Metodický pokyn k registrácii zdaniteľných osôb a zdaňovaniu príjmov z prenájmu nehnuteľností

Tento metodický pokyn poskytuje komplexný prehľad problematiky registračnej povinnosti tuzemských zdaniteľných osôb podľa § 4 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“) v znení neskorších predpisov, ako aj zdaňovania príjmov z prenájmu nehnuteľností. Finančné riaditeľstvo SR vydáva tento aktualizovaný metodický pokyn s cieľom zabezpečiť jednotný postup pri posudzovaní zdaniteľnosti príjmov z prenájmu a uplatňovaní súvisiacich výdavkov do daňových výdavkov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „ZDP“). Týmto pokynom sa ruší predchádzajúci metodický pokyn č. 12/DPH/2021/MP.

Kto je zdaniteľná osoba a čo je ekonomická činnosť?

Zdaniteľnou osobou pre účely zákona o DPH je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, bez ohľadu na jej účel alebo výsledky. Ekonomickou činnosťou, označovanou aj ako podnikanie, sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem. Toto zahŕňa aj činnosti vykonávané ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov a využívanie hmotného a nehmotného majetku za účelom dosahovania príjmov z tohto majetku.

Podľa judikatúry Súdneho dvora EÚ môže postavenie platiteľa dane z pridanej hodnoty získať aj zdaniteľná osoba, ktorá v čase podania žiadosti o registráciu pre DPH ešte nevykonáva ekonomickú činnosť, ale prehlási zámer vykonávania takejto činnosti a jej registrácia je nevyhnutná z dôvodu prípravy na vykonávanie budúcich zdaniteľných obchodov.

Manželia a príjmy z prenájmu nehnuteľností

Ak je majetok, ktorý sa využíva na dosahovanie pravidelného príjmu, v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, jeho využívanie na účel dosahovania príjmu sa považuje za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak. V takom prípade sa príjmy z využívania tohto majetku započítavajú do obratu pre účely registrácie pre daň z pridanej hodnoty u každého z manželov v polovičnej výške.

Príklad 1: Manželia vlastnia nehnuteľnosť (garáž) v bezpodielovom spoluvlastníctve, ktorú sa rozhodli prenajímať. Mesačný príjem z prenájmu je 1 000 eur. Ak sa dohodnú, že prenájom sa bude považovať za podnikanie u každého z nich v rovnakom pomere, každý z manželov sa považuje za zdaniteľnú osobu a obrat pre účely registrácie pre DPH sleduje každý samostatne.

Príklad 2: Manželia vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajímajú ju. Manžel vykonáva aj inú podnikateľskú činnosť. Ak sa manželia dohodnú, že prenájom nehnuteľnosti sa bude považovať za podnikanie len u manželky, potom za zdaniteľnú osobu pre účely DPH sa z titulu využívania majetku bude považovať len manželka. V tomto prípade sa celý príjem z využívania majetku započítava do jej obratu.

Prípravné práce a registrácia pre DPH

Pre účely registrácie pre DPH sa za vykonávanie ekonomickej, t. j. podnikateľskej činnosti považujú aj prípravné práce pred samotným začatím uskutočňovania zdaniteľných plnení.

Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľností

Príjmami z prenájmu, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 ZDP) alebo zo závislej činnosti (§ 5 ZDP), sú príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti. Tento príjem upravuje § 6 ods. 3 ZDP.

Nájomná zmluva a definícia nehnuteľnosti

V súlade s § 658 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania na dobu určitú alebo neurčitú. Nájomná zmluva spravidla obsahuje popis príslušenstva a stavu bytu.

Na účely ZDP je v § 3 ods. 2 písm. a) zavedená legislatívna skratka, v zmysle ktorej pod pojem nehnuteľnosť zahŕňame nehnuteľnosť, byt, nebytový priestor alebo ich časti.

Krátkodobý nájom bytu

Príjmom z prenájmu je aj príjem z krátkodobého nájmu bytu, ktorého právne vzťahy upravuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.

Prenájom vs. živnosť

Prevádzkovanie garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá je živnosťou, ak sú splnené podmienky podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona alebo ak garáže či odstavné plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti (§ 4 ods. 2 živnostenského zákona).

Medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP nepatria príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú zaradené medzi príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP, ktoré daňovník dosahuje na základe živnostenského oprávnenia. Ide o prípady, keď prenajímateľ poskytuje popri prenájme aj iné než základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností, napr. upratovacie služby, výmena posteľnej bielizne, uterákov, alebo ide o ubytovanie a stravovanie formou hotelov, motelov, penziónov.

Pri určení, či ide o príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP alebo o príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP, je potrebné zvoliť individuálny prístup a vychádzať z reálneho charakteru poskytnutej činnosti, pričom sa berie do úvahy aj § 3 ods. 6 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok), podľa ktorého sa pri uplatňovaní osobitných predpisov pri správe daní berie do úvahy skutočný obsah právneho úkonu alebo inej skutočnosti rozhodujúcej pre zistenie, vyrubenie alebo vybratie dane.

Príklad: Daňovník poskytuje svoj dvojizbový byt užívateľom prostredníctvom webovej platformy www.booking.com. Zabezpečuje aj výmenu posteľnej bielizne a poskytuje raňajky. Predmetný príjem daňovníka nie je možné zaradiť medzi príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, nakoľko poskytuje aj iné ako základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností. Na poskytovanie danej služby sa vyžaduje živnostenské oprávnenie a príjem sa zaradí ako príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností zaradených v obchodnom majetku

Do úhrnu príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti sa zaradia aj príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré zodpovedajú ustanoveniu § 6 ods. 5 písm. a) ZDP.

Príklad: Živnostník, ktorý má živnosť s názvom Skladové a pomocné činnosti v doprave, má vo svojom obchodnom majetku tri budovy využívané ako sklady. Jednu z týchto budov dá do prenájmu za 2 000 eur mesačne, nakoľko ju nevyužíva. Keďže sklad je zaradený v obchodnom majetku daňovníka, príjem z prenájmu sa považuje za príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.

Registračná povinnosť pre daň z príjmov

V súlade s § 49a ods. 2 ZDP účinným od 1. 1. 2023 fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná podľa § 49a ods. 1 ZDP a prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, je povinná požiadať správcu dane o registráciu do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť.

Príklad: Fyzická osoba, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme, má tiež registračnú povinnosť na daňovom úrade. Rovnako aj manželia, ktorí spoločne vlastnia byt v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajímajú ho, musia splniť registračnú povinnosť. V prípade prenájmu bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu ako prenajímateľ.

Prenajímanie steny rodinného domu na reklamné účely alebo príležitostné poskytovanie ubytovania v chate v zimnej sezóne sa taktiež môže vzťahovať registračná povinnosť. Registračná povinnosť vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Ak prenajímateľ prenajíma viac nehnuteľností, splní si registračnú povinnosť pri prvej prenajímanej nehnuteľnosti. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti sa uvádza v žiadosti.

Oslobodenie príjmov z prenájmu

Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP je upravené v § 9 ods. 1 písm. g) ZDP. Od dane z príjmov fyzickej osoby sú oslobodené príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne 500 eur.

Pri výpočte oslobodenia od dane pri príjmoch z prenájmu treba vziať do úvahy aj oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. i) ZDP. Podľa tohto ustanovenia je od dane oslobodený príjem podľa § 8 ods. 1 písm. d) až f) ZDP, ak úhrn týchto príjmov znížený o výdavok podľa § 8 ods. 5 a 7 ZDP nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur. Ak takto vymedzený rozdiel presiahne 500 eur, do základu dane sa zahrnie len rozdiel nad túto sumu.

Príklad: Prenajímateľ prenajímal jednoizbový byt v roku 2022 za 450 eur mesačne. Celkový ročný príjem bol 5 400 eur. V súlade s § 9 ods. 1 písm. g) ZDP je suma 500 eur oslobodená od dane. Zdaniteľný príjem predstavuje 4 900 eur.

Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2022 okrem príjmov z podnikania aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov boli 3 850 eur. Zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa vyčísli ako rozdiel medzi celkovými príjmami (6 000 eur) a sumou oslobodenou od dane (500 eur), čo predstavuje 5 500 eur.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri dodaní a nájme nehnuteľností

Uplatnenie DPH pri dodaní a nájme nehnuteľností prešlo v januári 2019 zmenami. Pravidlá sú zložité a vyžadujú poznanie definícií jednotlivých pojmov.

Vymedzenie pojmov

Ustanovenie § 38 zákona o DPH upravuje uplatňovanie DPH pri dodaní časti stavby alebo stavby ako celku (vrátane apartmánov, bytov a nebytových priestorov), pri dodaní pozemku (vrátane stavebného pozemku) a pri podnájme a nájme nehnuteľnosti alebo jej časti.

• Stavba: Stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, pevne spojená so zemou.
• Časť stavby: Jednotlivé priestory tvoriace bezprostrednú súčasť stavby (napr. spoločné časti bytového domu, byty, nebytové priestory).
• Bytové budovy: Stavby, kde najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie.
• Nebytové budovy: Stavby, kde viac ako polovica využiteľnej podlahovej plochy je určená na nebytové účely.
• Bytový dom: Budova, kde je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty, pričom byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve jednotlivých vlastníkov.
• Byt: Miestnosť alebo súbor miestností trvalo určených na bývanie.
• Spoločné časti domu: Časti nevyhnutné na podstatu a bezpečnosť domu (napr. základy, chodby, strechy).
• Nebytový priestor: Miestnosť alebo súbor miestností určených na iné účely ako na bývanie.
• Apartmán: Miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome spôsobilý plniť funkciu bytu.
• Apartmánový dom: Ubytovacie zariadenie s najmenej piatimi apartmánmi alebo štúdiami.
• Stavebný pozemok: Časť územia určená územným plánom na zastavanie alebo pozemok zastavaný stavbou.

Príklad: Platiteľ A predal pozemok, ktorý bol na liste vlastníctva zapísaný ako orná pôda, ale bol zahrnutý do územného plánu obce na zastavanie. Tento pozemok sa na účely zákona o DPH považuje za stavebný pozemok, a preto jeho predaj podlieha zdaneniu.

Dodanie nehnuteľnosti a DPH

Dodanie stavby, časti stavby vrátane stavebného pozemku je oslobodené od dane, ak je uskutočnené po piatich rokoch od kolaudácie stavby alebo začatia jej prvého užívania. Pri zmene účelu užívania stavby alebo po vykonaní stavebných prác, ktoré podstatne zmenili podmienky užívania, platí rovnaké pravidlo, ak náklady na tieto práce dosiahli minimálne 40 % hodnoty stavby pred začatím prác.

Príklad: Platiteľ A predal rekreačnú chatu, ktorej prvá kolaudácia bola v roku 2014. Predaj sa uskutočnil v roku 2023. Ide o plnenie oslobodené od dane, nakoľko uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie. Platiteľ sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť.

Dodanie pozemku je oslobodené od dane s výnimkou stavebného pozemku, ktorého dodanie sa zdaňuje.

Nájom nehnuteľnosti a DPH

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane s výnimkou nájmu v ubytovacích zariadeniach, nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných strojov a zariadení a nájmu bezpečnostných schránok.

Príklad: Prenájom bytu platiteľom dane A platiteľovi dane B na služobné cesty v Bratislave je jednoznačne plnením oslobodeným od dane. Prenajímateľ sa nemôže rozhodnúť tento prenájom zdaniť, pretože zákon vylučuje prenájom bytu z možnosti voľby daňového režimu.

Metodický pokyn pre pozemkové úrady

Ministerstvo pôdohospodárstva Slovenskej republiky vydáva metodický pokyn pre krajské a obvodné pozemkové úrady na konanie podľa § 12a zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov.

Daňové priznanie k dani z príjmov

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol sumu 2 876,90 eura. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele.

Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v systéme jednoduchého alebo podvojného účtovníctva.

Príklad: Starobný dôchodca prenajímal byt a dosiahol príjem 2 000 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur mu na zdanenie zostáva 1 500 eur. Keďže však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy a celkový príjem nepresiahol 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie.

Príklad: Daňovník mal okrem príjmov zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu nehnuteľností. Po uplatnení oslobodenia 500 eur z príjmov z prenájmu a započítaní ostatných zdaniteľných príjmov, ak úhrn presiahol 2 876,90 eura, má povinnosť podať daňové priznanie.

Výdavky pri príjmoch z prenájmu

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Tieto výdavky sa vedú v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak sa z príjmu odpočíta oslobodených 500 eur, musia sa rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.

Medzi daňové výdavky patria napríklad:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti.
• Daň z nehnuteľnosti.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, servis výťahu, atď.).
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.
• Výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku).

Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napr. práčka, nábytok) sú daňovým výdavkom, ak spĺňajú podmienky pre daňový výdavok.

POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 11 ZDP.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a výdavky

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky.

Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem si rozdelia rovnakým dielom. Každý si môže uplatniť oslobodenie 500 eur, čím sa zdaniteľný príjem každého z nich zníži. V závislosti od celkových zdaniteľných príjmov sa určí povinnosť podať daňové priznanie.

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku.

Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP je 19 % zo základu dane.

Tento metodický pokyn poskytuje rámec pre správne pochopenie a aplikáciu legislatívy týkajúcej sa prenájmu nehnuteľností na Slovensku. Vzhľadom na neustále sa meniace legislatívne prostredie je dôležité sledovať aktuálne znenie zákonov a metodických pokynov.

tags: #metodicky #pokyn #prenajom #nehnutelnosti