Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva kľúčovú úlohu v správe štátnych poľnohospodárskych nehnuteľností a pozemkov s neznámymi vlastníkmi. Jeho činnosť zahŕňa aj prenajímanie týchto pozemkov, čo však môže v niektorých prípadoch viesť ku komplikovaným situáciám, ako je duplicitný nájom a následné nároky na náhradu škody. Tento článok sa zameriava na právne aspekty týchto problémov, s osobitným zreteľom na relevantnú legislatívu, judikatúru Najvyššieho súdu Slovenskej republiky a samotnú činnosť SPF.
Správa pozemkov s neznámymi vlastníkmi a zápis správy
V prípade pozemkov, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať ich dedičov, je nevyhnutné požiadať o zápis správy k týmto pozemkom. Ak obec žiada o zápis správy na kataster v prospech SPF, je potrebné zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR a potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu neznámeho vlastníka. Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk.
Po zápise správy na listoch vlastníctva je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.
Podmienky prenájmu pozemkov od Slovenského pozemkového fondu
SPF pri posudzovaní splnenia podmienok prenájmu budúcim nájomcom podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. požaduje od žiadateľov o prenájom, okrem iných dokladov, aj:
- Zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov.
- Zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v katastrálnom území, kde žiadateľ žiada o prenájom pozemkov, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF. Tento zoznam musí obsahovať informácie o katastrálnom území, parcelnom čísle registra C/E, čísle listu vlastníctva, vlastníkovi a prenajatej výmere parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za dané územie.
Právna úprava nájmu poľnohospodárskych pozemkov
Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 504/2003 Z. z.“) upravuje nájomné vzťahy k poľnohospodárskej pôde. Tento zákon sa považuje za špeciálny právny predpis vo vzťahu k ustanoveniam Občianskeho zákonníka.
Nájomné zmluvy a ich typy:
- Pre právnické osoby a súkromne hospodáriacich roľníkov (fyzické osoby - podnikatelia): Nájomná zmluva sa uzatvára podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z.
- Pre fyzické osoby - nepodnikateľov (na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť): Nájomná zmluva sa uzatvára podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z.
Obvyklá výška nájomného
Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol zavedený s účinnosťou od 01.05.2018. Ide o údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Tieto údaje sú získavané z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., ako priemerná výška nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a tieto údaje poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roka. Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.
Prednostné právo nájmu
Prednostné právo nájmu je obsiahnuté v § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. Týmto ustanovením zákonodarca garantuje nájomcovi právo prednostne uzavrieť novú nájomnú zmluvu s prenajímateľom po skončení predchádzajúcej zmluvy, ak má prenajímateľ záujem o ďalší prenájom pozemkov, ktoré nájomca doteraz užíval.
Povinnosti nájomcu a ich vplyv na prednostné právo:
Za záväzok zo zmluvy sa nepovažuje len včasné a riadne uhrádzanie nájomného, ale aj ďalšie povinnosti vyplývajúce z konkrétneho nájomného vzťahu, ako napríklad zabezpečenie kontroly kvality pôdy. Porušenie povinnosti včasne a riadne uhrádzať nájomné má za následok zánik prednostného práva na uzatvorenie nájomnej zmluvy.
Prednostné právo nájmu sa neuplatní, ak:
- Prenajímateľ chce prenajať pozemky blízkej osobe.
- Pozemky nie sú určené na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy.
- Pozemky bude užívať prenajímateľ sám (napr. ako samostatne hospodáriaci roľník podľa zákona č. 105/1990 Zb.).
Ukončenie nájomnej zmluvy a prednostné právo
Zákon č. 504/2003 Z. z. rozlišuje nájomnú zmluvu na dobu určitú a neurčitú.
- Nájomná zmluva na dobu určitú: Môže byť ukončená písomnou výzvou prenajímateľa na vrátenie pozemkov doručenou najneskôr rok pred uplynutím doby nájmu. Ak sa tak nestane, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8 zákona č. 504/2003 Z. z., s výnimkou pozemkov, s ktorými nakladá SPF podľa osobitného predpisu (§ 16 zákona č. 180/1995 Z.z.).
- Nájomná zmluva na dobu neurčitú: Môže byť ukončená písomnou výpoveďou s výpovednou lehotou, ktorá sa nesmie skončiť pred uplynutím doby nájmu podľa § 8 zákona č. 504/2003 Z. z. (minimálne 5 rokov).
Duplicitný nájom a jeho dôsledky
Duplicitný nájom nastáva v situácii, kedy je tá istá nehnuteľnosť prenajatá dvom alebo viacerým subjektom súčasne. Táto situácia môže viesť k vzniku škody pre jedného alebo viacerých nájomcov, ktorí nemôžu riadne užívať prenajatú vec. Náhrada škody v takýchto prípadoch je komplexná právna otázka.
Judikatúra k duplicitnému nájmu:
V minulosti sa na duplicitný nájom nazeralo ako na dôvod neplatnosti nájomnej zmluvy. Neskoršia judikatúra sa však posunula k skúmaniu časového momentu účinnosti zmlúv a nevylučuje uzatvorenie dvojitého nájmu, ak je časový moment ich účinnosti odlišný.
Podľa rozhodnutia Ústavného súdu ČR, v prípade uzatvorenia viacerých nájomných zmlúv k tej istej veci (tzv. dvojitý nájom), druhá zmluva nie je automaticky neplatná. Dôvodom je ochrana autonómie vôle a zmluvnej slobody. Aj keď vlastník nemôže splniť svoje povinnosti podľa druhej nájomnej zmluvy z dôvodu existencie prvej nájomnej zmluvy, neznamená to automaticky neplatnosť druhej zmluvy. V takýchto prípadoch je možné využiť iné právne nástroje, ako napríklad zľavu z nájomného alebo neplatenie nájomného, namiesto dovodenia absolútnej neplatnosti.
Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojej rozhodovacej praxi uviedol, že ak žalovanému bola prenajatá pôda, ktorá už bola v nájme iného subjektu, nezakladá to bez ďalšieho neplatnosť zmluvy, keďže objektívne možnosť plnenia nie je vylúčená.
Slovenský pozemkový fond a zodpovednosť za škodu
SPF ako právnická osoba konajúca vo verejnom záujme spravuje poľnohospodárske nehnuteľnosti a nakladá s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy. V kontexte duplicitného nájmu alebo iných pochybení pri správe môže SPF niesť zodpovednosť za škodu.
Podmienky vzniku nároku na náhradu škody voči SPF:
- Existencia škody: Musí reálne dôjsť k poškodeniu alebo zničeniu majetku.
- Príčinná súvislosť: Medzi konaním alebo nekonaním SPF a vzniknutou škodou musí existovať príčinná súvislosť.
- Protiprávnosť: Konanie alebo nekonanie SPF, ktoré viedlo k vzniku škody, musí byť protiprávne.
- Zavinenie: Vo väčšine prípadov sa vyžaduje zavinenie na strane SPF, t.j. že škodu spôsobil úmyselne alebo z nedbanlivosti.
Najvyšší súd SR zdôrazňuje potrebu dôsledného preukázania všetkých podmienok pre vznik nároku na náhradu škody. SPF je povinný spravovať štátny majetok s náležitou starostlivosťou a v súlade so zákonom. Ak túto povinnosť poruší a spôsobí tým škodu, je povinný ju nahradiť.
Vyvlastnenie pozemkov a náhrada škody
Vyvlastnenie pozemkov je možné len vo verejnom záujme a ak cieľ vyvlastnenia nemožno dosiahnuť dohodou. Vyvlastnenie sa môže uskutočniť len v nevyhnutnom rozsahu. Náhrada za vyvlastnenie sa poskytuje v peniazoch a nesmie byť nižšia ako všeobecná hodnota určená znaleckým posudkom. Vyvlastňovaný má právo namietať osobu znalca alebo skutočnosti obsiahnuté v znaleckom posudku.
Ak je predmetom vyvlastnenia nájom pozemku, stavby alebo ich časti, nájom sa skončí dňom právoplatnosti rozhodnutia o vyvlastnení. Vyvlastňovaný má voči vyvlastniteľovi nárok na náhradu škody, ktorá mu vznikla vyvlastňovacím konaním alebo v jeho dôsledku.
Ušlý zisk ako súčasť náhrady škody
Aj keď je ušlý zisk kategóriou škody, pri ktorej sa vychádza z predpokladaného bežného chodu vecí, vždy závisí od konkrétnych okolností posudzovanej veci. Ušlý zisk musí byť pre poškodeného nástrojom, ako dosiahnuť to, o čo v dôsledku protiprávnej udalosti prišiel, a nie nástrojom na dosiahnutie zisku, ktorý by mu z dôvodu objektívnych okolností vzniknúť nemohol. Pri posudzovaní nároku na ušlý zisk je potrebné zohľadniť všetky relevantné okolnosti prípadu.
Dôkazné bremeno a prieťahy v konaní
V kontexte sporov týkajúcich sa SPF a náhrady škody je dôležité aj dôkazné bremeno. Napríklad v prípade právneho úkonu uskutočneného medzi spriaznenými osobami, úpadok sa predpokladá, pokiaľ sa nepreukáže opak. Správca konkurznej podstaty musí preukázať, že právny úkon bol uskutočnený medzi spriaznenými osobami.
Prieťahy v konaní zo strany správnych orgánov, vrátane SPF, môžu mať negatívny dopad na oprávnené osoby a v určitých prípadoch môžu viesť k nárokom na náhradu škody.
Prenajímate poľnohospodársku pôdu a neplatia vám. Čo môžete urobiť?
Záver
Problematika duplicitného nájmu a náhrady škody v súvislosti so Slovenským pozemkovým fondom je zložitá a vyžaduje si dôkladnú znalosť príslušných právnych predpisov a súdnej praxe. SPF ako správca štátneho majetku má povinnosť konať s náležitou starostlivosťou a v súlade so zákonom. V prípade pochybení, ktoré spôsobia škodu, je SPF zodpovedný za jej nahradenie. Dôležité je tiež správne posúdenie prednostného práva nájmu a dodržiavanie zákonných postupov pri uzatváraní nájomných zmlúv, aby sa predišlo vzniku duplicitných nájmov a súvisiacim sporom.