V súčasnosti sa čoraz viac správcov bytových domov stretáva s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v spravovanej budove nachádzajú apartmány alebo ateliéry. Tento článok sa zameriava na definíciu nebytového priestoru v kontexte katastra nehnuteľností, s osobitným dôrazom na apartmány a ateliéry, a objasňuje, ako sa tieto priestory posudzujú z hľadiska správy a legislatívy.
Úvod do problematiky apartmánov a ateliérov
Pojmy apartmán a ateliér nemajú v slovenskom právnom poriadku jasnú legálnu definíciu. Definícia pojmu apartmán bola v minulosti upravená vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorá stanovovala kvalifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórii a tried. Táto vyhláška však bola v platnosti iba do 18. februára 2021. Odvtedy legálna definícia pojmu apartmán v právnom poriadku absentuje. Pojem ateliér sa dokonca spomína aj v samotnom zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“).
V praxi tieto pojmy zvyknú spôsobovať nejasnosti v tom, o aký priestor vlastne ide. Vo väčšine prípadov sú totiž apartmán i ateliér nebytovými priestormi a takto sú označené v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu a zapísané v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva, čo nespôsobuje obzvlášť veľké nejasnosti z pohľadu výkonu správy.
Ako môže byť apartmán bytom?
V súčasnej dobe, kedy nových developerských projektov neustále pribúda, sa stretávame s tým, že apartmány sú v rozhodnutí stavebného úradu označené ako priestor určený na bývanie a zapísané v katastri nehnuteľností a na liste vlastníctva ako byty. Problém nastáva pri územnom plánovaní.
Dôvodov, prečo je priestor v územnom pláne určený ako nebytový priestor - apartmán, môže byť viacero. Napríklad územný plán mesta či danej zóny vyžaduje určitý pomer bytov k nebytovým priestorom v danom území, prípadne zabezpečenie dostatočného počtu parkovacích miest k bytom. Takisto býva priestor označený ako apartmán i vtedy, keď nespĺňa normy na bytové jednotky (napr. nedostatočná výmera, absencia denného svetla, hygienické normy).
Ak územný plán povoľuje iba určitý pomer bytov a nebytových priestorov, môže nastať situácia, že hoci ide o apartmán, stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie, v ktorom bude takýto priestor označený ako „priestor určený na bývanie“, pretože v zásade spĺňa všetky technické normy pre bývanie.
V súvislosti so zápisom apartmánu, pri ktorom je v rozhodnutí stavebného úradu uvedené, že je určený na bývanie, do katastra nehnuteľností a následným nahlásením trvalého pobytu, je vhodné spomenúť vyjadrenie katastra nehnuteľností uvedené v katastrálnom bulletine č. 3/2007 ako odpoveď na otázku č. 31. Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Keďže katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určenú na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie, označený podľa údajov katastra, t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku. Z uvedeného vyplýva, že apartmán zapíšeme do katastra ako byt. V tomto prípade je teda možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt podľa § 3 ods. 1 zákona č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky.
Ateliér ako nebytový priestor
Ateliér na rozdiel od apartmánu býva označený za nebytový priestor z dôvodu nesplnenia podmienok na bytovú jednotku, a to kvôli nedosiahnutiu limitu denného svetla, hygienických podmienok či prípadne hlukových noriem. Vtedy je samozrejmé, že bude označený aj na liste vlastníctva ako nebytový priestor.
Správa budov s nebytovými priestormi
V praxi je už bežnou realitou, že sa v budove nachádza viac nebytových priestorov, apartmánov, ateliérov, než bytov, prípadne iba nebytové priestory, či iba apartmány. Apartmánové domy sa často vyskytujú pri rekreačných zariadeniach a v turistami vyhľadávaných oblastiach.
Podľa § 2 ods. 1 BytZ „Bytovým domom sa na účely tohto zákona rozumie súbor bytov a nebytových priestorov, alebo sa ním rozumie len súbor bytov alebo len súbor nebytových priestorov, alebo sa ním rozumie len súbor bytov a nebytových priestorov v jednom vchode, ak tieto byty a nebytové priestory majú spoločné na užívaní práva k pozemku zastavanému bytovým domom alebo práva k pozemku, ktorý je funkčne spojený s bytovým domom.“
V zmysle § 6 ods. 1 BytZ „správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“).“
Podľa § 24 ods. 1 BytZ „ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis,“ pričom osobitným predpisom sa rozumie zákon č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov.
Na základe vyššie uvedených zákonných ustanovení teda možno dôjsť k záveru, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty (napr. polyfunkčné budovy, kde sa nachádzajú byty i nebytové priestory rôzneho druhu), alebo aj v iných budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu (sem možno zaradiť práve budovy, v ktorých sa nachádzajú iba nebytové priestory, napr. administratívne budovy, obchodné centrá).
Pri správe iných budov, teda tých, v ktorých je menej ako jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a nie sú v nich najmenej štyri byty, sa však podľa uvedeného ustanovenia neuplatňujú ustanovenia § 29 a § 29a ods. 1 BytZ a požiadavky na správcu podľa zákona č. 246/2015 Z.z.
Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Dňa 30. októbra bol v parlamente schválený zákon č. 325/2024 Z. z., ktorým bol novelizovaný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „BytZ“). Novela je účinná od 1. januára 2025.
Podľa § 14 ods. 1 BytZ „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o záležitostiach uvedených v § 8 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov hlasovaním na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním.“
Novela umožňuje vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov v dome hlasovať nielen na hlasovacej listine, ale aj prostredníctvom elektronických prostriedkov (napr. elektronická pošta). Elektronické hlasovanie však nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania, ide iba o zmenu formy či spôsobu hlasovania - princíp hlasovania zostáva zachovaný. Podľa nového ustanovenia § 14a ods. 5 BytZ sa elektronické hlasovanie uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník bytu alebo nebytového priestoru záujem. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru oznámi spoločenstvu alebo správcovi na účely elektronického hlasovania svoju elektronickú adresu (§ 14a ods. 6 BytZ).
Podľa § 14 ods. 4 BytZ: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom a pri elektronickom hlasovaní správcovi alebo rade.“
Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci („Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.“), ktorou je príkaz na hlasovanie. To ale neznamená, že splnomocniteľ nemá právo splnomocnencovi takýto príkaz udeliť. Od 1. januára 2025 však bude otázka rozsahu oprávnení vyplývajúcich z takejto plnej moci ponechaná výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v zákone č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka.
Podľa nového znenia § 14b ods. 2 BytZ „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome hlasuje na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním. Ak ide o hlasovanie na schôdzi vlastníkov, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má jeden hlas. Ak ide o písomné hlasovanie, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má toľko hlasov, koľko bytov alebo nebytových priestorov v dome má vo svojom výlučnom vlastníctve alebo v podielovom spoluvlastníctve alebo bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.“
V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudne novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1.4.2023. Podľa dôvodovej správy: „Vo väzbe na zmeny v pojmoch podľa novej stavebnej legislatívy sa novo vymedzuje predmet a rozsah právnej úpravy zákona. Ide o pozitívne vymedzenie zákona ako komplexnej úpravy práv a povinností súvisiacich s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov.“
Zákon o vlastníctve bytov upravuje niekoľko skupín právnych vzťahov. Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov tvorí základnú skupinu právnych vzťahov. Ďalšia skupina vzťahov vychádza z regulácie práv a povinností vo vzťahu ku správe domov. Úprava práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov pozostáva nielen z ich vzájomných vzťahov, ale aj zo vzťahov s tretími osobami.
Navrhuje sa aj úprava pojmov v predmetnom zákone, a to nielen na účely zosúladenia, ale aj zachovania osobitostí potrebných pre fungovanie právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Novela v § 6 prináša negatívne vymedzenie, kedy sa správa domu nevyžaduje. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na rodinné domy a domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka.
Obmedzenia neplatičov
Obmedzenia neplatičov podľa zákona č. 182/1993 Z. z. sa týkajú aj vlastníkov apartmánov a ateliérov, ak sú tieto priestory považované za nebytové priestory. Podľa § 5 ods. 1 písm. h) BytZ „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný uhradiť platby na úhradu nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na fond prevádzky, údržby a opráv.“
Obmedzenie neplatiča spočívajúce v oprávnení správcu domu vymáhať vzniknuté nedoplatky (§ 8b ods. 1 písm. c) BytZ) je dôležité. Obmedzenie spočívajúce v oprávnení správcu alebo spoločenstva zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia (§ 9 ods. 3 BytZ) je tiež relevantné.
Podľa tretej vety § 9 ods. 3 BytZ: „V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.“
Metodické usmernenie k novelám
Tak, ako sa zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) nenovelizoval niekoľko rokov, tak bol v tomto roku predmetom zmien hneď dva krát a s rôznymi dátumami nadobudnutia účinnosti. Niektoré ustanovenia zákona č. 177/2018 Z. z. o niektorých opatreniach na znižovanie administratívnej záťaže využívaním informačných systémov verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon proti byrokracii) nadobudli účinnosť 1. 9. 2018 prechodne do 31. 12. 2018 a v plnom rozsahu nadobudnú všetky ustanovenia účinnosť od 1. 1. 2019. Druhá novela č. 283/2018 Z. z. nadobudla účinnosť 1.11.2018, čiže počas prechodného obdobia prvej novely. Nijakým spôsobom sa však tieto ustanovenia nevylučujú a ani sa obsahovo neovplyvňujú. Cieľom navrhovanej úpravy je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obomi zákonnými formami (správca a spoločenstvo vlastníkov). Ide teda o spresnenie výkladu v praxi najčastejšie aplikovateľných ustanovení zákona.
Navrhovaná úprava prináša predovšetkým jednoznačnejšiu, systematickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi. Okrem toho navrhovaná úprava zároveň spresňuje viacero súčasných zákonných ustanovení a zavádza mechanizmy, ktoré by mali prispieť k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu.
Upresnenie definície spoločných častí
Upresnenie definície pojmu „spoločné časti“ prostredníctvom pojmu „podlahová plocha bytu“ (§ 2 ods. 3 BytZ) prinieslo nové aspekty. Oproti poslednému zneniu tohto ustanovenia je nové obohatené o pojem „terás“, ktoré sa nepriamo zaradili do spoločných častí domu. Systematicky presnejšie mohla byť táto zmena prevedená úpravou definície § 2 ods. 4, čo by zodpovedalo zámeru predkladateľov novely dosiahnuť definíciu spoločných častí explicitne.
Uvedená zmena je výsledkom rozhodovacej činnosti Najvyššieho súd SR, ktorý v rozsudku sp. zn. 5 Sžr/6/2014 z 9.9.2015 má za to, že „nemožno vymedziť ako samostatné jednotky priestory, ktoré sú príslušenstvom bytu alebo nebytového priestoru, ani priestory, ktoré sú spoločnosťou časťou domu. Najvyšší súd zastáva názor, že lodžiu je nutné považovať za spoločnú časť domu v zmysle § 2 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, s tým, že výpočet spoločných častí domu v zmysle cit. zákona je iba demonštratívny.“ Ďalej sa konštatuje, že lodžia v budove v spoluvlastníctve vlastníkov bytov môže byť podľa okolností spočívajúcich v účele jej užívania, buď súčasťou spoločných častí domu vo vlastníctve vlastníkov všetkých bytových jednotiek (poprípade vo vlastníctve vlastníkov niekoľkých bytových jednotiek), alebo môže byť vo vlastníctve vlastníka bytovej jednotky ako súčasť bytu. V zmysle uvedeného sa najvyšší súd stotožňuje s právnym záverom obsiahnutým v odôvodnení krajského súdu, že lodžia nemôže byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov v zmysle § 118 Občianskeho zákonníka, ale je súčasťou predmetov právnych vzťahov - bytu. Nemožno preto samostatne prevádzať ani akýmkoľvek spôsobom samostatne nakladať so spoločnými časťami domu. V prípade balkónov, lodžií a terás nejde o priestorovo vymedzenú časť budovy, ktorú by bolo možné charakterizovať ako miestnosť alebo súčasť súboru miestností, ale o konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov, prípadne strechy, ktoré už zo svojho technického riešenia a svojej funkcie musia byť spoločnými časťami domu, rovnako ako spoločný obvodový plášť, či strecha budovy. Tento princíp sa uplatní aj v prípade, ak ide o prvky priliehajúce k jednotlivým bytom, pričom možno označiť za nepodstatné, že na takýto konštrukčný prvok majú prístup iba vlastníci priliehajúcich bytov. V zmysle právnej teórie ide o tzv. akcesorické časti.
Garáž v dome a garážové státie
Zavedenie nového pojmu „garáž v dome“ a jeho definícia (§ 2 ods. 5 BytZ) prinieslo jasnejšie vymedzenie. Garážou v dome sa rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel. Určuje sa, že na to, aby sa priestor mohol považovať za garáž v bytovom dome, je potrebné rozhodnutie stavebného úradu. Zároveň sa výslovne určuje, že ide o nebytový priestor a táto definícia sa netýka nebytových priestorov mimo bytového domu. Definícia je obohatená o účel užívania, ktorým je odstavenie a parkovanie vozidiel. Definícia je teda určená účelom, z ktorého je nutné vychádzať pri riešení otázky, či sa priestor za garáž považuje alebo nie. Prakticky sa takáto definícia vzťahuje najmä na priestory, ktoré v spodnej časti bytového domu spĺňajú podmienky nebytového priestoru a slúžia na odstavenie a parkovanie vozidiel. Gramatickým výkladom pojmu „vozidiel“ je možné dospieť k záveru, že ide o priestor „širší a väčší“ ako len slúžiaci jednému vozidlu. Garážou sa teda môže rozumieť súbor garážových stojísk podľa § 2 ods. 6 BytZ.
Zavedenie nového pojmu „garážové stojisko“ a jeho definícia (§ 2 ods. 6 BytZ) tiež prispieva k prehľadnosti. Garážovým stojiskom sa rozumie priestor v garáži v dome, ktorý je určený na odstavenie a parkovanie jedného vozidla.
Zmeny v katastrálnom zákone a ich dopad
V Zbierke zákonov Slovenskej republiky pod č. 212/2018 bol zverejnený zákon prijatý Národnou radou Slovenskej republiky dňa 19.06.2018 (ďalej len „Novela“), ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. Predmetom evidovania v katastri nehnuteľností sú stavby spojené so zemou pevným základom. Do katastra nehnuteľností sa po novom budú zapisovať stavby ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, t. j. budovy. Z nového ustanovenia § 46 ods. 1 Katastrálneho zákona vyplýva, že „stavba, ktorá nie je spojená so zemou pevným základom, alebo stavba, ktorá je spojená so zemou pevným základom, ale nie je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, nie je predmetom evidovania v katastri.“
Novela však nerieši, ako sa vysporiadať so situáciou, ak sa do katastra v minulosti zapísali stavby, ktoré nie sú predmetom evidovania v katastri podľa Novely. Doterajšia právna úprava nezrozumiteľne uvádzala, že v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Na základe toho v praxi často vznikali nejasnosti, či predmetná stavba je predmetom evidovania v katastri a teda či na prevod vlastníckeho práva k nej je potrebný vklad do katastra nehnuteľností (napr. garážové stánie). V prípade pochybností týkajúcich sa evidencie stavieb v katastri nehnuteľností rozhodovali príslušné okresné úrady. Podľa nového rozdelenia kompetencií na úseku katastra je Úrad oprávnený na rozhodovanie o pochybnostiach týkajúcich sa evidencií stavieb v katastri nehnuteľností. Pre toto rozhodovanie je upravené osobitné konanie nepodliehajúce pravidlám správneho poriadku. Na základe podania takéhoto návrhu okresný úrad preruší konanie o návrhu na vklad a oznámi účastníkom konania o návrhu na vklad alebo tomu, v prospech koho sa má vykonať zápis v katastri, predloženie veci (t. j. o predmete evidovania v katastri) Úradu. Na vydanie rozhodnutia má Úrad zákonnú lehotu 30 dní od doručenia návrhu od okresného úradu. Novému spôsobu rozhodovania o tom, či ide o predmet evidovania v katastri, nemožno uprieť snahu o zjednotenie názorov na evidovanie jednotlivých stavieb v katastri nehnuteľností na celoslovenskej úrovni. Problematickým sa môže javiť okolnosť, či okresný úrad v rámci konkrétneho prípadu vôbec nadobudne „pochybnosť“, či stavba má byť evidovaná v katastri, a teda môže rozhodnúť v rámci katastrálneho konania na základe svojho „nepochybného“ názoru. Účastníci konania by mali byť tiež obozretní v tom, aké stavby uvádzané v zmluvách tvoria predmet prevodu (napr. karavanové státie).
V novelizovanom § 46 Katastrálneho zákona je upravený spôsob zápisu, resp. výmazu stavieb. Ako vlastník alebo iná oprávnená osoba sa vo vzťahu k stavbe zapíše osoba uvedená vo verejnej listine alebo inej listine, ak sa inou verejnou listinou nepreukáže, že vlastníkom alebo inou oprávnenou osobou je iná osoba. Prílohou návrhu na zápis stavby do katastra nehnuteľností podľa novelizovaného katastrálneho zákona už nebude údaj o rodnom čísle fyzickej osoby alebo o identifikačnom čísle právnickej osoby. Geometrický plán, pokiaľ bude úradne overený od 01.10.2018 a neskôr, sa už nebude okresnému úradu prikladať k žiadnemu návrhu na začatie katastrálneho konania. Uvedené sa nevzťahuje na geometrické plány úradne overené do 30.09.2018, ktoré bude potrebné predkladať k návrhom na zápis do katastra nehnuteľností ako doteraz.
Zmeny sa týkajú aj zápisov rozostavaných stavieb a rozostavaných bytov a rozostavaných nebytových priestorov do katastra nehnuteľností. Podklady na zápis rozostavanej stavby do katastra sa v zásade nezmenili. Vyžadujú sa právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti, z ktorého je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia a uvedenie čísla úradného overenia geometrického plánu v návrhu na zápis stavby (to neplatí, ak bol geometrický plán úradne overený skôr ako 01.10.2018). Novela nereflektovala (čo bez súvisiacej zmeny iných právnych predpisov ani nemohla) na existujúci právny stav, keď sa najmä developeri nových bytových projektov obracajú na okresné úrady s návrhmi na zápis bytov a nebytových priestorov, resp. rozostavaných bytov a rozostavaných nebytových priestorov do katastra nehnuteľností, nie v súvislosti ich vznikom na základe zmluvy o výstavbe, ale na základe návrhu na zápis záznamom. Ako doterajšia právna úprava, tak aj nová právna úprava umožňujú vykonanie zápisu bytu a nebytového priestoru, resp. rozostavaného bytu a rozostavaného nebytového priestoru len ak vznikli na základe zmluvy o výstavbe, resp. zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu. Rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, ak sa nachádza v stavbe ohraničenej obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené. Za povšimnutie stojí riešenie zákonodarcu obsiahnuté v Novele, keď na jednej strane je možné zapísať do katastra nehnuteľností v podzemnej stavbe nachádzajúce sa rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory a na druhej strane nie je poskytnutá legislatívna možnosť evidovania rozostavaných podzemných stavieb v katastri nehnuteľností (napr. podzemné garáže).
Zápis stavieb alebo podzemných stavieb[1] do katastra nehnuteľností, skolaudovaných alebo daných do užívania pred 01.10.1976, sa vykoná na základe oznámenia obce. Kataster nehnuteľností od 01.10.2018 bude obsahovať aj údaj o cene nehnuteľnosti. Touto právnou úpravou sa nahradil doteraz evidovaný údaj o cene týkajúci sa len poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností, a to z listín, ktoré budú predložené katastru nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať. Bude sa poskytovať na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a iným subjektom za účelom plnenia ich úloh podľa osobitných predpisov (napr. súdy, prokuratúra, Policajný zbor, daňový úrad). Súbor popisných informácií katastra bude doplnený tiež o iný identifikátor, ak ide o cudzinca. Iný identifikátor, ak ide o cudzinca, neznamená len ekvivalent rodného čísla, ale týmto môže byť napr. aj číslo pasu, ID karty. Právna úprava katastra nehnuteľností pokiaľ ide o iný identifikátor cudzinca v zásade kopíruje právnu úpravu týkajúcu sa rodného čísla. Doposiaľ nebolo potrebné pri cudzincoch uvádzať ďalší identifikačný údaj, pokiaľ nemali tieto osoby pridelené rodné číslo. Iný identifikátor cudzinca bude potrebné uvádzať ako povinnú náležitosť v návrhu na začatie katastrálneho konania. Tento údaj cudzinca naopak nie je uvedený v § 42 ods. 2 písm. a) Katastrálneho zákona ako povinný údaj označujúci účastníka práv k nehnuteľnostiam. Z dôvodu predchádzania prípadným sporným situáciám vo vzťahu k okresnému úradu je potrebné zvážiť uvádzanie iného identifikátora cudzinca aj napr. do kúpnej zmluvy.
Stanovili sa všeobecné obsahové náležitosti návrhu na začatie každého katastrálneho konania (napr. konania o vklade práva do katastra nehnuteľností, záznamového konania, konania o oprave chyby). Medzi ne patrí napríklad označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Adresu na doručovanie písomností v tuzemsku je teda potrebné uvádzať len vo vzťahu k fyzickým osobám (nie aj zahraničným právnickým osobám). Návrh na začatie katastrálneho konania je možné podať v elektronickej podobe prostredníctvom elektronického formulára do prístupového miesta okresného úradu alebo v listinnej podobe. Nová právna úprava návrhu na začatie katastrálneho konania bola prijatá z dôvodu zabezpečenia obsahovej jednotnosti papierových návrhov s elektronickým formulárom. Legislatívne je deklarované, že prílohy predkladané v listinnej podobe musia byť predložené v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii. Uvedené ustanovenie zrejme však nič nezmení na doterajšej praxi okresných úradov, že budú akceptovať v konaniach len obyčajné kópie plnomocenstiev, resp. poverení udeľovaných napr. advokátmi. V prípade podania elektronického návrhu na začatie katastrálneho konania bude okresný úrad povinný prijímať prílohy návrhu v listinnej forme. Vzhľadom k všeobecnej právnej úprave náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania, boli z katastrálneho zákona vypustené ustanovenia o náležitostiach návrhu na vklad. Rozšírili sa však prílohy, ktoré je potrebné prikladať k návrhu na vklad. Napríklad čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka. Podmienky § 59a Obchodného zákonníka sa vzťahujú len na akciovú spoločnosť, a preto jedno z uvedených čestných vyhlásení bude potrebné predkladať, ak účastníkom právneho úkonu bude akciová spoločnosť. Okresnému úradu bolo priznané oprávnenie požadovať v konaní o návrhu na vklad aj predloženie ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad, resp. sú potrebné na preukázanie splnenia podmienok na rozhodnutie o povolení vkladu. Uvedené je dôsledkom povinnosti okresného úradu zistiť presne a úplne skutočný stav veci, a za tým účelom obstarať potrebné podklady pre svoje rozhodnutie. Oprávnenie katastrálneho úradu požadovať ďalšie listiny v rámci konania o návrhu na vklad nemá znamenať, že by okresný úrad mohol požadovať akúkoľvek listinu.
Doterajšia možnosť pred podaním návrhu na vklad vyplniť oznámenie k návrhu na vklad v elektronickej podobe zostáva zachovaná, avšak vzťahuje sa aj na návrhy na vklad podané v elektronickej podobe. Oznámenie o návrhu na vklad má iba informatívny charakter a nemá žiadne právne účinky. Dôsledkom podania oznámenia o návrhu na vklad je zníženie správneho poplatku o 15 EUR. Oznámenie o návrhu na vklad platí 90 dní, a ak návrh na vklad bude podaný neskôr, na oznámenie o návrhu na vklad sa neprihliada. V návrhu na vklad bude potrebné označiť všetky právne úkony podliehajúce vkladu, ktoré obsahuje zmluva (napr. kúpna zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena). Predmetom návrhu na vklad okrem všetkých úkonov obsiahnutých v zmluve, musia byť aj všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.
Významnou úpravou prešiel aj spôsob opravy chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností zmlúv predložených ako príloha návrhu na vklad. Možnosť opravy chýb zmluvy opravnou doložkou zaniká. Chyby v zmluve bude možné opraviť výlučne len dodatkom k zmluve, samozrejme aj to platí len za predpokladu platnosti zmluvy predloženej ako príloha návrhu na vklad. Prerušenie katastrálneho konania a výzva okresného úradu na odstránenie nedostatkov návrhu na vklad alebo jeho príloh z dôvodu nesprávností uvedenia identifikačných údajov účastníkov právneho úkonu podľa novej právnej úpravy už nebude potrebné.
Návrh na vykonanie záznamu bude možné podať aj prostredníctvom elektronického formulára zverejnenom na webovom sídle úradu. S týmto spôsobom podania návrhu bude spojený významný časový benefit. Lehota na vykonanie záznamu podania návrhu na vykonanie záznamu prostredníctvom elektronického formulára je 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu do elektronickej schránky Úradu. Pod doručením do elektronickej schránky Úradu treba rozumieť okamih, keď je elektronické podanie k dispozícii v elektronickej schránke Úradu. V súvislosti s lehotami na vykonanie zápisu v katastri nehnuteľností je potrebné zmieniť sa aj o výraznom skrátení ďalšej lehoty na vykonanie zápisu záznamom, konkrétne lehoty na výmaz záložného práva. S lehotami na vykonanie zápisu záznamom súvisí aj nová kompetencia predsedu Úradu. Ak je dôvodná obava, že okresný úrad v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) nedodrží lehotu podľa Katastrálneho zákona, predseda Úradu môže na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) bude konať iný okresný úrad. Rozhodovanie predsedu Úradu nemá vplyv na plynutie lehôt konania o zázname (aj konania o návrhu na vklad). Na rozhodovanie predsedu Úradu sa nevzťahuje správny poriadok. Na náležitosti návrhu na vykonanie záznamu sa vzťahujú novelizované všeobecné ustanovenia Katastrálneho zákona o návrhu na začatie katastrálneho konania. V zmysle tejto právnej úpravy k žiadosti o zápis zákonného záložného práva[4] bude postačovať len žiadosť správcu domu alebo žiadosť spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o jeho zápis do katastra nehnuteľností bez uvedenia pohľadávky a bez doloženia listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky, teda k žiadosti nebude potrebné prikladať osobitnú prílohu. Uvedený zákonný postup pri zápise zákonného záložného práva nie je návodom na riešenie aktuálne pertraktovanej problematiky postavenia zákonného záložného práva vo vzťahu k zmluvnému záložnému právu, najmä okamihu jeho vzniku a poradia záložného práva. Ohľadne iných listín majúcich dôkaznú hodnotu pre konanie platí obdobne vysvetlenie uvedené vo vzťahu k nekonkrétne označeným prílohám návrhu na vklad.
Novým spôsobom je upravený postup pri zápise záznamom v prípade, ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená listina nevychádzajúca z údajov katastra. V prípade predloženia súdneho rozhodnutia záväzného pre osobu zapísanú v katastri nehnuteľností okresný úrad vykoná záznam podľa rozhodnutia, resp. vyznačí stav pred právnym úkonom, dobrovoľnou dražbou alebo inou právnou skutočnosťou, resp. Okresný úrad po predložení súdneho rozhodnutia, ktoré nie je v dôsledku ďalšej právnej zmeny záväzné pre osobu zapísanú v katastri, záznam nevykoná, avšak o vydaní súdneho rozhodnutia zapíše do katastra nehnuteľností obmedzujúcu poznámku na dobu 2 mesiacov od jej zápisu.
Novelou sa významne rozšírili možnosti opravy chybných zápisov okresným úradom v rámci inštitútu opravy chyby. Patria sem napríklad:
- Údaj o viacnásobnom vlastníctve, za podmienky, ak s tým súhlasia všetky osoby zapísané v katastri ako vlastníci a osoby nezapísané ako vlastníci v katastri nehnuteľností, ktorým svedčí vlastnícke právo k tej iste nehnuteľnosti podľa verejnej alebo inej listiny. Všetky dotknúte osoby musia v tomto prípade požiadať okresný úrad o opravu chyby a ich podpis na žiadosti musí byť úradne osvedčený.
- Údaje zapísané do katastra v rozpore s ustanoveniami Katastrálneho zákona upravujúcimi zápis záznamom a poznámky.
- Konanie o oprave chyby môže začať na návrh alebo bez návrhu.
- Údajov katastra nezapísaných na liste vlastníctva, vybraných údajov katastra zapísaných na liste vlastníctva (napr. geometrický plán).
Ak sú podmienky na opravu chyby splnené, okresný úrad rozhodne o oprave chyby rozhodnutím v prípade konania vedenom podľa správneho poriadku alebo vyhotoví protokol o oprave chyby v prípade konania nepodliehajúceho správnemu poriadku. Lehota na rozhodnutie o návrhu na opravu chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa začatia konania a lehota na vyhotovenie protokolu o oprave chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa doručenia podnetu na opravu chyby, resp. Novela stanovuje tiež deň ukončenia konania o oprave chyby. Týmto je napr. ukončenie konania o oprave chyby dňom doručenia protokolu o oprave chyby účastníkom konania.
Katastrálny operát bude aj naďalej verejný, aj keď výslovná deklarácia o verejnosti katastrálneho operátu bola z Katastrálneho zákona vypustená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín budú mať len taxatívne určené osoby. Týmito sú vlastník (vrátane spoluvlastníkov) a iné osoby, ktoré sú na základe osobitného predpisu oprávnené do zbierky listín nazerať. Práva k nehnuteľnostiam sa vpisujú do listu vlastníctva a do súboru popisných informácií katastra.
Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyrovnaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyrovnaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov; ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený. Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti, účastníci konania môžu vykonať opravu len dodatkom k zmluve. Zápisu do katastra nebráni rozpor údajov v zmluve, vo verejnej listine alebo v inej listine s údajmi referenčného registra.
Ak je dôvodná obava, že v konaní o návrhu na vklad alebo v konaní o zázname okresný úrad nedodrží lehotu na rozhodnutie o návrhu na vklad alebo lehotu na vykonanie záznamu podľa tohto zákona, môže predseda úradu na určený čas a v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o návrhu na vklad rozhodne alebo v konaní o zázname bude konať iný okresný úrad.
Stavba sa do katastra zapíše, ak je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou. Pri zápise stavby do katastra sa ako vlastník zapíše osoba uvedená v listine podľa osobitného predpisu, ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom alebo inou oprávnenou osobou je iná osoba. Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebno-technické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Pri zápise bytu alebo nebytového priestoru do katastra, ktorý vznikol na základe zmluvy o výstavbe, sa predkladá zmluva o výstavbe domu a listina podľa osobitného predpisu, ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v zmluve, ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom je iná osoba. Pri zápise rozostavaného bytu alebo rozostavaného nebytového priestoru do katastra sa predkladá zmluva o výstavbe domu, zmluva o vstavbe alebo zmluva o nadstavbe domu, právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni ich rozostavanosti. Pri výmaze stavby alebo podzemnej stavby z katastra, ktorá zanikla, sa predkladá listina podľa osobitného predpisu a potvrdenie obce, že stavba bola odstránená alebo neexistuje.