Ako predať byt bez realitnej kancelárie: Kompletný sprievodca

Predaj bytu sa môže zdať ako náročný proces, pri ktorom budete potrebovať pomoc realitnej kancelárie. Opak je však pravdou - svoju nehnuteľnosť dokážete predať aj bez toho, aby ste platili vysokú províziu za predaj realitnému agentovi. Pri predaji bytu musíte splniť len niekoľko jednoduchých krokov, ktoré vám detailne priblížime. Tento článok vás prevedie celým procesom od prvotného rozhodnutia až po odovzdanie kľúčov novému majiteľovi, s dôrazom na právne náležitosti a praktické rady.

Určenie predajnej ceny: Základ úspešného predaja

Pokial ste sa už nadobro rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, či už z dôvodu zmeny lokality alebo presťahovania sa do väčšieho, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch.

Ako správne stanoviť cenu?

• Prieskum trhu: Pozrite sa na ceny podobných bytov v danej lokalite. Zamerajte sa na byty s podobnou rozlohou, počtom izieb a stavom.
• Stav nehnuteľnosti: Zohľadnite aktuálny stav bytu. Rekonštruované byty s moderným vybavením majú vyššiu hodnotu ako byty vyžadujúce si rekonštrukciu.
• Lokalita: Výhodná lokalita s dobrou dostupnosťou k službám, doprave a zeleni zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti.
• Unikátne prednosti: Zvážte, či má byt nejaké špecifické výhody, ako napríklad pekný výhľad, balkón, garážové státie alebo blízkosť k prírode.

Príprava zariadeného bytu na predaj: Vytvorte prvý dojem

Vašim cieľom je predať byt čo najrýchlejšie a kupujúci túži vidieť svoje potenciálne bývanie čisté, útulné a bez akýchkoľvek nedostatkov. Byt majte preto uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Taktiež odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Tie by totiž mohli odradiť kupujúceho, ktorý si vo vašom byte chce predstaviť vlastné bývanie so svojou rodinou.

Ak máte vo vašom byte určité nedostatky, o ktorých viete, ihneď by ste sa mali pustiť do ich opravy. Pokiaľ by ste totiž na niečo zabudli, záujemca si môže chybu ľahko všimnúť. Potom by si mohol myslieť, že v byte sa pravdepodobne nachádza viacero vecí, ktoré nie sú na poriadku. Existuje aj druhý prípad, keď nedostatok zámerne opomeniete. To by ste rozhodne nemali robiť, pretože ide o trestný čin a záujemca bude môcť požadovať odstúpenie od zmluvy.

Tipy pre prípravu bytu:

• Dôkladné upratovanie: Vyčistite každý kút, okná, podlahy, kúpeľňu a kuchyňu. Nezabudnite na okná a balkón.
• Minimalizmus a de-personalizácia: Odstráňte osobné fotografie, suveníry a príliš výrazné dekorácie. Cieľom je, aby si kupujúci vedel predstaviť seba v priestore.
• Oprava drobných nedostatkov: Opravte tečúce kohútiky, uvoľnené úchytky, prasknuté dlaždice alebo poškodené steny.
• Svetlo a priestor: Otvorte závesy, aby do bytu preniklo čo najviac prirodzeného svetla. Uistite sa, že priestory pôsobia vzdušne.
• Vôňa: Zbavte sa nepríjemných pachov. Použite jemné osviežovače vzduchu alebo vyvetrajte.

Postup pri predaji holobytu: Zdôraznite potenciál

Na druhej strane tu máme byty, ktoré majú často hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Pri ich predaji by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Tie môžu byť: výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, či napr. jeho presvetlenie. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv. Je to síce finančne náročnejšie, no s tým by mal už predom počítať.

Marketing holobytu:

• Vizualizácie: Zvážte vytvorenie profesionálnych vizualizácií, ktoré ukážu, ako by byt mohol vyzerať po dokončení.
• Zdôraznenie flexibility: Poukážte na to, že kupujúci má voľnú ruku pri zariaďovaní a môže si vytvoriť domov podľa svojich snov.
• Ponuka doplnkových služieb: Môžete ponúknuť spoluprácu s interiérovým dizajnérom alebo stavebnou firmou.

Vytvorenie dokonalého inzerátu: Vaša virtuálna výkladná skriňa

O predaji vášho bytu určite vie vaše blízke okolie, no to často nestačí. Vaša nehnuteľnosť musí preto dostať inzerát, ktorý pritiahne nejedného záujemcu. Dbajte teda na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť.

Naším ďalším odporúčaným krokom, ktorý je však nepovinný a využijete ho iba pri zariadených bytoch je homestaging. Ide o profesionálnu, estetickú úpravu vašich nehnuteľností so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Rátajte však s tým, že si bude vyžadovať určitú finančnú a časovú investíciu. Mnoho ľudí tento krok zanedbáva, no ak nechcete, aby váš inzerát ľudia odignorovali, odporúčame zainvestovať. Byt tak dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu. Po homestagingu pochopiteľne nasledujú fotografie. Tie často zabezpečuje človek alebo firma, ktorá vykonáva homestaging. Možno ste sa však rozhodli, že homestaging nevyužijete a fotografie si vytvoríte sám. V tomto prípade sa pokúste aby boli čo najkvalitnejšie spracované, preto ak nie ste rodený fotograf, poproste niekoho z vašich blízkych.

Kľúčové prvky úspešného inzerátu:

• Kvalitné fotografie: Investujte do profesionálnych fotografií, ktoré zobrazia byt v tom najlepšom svetle. Ideálne sú fotografie počas denného svetla.
• Detailný a úprimný popis: Uveďte všetky dôležité informácie - rozloha, počet izieb, stav, vybavenie, lokalita, náklady na energie, mesačné platby za správu. Buďte úprimní ohľadom prípadných nedostatkov.
• Pútavý nadpis: Vytvorte nadpis, ktorý okamžite upúta pozornosť a vystihne hlavnú výhodu bytu.
• Videoprehliadka: Zvážte vytvorenie krátkeho videa, ktoré prevedie záujemcov bytom.
• Presné kontaktné údaje: Uistite sa, že sú vaše kontaktné údaje správne a že ste k dispozícii na zodpovedanie otázok.

Počas obhliadok dokonale prezentujte svoj byt: Predajte príbeh

Obhliadky s ľuďmi budú skutočne dôležitým krokom. Práve vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať. A čo by ste vôbec nemali robiť, je vymýšľať si. Ľudia totiž dokážu často vycítiť, či hovoríte pravdu, alebo nie. Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý! Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť!

Tipy pre úspešné obhliadky:

• Príprava priestoru: Pred každou obhliadkou byt vyvetrajte, poupratujte a zabezpečte príjemnú atmosféru (napr. jemná hudba, príjemná vôňa).
• Buďte pripravení: Majte pripravené odpovede na časté otázky týkajúce sa stavu bytu, nákladov, susedov a okolia.
• Zdôraznite výhody: Poukážte na pozitíva bytu a lokality, ktoré by mohli záujemcu zaujať.
• Buďte úprimní: Neprikresľujte realitu. Otvorene komunikujte o prípadných nedostatkoch, ale zároveň zdôraznite, ako sa dajú riešiť.
• Dajte priestor na otázky: Nechajte záujemcom dostatok času na prehliadku a zodpovedzte všetky ich otázky.
• Dobrý prvý dojem: Usmievajte sa, buďte priateľskí a profesionálni.

Právne náležitosti: Bezpečnosť na prvom mieste

Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení, no nemajte strach, nižšie vám poskytujeme kompletný zoznam a popis toho, čo je nevyhnutné vybaviť pred, pri a po predaji.

Rezervačná zmluva: Ochrana pre obe strany

Ak už máte kupcu, tak vám odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.

Kúpna zmluva na byt: Základný dokument

Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy, povinným dokumentom.

Kúpna zmluva musí obsahovať:

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o predávajúcom a kupujúcom.
• Presný opis nehnuteľnosti: Uvedenie čísla listu vlastníctva, súpisného čísla, katastrálneho územia a ďalších relevantných údajov.
• Kúpna cena: Jasne stanovená cena v eurách.
• Spôsob platby: Detailný popis, ako a kedy bude kúpna cena uhradená (napr. bankový prevod, platba v hotovosti, financovanie hypotékou).
• Dátum odovzdania nehnuteľnosti: Stanovenie termínu, kedy dôjde k fyzickému odovzdaniu bytu.
• Ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav: Potvrdenie, že kupujúci bol oboznámený so stavom nehnuteľnosti.
• Jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu: Preberanie zodpovednosti za budúce platby a povinnosti voči správcovi.

Prepis vlastníckych práv: Kataster nehnuteľností

Je potrebné, aby vám najprv notár overil kúpnu zmluvu. Potom vás čaká prepísanie vlastníckych práv na katastri, pričom budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti. Musíte totiž vlastniť potvrdenie, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti. Pri financovaní formou hypotéky môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predávajúcim, kupujúcim a bankou. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku.

Prepis vlastníckych práv na katastri: Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.

Dôležité potvrdenia a dokumenty:

• Potvrdenie o bezdlžnosti: Doklad od správcu bytového domu, že nemáte žiadne nedoplatky.
• List vlastníctva: Aktuálny list vlastníctva k nehnuteľnosti.
• Geometrický plán: V prípade predaja časti nehnuteľnosti alebo pozemku.
• Kópia katastrálnej mapy: Pre informáciu o polohe nehnuteľnosti.

Odovzdanie bytu novému majiteľovi: Posledný krok

Po týchto úkonoch ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi.

Do protokolu budete zaznamenávať:

• Údaje o predávajúcom a kupujúcom.
• Zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva.
• Odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov).
• Stav bytu pri odovzdaní.
• Dátum a čas odovzdania.
• Podpisy oboch zmluvných strán.

Ako posledný krok je prepísanie energií. Je dôležité, aby ste si s novým majiteľom v protokole dohodli, kedy dôjde k prepisu zmlúv s dodávateľmi energií (elektrina, plyn, voda) a akým spôsobom budú uhradené prípadné nedoplatky k dátumu odovzdania bytu.

Právne otázky a riešenia pri predaji nehnuteľnosti

Otázka: Som vydatá a vlastním nehnuteľnosť, ktorú som kúpila ešte pred manželstvom, čiže som jediný majiteľ a hypotéka je písaná na mňa. S manželom sme ju prerábali spolu, no ja som investovala značnú časť financií, zatiaľ čo on investoval minimum. Avšak, teraz ma atakuje, aby som ho vyplatila. Samozrejme, žiadne faktúry ani doklady, ktoré by potvrdzovali jeho investície, nemá. Momentálne nepomáha s platbami na nehnuteľnosť a neprispieva. Je možné, aby som nehnuteľnosť predala, aj keď nie sme rozvedení? Manžel má pritom v spomínanej nehnuteľnosti trvalý pobyt. Ako by to prosím Vás bolo s majetkovým vysporiadaním?

Odpoveď: V súvislosti s Vašou otázkou o predaji nehnuteľnosti a majetkovom vysporiadaní počas manželstva, je podstatné si uvedomiť niekoľko kľúčových bodov. Ak ste nehnuteľnosť nadobudli pred manželstvom, nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a ostáva vo Vašom výlučnom vlastníctve. Čo sa týka predaja tejto nehnuteľnosti, môžete ju predať aj počas manželstva bez súhlasu manžela, keďže nepatrí do BSM a Vy ste jediným vlastníkom. Trvalý pobyt manžela v nehnuteľnosti neznamená, že má právny nárok brániť predaju. Pokiaľ ide o majetkové vysporiadanie po rozvode, zákon stanovuje, že každý z manželov je oprávnený požadovať náhradu za prostriedky, ktoré zo svojho vynaložil na spoločný majetok a povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho vlastný majetok.

Otázka: Sme piati spoluvlastníci nehnuteľnosti, každý s 1/5 podielom. Radi by sme urobili majetkoprávne vysporiadanie predajom nehnuteľnosti v rámci rodiny. Chcela by som sa opýtať, ako začať toto konanie. Cenu by sme chceli určiť vzájomnou dohodou. Uvažujem nad tým, že by som sa vzdala predkupného práva.

Odpoveď: Keďže, ako sama uvádzate v otázke, problém tu nebude, nie je potrebné žiadne spísanie "tlačiva" o vzdaní sa predkupného práva. Odporúčam vo veci nechať vypracovať znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti, v ktorom bude uvedený aj stav v čase vyhotovenia znalc. posudku, čo je podstatné, lebo tak budete mať okrem iných aj právnu istotu, že kupujúci bude so stavom nehnuteľnosti oboznámený aj cestou znaleckého posudku a vyhnete sa tak prípadným následným sporom o tom, aký bol stav stavebný a technický stav nehnuteľnosti. Odporúčam na spísanie kúpnej zmluvy kontaktovať advokáta a budete mať tak právnu istotu, že zmluva je právne perfektná.

Otázka: Mám po rozvode 16 rokov. Deti chceli ostať bývať v byte, ktorý sme mali spoločný s manželom. Obaja sme vlastníci. On nechce byt predať ani sa nijako vyrovnať a už si neviem rady. Teraz je zrazu invalid, no pritom naplno pracuje. Dokonca vyštval deti z domu a nasťahoval si partnerku s dvoma deťmi. Nerobia nič iné, len urážajú a nadávajú. Neustále pijú a nestarajú sa o deti.

Odpoveď: Rozumiem, že táto situácia je pre Vás veľmi náročná a stresujúca. Pokúsme sa prejsť rôzne možnosti, ktoré by Vám mohli pomôcť vyriešiť tento problém. 1. Dohoda o delení majetku: Ak je to možné, skúste so svojím ex-manželom nájsť cestu k dohode. Môže to zahŕňať predaj bytu a rozdelenie peňazí, alebo vyrovnanie inými aktívami alebo plneniami. Chápem, že toto bude nereálne. 2. Súdne rozhodnutie: Ak dohoda nie je možná, môžete to riešiť súdnou cestou. Podľa slovenského práva môžete podať na súd návrh na rozdelenie spoluvlastníctva manželov, kde súd rozhodne, ako sa majetok rozdelí. 3. Ochrana detí: Ak dochádza k zanedbávaniu alebo zneužívaniu detí, je možné osloviť príslušné orgány, ako je Úrad práce, sociálnych vecí a rodiny, alebo políciu, aby sa situácia začala vyšetrovať. Odporúčam obrátiť sa na nášho advokáta, ktorý má skúsenosti s rodinným právom, aby Vás zastupoval a poskytol odbornú pomoc.

Otázka: Chcel by som sa opýtať, ako postupovať pri predaji domu po rozchode s priateľkou, keď je nehnuteľnosť na hypotéku už 6 rokov a jeden z nás chce predať, zatiaľ čo druhý nie.

Odpoveď: V situácii, keď sa rozchádzate s priateľkou a jeden z vás chce predať dom s hypotékou a druhý nie, platí, že ak je dom v podielovom spoluvlastníctve, na predaj je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak sa nedohodnete na predaji, druhá možnosť je obrátiť sa na súd s návrhom na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o troch možných scenároch: 1. Rozdelenie nehnuteľnosti, ak je to možné a účelné. 2. Prikázanie nehnuteľnosti jednému zo spoluvlastníkov, ktorý bude musieť vyplatiť podiel druhému. 3. Nariadenie predaja nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku.

Otázka: Sme štyria vlastníci rodinného domu. Dvaja z nás chcú predať, zatiaľ čo my, ja a moja sestra, chceme dom využívať ako chatu. Nemáme však peniaze na odkúpenie podielov od našich súrodencov. Môžu nás súrodenci donútiť predať dom? Ak by podali žiadosť na súd o vysporiadanie podielového vlastníctva, aká je pravdepodobnosť, že im súd vyhovie? Kto by hradil súdne poplatky?

Odpoveď: Vaša situácia sa týka podielového spoluvlastníctva, kedy dvaja z vlastníkov rodinného domu majú záujem dom predať, zatiaľ čo vy a vaša sestra ho chcete využiť ako chatu. Ak nedôjde k dohode medzi spoluvlastníkmi, jeden z nich môže podať na súd návrh na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd pri rozhodovaní zvažuje veľkosť podielov a účelné využitie veci. Ak sa nehnuteľnosť nedá reálne rozdeliť, prikáže ju súd jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu. Ak nikto neprejaví záujem, súd môže nariadiť jej predaj a výťažok rozdeliť podľa podielov. Súdne poplatky za vysporiadanie spoluvlastníctva sa zvyčajne stanovujú na základe trhovej hodnoty nehnuteľnosti (z podielu toho, ktorý žaluje). Šanca, že súd vyhovie vašim súrodencom, závisí od konkrétnych okolností prípadu, avšak úspech v takýchto konaniach nie je garantovaný.

Otázka: Chcel by som predať časť domu a záhradu.

Odpoveď: Pri predaji časti domu a záhrady, ak sú tieto nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, je potrebné zabezpečiť súhlas všetkých spoluvlastníkov. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka platí, že predkupné právo majú všetci spoluvlastníci, čo znamená, že musíte svoj podiel najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, aké by ste ponúkli tretej osobe. Ak spoluvlastníci svoj záujem o odkúpenie neprejavia, môžete svoj podiel predať tretej strane. Ak by sa však spoluvlastníci nedohodli a niektorý z nich by s predajom nesúhlasil, máte možnosť podať na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka.

Otázka: Obraciam sa na vás s prosbou o radu. Chcem podať žiadosť o rozvod s manželom. Spolu máme jedno dieťa a ja mám ešte jedno dieťa z prvého manželstva. Vlastníme dom, na ktorý máme hypotéku. Môj manžel nechce dom predať, avšak nemá financie, aby mi vyplatil môj podiel. Ako by som mohla dosiahnuť predaj domu alebo získanie vyplatenia môjho podielu?

Odpoveď: V prípade rozvodu a vyporiadania majetkových pomerov medzi manželmi existujú určité právne pravidlá, ktoré riešia situáciu, akou je aj tá Vaša. Podľa slovenského práva, v situácii, keď máte rodinný dom postavený na pozemku, ktorý nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva, čiže pozemok je vo Vašom vlastníctve nadobudnutom pred manželstvom, pri vyporiadaní tohto spoluvlastníctva sa posudzuje právny vzťah k tomuto pozemku a dôsledky zániku manželstva na tento stav. Prakticky to znamená, že pozemok, ktorý je vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, nebude predmetom delenia, a dom na tomto pozemku môže byť pridelený do vlastníctva tohto manžela, s tým, že je možné uložiť druhému manželovi povinnosť finančného vyrovnanie hodnoty stavby na tomto pozemku, ktorá patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. To znamená, že súd môže rozhodnúť o pridelení domu Vám, ako výlučnému vlastníkovi pozemku. Pokiaľ sa nedá dohodnúť mimosúdne, je možné to riešiť práve súdnou cestou.

Otázka: Bývam u priateľky, ktorá je majiteľkou rodinného domu, už štyri roky. Úver na dom a réžiu platí ona a ja pokrývam všetko ostatné. Ona zatiaľ neplánuje sobáš a ja tam nemám ani trvalý pobyt. Máme spoločné financie, ako keby sme boli manželia. Moja výplata teda ide na bežné náklady domácnosti a zveľaďovanie nehnuteľnosti. Je možné právne ošetriť moju aktuálnu situáciu?

Odpoveď: Ak hradíte náklady celej domácnosti a zveľaďovanie nehnuteľnosti (bolo vhodné uviesť konkrétnejšie), tento stav nezodpovedá ust. Občianskeho zákonníka týkajúce sa bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Zrejme medzi Vami nedôjde k dohode ohľadom platenia úhrad spojených s bývaním v nehnuteľnosti, ako ni k vyporiadaniu doterajších platieb, ktoré v podstate by mali byť delené medzi oboch, odporúčame kontaktovať advokáta za účelom spísania nepomenovanej zmluvy podľa § 51 Občianskeho zákonníka.

Otázka: Prišli sme o dom. Rodinný príslušník ho vyplatil s tým, že plánoval vracať peniaze v mesačných splátkach a sľúbil, že sa nič nebude meniť. Celú dohodu sme ústne uzavreli medzi sebou a ďalšími štyrmi osobami. No keď dostal papiere o vlastníctve, začal si bez našej vedomosti prepisovať elektrinu a ostatné mesačné platby na seba. Aj napriek tomu to ale naďalej platím ja a obávam sa o to, že vzniknú pokuty za nedodržanie podpísaných zmlúv (ako napríklad pri elektrickej energii, ktorá je podpísaná na dobu určitú). Akým spôsobom sa mu môžem postaviť na odpor?

Odpoveď: Z Vašej otázky mi vyplýva, že ste boli ako súrodenci (rodinní príslušníci) podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti. Následne došlo k uzavretiu ústnej dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. V zmysle Občianskeho zákonníka musí byť dohoda o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva medzi spoluvlastníkmi uzatvorená v písomnej podobe ak sa týka nehnuteľností. Na základe písomnej dohody je možné následne podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Preto mi nie je zrejmé, ako mohlo dôjsť k prepisu vlastníckeho práva na neho, ak nedošlo k uzatvoreniu písomnej dohody. Vo vzťahu k prepisu energií na jeho meno považujem za potrebné uviesť, že bez súčinnosti pôvodného zmluvného partnera elektrární alebo vodární nie je možné uskutočniť prepis zmlúv. Vzhľadom na to, že má údajne zmluvy s dodávateľmi energií podpísané on, odporúčam Vám prestať platiť platby za ne. Nakoľko je zmluvne zaviazaný on, musí platby za energie platiť on (ak medzi Vami neexistuje osobitná dohoda ohľadom platenia energií).

Otázka: Môže bez môjho súhlasu predať byt, ktorý patrí aj mne? S manželom nežijeme v spoločnom byte už viac ako 10 mesiacov. S mojím synom bývame v starom byte, kým môj manžel býva v novom. Manžel mi neustále vyhráža, že náš spoločný starý byt dá do prenájmu alebo ho predá. Uvedomte si, že som aj ja majiteľkou tohto bytu a stále tam bývam so svojím trojročným synom. Môže to spraviť bez môjho súhlasu? Ak by to aj spravil, aké dôsledky by to mohlo mať? Čo môžem urobiť v takejto situácii - volať políciu? Práve pripravujem návrh na rozvod.

Odpoveď: Pokiaľ byt patrí do Vášho spoločného majetku (BSM), podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. Predaj bytu bez Vášho súhlasu určite nie je bežnou vecou, a preto je potrebný Váš súhlas. Rovnako tomu bude aj pri prenájme nehnuteľnosti, nakoľko tiež nepôjde o bežnú vec. Ak by manžel predsa len učinil kroky vedúce k prenájmu, či predaju nehnuteľnosti (napríklad by ju začal ponúkať realitnej kancelárii), môžete ho písomne vyzvať, aby v takýchto krokoch nepokračoval, a informovať realitnú kanceláriu o tom, že s predajom či prenájmom nesúhlasíte. V prípade, že by napriek tomu pokračoval, môžete sa obrátiť na súd s návrhom na nariadenie predbežného opatrenia, ktorým by súd zakázal manželovi nakladať s bytom. Vzhľadom na to, že pripravujete návrh na rozvod, je možné tieto otázky riešiť aj v rámci konania o vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov po rozvode.

Otázka: Ak bol spoločný byt nadobudnutý manželom pred manželstvom a potom darovacou zmluvou prešla na mňa polovica (keďže od začiatku platím hypotéku a nájom), a v katastri som už zaregistrovaná ako majiteľka a aj na liste vlastníctva, patrí mi stále polovica bytu, je to správne? Môže to byť nejak napadnuté? Už sa totiž objavila takáto situácia.

Odpoveď: Ak na Vás polovicu bytu previedol platnou darovacou zmluvou a Vaše vlastnícke právo bolo riadne zapísané aj v katastri, potom ste nadobudli vlastnícke právo (spoluvlastnícky podiel) v zmysle Občianskeho zákonníka. Napadnúť to môže jedine tak, že by sa domáhal vrátenia daru. Vrátenie daru je však možné len za zákonných podmienok, ktoré sú taxatívne vymedzené v Občianskom zákonníku (napr. ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo k jeho rodine tak, že tým vážne porušuje dobré mravy). Samotné platenie hypotéky a nájmu nie je dôvodom na vrátenie daru. Váš manžel by musel preukázať iné zákonné dôvody na vrátenie daru, čo sa v praxi stáva zriedka.

tags: #mozem #predat #byt #ak #este #nie