Pred kúpou pozemku či pred samotnou výstavbou je nevyhnutné dôkladne sa oboznámiť s územným plánom danej obce. Verejný ochranca práv Róbert Dobrovodský upozorňuje na časté prípady, kedy si občania kúpia pozemok s predstavou o výstavbe rodinného domu, no neskôr zistia, že územný plán obce s takouto výstavbou vôbec nepočíta. Tieto situácie často vedú k sklamaniu a pocitu nespravodlivosti, keďže obec nie je povinná automaticky vyhovieť požiadavkám vlastníkov pozemkov na zmenu funkčného využitia.
Domáhanie sa zmeny funkčného využitia pozemku
V praxi sa často stretávame s podaniami občanov, v ktorých uvádzajú, že si kúpili pozemok, aby si na ňom postavili dom. Až po kúpe pozemku zistia, že územný plán obce nepočíta s výstavbou domu. „Problémom je, že pred kúpou pozemku sa neoboznámia s územným plánom danej obce alebo sa spoľahnú na uistenie predávajúceho, že v budúcnosti sa bude dať pozemok využiť na výstavbu. Toto uistenie sa však nedostane do kúpnej zmluvy, a tak sa neskôr nemôžu dovolávať právnych nárokov voči predávajúcemu,“ hovorí Dobrovodský. Keď si kupujúci uvedomí svoju chybu, začne sa od obce domáhať zmeny funkčného využitia pozemku. Uplatňuje si pripomienky v procese obstarávania a schvaľovania územnoplánovacej dokumentácie. S kúpou pozemku pod budúci dom má vlastník nemalé finančné výdavky, spravidla spojené s dlhoročným splácaním hypotéky. „Nastáva sklamanie, keď vlastník pozemku zistí, že mu obec nevyhovie v procese obstarávania a schvaľovania územnoplánovacej dokumentácie. Sťažuje sa, že mu obec takto zasahuje do výkonu vlastníckeho práva. To tak ale nie je,“ poukazuje ombudsman.
Obec nie je povinná vyhovieť požiadavke
Obec ako orgán územného plánovania nemá povinnosť automaticky vyhovieť požiadavkám vlastníka pozemku. Odporúča sa preto občanom, aby sa pred kúpou pozemku či pred samotnou výstavbou vopred oboznámili s územným plánom danej obce. Mnohí ľudia si kúpia pozemok pre stavbu domu, ktoré nie je oficiálne stavebným pozemkom. Následne žiadajú obec, aby zmenila územný plán. Ombudsman sa stretáva s prípadmi, keď sa ľudia sťažujú na to, že obce odmietli zmeniť územný plán a im teraz zostal bezcenný pozemok. Podľa verejného ochrancu práv však žiaden zákon obciam neprikazuje, aby vlastníkom pozemkov vyhoveli. „Stavebný zákon dáva priestor občanom predkladať obci, ako orgánu územného plánovania, vlastné projekty využitia svojho vlastníctva, ale súčasne neobsahuje žiadne ustanovenie, z ktorého by bolo možné vyvodzovať právny nárok na to, aby orgán územného plánovania automaticky (bez ohľadu na ďalšie okolnosti) vyhovel požiadavke vlastníka nehnuteľnosti na zmenu funkčného využitia pozemku na ním požadované funkčné využitie pozemku,“ napísal R. Stavebný zákon podľa neho naopak predpokladá aj možnosť, že pripomienke vlastníkov v procese obstarávania a schvaľovania územnoplánovacej dokumentácie sa nevyhovie.
Územný plán obce: Záväzná a smerná časť
Celá podstata myšlienky spočíva v tom, čo vlastne zákon definuje a subsumuje pod označenie územný plán obce a ako je to vlastne so záväznosťou tohto dokumentu. Územný plán obce má svoju záväznú a smernú časť. Práve záväzná časť územného plánu je nesmierne dôležitým dokumentom v danom území, teda v katastrálnom území obce, ktorej sa týka. Vyhlasuje sa vo forme všeobecne záväzného nariadenia a regulatívy daného územia sú následne po nadobudnutí účinnosti všeobecne záväzného nariadenia obce záväzné pre každého stavebníka. V praktickom vyjadrení ide o súbor opatrení a regulatívov, ktoré určujú, aká stavba sa dá na danom mieste postaviť.
Príklad z praxe:
Naša obec má územným plánom určené pre územie, kde chce stavebník stavať, že minimálna výmera pozemku je 1 000 m² a zároveň je daný koeficient zastavanosti 0,5. Náš stavebník vlastní pozemok o výmere 1 500 m² a zároveň chce postaviť na tomto pozemku rodinný dom o výmere 150 m². Prvá podmienka minimálnej výmery je u tohto stavebníka splnená, pretože územný plán určil, že ak chce stavebník stavať na pozemku v danej lokalite, musí tento pozemok mať výmeru minimálne 1 000 m², teda túto minimálnu výmeru prekračuje o 500 m². Druhá podmienka je spojená s koeficientom zastavanosti, ktorý reguluje rozsah daného pozemku, ktorý sa dá zastavať stavbou. Pri výmere pozemku nášho stavebníka 1 500 m² a koeficientu zastavanosti 0,5 to znamená, že územný plán obce dovoľuje na takto veľkom pozemku postaviť stavbu, resp. stavby so súčtom zastavaných plôch 750 m². V príklade, ktorý uvádzame vyššie, je dokonca v budúcnosti priestor pre stavebníka, aby zrealizoval ďalšie stavby na svojom pozemku, za podmienky, že neprekročí celkovo povolenú plochu na zastavanie. Tá je v príklade počítaná na 750 m². Samotný koeficient zastavanosti je zvláštna súčasť územných plánov obcí, pretože sa využíva na obmedzovanie výstavby v definovaných lokalitách obce. Ak by totiž obec v našom príklade prijala koeficient iba 0,05, znamenalo by to, že z pozemku o výmere 1 500 m² sa dá zastavať iba 75 m².
Územnoplánovacia informácia - kľúč k úspechu
Pred začatím akejkoľvek stavby alebo dokonca aj pred investíciou do kúpy pozemku je viac ako žiaduce sa obrátiť na obec, v katastrálnom území ktorej sa nachádza daný pozemok a požiadať o vydanie územnoplánovacej informácie. Ide o stanovisko obce ako orgánu, ktorý vydáva územný plán obce, kde sa definuje daný pozemok a obec k nemu uvedie všetky obmedzenia alebo podmienky, ktoré sú spojené so stavbou na danom pozemku.
Ako sa orientovať v územnom pláne?
Územné plány sú verejne dostupné na internete. V komplexnom výkrese vidíš vyznačené farebné plochy. Z výkresu zistíš, aká farba prislúcha výstavbe rodinných domov. Nemalo by nič brániť tomu, aby si si to zistil. Zisti si dostupnosť infraštruktúry, samostatne a tiež elektriku a plyn, ako aj podmienky ich napojením. To by nemal byť problém.
Čo ak obec nemá kompletný územný plán?
Množstvo miest nemá kompletne spracované územné plány. Značná časť je už zastaraná a je dedičstvom predchádzajúcich období. Často nereflektuje na súčasné potreby spoločnosti. Preto dochádza k rozporom napríklad v možnom účele využitia pozemkov. Negatívnym príkladom je Bratislava, kde je iba minimum pozemkov určených na bytovú výstavbu. Pokiaľ ide o obce, bežne tam vznikajú prevádzky aj medzi rodinnými domami. V obytných zónach sú obvykle určené časti na polyfunkciu alebo komerčné účely, poskytovanie služieb a podobne. Je to s cieľom priblíženia potrebných služieb obyvateľom. Starší ľudia napríklad môžu mať obmedzené možnosti pohybu a necestujú autom, ale väčšinou riešia nákupy v dochádzkovej vzdialenosti od domova.
Dopravná infraštruktúra a koncepty smart cities
Takisto dôležitým aspektom je dopravná infraštruktúra. Nie je cieľom, aby sa obyvatelia miest za službami presúvali vždy cez celé mesto. Vznikla by tak nadmerná dopravná záťaž. Koncept smart cities, ktoré zohľadňujú fungovanie miest v budúcnosti, zdôrazňujú minimalizáciu dopravnej záťaže a škodlivých emisií v ovzduší. To možno dosiahnuť napríklad aj blízkosťou služieb, za ktorými ľudia nemusia ďaleko cestovať. V tomto prípade môže zasiahnuť mestský alebo miestny úrad, ktorý vydáva povolenie na činnosť konkrétnej prevádzky.
Vyvlastnenie: Posledná možnosť
Už aj v nedávnej minulosti o svoje rodinné domy prišli ich majitelia, keď sa rozširovala cesta. V prípade verejnoprospešných stavieb, akými sú diaľnice, cesty, energetické diela a podobne, je možné využiť inštitút vyvlastnenia. Podmienkou je, že nedošlo k dohode o odkúpení a zároveň musí byť vlastníkovi ponúknutá primeraná náhrada, ktorá sa určuje znaleckým posudkom. V súčasnosti sa pri realizácii verejnoprospešných stavieb dbá na to, aby bol inštitút vyvlastnenia využívaný minimálne. V minulosti poznáme prípady, keď celé rodiny prišli o svoje bývanie alebo pozemky pri výstavbe veľkých štátnych diel, akými boli priehrady. Stavebný zákon upravuje postup, ktorý treba dodržať aj pri vyvlastnení v takzvanom vyvlastňovacom konaní.
Prípadové štúdie a rady do budúcna
Prípad 1: V roku 2013 som požiadala obec o zaradenie pozemku (parcela č. …..) do navrhovaného zastavaného územia obce, resp. avizovaná úprava, zmena územného plánu obce sa konala až v 2/2015. Na stránke obce je zverejnený nový územný plán, kde som sa dozvedela, že do územného plánu bola zaradená iba polovica môjho pozemku. Do dnešného dňa som od obecného úradu nedostala žiadne písomné vyjadrenie k dôvodu nezaradenia celej parcely do územného plánu, ale iba jej polovice. Nevidím rozumný dôvod nezaradiť ho do navrhovaného zastavaného územia obce, nakoľko všetky pozemky susediace s uvedeným pozemkom už sú zakreslené v územnom pláne obce. Ako môžem postupovať, ak nesúhlasím s rozhodnutím obce? Do dnešného dňa som nedostala ani preplatok finančných prostriedkov, keďže som zálohu zaplatila v sume zodpovedajúcej zaradeniu celého pozemku do územného plánu obce. Môžu poslanci a poverení zamestnanci obce postupovať tak, že bez uvedenia dôvodu zaradia do územného plánu obce iba časť pozemku? Musia alebo nemusia poslať písomné vyjadrenie k zaradeniu (nezaradeniu) pozemku do územného plánu obce? Môže zamestnanec stavebného úradu odmietnuť podať informácie (vysvetlenie) o danej veci môjmu manželovi s odôvodnením, že bude komunikovať iba s osobou, ktorá podala žiadosť?
Prípad 2: Obec pred pár dňami zverejnila nový územný plán, v ktorom je náš pozemok (3 parcely) zaznačený na výstavbu cesty, verejnej zelene a náš dom je označený "na asanáciu" - nechápem, kde na to prišli. V roku 2006, kedy sme dom s pozemkom kúpili, takýto plán nebol - je to nové pár dní. Je pravdou, že sa tam zdržiavame len v lete, ale neviem o tom, že by nejaký zákon prikazoval trvale, celoročne, bývať vo vlastnej nehnuteľnosti. Navyše dom sme kupovali na hypotéku, takže parcely sú zaťažené bremenom v prospech banky. A aby toho nebolo málo, manžel práve leží na onkológii, a dúfame a veríme, že sa vylieči. Vie niekto poradiť, ako pripomienkovať územný plán obce? Môže obec vyvlastniť pozemok patriaci chránenej osobe?
Rada do budúcna: Klientom odporúčame, aby sa vopred oboznámili s územným plánom v blízkosti kupovanej nehnuteľnosti, čím predídu prípadným nepríjemným prekvapeniam. Každé mesto a obec by mali mať v územnom pláne vyčlenené zóny na individuálnu bytovú výstavbu, na rekreačné účely alebo na podnikanie.
Dôležité aspekty pri kúpe pozemku
Prvé informácie o nehnuteľnosti pred jeho kúpou môžete získať z listu vlastníctva. Pokiaľ ide o pozemok, overte si jeho parcelové číslo, výmeru v štvorcových metroch, druh pozemku, aké ťarchy sú na ňom zapísané na liste vlastníctva, či nie je zaťažený nejakým vecným bremenom - napríklad právom prechodu. Na liste vlastníctva sú aj iné informácie, ako napríklad ochranné pásma a zápisy v registri.
Súčasné legislatívne požiadavky a budúce potreby
Územné plány obsahujú záväzné regulatívy územnoplánovacej dokumentácie. V budúcnosti sa očakáva, že budú obsahovať aj vyhodnotenie záberu PP a LP (pravdepodobné a limitné plochy). Tieto dokumenty sú dôležité pre plánovanie rozvoja územia v horizonte 20 rokov. V súvislosti s nimi je potrebné myslieť na ich prekvalifikovanie a návrh zmien a doplnkov k záväznej časti, ktoré sa obvykle aktualizujú každých 10 rokov.
V tomto kontexte je dôležité si uvedomiť, že územný plán obce nie je len byrokratický dokument, ale nástroj, ktorý formuje budúcnosť našich sídel. Pochopenie jeho obsahu a procesov jeho tvorby je kľúčové pre zodpovedné rozhodovanie pri kúpe nehnuteľnosti a plánovaní výstavby.