Otázka nadobúdania nehnuteľností na podnikateľské účely, najmä bytov, je pre mnohých podnikateľov, či už začínajúcich alebo tých, ktorí uvažujú o rozšírení svojej činnosti, častou témou. Zatiaľ čo fyzická osoba - nepodnikateľ má možnosť nadobudnúť byt do osobného vlastníctva, jeho následné využitie na podnikanie si vyžaduje dôkladné zváženie právnych a daňových aspektov. Tento článok sa zameriava na možnosti, ako môže fyzická osoba - nepodnikateľ získať byt, ktorý bude slúžiť na podnikateľské účely, a aké sú s tým spojené dôsledky.
Nadobúdanie vlastníckeho práva k bytu
V súvislosti s nadobúdaním vlastníckeho práva k bytu je dôležité rozlišovať medzi fyzickou osobou - nepodnikateľom a fyzickou osobou - podnikateľom. Fyzická osoba - nepodnikateľ môže byt nadobudnúť prostredníctvom dvojstranných právnych úkonov, ako je napríklad kúpna zmluva. Dvojstrannosť právneho úkonu znamená, že na každej zo zmluvných strán vystupuje iný subjekt práva.
V prípade, ak by došlo k prevodu vlastníckeho práva z Vás ako fyzickej osoby - nepodnikateľa na Vás ako fyzickú osobu - podnikateľa, nebola by splnená dvojstrannosť právneho úkonu, pretože na oboch stranách by vystupovala tá istá fyzická osoba. Preto sa rozlišovanie medzi fyzickou osobou - nepodnikateľom a fyzickou osobou - podnikateľom v oblasti nadobúdania vlastníckeho práva k bytu nemá praktický význam z hľadiska samotného prevodu.
Uplatňovanie výdavkov spojených s bytom v účtovníctve
Otázka, či je možné uplatniť kúpnu cenu bytu ako daňový výdavok v účtovníctve, závisí od jeho účelu využitia. V zmysle § 2 písm. i) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, daňovým výdavkom je výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve. Ak si daňovník chce uplatniť výdavok súvisiaci s podnikaním v byte, tento výdavok musí byť spojený s užívaním bytu a daňovník ho musí vynaložiť na dosiahnutie alebo udržanie príjmov z podnikania.
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov definuje byt ako priestor určený na bývanie. Stavba však môže byť užívaná len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí alebo v stavebnom povolení (§ 85 zákona č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku). Ak chcete v byte podnikať, je potrebné požiadať príslušný stavebný úrad o zmenu účelu užívania bytu.
Zmena účelu užívania bytu na nebytový priestor
Jednou z možností je požiadať stavebný úrad o vyňatie bytu z bytového fondu, čím sa byt zmení na nebytový priestor. V zmysle § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov, nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. V takomto prípade by ste mohli celú hodnotu bytu zmeneného na nebytový priestor v účtovníctve odpisovať a rovnako si uplatňovať všetky výdavky súvisiace s týmto priestorom (energie, internet, maľovanie, údržba a pod.).
Ak žiadate o zmenu účelu užívania bytu, určíte, akú podlahovú plochu budete používať na podnikanie. Alikvotne si potom môžete uplatňovať výdavky v účtovníctve. Napríklad, ak máte jednoizbový byt s rozlohou 35m² a vyčleníte 9m² na podnikanie, môžete si do daňových výdavkov zahrnúť 25% z celkovej výšky výdavkov na byt.
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Prechod z fyzickej osoby na právnickú osobu
Častou otázkou podnikateľov je, či je možné transformovať podnikanie z fyzickej osoby (SZČO) na právnickú osobu, napríklad spoločnosť s ručením obmedzeným (s.r.o.). Podľa súčasného právneho poriadku sa fyzická osoba nemôže priamo transformovať na obchodnú spoločnosť. Fyzická osoba však môže sama alebo s viacerými spoločníkmi založiť novú obchodnú spoločnosť.
Spoločnosť s ručením obmedzeným je samostatný právny subjekt s vlastným názvom, sídlom, IČO a DIČ. Je potrebné si uvedomiť, že nie je možná prostá kontinuita podnikania z fyzickej osoby na právnickú osobu. Ide o dva samostatné právne subjekty, ktoré nezávisle od seba nadobúdajú práva a povinnosti.
Existujú však spôsoby, ako preniesť podnik fyzickej osoby na novozaloženú spoločnosť:
- Založenie s.r.o. a vklad podniku: Fyzická osoba môže založiť s.r.o. a vložiť do jej základného imania celý svoj podnik. Tento proces môže byť zdĺhavý a finančne náročný, najmä ak je potrebné zabezpečiť znalecký posudok na ohodnotenie majetku. Výsledkom je však subjekt s vyšším základným imaním a jednoduchšie prihlásenie sa ku kontinuite bývalého podniku.
- Založenie novej s.r.o. a predaj podniku: Druhou možnosťou je založiť novú spoločnosť a následne predať podnik (alebo jeho časť) tejto novovzniknutej spoločnosti. Ide o jednoduchšiu formu, ktorá vedie k spoločnosti so štandardným základným kapitálom a priamym prevodom celého podniku. Fyzická osoba - živnostník upraví základ dane z dôvodu predaja podniku podľa § 17a ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
- Postupný prevod majetku na obchodnú spoločnosť: Tretí variant spočíva v založení novej spoločnosti a postupnom prevode majetku z fyzickej osoby na túto spoločnosť. Tento postup je vhodný, ak nie je vhodné previesť celý podnik naraz, alebo ak je potrebné, aby fyzická osoba ešte nejakú dobu pôsobila ako podnikateľský subjekt. Majetok je možné previesť aj bezodplatným prevodom (darovaním) alebo ho môže fyzická osoba spoločnosti prenajať. Táto alternatíva je často odporúčaná pre živnostníkov s menej rozsiahlym obchodným majetkom.
Obchodný majetok a jeho prevod
Obchodným majetkom sa na účely Obchodného zákonníka rozumie súhrn majetkových hodnôt (vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt), ktoré patria podnikateľovi a slúžia alebo sú určené na jeho podnikanie. Pri právnickej osobe sa obchodný majetok rovná všetkému majetku, ktorým disponuje spoločnosť. Pri fyzickej osobe majetok zahŕňa tak obchodný majetok, ako aj hodnoty neslúžiace na podnikanie, ale na osobné účely.
Fyzická osoba môže odpredať majetok obchodnej spoločnosti aj napriek tomu, že je jej jediným spoločníkom a konateľom. Pri predaji odpisovaného hmotného a nehmotného majetku za daňovú zostatkovú cenu nevznikne fyzickej osobe dodatočný základ dane. V prípade, ak je fyzická osoba platiteľom DPH, uplatní k predajným cenám aj DPH. Novovzniknutá spoločnosť, ak je platiteľom DPH, má nárok na odpočítanie dane pri splnení podmienok.
Prenájom bytu na podnikanie
V súvislosti s podnikaním sa často objavuje aj otázka prenájmu nehnuteľností, konkrétne bytov. Podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona, prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Z toho vyplýva, že samotný prenájom bytu, bez poskytovania dodatočných služieb, nemusí byť považovaný za podnikanie v zmysle živnostenského zákona, a teda nemusí byť v rozpore so zákazom výkonu podnikateľskej činnosti pre niektoré profesie (napr. štátni zamestnanci, colníci).
Ak však podnikateľ (živnostník, firma) prenajíma byt a zaradí ho do obchodného majetku, môže si do daňových výdavkov uplatniť viac nákladov, vrátane odpisov majetku. Od roku 2015 sa bytové budovy odpisujú v odpisovej skupine 6, t.j. 40 rokov. Dôležité je, že ak je majetok použitý na prenájom, odpis sa uplatní do daňových výdavkov len do výšky príjmov z prenájmu, čím sa zabráni vzniku daňovej straty.
Prenájom bytu firmou - spoločníkom
Alternatívnym riešením, ako dostať náklady spojené s bytom do daňových nákladov firmy, je situácia, kedy spoločník ako vlastník nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) svojej s.r.o. Týmto spôsobom sa náklady prenajímateľa (spoločníka) legálne dostanú do daňových nákladov s.r.o. Spoločník si zároveň môže legálne vybrať peniaze bez platenia odvodov, pretože z príjmov prenajímateľa sa neplatia odvody (ide o pasívne príjmy).
V tomto prípade má spoločník - prenajímateľ povinnosti:
- Registrácia: Musí sa registrovať na daňovom úrade do konca nasledujúceho mesiaca po uzatvorení nájomnej zmluvy a získať DIČ.
- Evidencia a daňové priznanie: Je povinný viesť daňovú evidenciu o príjmoch z prenájmu a súvisiacich daňových výdavkoch a podať daňové priznanie.
- Daňové výdavky: Závisia od toho, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku. V prípade zaradenia si môže uplatniť všetky výdavky vrátane odpisov, poistenia a dane z nehnuteľnosti. V prípade nezaradenia si uplatní len bežné výdavky.
- Oslobodenie od dane: Z príjmov z prenájmu je oslobodených 500 EUR ročne. Zdaňuje sa len rozdiel nad túto sumu.
- Odvody: Z príjmov z prenájmu sa neplatia odvody.
Je dôležité poznamenať, že vzťah prenajímateľ (spoločník) a nájomca (s.r.o.) podlieha transferovému oceňovaniu. To znamená, že cena nájmu by nemala byť nižšia ako obvyklá trhová cena, inak sa rozdiel musí dodaniť.
Kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti s.r.o.
Okrem prenájmu si môže spoločnosť s ručením obmedzeným (alebo fyzická osoba - živnostník) nehnuteľnosť aj priamo kúpiť alebo postaviť vo vlastnej réžii. Investovanú sumu si potom môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov.
Ak s.r.o. vlastní nehnuteľnosť, môže si v nákladoch uplatniť okrem odpisov a energií aj mnoho ďalších výdavkov. Pri predaji takejto nehnuteľnosti spoločnosť zdaňuje zisk, ktorý je rozdielom medzi predajnou cenou a zostatkovou cenou nehnuteľnosti.
Je dôležité rozlišovať, či nehnuteľnosť bude slúžiť celá na podnikanie, alebo aj na bývanie. Ak sa napríklad byt vlastní prostredníctvom s.r.o. a slúži primárne na bývanie, klasifikuje sa ako bytový priestor. Ak však väčšia časť plochy slúži na podnikanie, klasifikuje sa ako nebytový priestor, čo môže mať vplyv na ceny energií, daň z nehnuteľnosti a ďalšie povinnosti.
Financovanie kúpy nehnuteľnosti s.r.o.
S.r.o. prenajímajúca nehnuteľnosť vracia prijaté peniaze majiteľovi, ktorý jej na kúpu nehnuteľnosti požičal peniaze. V prípade transakcií medzi prepojenými osobami (napr. spoločník a jeho s.r.o.) je povinné zostaviť transferovú dokumentáciu. Napríklad, ak spoločník poskytne bezúročnú pôžičku vlastnej spoločnosti, nepovažuje sa to za obchodný vzťah a nie sú s tým spojené daňové povinnosti pre spoločníka ani spoločnosť. Avšak, ak spoločnosť poskytne spoločníkovi bezúročnú pôžičku, úrok, ktorý nie je uhradený, sa považuje za nepeňažný zdaniteľný príjem spoločníka.
DPH a prenájom nehnuteľností
Od 1. januára 2019 vstúpili do platnosti zmeny týkajúce sa prenájmu nehnuteľností, ktoré sa dotýkajú aj platiteľov DPH. Miestom dodania pri prenájme nehnuteľnosti je krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa nehnuteľnosť nachádza na Slovensku, miestom zdanenia je Slovensko.
Prenajímateľ - platiteľ DPH - si musí zvoliť, či uplatní oslobodenie od DPH na výstupe (a v tom prípade si nemôže odpočítať DPH zo vstupov) alebo sa rozhodne pre uplatňovanie výstupnej DPH (s cieľom možného odpočítania vstupnej DPH). Toto rozhodnutie je možné uplatniť iba v prípade nehnuteľností iných ako byty, rodinné domy a apartmány v bytových domoch.
V prípade ubytovacích služieb, vrátane krátkodobého ubytovania cez platformy ako Airbnb, je dôležité posúdiť, či ide o jednu službu alebo kombináciu služieb. Pravidlo § 38 ods. 4 zákona o DPH uvádza, že ostatné ubytovanie v triede 59.0 je ubytovacou službou iba v prípade, ak je poskytnuté na menej ako 3 mesiace. V praxi to znamená, že ak prenajímateľ poskytuje v rámci jedného bytu krátkodobé aj dlhodobé ubytovanie, mal by si sledovať a rozdeľovať príjmy na časť služieb s DPH a časť bez DPH.
Zhrnutie možností a rizík
Kúpa bytu na firmu alebo jeho využitie na podnikanie prináša rôzne možnosti a riziká. Fyzická osoba - nepodnikateľ, ktorá chce byt využívať na podnikanie, má niekoľko ciest, ako postupovať. Zásadné je správne posúdenie účelu užívania nehnuteľnosti a zváženie daňových a právnych dôsledkov.
- Prenájom bytu spoločníkom: Umožňuje dostať náklady do daňových nákladov firmy a legálne vybrať peniaze bez odvodov, avšak s povinnosťou dodržiavať transferové oceňovanie a daňové povinnosti prenajímateľa.
- Zmena účelu užívania na nebytový priestor: Umožňuje plné odpisy bytu a uplatňovanie všetkých súvisiacich výdavkov.
- Kúpa/výstavba nehnuteľnosti s.r.o.: Umožňuje odpisovanie investovanej sumy, ale s komplexnejšími daňovými a účtovnými postupmi.
Pred prijatím rozhodnutia je vždy vhodné konzultovať konkrétnu situáciu s daňovým poradcom alebo právnikom, aby bolo možné zvoliť najvýhodnejšiu a najlegálnejšiu cestu.