V súčasnosti nachádzame v ponuke realít čoraz častejšie byty alebo nehnuteľnosti, na ktoré majú majitelia hypotéku. Bežný Slovák si môže kúpiť nehnuteľnosť za 14 svojich ročných platov. Preto sa často rozhodneme pri kúpe pre hypotéku. A tak je množstvo bytov na Slovensku zaťažených záložným právom v prospech banky a teda kúpených nie v hotovosti, ale s pomocou peňazí banky vďaka hypotekárnemu úveru.
Čo však robiť, ak sa situácia zmení a byt je potrebné predať? Tých dôvodov, ktoré môžu majiteľa priviesť k predaju bytu s hypotékou, je niekoľko:
- Sťahovanie sa za prácou
- Narodenie dieťaťa a potreba väčšieho priestoru na bývanie
- Riešenie ťažkej finančnej situácie - potreba vyplatenia dlhov a vyhnutie sa exekúcii
- Zmena životného štýlu - napríklad dôchodcovia, ktorí chcú viacgeneračný dom vymeniť za bezbariérový byt
- Rozvod a potreba rozdeliť spoločný majetok
Pokiaľ predávate nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotekárnym úverom, nemusíte mať hlavu v smútku. Existuje niekoľko možností, ako byt predať a čo všetko bude potrebné vybaviť a absolvovať. V prvom rade je však dôležité vedieť, že predaj bytu s hypotékou nie je ničím výnimočným. Dnes je to v podstate bežná prax. Veľký podiel predávaných bytov má na sebe naviazanú hypotéku. Uvedenú skutočnosť je potrebné aj uviesť v kúpnej zmluve, kde sa obe strany dohodnú, akým spôsobom dôjde k zrušeniu, resp. vo výnimočných prípadoch, k prevzatiu záväzku k hypotéke.
Postup pri predaji bytu s hypotékou
Postup predaja je spočiatku rovnaký ako pri byte bez hypotéky. Je potrebné sa dobre pripraviť, spracovať profesionálnu inzerciu, zvoliť správnu predajnú a marketingovú stratégiu. Po nájdení záujemcu je potrebné informovať ho o záložnom práve v prospech banky, čo si zrejme aj sám všimne na liste vlastníctva. Jeho peniaze budú teda, aspoň z časti, použité na splatenie dlhu banke.
Aby sa nestalo, že kupujúci vyplatí peniaze predávajúcemu, ktorý s peniazmi „ujde“ a síce mu byt predá, ale aj so záložným právom na krku? Alebo aby predaj neprebehol skôr, než peniaze prídu banke a on sa tak zbaví hypotéky? Dôležité je nastaviť celý proces tak, aby časovo všetko prebehlo hladko.
Kvalitná rezervačná zmluva, zloženie rezervačnej zálohy, uistenie sa, kedy budú mať kupujúci všetky potrebné prostriedky k dispozícii (niektorí kupujúci napríklad čakajú na peniaze zo stavebného sporenia, z predaja inej nehnuteľnosti, od rodiny).
Požiadanie banky o vyčíslenie zostatku úveru s takým dátumom vyplatenia, aby kupujúci stihol previesť peniaze za vyplatenie úveru na účet banky. Podpis kúpnej zmluvy so správne nastavenými termínmi, sumami a číslami účtov na vyplatenie hypotéky a ostatných častí kúpnej ceny na účty predávajúcich (alebo do notárskej úschovy, prípadne s vinkuláciou v banke). Kontrola vyplácania jednotlivých častí kúpnej ceny, vklad kúpnych zmlúv na kataster, kontrola zaslania kvitancie bankou na kataster, prípadne individuálne zabezpečenie tohto úkonu.
Čo je kvitancia? Odborne povedané - je to potvrdenie veriteľa, že dlžník uhradil svoju finančnú pohľadávku. Povedané laicky - banka potvrdí, že hypotéka bola vyplatená a teda že kataster môže zmazať záložné právo.
Možnosti riešenia predaja bytu s hypotékou
Existuje niekoľko hlavných spôsobov, ako sa dá byt zaťažený hypotékou predať:
1. Predčasné splatenie hypotéky
Toto je najobľúbenejšia voľba, ako predať byt s hypotékou. V prvom rade však musíte banku požiadať o súhlas, aby ste úver mohli predčasne splatiť. Ak vám žiadosť schváli, vypočíta zvyšok sumy, ktorú dlžíte, a určí, kedy ju máte zaplatiť. Predajca sa s kupujúcim môže dohodnúť, že zostatková časť sa uhradí ako súčasť kúpnej ceny.
V minulosti bolo predčasné splatenie hypotéky spojené s vysokými nákladmi. Museli ste rátať hneď s niekoľkými nie malými poplatkami. Preto sa predaj bytu i predčasné splatenie plánovali na obdobie, keď dochádzalo k zmene úrokovej sadzby, alebo keď končila doba fixácie. V súčasnosti však už platia iné podmienky a veľakrát nezaplatíte vôbec nič. Napríklad, ak suma, ktorú sa chystáte predčasne splatiť, nepresiahne 20 % istiny hypotéky, a keď ju uhradíte do mesiaca pred dňom uzavretia hypotekárnej zmluvy. Vždy sa ale o podmienkach vopred informujte v banke, kde úver máte.
Po predčasnom splatení hypotéky banka vydá tzv. kvitanciu. Ide o súhlas, bez ktorého by zmena nebola možná. Tento dokument dostanete väčšinou do 10 dní po splatení úveru. Na základe kvitancie katastrálny úrad vymaže záložné právo z listu vlastníctva.
Ak si nie ste istý, čo všetko budete pri tom, ako sa rozhodnete predať byt s hypotékou, potrebovať, obráťte sa radšej na realitného makléra alebo na právnika. Veľmi podstatná v celom procese je totiž aj správne vypracovaná kúpno-predajná zmluva.
2. Prebratie hypotéky kupujúcim
Ďalším zo spôsobov, ako predať byt s hypotékou, je nechať ju previesť na kupujúceho. Túto možnosť často využívajú ľudia, ktorí potrebujú peniaze z predaja investovať inam. Hypotéka sa teda prevedie na iné meno a nový vlastník bude pokračovať v jej splácaní. Väčšinou za rovnakých podmienok, prípadne môže dôjsť k malým zmenám zo strany banky. Na kupujúceho prechádza aj záložné právo.
I keď je táto možnosť pre predávajúceho celkom výhodná, nie je ľahké nájsť kupca, ktorý s ňou bude súhlasiť. Je to zväčša preto, že mu nevyhovujú podmienky hypotéky. Vyhraté však nemáte ani vtedy, ak nájdete človeka, ktorý bude ochotný hypotéku prevziať. Banka totiž musí preveriť jeho bonitu, teda schopnosť splácať ju. Musí zistiť, či má dostatočný príjem a či nemá nejaké podlžnosti voči štátu, alebo iným bankovým či nebankovým subjektom, alebo či mu nehrozí exekúcia.
V tomto prípade je postup podobný, akurát, že je potrebné banke oznámiť prevod hypotéky na kupujúceho a informáciu o predaji bytu. Banka v tomto prípade postupuje podobne ako pri poskytovaní hypotekárneho úveru a teda preveruje bonitu kupujúceho, následne vydá stanovisko k zmene dlžníka. Pri prepise hypotéky môžu byť podmienky mierne upravené.
3. Prevod záložného práva na inú nehnuteľnosť
Predať byt s hypotékou môžete aj tak, že prenesiete záložné právo na inú nehnuteľnosť. Ak banka nemá s prevodom problém, ide o najjednoduchšiu možnosť, ako predať byt s hypotékou. Dôležité však je, aby mala nová nehnuteľnosť rovnakú, no najlepšie ešte vyššiu hodnotu ako pôvodne založená.
V prvom rade je potrebné vypracovať znalecký posudok nehnuteľnosti súdnym znalcom a následne ho predložiť banke, ktorá posudzuje vhodnosť zábezpeky. Samozrejme, pokiaľ je nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby, tá musí s prevodom záložného práva súhlasiť a až následne je možné podniknúť ďalšie kroky. Po kladnom vyjadrení je možné podať žiadosť o zmenu predmetu záložného práva, banka vystaví záložné zmluvy pre vlastníka nehnuteľnosti, ktorou sa „zakladá“ a na katastri sa podá návrh na vklad nového záložného práva.
Vydajú sa nové záložné zmluvy a tiež kvitancia, ktorou sa na katastri doloží návrh na vklad tohto nového práva. Dôležité je, aby bola nová nehnuteľnosť akceptovateľná pre banku a mala rovnakú alebo vyššiu hodnotu ako predávaná nehnuteľnosť.
Môžete predať svoj dom, ak stále máte hypotéku?
Komplikácie pri predaji bytu, ak kupujúci tiež kupuje na hypotéku
Ak aj kupujúci kupuje váš byt na hypotéku, je to ešte komplikovanejšie a je potrebné byť ešte viac pozorný a chápať všetky súvislosti, čo, kde a kedy má prebehnúť tak, aby počas celej transakcie nikto neniesol zbytočne veľké riziko. Pretože celý proces sa dá nastaviť buď intuitívne, na slepo, a potom so zaťatými zubami čakať, že „to nejako celé dopadne“, alebo sa nastaví jasne a transparentne a vy môžete kľudne spávať, kým to celé prebehne.
Ktoré kroky sú naviac pri transakcii s dvomi hypotékami?
Kupujúci bude potrebovať spracovať k predávanému bytu znalecký posudok. To je ideálne urobiť ihneď po podpise rezervačnej zmluvy. Samozrejme za predpokladu, že má už svoju finančnú kapacitu dostatočne preverenú s finančným sprostredkovateľom, alebo v banke. Svojej banke tiež bude musieť predložiť kúpne zmluvy a tá na ich základe spracuje jeho hypotekárnu zmluvu tak, aby peniaze boli odoslané buď priamo na účet banky predávajúceho na vyplatenie jeho hypotéky, alebo na účet kupujúceho, ktorý sám tieto prostriedky prevedie.
V tomto momente tiež predávajúci, aj keď ešte nebude mať svoje peniaze na účte, bude musieť súhlasiť s vložením druhého záložného práva v prospech banky kupujúceho. Banka kupujúceho totiž skôr peniaze nikomu nepošle. A tak bude mať chvíľu byt zaťažených dvomi záložnými právami - v prospech jeho banky a v prospech banky kupujúceho. To sa však celé rozuzlí v momente, keď dôjde k presunom peňazí za vyplatenie hypotéky predávajúceho. Vtedy jeho banka odošle kvitanciu na kataster a z listu vlastníctva zmizne prvé, staršie záložné právo a na prvé v poradí sa presunie záložné právo banky kupujúceho. Jedna hypotéka zanikne - hypotéka predávajúceho a druhá vznikne - hypotéka kupujúceho.
Ak si nie ste istý, že zvládnete ustriehnuť, aby pri takejto komplikovanej transakcii všetko prebehlo hladko a ak chcete pokojne spávať, neváhajte využiť služby realitného makléra, ktorému dôverujete.
Investičné byty a hypotéky
Investícia do nehnuteľností láka množstvo ľudí. Nielenže majú pocit, že na rozdiel od dlhopisov či akcií realitám rozumejú, zároveň svoje peniaze investujú do niečoho hmotného, čo môžu vidieť a čo im môže poslúžiť. Súčasné nízke úrokové sadzby navyše nabádajú mnohých na to, aby si na kúpu investičnej nehnuteľnosti zobrali hypotéku.
Ak si kúpia byt, ktorý následne prenajímajú, z nájmu môžu platiť hypotéku a všetky energie. V ideálnom prípade im ešte niečo zostane. Byt sa tak vlastne spláca sám. Podľa finančného analytika spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika predstavuje kúpa investičného bytu na hypotéku použitie finančnej páky. To znamená, že použijeme len menšiu časť vlastných peňazí a zvyšok si požičiame. Bežné to je aj pri investíciách do akcií. Pákový efekt vlastne znamená, že človek investuje výrazne vyššiu sumu, než vynaloží, a tým vytvorí istú páku, vďaka ktorej zarobí viac, ako keby len investoval vlastné peniaze. Tým, že investuje cudzie peniaze, sa vystavuje aj väčšiemu riziku, ako keby financoval všetko z vlastných peňazí. Pretože prípadné straty bude znášať sám a rovnako, ako môže vďaka páke viac zarobiť, môže aj viac stratiť.
Treba vlastné peniaze
Kto si chce dnes zobrať hypotéku, musí rátať s tým, že mu banka požičia len 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Hypotéky nad 80 percent hodnoty nehnuteľnosti banky dávajú len na výnimku a klientom za to naúčtujú vyšší úrok. Ak má žiadateľ dostatočne vysoký príjem, môže si požičať aj celých sto percent hodnoty nehnuteľnosti. K hypotéke však potrebuje pridať spotrebný úver, ktorého maximálna splatnosť môže byť osem rokov. Preto je v prvých ôsmich rokoch celková splátka oboch úverov výrazne vyššia, ako keby si zobral len hypotéku.
Ak má niekto nasporených 30-tisíc eur, môže si kúpiť byt v hodnote 150-tisíc eur s tým, že zvyšných 120-tisíc eur si požičia od banky. V prípade jednopercentného úroku a so splatnosťou úveru 30 rokov to predstavuje mesačnú splátku vo výške 386 eur. Ak sú mesačné náklady na energie a všetky služby spojené s týmto bytom vo výške 180 eur a prenajmeme ho za 650 eur mesačne, sme dokonca každý mesiac v zisku. V miernom zisku by sme mali zostať aj po zaplatení daní.
V ideálnom prípade bude byt za 30 rokov splatený, pričom nás stál len 30-tisíc eur, ktoré sme museli na začiatku zaplatiť zo svojho, keďže banka nepožičiava na celú kúpu bytu. A ak sa nám podarilo byt dobre prenajímať, nájomníci nám môžu splatiť aj časť z týchto 30-tisíc eur. V horšom prípade môžeme na tom prerobiť.
Rizikové úroky
Náš výpočet totiž vychádza z predpokladu, že úroková sadzba bude počas celých 30 rokov rovnaká a byt bude stále prenajatý. Napriek tomu, že už dlhší čas sú úrokové sadzby veľmi nízke, je veľmi malý predpoklad, že by sa na rovnakej úrovni držali celých 30 rokov. Ak by sa po piatich rokoch úrok zvýšil na dve percentá, splátka hypotéky by vzrástla z 386 eur na 435 eur. A ak by úrok vzrástol na päť percent, splátka by sa vyšplhala na 600 eur. Je pritom otázne, či bude možné takto razantne zvýšiť aj nájomné. Kúpa investičného bytu na hypotéku sa môže vyplatiť aj v prípade, že budeme nútení nájomníkom bývanie čiastočne dotovať.
Dôležité právne aspekty
Pri predaji bytu s hypotékou je nevyhnutné dbať na právne aspekty. V prvom rade je potrebné upozorniť kupujúceho na záložné právo banky pre nesplatenú hypotéku. Ak kupujúci požaduje, aby ste hypotéku pred predajom vyplatili, budete musieť požiadať banku o možnosť predčasného splatenia hypotekárneho úveru. Následne bude vypočítaná zvyšná dlžná suma a banka vystaví kvitanciu, na základe ktorej sa katastru navrhne vymazanie záložného práva v prospech banky.
V prípade, že kupujúci kupuje byt na hypotéku, je proces ešte zložitejší. Bude potrebné, aby kupujúci predložil kúpne zmluvy svojej banke, ktorá na ich základe spracuje jeho hypotekárnu zmluvu. V tomto momente predávajúci, aj keď ešte nebude mať svoje peniaze na účte, bude musieť súhlasiť s vložením druhého záložného práva v prospech banky kupujúceho.
Pri predaji nehnuteľnosti, na ktorú bol zriadený hypotekárny úver, je dôležité pozorne sledovať všetky kroky a spolupracovať s bankou a prípadne s realitným maklérom alebo právnikom. Správne nastavená kúpna zmluva a dodržanie všetkých procedúr zabezpečí hladký priebeh transakcie a ochráni obe strany pred potenciálnymi problémami.
Je dôležité si uvedomiť, že predaj bytu s hypotékou je možný, ale vyžaduje si dôkladnú prípravu, trpezlivosť a pochopenie všetkých súvislostí.
- Pripravte sa na administratívu: Zabezpečte si všetky potrebné dokumenty od banky, katastra a prípadne aj od súdneho znalca.
- Komunikujte s kupujúcim: Buďte transparentní ohľadom hypotéky a vysvetlite kupujúcemu celý proces.
- Spolupracujte s bankou: Udržujte otvorenú komunikáciu s vašou bankou počas celého procesu.
- Zvážte profesionálnu pomoc: Realitný maklér alebo právnik vám môže výrazne uľahčiť celý proces a pomôcť predísť chybám.
Tieto kroky vám pomôžu úspešne predať váš byt, aj keď na ňom viazne hypotéka.