V oblasti prenájmu a podnájmu bytov a nebytových priestorov sa stretávame s komplexnými právnymi vzťahmi, ktoré si vyžadujú dôkladnú znalosť platnej legislatívy a súdnej praxe. Tento článok sa zameriava na kľúčové aspekty prenájmu a podnájmu, vrátane súvisiacich daňových povinností, s dôrazom na relevantnú judikatúru, ktorá dotvára a interpretuje zákonné ustanovenia.
Základný rámec nájmu a podnájmu nebytových priestorov
V zmysle Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, a to zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Tento zákon má vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam Občianskeho zákonníka (§ 663 a nasl.) postavenie lex specialis k lex generalis. Znamená to, že na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov sa všeobecná úprava použije len vtedy, ak ich neupravuje priamo tento špeciálny zákon. Táto interpretácia bola potvrdená aj Najvyšším súdom Slovenskej republiky vo svojom rozsudku z 24. júla 1997, sp. zn. 1 Cdo 170/97.
Predmetom týchto právnych vzťahov sú nebytové priestory. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov ich definuje ako miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Do kategórie nebytových priestorov nepatria príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.
Vznik nájmu nebytových priestorov
Nájom nebytových priestorov primárne vzniká na základe nájomnej zmluvy. Táto zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať podstatné náležitosti, ako sú predmet a účel nájmu, výška a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Ak nájom nie je dohodnutý na neurčitý čas, musí zmluva obsahovať aj čas, na ktorý sa nájom uzatvára. V prípadoch, keď nebytové priestory spravuje bytová organizácia založená obcou, je možné zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.
Zmluvná voľnosť nie je absolútna. V prípadoch ustanovených zákonom môže byť prenajímateľ povinný prenajať nebytový priestor a uzavrieť nájomnú zmluvu s určeným nájomcom. Príkladom je zákon o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov, ktorý môže prikázať nájomcu do toho istého nebytového priestoru na dobu určitú, najviac na 5 rokov, ak osobitný predpis neustanovuje inak.
Nájom nebytových priestorov však môže vzniknúť aj inak ako na základe nájomnej zmluvy, napríklad smrťou nájomcu. V takom prípade nájom prechádza na dedičov, ak títo do 30 dní od smrti nájomcu oznámia prenajímateľovi, že v nájme pokračujú. K prechodu nájmu v týchto prípadoch teda nedochádza automaticky, ale vyžaduje si úkon dediča.
Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Obsah právneho vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom je primárne daný dohodou zmluvných strán. Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Zároveň je povinný ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb spojených s užívaním nebytového priestoru. Nájomca má právo užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve.
Medzi základné povinnosti nájomcu patrí uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytového priestoru a bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať. Samozrejme, prvoradou povinnosťou nájomcu je platiť dohodnuté nájomné. V prípade, ak nájomca môže nebytový priestor užívať len obmedzene kvôli neplneniu povinností prenajímateľom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného.
Podnájom nebytových priestorov
Nájomca môže prenechať nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Podnájom je vzťah, ktorý vzniká a trvá najdlhšie do skončenia hlavného nájomného vzťahu. Súhlas prenajímateľa je jednostranným právnym úkonom, ktorý však môže prenajímateľ odvolať len so súhlasom nájomcu, pokiaľ si v zmluve výslovne nedohodol inak. Práva a povinnosti z nájomného vzťahu sa vzťahujú aj na podnájomcu. Ak nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa, prenajímateľ má právo vypovedať nájomnú zmluvu.
Zánik nájmu nebytových priestorov
Právny vzťah nájmu nebytových priestorov môže zaniknúť z viacerých dôvodov, ktoré sú uvedené v zákone č. 116/1990 Zb. alebo v Občianskom zákonníku (napr. odstúpenie od zmluvy).
Prenajímateľ môže vypovedať zmluvu o nájme nebytového priestoru, aj keď je uzatvorená na určitý čas, napríklad v týchto prípadoch:
- Nájomca užíva priestor v rozpore so zmluvou.
- Nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti napriek písomnému upozorneniu.
- Nájomca nevykonáva drobné opravy a bežnú údržbu, čím spôsobuje škodu.
- Nájomca alebo osoby s ním spojené obťažujú ostatných alebo sústavne narúšajú pokojné užívanie priestoru.
- Nájomca prestal spĺňať podmienky na prevádzkovanie činnosti, na ktorú je priestor prenajatý.
- Bolo právoplatne rozhodnuté o odstránení stavby alebo jej zmenách, ktoré bránia užívaniu priestoru.
- Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe alebo prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa špecifických zákonov.
Nájomca môže vypovedať zmluvu, ak prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti. Tieto výpovedné dôvody sú taxatívne (vyčerpávajúco vymenované) a nemožno ich rozširovať. Ak si zmluvné strany želajú iné spôsoby zániku vzťahu, musia si ich výslovne dohodnúť v zmluve.
Ak je zmluva uzatvorená na neurčitý čas, môže ju vypovedať ktorákoľvek strana aj bez uvedenia dôvodu, ak sa nedohodnú inak. Výpovedná lehota je štandardne tri mesiace, počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede a nemožno ju skracovať.
Aké práva majú nájomníci bez nájomnej zmluvy
Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností
Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len "zákon o DPH") sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska (dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti) na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.
Zdaniteľná osoba a obrat
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem, vrátane činnosti výrobcov, obchodníkov, dodávateľov služieb, ako aj činnosti vykonávané ako slobodné povolanie, duševná tvorivá činnosť či športová činnosť.
Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, s výnimkou tovarov a služieb oslobodených od dane. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného či nehmotného majetku. Obrat sa počíta od začiatku kalendárneho roka (od 1. 1.).
Registrácia pre DPH
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty, ak jeho obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) presiahne v kalendárnom roku 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva od prvého dňa nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane platiteľom z iného dôvodu skôr. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat prekročený.
Príklady a situácie týkajúce sa registrácie pre DPH
Situácia 1: Občan prenajíma byty na pokračujúcej báze a mesačne prijíma 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol 52 500 eur.
- Riešenie: Keďže obrat presiahol 50 000 eur, občan je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. V žiadosti uvedie deň, kedy došlo k prekročeniu obratu (31. 8. 2025) a skutočnosť, že ide o prenájom nehnuteľností oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH. Daňový úrad ho zaregistruje ako platiteľa od 1. 1. 2026.
Situácia 2: Občan prenajíma byty (mesačne 7 500 eur) a v júli poskytol aj prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur (dňa 31. 7. 2025). Jeho celkový obrat k tomuto dátumu dosiahol 63 000 eur.
- Riešenie: Občan dňa 31. 7. 2025 prekročil obrat 50 000 eur a zároveň aj 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu, teda 31. 7. 2025. Je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025. Identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 31. 7. 2025.
Situácia 3: Občan prenajíma byty (mesačne 7 500 eur). Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol 52 500 eur a následne 4. 9. 2025 poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur.
- Riešenie: K 31. 8. 2025 občan prekročil obrat 50 000 eur a bol povinný podať žiadosť o registráciu do 5. 9. 2025. Avšak, pred podaním tejto žiadosti, dňa 4. 9. 2025, ďalším prenájmom rodinného domu prekročil obrat 62 500 eur. V takom prípade je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, kedy bol presiahnutý obrat 62 500 eur (teda do 11. 9. 2025), pričom uvedie dátum 4. 9. 2025 ako deň vzniku povinnosti. Identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 4. 9. 2025.
Dobrovoľná registrácia pre DPH
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom dane aj dobrovoľne, a to podaním žiadosti o registráciu pre daň podľa § 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Daňový úrad ho zaregistruje a pridelí identifikačné číslo pre daň, ktoré nadobúda platnosť dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii. Táto možnosť však neplatí, ak sa osoba stane platiteľom z iného dôvodu (napr. prekročenie obratu 62 500 eur) skôr, čo je povinná bezodkladne oznámiť daňovému úradu.
Osobitné prípady a súvisiace právne otázky
Súhlas obce pri nájme nebytových priestorov
Podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR, predchádzajúci súhlas obecného úradu podľa § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. nebol potrebný v prípade, ak bola prenajatá celá budova, aj keď sa v nej nachádzali miestnosti určené na obchod a služby. V takom prípade sa nájom spravuje Občianskym zákonníkom. Súhlas obce sa vyžaduje len na prenajatie tých nebytových priestorov, ktoré sú stavebne (nie zmluvne) určené na prevádzkovanie obchodu a služieb.
Prenechanie bytu do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa
Prenechanie bytu alebo jeho časti do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa zakladá nielen právo prenajímateľa vypovedať nájom, ale aj dôvod neplatnosti zmluvy o podnájme podľa § 39 Občianskeho zákonníka.
Právo užívania nebytových priestorov podľa Hospodárskeho zákonníka
Právo užívania nebytových priestorov vzniknuté podľa Hospodárskeho zákonníka sa účinnosťou zákona č. 116/1990 Zb. transformovalo na nájom nebytových priestorov podľa § 15 tohto zákona a považuje sa za vzťahy vzniknuté na základe zmluvy na neurčitý čas.
Poplatok z omeškania pri nezaplatení nájomného
Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia do piatich dní po splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania podľa § 697 Občianskeho zákonníka.
Podnájomný vzťah ako vzťah odvodený od nájomného vzťahu
Podnájomný vzťah je akcesorický (odvodený) voči hlavnému nájomnému vzťahu. Jeho vznik a trvanie závisia od existencie hlavného nájomného vzťahu. Ak hlavný nájom zanikne, zaniká aj podnájomný vzťah, bez ohľadu na dohodnutú dobu jeho trvania.
Praktické aspekty a rady
Pri uzatváraní zmluvy o nájme nebytových priestorov je nevyhnutné skontrolovať, či má všetky zákonné náležitosti. Neplatná zmluva môže viesť k nepríjemným dôsledkom, ako je nutnosť dodatočného vysťahovania z priestoru.
V prípade skončenia nájmu je dôležité riešiť aj otázku uvedenia priestoru do pôvodného stavu. Ak nájomca vykonal zmeny na veci so súhlasom prenajímateľa, nie je po skončení nájmu povinný ich odstraňovať, pokiaľ sa v zmluve nedohodlo inak. V prípade zmien vykonaných bez súhlasu je nájomca povinný uviesť vec do pôvodného stavu na vlastné náklady.
Prenájom nebytového priestoru na bývanie je možný len vtedy, ak to zodpovedá účelu určenému v kolaudačnom osvedčení. Zmena účelu užívania stavby je možná len za splnenia zákonných podmienok.
Pri výpovedi zmluvy a podnájmu za vyššiu sumu je potrebné postupovať v súlade so zákonom. Nájomca, ktorý podnajme priestor za vyššiu cenu bez súhlasu prenajímateľa, sa vystavuje riziku výpovede zmluvy.
Krátkodobý prenájom nebytového priestoru na komerčné účely je možný, avšak je potrebné zohľadniť, či priestor spĺňa kritériá pre daný účel, čo môže zahŕňať aj posúdenie prípadných prestavieb a súlad s predpismi verejného zdravotníctva.
Parkovacie miesto, ak je vedené samostatne na liste vlastníctva, môže byť samostatným predmetom nájmu. Ak nájomná zmluva definuje len nebytový priestor, nájomca nemá automaticky právo na užívanie parkovacieho miesta, pokiaľ to nie je v zmluve výslovne dohodnuté.
V prípade nejasností alebo sporov týkajúcich sa nájmu a podnájmu bytov a nebytových priestorov je vždy odporúčané konzultovať situáciu s právnikom.