Vlastníctvo nehnuteľností, vrátane garáží, často prináša komplikované právne situácie, najmä ak ide o spoluvlastníctvo. V bežnom živote sa stretávame s rôznymi scenármi, od darovania podielu v rámci rodiny až po predaj či dedenie. Pochopenie právnych rámcov, ktoré upravujú tieto situácie, je kľúčové pre hladké a spravodlivé riešenie. Tento článok sa zameriava na predaj garáže v spoluvlastníctve, pričom osvetľuje práva a povinnosti všetkých zúčastnených strán, ako aj špecifické situácie týkajúce sa garážových stojísk.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a garáž
V kontexte slovenského práva je dôležité rozlišovať medzi rôznymi formami spoluvlastníctva. Jednou z nich je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Keď manželia nadobudnú nehnuteľnosť počas trvania manželstva z prostriedkov patriacich do BSM, táto nehnuteľnosť sa automaticky stáva súčasťou ich spoločného majetku. To platí aj v prípade kúpy garáže. Všetko, čo bolo za trvania manželstva z prostriedkov patriacich do BSM kúpené počas manželstva, patrí do BSM.
Existuje však výnimka, ktorou je kúpa veci z darovaných prostriedkov, teda nie z majetku patriaceho do BSM. Ak napríklad rodičia darovali peniaze, ktoré boli bez doloženia iných peňazí použité na kúpu garáže, potom táto garáž nepatrí do BSM. Nemenej dôležitou podmienkou je, aby bola táto skutočnosť riadne zdokumentovaná na kúpnej zmluve alebo v iných relevantných dokumentoch.
Vysporiadanie spoluvlastníctva s bratom: Darovanie alebo dohoda?
V situácii, keď jeden spoluvlastník chce svoj podiel v garáži darovať druhému spoluvlastníkovi, je dôležité zvoliť správny právny nástroj. Ak brat chce svoju polovicu garáže darovať vám, ako manželke, je potrebné zvážiť, či tento podiel spadá do BSM. Ak garáž bola kúpená počas manželstva z prostriedkov patriacich do BSM, potom aj darovaný podiel by sa mohol stať súčasťou BSM.
Pokiaľ ide o vysporiadanie spoluvlastníctva s vaším bratom, odporúča sa urobiť to radšej bezodplatnou zmluvou o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva. Nepôjde teda o klasickú darovaciu zmluvu, ale o zmluvu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva bezodplatnou formou. Tento typ zmluvy jasne špecifikuje prevod vlastníckeho práva bez finančnej kompenzácie.
Garážové stojiská a novela zákona
Problematika vlastníctva bytov a s nimi súvisiacich priestorov, ako sú garážové stojiská, bola v minulosti predmetom značných právnych diskusií. Zákon č. 283/2018 Z.z. (ďalej len „Novela“) priniesol do zákona č. 182/1993 Z.z. významné zmeny. Doterajšia absencia úpravy právneho režimu garážového stojiska spôsobovala značné právne aj praktické problémy.
Novela zavádza nové legálne definície pojmov ako „garáž v dome“, „garážové stojisko“ a „skladový priestor“. V súvislosti s tým sa definuje právo výlučného užívania garážového stojiska ako užívacie právo sui generis (svojho druhu) spojené s vlastníctvom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome. Užívacie právo ku garážovému stojisku automaticky prechádza spolu s prevodom či prechodom tohto spoluvlastníckeho podielu.
Spoluvlastník, ktorému patrí právo výlučného užívania garážového stojiska, je oprávnený dať toto stojisko do užívania tretej osobe bez potreby žiadať o súhlas ostatných spoluvlastníkov. Zánik tohto práva je možný iba s písomným súhlasom daného spoluvlastníka. Samostatný prevod alebo prechod tohto užívacieho práva nie je možný. Za výkon práva užívať určité garážové stojisko nepatrí ostatným spoluvlastníkom garáže v dome právo na akúkoľvek náhradu.
Dôležitou zmenou je, že spoluvlastníkom garáže v dome zostáva predkupné právo v prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu. Toto právo sa však neuplatňuje vo všetkých prípadoch. Spoluvlastníci garáže v dome nemajú predkupné právo, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na garáži v dome spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, alebo v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, resp. v prepojenom či súvisiacom dome.
Toto ustanovenie je koncipované ako zákonné obmedzenie predkupného práva spoluvlastníkov garáže v dome v prípade tzv. hromadných garáží, kde sa nachádza viacero parkovacích miest vyznačených len vodorovným značením. V takýchto prípadoch, ak sa garáž predáva spolu s bytom alebo nehnuteľnosťou v prepojenom objekte, predkupné právo spoluvlastníkov garáže sa neuplatňuje.
Zápis do katastra nehnuteľností a užívacie právo
Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo môže patriť viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome spoločne. Právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska sa zapíše do katastra nehnuteľností poznámkou. Ak ste doteraz mali zapísané užívacie právo ku garážovému stojisku spojené so spoluvlastníctvom garáže v dome, považuje sa od 1. novembra 2018 automaticky za právo na výlučné užívanie určitého garážového stojiska spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome v katastri nehnuteľností poznámkou.
Ak ste toto užívacie právo v katastri nehnuteľností zapísané nemali, nič nie je stratené. Užívacie právo ku garážovému stojisku sa zapíše do katastra nehnuteľností na základe písomnej dohody všetkých spoluvlastníkov garáže v dome, ktorou sa určí, ktorý spoluvlastník garáže v dome je oprávnený výlučne sám alebo spoločne s iným spoluvlastníkom garáže užívať určité garážové stojisko.
Balkóny a terasy ako spoločné časti domu
Novela zákona sa dotkla aj tzv. relatívnych spoločných častí domu, ktorými sú práve balkóny, loggie a terasy. V prípade balkónov, loggií a terás platí, že nejde o priestorovo vymedzené časti budovy, ktoré by bolo možné charakterizovať ako miestnosti alebo súčasti súboru miestností, ale o konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov, prípadne strechy domu. Tieto prvky musia byť spoločnými časťami domu, rovnako ako spoločný obvodový plášť či strecha budovy.
Novela jednoznačne stanovuje, že ostatní vlastníci nemajú právo požadovať náhradu za užívanie týchto častí. Na druhej strane, z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Taktiež sa priamo do definície podlahovej plochy bytu zaviedlo, že sa ňou rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, avšak bez plochy terás, lodžií a balkónov. Toto neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.
Zmluva o spoločenstve a správa domu
Niekoľko zmien neobišlo ani zmluvu o spoločenstve. Upravujú a precizujú sa náležitosti a formy uzatvárania zmluvy o spoločenstve, resp. zmluvy o výkone správy. Precizuje sa platnosť zmlúv pri súbežnom uzatvorení viacerých zmlúv - platnou zmluvou je tá, ktorá bola podpísaná ako prvá.
V súvislosti so správou domu je novinkou v zákone povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zabezpečiť správu domu od dňa prvého prevodu vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome na inú osobu než developera. Vyššiu mieru formálnosti priniesla Novela tiež vo vzťahu k schôdzi vlastníkov bytov.
Predaj spoluvlastníckeho podielu: Predkupné právo a jeho uplatnenie
Kľúčovým pojmom pri predaji spoluvlastníckeho podielu je predkupné právo. Podľa Občianskeho zákonníka (§ 140) platí, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
V prípade, že jeden spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby ho najprv ponúkol ostatným spoluvlastníkom, porušenie tejto povinnosti nerobí kúpnu zmluvu neplatnou alebo neúčinnou. Poškodení spoluvlastníci sa však môžu domáhať svojich práv súdnou cestou. V takomto prípade by ste sa museli dovolať neplatnosti v rámci súdneho konania, čo by bolo spojené s finančnými výdavkami a stratou času. Preto je vždy odporúčané pokúsiť sa s ním dohodnúť mimosúdne.
Predkupné právo sa uplatňuje aj pri darovaní. Ak jeden zo spoluvlastníkov ponúka svoj podiel na predaj tretej osobe, musí najprv umožniť ostatným spoluvlastníkom využiť toto predkupné právo. Ak by sa predkupné právo nevyužilo do zákonnej lehoty (dva mesiace), môže podiel predať tretej osobe.
Cena podielu by mala byť stanovená spravodlivo. Znalecký posudok slúži ako orientačná pomôcka na určenie hodnoty podielu, nie je však záväzný pre žiadnu zo strán. Ak väčšinový spoluvlastník do nehnuteľnosti investoval, môže požadovať, aby ste sa na týchto nákladoch podieľali podľa veľkosti Vášho podielu, ale len v prípade, že išlo o nevyhnutné náklady na zachovanie alebo zhodnotenie spoločnej veci a že ste s nimi boli oboznámená alebo ste ich schválili.
V prípade, ak váš podiel nechce odkúpiť žiaden zo spoluvlastníkov (t.j. boli dodržané ich predkupné práva), môžete podiel predať aj tretej osobe. Ak by ho nikto nechcel, jedinou možnosťou je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V prípade, ak by s vyporiadaním ostatní spoluvlastníci nesúhlasili, môžete sa obrátiť so žalobou o zrušenie a vyporiadanie priamo na súd. Súd bude v prípade vyporiadania postupovať podľa zákonného poradia - najprv bude riešiť možnosť rozdelenia nehnuteľnosti, potom prikázanie podielu niektorému zo spoluvlastníkov za náhradu, a v krajnom prípade predaj nehnuteľnosti s rozdelením výťažku.
Predaj väčšinového podielu a hromadný počet spoluvlastníkov
Pri predaji väčšinového podielu z pozemku platí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka. Pred predajom máte povinnosť ponúknuť svoj podiel všetkým spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých ho plánujete predať tretej strane. Ponuka musí byť vykonaná písomne a musí obsahovať všetky podmienky predaja. Ak spoluvlastníci neprejavia záujem o kúpu vášho podielu do dvoch mesiacov, môžete pokračovať s predajom podielu tretej osobe.
Ak sa jedná o hromadný počet spoluvlastníkov (napríklad 100), bohužiaľ neexistuje možnosť hromadného písomného oznámenia. V takomto prípade je nevyhnutné kontaktovať každého spoluvlastníka individuálne, čo môže byť logisticky náročné.
Zhrnutie právnych aspektov predaja garáže v spoluvlastníctve
Predaj garáže v spoluvlastníctve vyžaduje dôkladné poznanie právnych predpisov, najmä Občianskeho zákonníka a zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Kľúčové je dodržiavanie predkupného práva, ktoré chráni záujmy ostatných spoluvlastníkov. V prípade nejasností alebo komplikovaných situácií je vždy vhodné vyhľadať odbornú právnu pomoc. Advokátska kancelária Škubla & Partneri s.r.o. poskytuje svojim klientom komplexné právne služby v oblasti realít a má skúsenosti s riešením podobných prípadov.
tags: #moze #predat #garaz #spolumajitel