V súčasnom dynamickom obchodnom prostredí, kde medzinárodné transakcie predstavujú bežnú súčasť podnikania, sa mnohí podnikatelia stretávajú s otázkami týkajúcimi sa fakturácie a dane z pridanej hodnoty (DPH). Jednou z oblastí, ktorá často vyvoláva nejasnosti, je fakturácia za prenájom nehnuteľností, najmä keď ide o fyzické osoby. Pochopenie pravidiel DPH pri prenájme nehnuteľností je kľúčové pre správne daňové zaobchádzanie a predchádzanie možným komplikáciám s daňovými úradmi. Tento článok sa podrobne zameriava na problematiku prenájmu nehnuteľností fyzickými osobami na Slovensku, s dôrazom na uplatňovanie DPH, registračnú povinnosť a daňové dôsledky.
Základné princípy prenájmu nehnuteľnosti z pohľadu DPH
V kontexte zákona o DPH je prenájom nehnuteľnosti definovaný ako právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu. Je dôležité rozlišovať medzi prenájmom nehnuteľnosti ako takým a prenájmom, ktorý je spojený s poskytovaním ďalších služieb. Samotný výkon nájmu predstavuje relatívne pasívnu činnosť, ktorá sa primárne viaže na plynutie času a nevytvára významnú pridanú hodnotu.
Podľa § 38 ods. 3 Zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti spravidla oslobodený od DPH. Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na niektoré špecifické prípady, ako sú ubytovacie služby, nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov, alebo nájom bezpečnostných schránok. V týchto prípadoch, ak prenajímateľ je platiteľom DPH, podlieha prenájom DPH.
Ďalším kľúčovým aspektom je určenie, či sa nájomca považuje za zdaniteľnú osobu. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem.
Zákon o DPH v § 38 ods. 5 umožňuje platiteľovi dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, aby sa rozhodol, či nájom od dane oslobodí alebo nie. Toto rozhodnutie je však obmedzené. Platiteľ dane môže uplatniť voľbu zdanenia nájmu len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a zároveň ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. V prípade, ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (napr. občan, nadácia, nezisková organizácia), prenájom musí byť vždy oslobodený od DPH. Rovnako toto rozhodnutie nemožno uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je určené v kolaudačnom rozhodnutí.
Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou a povinnosť registrácie pre DPH
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu. V takomto prípade je potrebné sledovať hodnotu obratu z poskytnutých služieb prenájmu.
Obrat na účely zákona o DPH predstavuje hodnotu bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, s výnimkou hodnôt, ktoré sú oslobodené od dane. Dôležité je, že obrat sa počíta od nuly od 1. januára každého kalendárneho roka.
Fyzická osoba (zdaniteľná osoba) je povinná podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností alebo iných dodaní súvisiacich s prenájmom, 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane platiteľom z iného dôvodu skôr. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat 50 000 eur presiahnutý. V žiadosti o registráciu je potrebné uviesť deň, kedy táto skutočnosť nastala.
Existuje aj ďalší prah pre registráciu. Ak občan (zdaniteľná osoba) prenajme nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. V takomto prípade je rovnako povinný podať žiadosť o registráciu do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat 62 500 eur presiahnutý. V prípade, ak sa oba obraty (50 000 eur a 62 500 eur) presiahnu súčasne, platí lehota na registráciu podľa vyššieho obratu.
Podrobný návod na registráciu pre DPH v Spojenom kráľovstve
Dobrovoľná registrácia pre DPH
Fyzická osoba (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom DPH aj dobrovoľne, a to ešte pred presiahnutím limitu obratu 50 000 eur alebo 62 500 eur. V takom prípade podá žiadosť o registráciu pre daň. Daňový úrad ju zaregistruje, pridelí identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii. Občan sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii. Je dôležité oznámiť daňovému úradu akúkoľvek skutočnosť, ktorá by mohla ovplyvniť jeho postavenie ako platiteľa dane.
Prenájom nehnuteľnosti a daň z príjmov
Okrem DPH je potrebné zvážiť aj daň z príjmov. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti fyzickou osobou sa podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov (ZDP) považujú za príjmy z prenájmu. Dosahovanie takéhoto príjmu nie je podmienené získaním živnostenského oprávnenia, pokiaľ sa pri prenájme poskytujú iba základné služby súvisiace s prenájmom (napr. dodávka energií, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov).
Základné služby predstavujú súbor služieb, ktoré zabezpečujú alebo umožňujú nájomcovi riadne využívať prenajatú nehnuteľnosť. Naopak, služby ako poskytovanie raňajok, upratovanie prenajatých priestorov alebo pranie posteľnej bielizne už nepatria medzi základné a v takom prípade sa príjmy kvalifikujú ako príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú v zmysle § 9 ods. 1 písm. g) ZDP oslobodené od dane z príjmov fyzickej osoby, pokiaľ ich úhrn v zdaňovacom období nepresiahne 500 eur. Pri výpočte základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky na základe vedenia daňovej evidencie. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykazať daňovú stratu.
Príkladom môže byť situácia, kedy fyzická osoba prenajíma byt a dosiahne ročný príjem 2 000 eur. Po odpočítaní oslobodenia vo výške 500 eur zostáva zdaniteľný príjem 1 500 eur. Ak táto osoba nemá žiadne iné zdaniteľné príjmy presahujúce zákonný limit (napr. 2 876,90 eura v roku 2025), nemá za dané zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Špecifické situácie a pravidlá
Prenájom nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku: Ak fyzická osoba, ktorá vykonáva podnikateľskú činnosť alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť, vlastní nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku a využíva ju na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania, príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti sa považuje za príjem z podnikania. V takom prípade sa uplatňujú pravidlá pre príjmy z podnikania, vrátane možnosti využitia paušálnych výdavkov vo výške 60 % z úhrnu príjmov.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov: Ak manželia prenajímajú nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, môžu si príjem z prenájmu rozdeliť v dohodnutom pomere. Rovnakým pomerom si rozdelia aj súvisiace daňové výdavky. Každý z manželov si následne uplatní oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur na svoj podiel príjmu.
Prenájom cez digitálne platformy: Pri prenájme cez digitálne platformy je potrebné zohľadniť aj špecifické pravidlá týkajúce sa povinností prenajímateľa a daňového zaobchádzania, ktoré môžu byť v niektorých prípadoch odlišné od priameho prenájmu.
Predaj nehnuteľnosti: Predaj nehnuteľnosti, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná pred viac ako 5 rokmi, je spravidla oslobodený od DPH. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo jej časti nebude oslobodené od dane, pričom v takom prípade dochádza k prenosu daňovej povinnosti na odberateľa. Predaj stavebného pozemku sa vždy zdaňuje, pokiaľ nie je dodávaný spolu so stavbou, pri ktorej sú splnené podmienky oslobodenia.
Pochopenie nuance zákona o DPH a zákona o dani z príjmov je nevyhnutné pre správne nastavenie fakturácie a daňového priznania. V prípade akýchkoľvek pochybností je vždy odporúčané konzultovať situáciu s daňovým poradcom alebo účtovníkom, aby sa predišlo prípadným sankciám a zabezpečila sa súladnosť s platnou legislatívou.