Manželské páry často nadobúdajú majetok, ktorý sa stáva súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Táto forma vlastníctva prináša špecifické pravidlá, najmä pokiaľ ide o nakladanie so spoločným majetkom, ako je napríklad prenájom nehnuteľnosti. Pochopenie právnych aspektov a zodpovedné konanie sú kľúčové pre predchádzanie sporom a zabezpečenie hladkého priebehu prenájomného vzťahu.
Základné princípy bezpodielového spoluvlastníctva manželov
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) zahŕňa všetok majetok, ktorý manželia nadobudnú počas trvania manželstva, s určitými výnimkami. Týmito výnimkami sú predovšetkým veci získané dedičstvom alebo darom, veci slúžiace osobnej potrebe alebo výkonu povolania jedného z manželov, a veci vydané v rámci reštitučných predpisov. Zákon umožňuje manželom dohodou rozšíriť alebo zúžiť rozsah BSM, prípadne sa dohodnúť o správe spoločného majetku. Takáto dohoda však musí mať formu notárskej zápisnice, inak je neplatná.
V rámci BSM platí zásada, že manželia rozhodujú spoločne. Každý z manželov môže síce konať v mene oboch pri riešení bežných záležitostí, ako je napríklad úhrada faktúr za energie. Avšak, úkony presahujúce rámec bežných záležitostí, ako je kúpa či predaj nehnuteľnosti, si vždy vyžadujú súhlas oboch manželov. Ak by k nedohode došlo, môže rozhodnúť súd, avšak tento proces je zdĺhavý a neefektívny.
Prenájom nehnuteľnosti v BSM: Kľúč k súhlasu
Prenájom nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, predstavuje úkon presahujúci rámec bežných záležitostí. Z tohto dôvodu je nevyhnutný súhlas oboch manželov. Nájomná zmluva by mala byť ideálne podpísaná oboma manželmi, aby bola právne záväzná a aby sa predišlo potenciálnym sporom. Ak jeden z manželov prenajme spoločnú nehnuteľnosť bez súhlasu druhého, takáto zmluva je relatívne neplatná. To znamená, že zmluva je platná až do momentu, kým sa druhý manžel výslovne nedovolá jej neplatnosti, a to najneskôr do troch rokov od jej vzniku.
V prípade, že jeden z manželov nesúhlasí s prenájmom, môže druhý manžel podať návrh na súd, aby o tejto záležitosti rozhodol. V usporiadanom manželstve by však k takýmto konfliktom v súvislosti s prenájmom bytu nemalo dochádzať.
Príjmy z prenájmu: Kto má na ne nárok?
Ďalšou dôležitou otázkou je, ako sa nakladá s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti patriacej do BSM. Podľa ustálenej súdnej praxe, príjmy z prenájmu bytu, aj keď bol nadobudnutý jedným z manželov pred manželstvom, patria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Toto platí, pokiaľ medzi manželmi nebola uzavretá písomná dohoda o zúžení BSM, ktorá by príjmy z prenájmu z BSM vylúčila.
Manželia si môžu príjmy z prenájmu rozdeliť v rovnakom pomere, alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. Toto rozdelenie má vplyv aj na daňové povinnosti. Napríklad, ak byt prenajímajú dôchodcovia manželia a príjem si rozdelia rovnomerne, každý z nich môže uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 eur. Podobne, ak je jeden z manželov zamestnaný a druhý na rodičovskej dovolenke, môžu si príjmy z prenájmu rozdeliť v ľubovoľnom pomere, čo môže byť daňovo výhodné pre toho, kto má nižšie celkové príjmy.
Je dôležité poznamenať, že samotný nárok na vyplatenie príjmu nie je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva, pretože nejde o vec, ale o pohľadávku. Príjem sa stane predmetom BSM až v čase, keď ho oprávnený prevzal.
Osobitné situácie a ich riešenie
Prípad zmluvy o budúcej zmluve a odstúpenia: Ak manželka uzavrela zmluvu o budúcej zmluve na kúpu rodinného domu, ktorý mala získať za spoločné peniaze, a následne od zmluvy odstúpila kvôli nedostatku finančných prostriedkov, je potrebné posúdiť platnosť samotnej zmluvy. Pokiaľ v zmluve o budúcej zmluve nefiguroval manžel ako kupujúci spolu s manželkou, alebo ak jeho podpis na zmluve chýbal, takáto zmluva je neplatná. Podľa § 457 Občianskeho zákonníka, ak je zmluva neplatná, každý účastník je povinný vrátiť všetko, čo podľa nej dostal. V tomto prípade by mal predávajúci vrátiť zálohu. Odmietnutie vrátenia zálohy a hrozba žalobou by v takomto prípade nemali byť úspešné.
Prípad prenájmu jedným spoluvlastníkom: Ak jeden spoluvlastník prenajme spoločnú nehnuteľnosť bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov a ponecháva si celé nájomné, ostatní spoluvlastníci majú právo na podiel z príjmu z prenájmu primeraný ich spoluvlastníckemu podielu. Voči bratovi, ktorý prenajal nehnuteľnosť bez súhlasu, vzniká regresný nárok. Z nájomnej zmluvy vzťahujúcej sa na spoločnú vec sú všetci spoluvlastníci oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne.
Prípad syna v ústave a prenájmu bytu manželkou: Ak jeden z manželov (syn) je umiestnený v ústave a jeho manželka prenajíma ich spoločný byt, pričom si ponecháva všetky peniaze z prenájmu, je potrebné posúdiť platnosť tohto úkonu. Prenájom nehnuteľnosti patriacej do BSM nie je bežnou vecou a vyžaduje si súhlas oboch manželov. Ak manželka vymenila zámky a prenajíma byt bez súhlasu syna, môže sa jednať o relatívnu neplatnosť úkonu. Odporúča sa, aby syn, prípadne s pomocou advokáta, písomne namietol neplatnosť tohto úkonu alebo aby sa s manželkou dohodol na nových podmienkach nájmu. V prípade nedohody je možné podať návrh na súd.
Krátkodobý nájom bytu
Od 1. mája 2014 je na Slovensku účinný zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorý sa vzťahuje na nájomné zmluvy, kde nájomný vzťah netrvá dlhšie ako dva roky. Tento zákon je špeciálnou právnou úpravou vo vzťahu k Občianskemu zákonníku, čo znamená, že práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu sa primárne riadia týmto zákonom a nájomnou zmluvou. Občiansky zákonník sa použije podporne v záležitostiach, ktoré nie sú v zákone o krátkodobom nájme bytu alebo v zmluve upravené.
Prenájom investičného bytu | Ako sa vyhnúť neplatičom a zničenému bytu?
Zhrnutie a odporúčania
Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov si vyžaduje dôkladné zváženie právnych aspektov a najmä súhlas oboch manželov. Kľúčom k úspešnému prenájmu je dobrá komunikácia a spolupráca medzi manželmi, ako aj dôkladné dodržiavanie právnych predpisov. V prípade nejasností alebo sporov je vždy vhodné obrátiť sa na odbornú právnu pomoc. Predávajúci, ktorý odmieta vrátiť zálohu z neplatnej zmluvy, alebo spoluvlastník, ktorý si ponecháva celé nájomné, by mali byť konfrontovaní s právnymi dôsledkami svojho konania. Rovnako aj v prípade, ak jeden z manželov prenajíma byt bez súhlasu druhého, je dôležité riešiť situáciu v súlade so zákonom, aby sa predišlo ďalším komplikáciám. V konečnom dôsledku, dôkladné dodržiavanie legislatívy a otvorená komunikácia sú základom pre bezproblémové vzťahy v oblasti prenájmu nehnuteľností, či už ide o manželov ako prenajímateľov alebo nájomcov.