Mediácia je proces, pri ktorom neutrálny mediátor pomáha obom stranám dospieť k vzájomne prijateľnému riešeniu. Arbitráž je záväzný proces, kde si neutrálna tretia strana vypočuje argumenty oboch strán a rozhodne o výsledku.
Prevencia je kľúčom k minimalizácii problémov - a to nielen s nájomníkmi. Prenajímateľ by mal pri uzatváraní nájomnej zmluvy venovať pozornosť jej formulácii. Je potrebné zahrnúť do zmluvy jasné podmienky a sankcie za neplatenie nájomného. Dôležité je aj dôkladné preverenie podnájomníka pred uzatvorením zmluvy. Podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva obsahovať všetky podstatné náležitosti vrátane výšky nájomného, termínu splatnosti a dôsledkov neplatenia. Zmluva musí tiež špecifikovať práva a povinnosti prenajímateľa bytu. Ďalším preventívnym opatrením je pravidelná komunikácia s nájomníkom a riešenie problémov hneď, ako sa vyskytnú. Týmto spôsobom je možné predísť eskalácii problémov a zamedziť neplateniu nájomného.
Nájomná zmluva: Základ právnej ochrany
Dobre pripravená nájomná zmluva je prvým krokom k ochrane prenajímateľa. Mala by obsahovať presné podmienky, sankcie a postupy v prípade neplatenia alebo porušovania pravidiel. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť depozit (kaucia), ktorý je nájomca povinný zaplatiť pri podpise zmluvy, najviac vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za energie a služby. Kaucia sa použije najmä v prípade, ak nájomca neplatí nájomné, úhrady za energie a služby alebo ak spôsobí škodu na byte.
Podľa slovenského Občianskeho zákonníka (§ 711a ods. 1 písm. d)) má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca neplatí nájomné za dobu dlhšiu ako tri mesiace. V takom prípade musí prenajímateľ písomne oznámiť nájomcovi dôvody výpovede a poskytnúť mu primeranú lehotu na vypratanie nehnuteľnosti. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Krátkodobý nájom a jeho špecifiká
Krátkodobý nájom je možné uzavrieť najviac na 2 roky a predĺžiť maximálne 2x. Výpovedná doba podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je minimálne 1 mesiac a v niektorých prípadoch 15 dní, pričom začína plynúť nasledujúci deň po doručení výpovede. Dôvody výpovede uvedené v zákone o krátkodobom nájme bytu je možné doplniť s tým, že musí ísť o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájmu. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že neplatnosť skončenia nájmu je možné na súde napadnúť do 2 mesiacov odo dňa doručenia výpovede/odstúpenia. Podanie žaloby pre neplatnosť skončenia nájmu neznamená, že nájom sa uplynutím výpovednej lehoty neskončí. Opak však stanovuje Občiansky zákonník. V zmysle neho je lehota na podanie žaloby 3-mesačná, pričom podanie žaloby spôsobí, že nájom minimálne do skončenia súdneho konania neskončí.
Legálne kroky pri odmietaní vypratania bytu
Ak nájomca po skončení nájmu odmieta vrátiť nehnuteľnosť prenajímateľovi a naďalej ju užíva, prenajímateľ má v takom prípade právo podať na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. Ak rozhodcovská doložka chýba, prenajímateľ musí podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti na súd príslušný podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Ak nájomca užíva nehnuteľnosť po uplynutí doby nájmu a prenajímateľ do 30 dní nepodá návrh na súd, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dohodnutá pôvodne. Nájom dohodnutý na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dohodnutý na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu (§ 676 ods. 2 OZ). Uvedené sa však nevzťahuje na nájomné zmluvy uzavreté podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov (§ 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.).
Vlastník nesmie vypratávať nehnuteľnosť sám, bez právoplatného súdneho rozhodnutia. Nájomca môže mať v byte vlastné veci a svojpomocným konaním by došlo k zásahu do jeho vlastníckeho práva. Súdy opakovane rozhodli, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do ním vlastnenej nehnuteľnosti. Ak nájomca nesplní povinnosť v lehote určenej súdom, rozhodnutie nadobudne vykonateľnosť. Prenajímateľ sa môže obrátiť na súdneho exekútora a podať návrh na výkon exekúcie podľa Exekučného poriadku (zákon č. 233/1995 Z. z.).
4 kroky nenásilnej komunikácie- SLOVAK SUBTITLES
Prenajímatelia majú tiež možnosť uzavrieť s nájomcom pri podpise nájomnej zmluvy notársku zápisnicu o vyprataní so súhlasom s jej vykonateľnosťou, čo výrazne zlepšuje ich právne postavenie.
Ochrana nájomcov a náhradné bývanie
Niektorým osobám Občiansky zákonník poskytuje zvýšenú ochranu. Ide napr. o nájomcov, ktorí preukážu, že sú v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. V takom prípade, ak sa nájomný pomer skončil pre neplatenie nájomného alebo úhrad za energie a služby, majú právo na náhradné ubytovanie. Náhradným ubytovaním sa rozumie byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu.
V prípade, že nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, preukáže túto skutočnosť pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4 OZ), výpovedná lehota sa predlžuje ešte o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
Vypratanie rodiny s deťmi je naozaj komplikované i z právneho hľadiska. V prípade súdneho konania o vypratanie nehnuteľnosti bude súd skúmať, či vyprataním nehnuteľnosti nebudú ohrozené bytové potreby dieťaťa. Občiansky zákonník taktiež uvádza, že nájomca má nárok na náhradný byt za splnenia určitých predpokladov. Prvým z nich je, že nájomca sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorá je členom jeho domácnosti. Druhým predpokladom je, že pomery prenajímateľa umožňujú poskytnutie náhradného bytu. Ak prenajímateľovi nie je možné zabezpečiť takýto byt, musí nahradiť ubytovanie. Náhradný byt však nemusí zodpovedať svojou výmerou, kvalitou ani umiestnením vyklieňanému bytu a nemusí sa ani nachádzať v rovnakom meste.
Bezdôvodné obohatenie a náhrada škody
Ak nájomca užíval nehnuteľnosť po skončení nájmu, ide o bezdôvodné obohatenie (§ 451 OZ). Prenajímateľ sa môže súdnou cestou domáhať náhrady za neoprávnené užívanie - jej výšku zvyčajne určuje znalecký posudok stanovujúci bežné nájomné v danej lokalite. Zároveň, ak nájomca nehnuteľnosť v dohodnutom termíne nevypratal a prenajímateľovi tým vznikla škoda, má prenajímateľ právo domáhať sa jej náhrady na súde podľa § 420 OZ.
Prenajímateľ má právo požadovať zaplatenie dlžného nájomného spolu s úrokmi z omeškania podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Okrem toho môže prenajímateľ podľa Občianskeho zákonníka začať právne kroky na vysťahovanie nájomníka podľa § 711a ods. 1 písm. d). V krajnom prípade môže neplatenie nájomného viesť k exekúcii majetku nájomníka podľa zákona č. 233/1995 Z.z.
Alternatívne riešenia a odborná pomoc
Ak priateľská dohoda nie je možná, je na mieste zvážiť formálnu písomnú dohodu, ktorá bude záväzná pre obe strany. Dohody je vhodné podpísať pred notárom - zvýši sa ich právna váha.
Ak narazíte na komplikácie s nájomníkmi, zaznamenajte všetku komunikáciu a uchovávajte si kópie dôležitých dokumentov. Ak ste už skúsili všetko, ale problém s neplatičmi stále pretrváva, obráťte sa na skúseného právnika. Poskytne vám odborné poradenstvo a právnu pomoc. Váš tím môže tvoriť advokát alebo právnik so špecializáciou na realitné právo, prípadne geodet, znalec, projektant, ekonomický analytik či realitný poradca. Už prvá konzultácia môže pomôcť k vyriešeniu vášho problému.
Tento článok má informatívny charakter a nenahrádza právne poradenstvo. Každý prípad je potrebné posúdiť podľa individuálnych okolností a konkrétnych skutkových zistení.
