Manželstvo predstavuje nielen emocionálne a sociálne spojenie, ale aj právne usporiadanie vzťahov, ktoré sa často premieta do spoločného majetku. Jednou z kľúčových otázok, ktorá v súvislosti s manželstvom vyvstáva, je správa a nakladanie s majetkom patriacim do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Zatiaľ čo bežné úkony týkajúce sa spoločného majetku môžu byť riešené jedným z manželov, predaj nehnuteľnosti, ako je byt či dom, je zásadným právnym úkonom, ktorý si vyžaduje súhlas oboch. Táto situácia sa stáva obzvlášť komplikovanou, ak jeden z manželov nie je ochotný spolupracovať, a preto je nevyhnutné pochopiť právne mechanizmy, ktoré umožňujú riešiť takéto patové situácie.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a jeho špecifiká
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je v slovenskom právnom poriadku jedinečným typom spoluvlastníctva. Na rozdiel od podielového spoluvlastníctva, kde sú podiely jednotlivých vlastníkov presne určené (napr. ½, ⅓), v BSM žiadne takéto podiely neexistujú. Každý z manželov je v zmysle zákona považovaný za vlastníka celej veci patriacej do BSM. Keď napríklad manželia vlastnia byt v BSM, na liste vlastníctva je ich spoluvlastnícky podiel označený ako 1/1. Toto odlišuje BSM od podielového spoluvlastníctva, kde by rovnaký podiel bol vyznačený ako ½.
Do BSM patrí všetok majetok, ktorý manželia nadobudli spoločne počas trvania manželstva. Nezáleží na tom, či je na liste vlastníctva zapísaný len jeden z nich. Existujú však dôležité výnimky. Veci osobnej povahy, ktoré slúžia výlučne jednému z manželov, do BSM nespadajú. Rovnako tak majetok, ktorý jeden z manželov získal dedičstvom alebo darom, pokiaľ s tým nesúhlasí druhý manžel a nedohodnú sa inak. Dôležité je poznamenať, že ak jeden z manželov zdedí automobil a chce, aby bol jeho vlastníkom aj partner, môžu sa dohodou rozhodnúť zaradiť auto do BSM. Naopak, dohoda môže určiť, že časť majetku nebude súčasťou BSM, aj keď by podľa zákona mala.
Zákon rozlišuje medzi "bežnými" a "závažnými" vecami. Kým bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov samostatne (napríklad nákup potravín), predaj nehnuteľnosti je považovaný za závažnú vec, pri ktorej je potrebný súhlas oboch manželov. Predaj bytu bez súhlasu druhého manžela by bol neplatným právnym úkonom, ktorý by mohol byť v budúcnosti napadnutý na súde.
Obmedzenia pri nakladaní s majetkom v BSM
Základnou črtou BSM je, že ani jeden z manželov nemôže platne previesť vlastnícke právo k veci patriacej do BSM na druhého manžela. Teda, jeden manžel nemôže platne predať alebo darovať nehnuteľnosť patriacu do BSM svojmu manželovi. Toto pravidlo vyplýva z § 143 Občianskeho zákonníka a platí aj opačne. Obchádzanie tohto zákona by viedlo k právnej neistote a možným súdnym sporom o neplatnosť právnych úkonov.
Výnimka nastáva v prípade, ak by jeden z manželov bol podnikateľom a druhý manžel by počas trvania manželstva požiadal súd o zrušenie BSM. Ak by súd BSM právoplatne zrušil a manželia by si následne majetok vyporiadali dohodou, potom by sa na nich hľadelo ako na majetkovo nezávislé subjekty a mohli by si navzájom predávať či darovať nehnuteľnosti. K zrušeniu BSM počas trvania manželstva môže dôjsť napríklad na základe rozhodnutia súdu podľa § 148a ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Predaj podielu na nehnuteľnosti a predkupné právo
Situácia sa mení, ak ide o podielové spoluvlastníctvo. Podiel na veci vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva. Tento podiel je fiktívny, t.j. nezodpovedá konkrétnej fyzickej časti nehnuteľnosti. Vlastník podielu s ním môže voľne nakladať, avšak je obmedzený tzv. zákonným predkupným právom ostatných spoluvlastníkov.
Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo, pokiaľ nejde o prevod blízkej osobe. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov. To znamená, že ak spoluvlastník plánuje predať svoj podiel tretej osobe, musí ho najskôr ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakú cenu a za rovnakých podmienok.
Spoluvlastník, ktorý prevádza svoj podiel na blízku osobu (príbuzného v priamom rade, súrodenca, manžela), nie je povinný dodržať predkupné právo. Blízkou osobou sa podľa § 116 OZ rozumejú aj iné osoby v rodinnom či obdobnom pomere, ak by ujmu jednej z nich druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú.
Riešenie situácie pri nesúhlase manžela s predajom
Ak jeden z manželov neprejavuje ochotu dohodnúť sa na riešení situácie, najmä pri predaji nehnuteľnosti patriacej do BSM, prichádza do úvahy podanie žaloby na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom. Podľa § 142 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode, súd zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka. Súd pritom prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.
Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, súd vec prikáže za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Pri rozhodovaní súd zohľadňuje účelné využitie veci a tiež násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným.
Je dôležité si uvedomiť, že v prípade BSM, po zániku manželstva (rozvodom), je potrebné BSM vyporiadať. Vyporiadanie môže prebehnúť troma spôsobmi:
- Dohodou bývalých manželov: Toto je najpreferovanejší a najjednoduchší spôsob. Manželia si môžu majetok vyporiadať podľa vlastných predstáv. Dohoda o vyporiadaní BSM, ak sa týka nehnuteľnosti, musí byť podpísaná overenými podpismi a zavkladovaná do katastra nehnuteľností.
- Súdnym rozhodnutím: Ak sa vyporiadanie nedosiahne dohodou, súd ho vykoná na návrh niektorého z manželov. Tento proces môže byť finančne náročný (súdny poplatok vo výške 3 % z hodnoty vyporiadaného majetku, trovy advokáta) a časovo zdĺhavý.
- Zo zákona: Ak po troch rokoch od zániku manželstva nedošlo k vyporiadaniu dohodou alebo súdom, majetok sa vyporiada zo zákona. Tento spôsob sa považuje za najmenej vhodný.
V situácii, keď jeden z manželov nemá záujem sa vysporiadať, pretože mu súčasná situácia vyhovuje (napríklad býva v spoločnom dome a hypotéka sa platí), je potrebné zmeniť jeho postoj a prinútiť ho k dohode. V takom prípade je nevyhnutné podať žalobu na súd na vysporiadanie BSM. Súd musí o návrhu rozhodnúť, avšak výsledok závisí od právneho posúdenia konkrétneho prípadu. Pred podaním žaloby je kľúčové zhodnotiť svoje nároky a ich oprávnenosť, ideálne s pomocou advokáta špecializujúceho sa na vysporiadanie BSM.
Daňové dôsledky predaja nehnuteľnosti z BSM
Príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do BSM sa zahrňuje do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Toto platí v prípade, ak nehnuteľnosť nebola zaradená v obchodnom majetku ani jedného z manželov. Ak bol jeden z manželov vlastníkom nehnuteľnosti v obchodnom majetku, príjem z jej predaja po vyradení z obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý ju mal v obchodnom majetku ako posledný. V prípade, ak obaja manželia využívali nehnuteľnosť na podnikanie v rovnakom pomere, príjem z predaja sa rozdelí medzi oboch podľa tohto pomerného využitia.
Pri predaji nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní BSM sa do doby vlastníctva nehnuteľnosti na účely oslobodenia od dane z príjmov započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v BSM.
Príklad: Manželia nadobudli byt do BSM v roku 2021 za 140 000 eur. V roku 2022 manželka zomrela. Po dedičskom konaní manžel vlastnil 3/4 bytu a dcéra 1/4. V roku 2025 byt predali za cenu určenú v uznesení o dedičstve (150 000 eur). Manžel si do daňových výdavkov môže zahrnúť polovicu kúpnej ceny z roku 2021 (70 000 eur) a štvrtinu ceny z dedičstva (37 500 eur), keďže časť bytu nadobudol kúpou a časť dedením.
Zhrnutie a odporúčania
Predaj nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov bez súhlasu druhého manžela nie je možný a je v rozpore so zákonom. V prípade nesúhlasu alebo neochoty manžela spolupracovať je nevyhnutné riešiť situáciu právnymi prostriedkami, najčastejšie podaním žaloby na súd. Kľúčové je v prvom rade sa snažiť o vzájomnú dohodu, ktorá je najefektívnejším a najmenej nákladným spôsobom vyporiadania majetku. V zložitých prípadoch, kde jeden z manželov aktívne bráni riešeniu, je konzultácia s advokátom nevyhnutná na zhodnotenie nárokov a úspešné vedenie súdneho konania. Pochopenie právnych mechanizmov a zodpovedný prístup k správe spoločného majetku sú základom pre predchádzanie konfliktom a zabezpečenie spravodlivého riešenia v rámci manželstva aj po jeho zániku.