Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú rozumný spôsob zhodnotenia úspor a dlhodobej ochrany peňazí pred infláciou. Motiváciou prenajímať je aj príležitosť zabezpečiť si pravidelný pasívny príjem v podobe nájomného. Prenajať si byt nie je v súčasnej dobe žiadny problém, mnohí preferujú riešiť bytovú otázku nájmom namiesto kúpy vlastnej nehnuteľnosti. Naopak, iní vlastnia viaceré nehnuteľnosti, z ktorých niektoré majú ako tzv. investičné byty. Prenajímateľovi tak prenajatý byt prináša príjem navyše a možno aj pomáha splácať hypotéku. Ak zvažujete prenájom svojho bytu, alebo naopak, ak si plánujete prenajať byt, je dôležité poznať svoje práva a povinnosti. Čo všetko by ste mali vedieť a na čo si dať pozor, ak vstupujete do nájomného vzťahu?
Administratívne kroky prenajímateľa
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové priznanie: Kedy a ako ho podať?
Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Nájomná zmluva: Základ bezproblémového vzťahu
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, zmluva o nájme bytu musí obsahovať: označenie zmluvných strán; predmet nájmu a rozsah jeho používania; výšku nájomného; a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
Pripraviť si kvalitnú nájomnú zmluvu sa oplatí. V snahe ušetriť svoj čas a peniaze si prenajímatelia stiahnu prvú náhodnú verziu nájomnej zmluvy, ktorú nájdu na internete. Každá zmluva, teda aj nájomná, by mala byť vyjadrením vôle obidvoch strán a byť ušitá na mieru ich potrebám. Bez ohľadu na to, či si zmluvu pripravujete sami, alebo si ju necháte vypracovať advokátom, prípadne realitnou kanceláriou, dôkladne si ju prečítajte a uistite sa, že vám jej znenie vyhovuje. Pri uzatváraní nájomnej zmluvy si dôkladne preštudujte jej podmienky a overte si pravdivosť všetkých údajov. Napríklad overte, či je prenajímateľ skutočným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorú ponúka na prenájom, a skontrolujte aj ostatné tvrdenia (napr. ohľadom lokality, parkovania, susedov, atď.). Ak vám prenajímateľ predkladá zmluvu priamo pri obhliadke bytu, neponáhľajte sa a vyžiadajte si čas na jej dôkladné preštudovanie. Kvalitná nájomná zmluva je základom pre bezproblémový nájomný vzťah a dodržiavanie všetkých povinností je zase kľúčové pre stabilitu tohto vzťahu.
Je potrebné dať si pozor na ustanovenia o podmienkach držby domácich zvierat, stanoviť podmienky vykonávania opráv, upraviť spôsob vyúčtovania energií, prípadne zakotviť priebeh kontrolných návštev prenajímateľa.
Právna úprava nájmu: Občiansky zákonník vs. Zákon o krátkodobom nájme bytu
Slovenský právny poriadok umožňuje uzavretie dvoch typov nájomnej zmluvy, v ktorých aplikácii sú rozdiely - podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka: Tento typ zmluvy je možné uzavrieť na lehotu určitú, ale aj na lehotu neurčitú. Uzavretie tohto typu zmluvy podstatným spôsobom chráni nájomníka ako slabšiu stranu vzťahu. Zmluva môže byť pri nájme podľa Občianskeho zákonníka ústna, avšak o jej obsahu je potrebné vyhotoviť zápisnicu. Ak nie je dohodnutá doba nájmu, predpokladá sa nájom na dobu neurčitú.
Občiansky zákonník priznáva viac práv nájomcovi, ktorý je tzv. slabšou stranou v nájomnom vzťahu a preto ho tento zákon zvýhodňuje v mnohých situáciách, napr. priznáva mu ochranu v prípade niektorých finančno-sociálnych komplikácií, priznáva mu právo na bytovú náhradu či na preplatenie niektorých opráv či úprav v byte a mnoho ďalších. Občiansky zákonník alebo Zákon o krátkodobom nájme bytu explicitne upravujú mnohé podstatné aspekty nájmu, ktoré v zmluve môžu alebo nemusia byť uvedené, pričom ak aj nie sú uvedené vo Vašej zmluve, vyplývajú priamo zo zákona, typicky napr. zákonné výpovedné dôvody. Od niektorých zákonných ustanovení sa nemožno odchýliť ani dohodou, iné zmluvné ustanovenia môžu byť aj neplatné napr. pre rozpor so zákonom. Preto je dobré poznať ktoré zákonné ustanovenia sa na Váš nájom vzťahujú.
Podľa ust. § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Výpovedné dôvody sú teda pre prenajímateľa striktne určené a ak sa s nájomcom nedohodne na iných, nemôže vypovedať nájomnú zmluvu z iných dôvodov ako z tých zopár špecifických dôvodov, ktoré ustanovuje OZ. Podľa ust. § 686 ods. Občiansky zákonník priznáva nájomcom dlhšiu výpovednú dobu v prípade výpovede zo strany prenajímateľa. Azda najzásadnejšie ustanovenia na ochranu nájomcov sú ďalej ustanovenia o ochrane nájomcov v hmotnej núdzi a o bytových náhradách. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Podľa Občianskeho zákonníka tiež platí, že osoby v hmotnej núdzi sú chránené. Následne v zmysle ust. 711 ods. 5 „Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. Navyše, tieto osoby majú podľa Občianskeho zákonníka právo aj na bytovú náhradu od prenajímateľa, ale iba tú náhradu strednej úrovne. Osoby v hmotnej núdzi, ktoré majú maloleté deti, majú možnosť domáhať sa navyše ochrany podľa ustanovenia § 712a ods. 4 OZ: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Pre úplnosť uvádzame, že ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. Ochrannými ustanoveniami Občianskeho zákonníka sú tiež ustanovenia o bytových náhradách. V prípadoch daných v OZ nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby. To vyplýva z ust. § 5 Zákona č. 189/1992 Z. z. Ide teda o zabezpečenie toho vyhlásenia, no ak následne nájomca tú zmluvu neuzavrie, to je už jemu na neprospech, prenajímateľ svoj záväzok už splnil. Istou výhodou je tiež to, že bytová náhrada nemusí byť rovnocenné ubytovanie. Podľa Občianskeho zákonníka „Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.“
Zákon o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z. z.): Tento zákon umožňuje flexibilnejšie podmienky, ako sú napríklad kratšie výpovedné lehoty. Taktiež v prípade krátkodobého nájmu podľa tohto zákona nevzniká nájomcovi pri skončení nájmu právo na poskytnutie bytovej náhrady. Ako vyplýva z názvu, tento typ zmluvy sa využíva pre kratšie obdobie nájmu. Maximálna dĺžka nájmu, ktorú si môžu zmluvné strany dohodnúť, sú dva roky s možnosťou predĺženia. Pri nájme podľa zákona o krátkodobom nájme musí byť zmluva písomná a uzatvorená len na dobu určitú podľa vyššie uvedených kritérií.
Prenájom investičného bytu | Ako sa vyhnúť neplatičom a zničenému bytu?
Zákon o krátkodobom nájme tak dáva zmluvným stranám akúsi väčšiu voľnosť, avšak treba pamätať, že by nemalo ísť o dôvody, ktoré by boli napr. v rozpore s dobrými mravmi. Niektoré dôvody odstúpenia upravuje aj priamo zákon o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 4: „ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.“ Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. Za zánik predmetu nájmu sa podľa dôvodovej správy rozumie aj taká podstatná zmena bytu, ktorá znemožňuje riadne užívanie bytu s cieľom bývania, napr. Podľa ust. § 7 ods. Ako príklad iného výpovedného dôvodu odporúčame doplniť napr. že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, alebo že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Tieto dôvody, inak dané Občianskym zákonníkom sa totiž bez výslovnej dohody zmluvných strán nevzťahujú pre krátkodobý nájom bytu. Podľa ust. § 7 ods. Pozor, aj naďalej platí ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého: „Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) nesmie byť výpovedná doba kratšia ako pätnásť dní. ZKNB upravuje výhodnejšie i začiatok plynutia výpovednej doby. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.
Vám ako prenajímateľovi priznáva oveľa väčšie práva zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v porovnaní s prenajímaním podľa Občianskeho zákonníka.
Podnájom bytu: Kedy je potrebný súhlas prenajímateľa?
Všeobecné ustanovenia týkajúce sa nájmu sú obsiahnuté v Občianskom zákonníku a týkajú sa všetkých subjektov - fyzických osôb i podnikateľov. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - ak ide o nájom napr. Zákon č. 98/2014 Z. z. Zákon č. 189/1992 Zb. Zákon č. 504/2003. Pokiaľ ide o prenájom bytu / domu, tu si zmluvné strany môžu vybrať, podľa ktorého zákona uzavrú svoju nájomnú zmluvu.
Kedy je potrebný súhlas prenajímateľa s podnájmom? Odpoveď závisí od typu nájomnej zmluvy.
- Všeobecný nájom podľa Občianskeho zákonníka (napr. nájom rodinného domu): Podľa zákona platí, že nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.
- Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka: Zákon stanovuje, že prenajatý byt alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa.
- Nájom nebytového priestoru: Podľa zákona je nájomca oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.
Lucia je vlastníčkou bytu v Bratislave a rozhodne sa ho prenajať Martinovi. Spoločne uzatvoria nájomnú zmluvu na obdobie dvoch rokov. Po čase sa Martin rozhodne odcestovať na pol roka do zahraničia, no nechce o prenajatý byt počas svojej neprítomnosti prísť. Preto sa rozhodne byt prenechať do užívania Tomášovi. Martin a Tomáš medzi sebou uzatvoria podnájomnú zmluvu. V tomto prípade je dôležité, či Lucia (prenajímateľka) udelila Martinovi (nájomcovi) písomný súhlas s podnájmom. Bez tohto súhlasu by Martin konal v rozpore so zmluvou a Lucia by mohla od zmluvy odstúpiť.
Vlastník (majiteľ) bytu/domu dá do prenájmu svoju nehnuteľnosť nájomcovi na dobu neurčitú alebo na dobu určitú. Nájomca je osoba, ktorá si na základe nájomnej zmluvy prenajíma nehnuteľnosť od prenajímateľa. Podnájomník (Podnájomca) je osoba, ktorej nájomca prenechá časť alebo celú nehnuteľnosť do užívania na základe podnájomnej zmluvy. Ak by majiteľ bytu (pán Múdry) nepredĺžil nájomníčke (pani Mladej) nájomnú zmluvu, tak by automaticky zanikla podnájomná zmluva podnájomníkovi (pánovi Peknému). Z uvedeného vyplýva, že podnájom je „závislý” od prenájmu.
Prevencia a riešenie problémových situácií
Pri hľadaní nájomníka či nájmu a dohodovaní podmienok nájomnej zmluvy je dôležitá aj prevencia. V tomto článku prinášame rady a tipy pre prenajímateľov ako ochrániť svoju prenajatú nehnuteľnosť a efektívne riešiť situácie spojené s tzv. problémovými nájomcami. Na druhej strane prinášame aj užitočné informácie pre nájomcov a prehľad možných zákonných a zmluvných možností týkajúcich sa ich nájmu.
Drobné opravy a údržba: Pokiaľ sa nedohodne inak, potom platí, že drobné úpravy a náklady spojené s údržbou v byte, ktoré zásadne neovplyvňujú vzhľad ani funkčnosť bytu, hradí nájomca. Zoznam takýchto drobných úprav hradených nájomcom je uvedený v prílohe nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. (napr. oprava batérie, výmena sifónu, oprava tlakového splachovača), resp. sem zaraďujeme aj opravy nezahrnuté v tomto zozname v prípade, ak náklad na jednu opravu neprevýši 6,64 €. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady a požadovať od nájomcu náhradu.
Problémoví nájomníci a ako sa s nimi vysporiadať: Každý vlastník prenajatej nehnuteľnosti by sa rád vyhol nepríjemnostiam v podobe nezaplateného nájomného. Ak sa počas trvania prenájmu ukazuje, že nájomníci majú problém platiť nájomné v plnej výške a včas, je ideálne dohodnúť sa v čo najkratšom čase na ukončení nájmu.
Výpoveď nájomnej zmluvy: Pri zmluve o krátkodobom nájme je možné dať výpoveď, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ak sa nájomná zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, výpoveď je možné dať, ak nájomník mešká s úhradou viac ako tri mesiace. V praxi to teda znamená, že proces vypovedania nájmu môže byť reálne ukončený v horizonte 3 až 6 mesiacov v závislosti od typu zmluvy, pri preukázaní hmotnej núdze pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka až rok. Nájomca by sa mal potom najneskôr do konca výpovednej lehoty vysťahovať, pričom je povinný uhradiť dlžné nájomné. Ak sa s platením neponáhľa, je potrebné mu zaslať čím skôr písomnú výzvu. Po uplynutí výpovednej lehoty už nájomca nemá právny nárok zotrvať v nehnuteľnosti. Ak aj naďalej používa nehnuteľnosť, je možné ho nechať vypratať.
Ako sa vyhnúť nelegálnym praktikám pri vysťahovaní nájomníka: Na internete koluje nespočetné množstvo „zaručených rád“, ako sa neželaných nájomníkov zbaviť. Výmena zámkov, vyloženie osobných vecí pred dvere či odpojenie od energií. Odporúčania môžu znieť efektívne, no nie sú legálne. Prv, než by ste sa pustili do vlastnoručného odstraňovania okien v snahe byt učiniť neobývateľným, odporúčame poradiť sa s právnikom. Potrebné je obrátiť sa na súd a podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Lehota podľa Občianskeho zákonníka je však krátka, je potrebné urobiť tak do 30 dní odo dňa, keď mal byť byt uvoľnený. Pokiaľ nájomník nespolupracuje, nechá zájsť situáciu do krajnosti a nerešpektuje rozsudok o vyprataní nehnuteľnosti, jeho deložovanie uskutoční exekútor. Pozor, chránený je len zlegalizovaný nájom. Rozšírený je mýtus, že je nemožné „vyhodiť“ z bytu rodiny s deťmi. Ak ide o vysťahovanie po uplynutí lehoty nájmu, situáciu nekomplikuje ani fakt, že nájomca má na adrese prenájmu trvalý pobyt.
Zmluva o krátkodobom nájme bytu: Zvýšené formálne požiadavky
Ak chcete, aby sa osobitná právna úprava zákona o krátkodobom nájme bytu vzťahovala na Váš zmluvný vzťah, musí byť Vaša nájomná zmluva platne uzavretá. Ak by neboli splnené zvýšené formálne požiadavky pre platné uzavretie nájomnej zmluvy podľa tohto zákona, na daný zmluvný vzťah by sa vzťahovali ustanovenia iného zákona. Ak by ste napr. uzavreli zmluvu na dobu neurčitú alebo na obdobie dlhšie ako 2 roky, na Váš vzťah by sa vzťahovali ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré by upravovali iný, obsahovo najbližší zmluvný typ Vašej zmluve - napr. nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka alebo zmluva o výpožičke.
Podľa tohto zákona platí tiež zvýšená formálna povinnosť písomného vyhotovenia zmluvy. Písomnú formu zmluvy doplnil zákonodarca tým, že sa vymedzuje aj povinnosť vzájomného poskytnutia aspoň jedného vyhotovenia nájomnej zmluvy medzi zmluvnými stranami. Osobitne upozorňujeme na znenie písm. f), podľa ktorého je nutné osobitne vyhlásiť v zmluve, že zmluva je uzavretá podľa ZKNB. Bez tohto vyhlásenia by sa na nájomnú zmluvu nevzťahoval režim ZKN a výhody s ním spojené. Podľa dôvodovej správy tieto „vyhlásenia nájomcu majú slúžiť k tomu, aby v samotnej zmluve bola zdôraznená skutočnosť, že právny vzťah založený zmluvou sa spravuje osobitným zákonom. Ustanovenie má eliminovať prípadné zmluvy, ktoré by obsahovo a formálne spĺňali náležitosti osobitného zákona, avšak túto skutočnosť by výslovne neuviedli v zmluve, čím by mohli nájomcu uviesť do omylu ohľadom jeho práv a povinností.
Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy na dobu určitú, najdlho na dobu dvoch rokov. Je to nájom, ktorý vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Podľa dôvodovej správy k zákonu o krátkodobom nájme bytu po uplynutí šiestich rokov majú prenajímateľ a nájomca možnosť uzavrieť novú zmluvu: „Po uplynutí tejto doby v prípade záujmu strán o pokračovanie v nájomnom vzťahu musia zmluvné strany pristúpiť k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy a k dohode o nových podmienkach nájmu. Cieľom je, aby bol nájomný vzťah stabilizovaný za určitých podmienok, ktoré si zmluvné strany v danom čase dohodli.
Zmluvné dojednania pre lepšiu ochranu
Odporúčame právne zmluvné dojednania, ktoré umožnia (podľa okolností a podľa osoby nájomcu) napr. pohodlnejšie skončenie nájmu či lepšiu ochranu nárokov tej-ktorej zmluvnej strany. V zmluve možno zakomponovať viacero ďalších zmluvných podmienok tak, aby bola daná lepšia ochrana pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu a to napr. možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky či, zádržného práva prenajímateľa, explicitné vymedzenie hrubého porušenia hrubých mravov (čo všetko sa považuje za porušenie hrubých mravov a je dôvodom na skončenie nájmu), kvôli ktorému bude možné efektívne ukončiť nájom. V zmluve je vhodné uviesť všetky osoby na strane nájomcu, ktorí budú spolu s ním žiť v byte (môže to byť ale tiež dvojsečné).
Odporúčame spísať si pri uzavretí nájomnej zmluvy aj preberací protokol, ktorý by obsahoval detailnejší popis o byte a zariadení a o jeho stave, zaznamenal existujúce poškodenia. Protokol môže byť nahradený, alebo jeho súčasťou môžu byť fotografie bytu. V protokole môžu byť spísané počiatočné stavy všetkých meračov energií, pre prípadne nezhody ohľadom ne/doplatkov na elektrine, plyne, vode. Tieto dodatočné dokumenty obe strany chránia pri ukončení nájmu v prípade sporov. Nezabúdajte si všetky písomnosti odkladať.
Azda najefektívnejším dojednaním v nájomnej zmluve je dohoda o nájme na dobu určitú, nie teda na neurčitý čas. Doba určitá sa všeobecne akceptuje a dobromyseľných nájomcov bežne ani nenapadne domáhať sa pokračovania nájmu. Aby si bol prenajímateľ istejší, že v nájme sa pokračovať nebude a nájomcovi to pripomenul, odporúčame prenajímateľovi pár mesiacov vopred zaslať nájomcovi list, resp. odkomunikovať s nájomcom, že bude končiť doba určitá a z jeho strany nie je záujem o predĺženie nájmu, resp. uzavretie novej zmluvy. Výborným zmluvným prvkom môže byť aj dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu - napr. neodsťahovania sa včas podľa podmienok zmluvy.
Zhrnutie práv a povinností
Zákon hovorí, že prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne používanie a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s používaním bytu. Prenajímateľ je na jednej strane povinný prenechať byt do nerušeného užívania nájomcovi a nájomca je zase povinný pravidelne platiť nájom a úhrady za plnenia. Nájomca by mal byť obzvlášť pozorný, ak ide o platby.
Čo sa týka povinností voči úradom, v prvom rade je prenajímateľ po prenajatí bytu povinný zaregistrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako platiteľ dane z príjmov. Napríklad, ak ste začali prenajímať byt v priebehu januára, lehota na registráciu je do konca februára. Povinnosť registrovať sa vzniká automaticky, bez ohľadu na už dosiahnutú alebo očakávanú výšku príjmu z prenájmu. Ak je prenajímateľ fyzickou osobou, ktorá neprenajíma na základe živnostenského oprávnenia, je následne povinný vyrovnať si daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu podaním daňového priznania k dani z príjmov FO typ B za príslušné zdaňovacie obdobie.
tags: #moze #najomca #prenajimat #prenajaty #byt