Vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom je komplexná oblasť práva, ktorá sa riadi predovšetkým nájomnou zmluvou a príslušnými zákonnými ustanoveniami. Jednou z častých dilem, s ktorou sa stretávajú obe strany, je otázka vyrovnania preplatkov či nedoplatkov za energie a služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, najmä v prípade predčasného ukončenia nájomného vzťahu.
Predčasné ukončenie nájomnej zmluvy a vyúčtovanie energií
Zo zdanlivo jednoduchého dotazu, či má prenajímateľ nárok na vyúčtovanie tepla a vody pri predčasnom ukončení nájomnej zmluvy po ústnej dohode dva mesiace skôr, vyplýva rad právnych subtilností. Prenajímateľ sa v tomto prípade odvoláva na to, že mu to vynahradilo výpadok príjmu medzi predčasným ukončením nájmu a predajom bytu. Je však dôležité zdôrazniť, že nárok na vyúčtovanie a následné vyrovnanie preplatkov či nedoplatkov za energie by mal byť primárne upravený v samotnej nájomnej zmluve.
Práve nájomná zmluva, ako hlavný dokument upravujúci práva a povinnosti zmluvných strán, by mala obsahovať jasné ustanovenia o spôsobe riešenia preplatkov a nedoplatkov za energie a služby. Ak takéto ustanovenia v zmluve chýbajú, alebo ak sú nejasné, môže to viesť k sporom. Podľa platnej právnej úpravy, prenajímateľ nie je oprávnený jednostranne meniť ustanovenia zmluvy vo svoj prospech. Jeho konanie by sa malo riadiť výlučne obsahom uzatvorenej nájomnej zmluvy. V prípade, že nájomná zmluva výslovne neupravuje možnosť prenajímateľa účtovať si dodatočné poplatky za "výpadok príjmu" v súvislosti s predčasným ukončením nájmu, jeho nárok na takéto kompenzácie môže byť sporný.
Právo nájomcu na preplatky z bytového podniku
Ďalšou častou situáciou je, keď nájomca, ktorý sám prenajíma byt ďalej, čelí požiadavke nájomcu o vrátenie preplatkov, ktoré mu budú vrátené z bytového podniku. V tomto prípade, ak bola medzi prenajímateľom (v tomto prípade nájomcom pôvodného bytu) a jeho nájomcom dohodnutá fixná suma za nájom, ktorá zahŕňa aj energie, nárok na preplatky z bytového podniku by mal spadať pod pôvodného prenajímateľa. Nájomca by mal mať nárok na vrátenie preplatku iba vtedy, ak na základe vyúčtovania energií a služieb vznikol preplatok, ktorý presahuje uhradené preddavky. Právna prax rozlišuje oddelenie platby za nájomné a platby za služby spojené s užívaním bytu. Po vyfakturovaní všetkých energií a vyúčtovania od správcu bude prenajímateľ schopný presne určiť, či vznikol nedoplatok alebo preplatok. Ak prenajímateľ na energie zaplatil menej, ako bolo uhradené prostredníctvom preddavkov nájomcom, je povinný tento rozdiel nájomcovi vrátiť, a to bez ohľadu na to, či to nie je výslovne uvedené v zmluve. Z ustanovení zmluvy v spojení s vyúčtovaním by malo byť možné vyvodiť povinnosť prenajímateľa vrátiť preplatok.
Povinnosť predložiť vyúčtovanie a vrátiť preplatok
V prípade, ak nájomca býva v podnájme dlhší čas a každý rok mu je pri vyúčtovaní energií povedané, že je všetko v poriadku, ale majiteľ bytu odmieta ukázať konkrétne vyúčtovanie, vzniká vážny problém. Po ukončení zmluvy, ak majiteľ odmieta vrátiť depozit vo výške 420 eur až do vyúčtovania, sa nájomca oprávnene obáva straty peňazí. Nájomca má jednoznačné právo vidieť konkrétne vyúčtovanie za energie. Bez neho nie je možné určiť, či časť nájomného spadajúca na platby za služby nebola príliš vysoká a či by mu nepatril preplatok. Ak prenajímateľ odmieta vrátiť depozit, nájomca ho môže vymáhať, najprv mimosúdnou cestou. Ak prenajímateľ nereaguje, je možné podať žalobu na súd. V prípade, že by prenajímateľ chcel na túto sumu započítať nedoplatok za energie, musí vznik nedoplatku relevantným spôsobom preukázať.
Spôsob vrátenia preplatku za nájomný byt v správe spoločenstva vlastníkov bytov
Pri byte v správe spoločenstva vlastníkov bytov (SVB) môže nastať situácia, kedy je preplatok za energie vrátený iba formou zápočtu alebo poštovej poukážky, zatiaľ čo nájomca trvá na vrátení na účet. Správca bytového domu je v tomto prípade oprávnený vrátiť preplatok vlastníkovi bytu, ktorý nie je nevyhnutne totožný s platiteľom. Nájomca bytu nie je v právnom vzťahu so správcom bytového domu. Postupovať sa musí podľa nájomnej zmluvy a žiadať prenajímateľa o vrátenie zodpovedajúcej časti preplatku.
Drobné opravy a náklady spojené s údržbou bytu
Podľa Občianskeho zákonníka, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s údržbou znáša nájomník. Za drobné opravy sa považuje napríklad výmena drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia. Náklady na jednu takúto drobnú opravu by nemali prevýšiť sumu 6,64 eura. Ak je konečná suma vyššia, môže byť povinný vykonať opravu prenajímateľ. Zákon chráni nájomcu tým, že prenajímateľ musí zabezpečiť opravy, ktoré sú jeho zodpovednosťou, aby bol byt spôsobilý na užívanie. Nájomník má zároveň povinnosť oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potrebu opráv v byte. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu a nemá nárok na náhradu nákladov.
Právo prenajímateľa na výpoveď a sankcie za omeškanie s platbou
Základnou povinnosťou nájomcu je platiť nájomné včas a v dohodnutej výške. Ak nájomca túto povinnosť poruší, dostáva sa do omeškania. V prípade, že nájomca mešká s platbou nájomného alebo úhrady za služby spojené s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace, má prenajímateľ právo nájomnú zmluvu vypovedať. Výpoveď musí byť písomná, doručená nájomcovi, s uvedeným dôvodom a poučením o práve nájomcu namietať. Nájomca má právo namietať proti výpovedi písomne v stanovenej lehote. Ak sa strany nedohodnú, môže prenajímateľ podať žalobu o vypratanie bytu.
Za omeškanie platby má nájomca nárok aj na sankcie. Okrem zaplatenia dlžnej istiny, môže prenajímateľ požadovať úrok z omeškania alebo zmluvnú pokutu, ak je tak dohodnuté v zmluve. Výška úroku z omeškania je stanovená zákonom. Špecificky, za omeškanie platby môže nájomca zaplatiť sankciu vo výške 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania, ak nezaplatí ani do piatich dní od dátumu splatnosti. Nárok na zaplatenie poplatkov za omeškanie vzniká automaticky, aj keď nie je uvedený v nájomnej zmluve, ale je slušné nájomcu informovať písomne.
Záložné právo na hnuteľné veci a ukončenie krátkodobého prenájmu
Prenajímateľ má tiež záložné právo na hnuteľné veci v nehnuteľnosti, ktoré patria nájomcovi alebo osobám žijúcim s ním v spoločnej domácnosti. Toto právo si vyžaduje súdny súpis vecí čo najskôr, pretože v prípade ich odstránenia nájomcom záložné právo zaniká. Existujú však postupy, ako toto právo zachovať aj v prípade odstránenia vecí úradným príkazom alebo zadržania vecí na vlastné nebezpečenstvo.
Pri ukončení zmluvy s neplatičom je dôležité rozlíšiť, či je zmluva spravovaná podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. V prvom prípade môže nájomca dostať výpoveď pri omeškaní platby za nájom alebo služby spojené s užívaním bytu v trvaní viac ako tri mesiace, pričom existujú ochranné lehoty pre nájomcu v hmotnej núdzi. V prípade krátkodobého nájmu, ktorý má špecifické obmedzenia dĺžky trvania a náležitosti, je možné vypovedať zmluvu pri neuhradení nájomného alebo poplatkov súvisiacich s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.
Kaucia a jej využitie
V prípade, ak nájomca zaplatil kauciu, podľa zákona o krátkodobom prenájme je možné dorovnať dlh s kauciou, ktorá však môže byť maximálne vo výške troch mesačných nájmov aj s energiami. Ak nájomca nedoplatí kauciu do jedného mesiaca od doručenia výzvy na jej doplnenie, je taktiež možné nájom vypovedať.
Je nevyhnutné, aby si prenajímateľ aj nájomca boli vedomí svojich práv a povinností a aby boli nájomné zmluvy uzatvárané písomne a obsahovali všetky dôležité náležitosti, aby sa predišlo sporom a nedorozumeniam.