Ako získať hypotéku: Maximálna dĺžka úveru a kľúčové podmienky

Snívate o vlastnom bývaní, či už je to byt alebo rodinný dom so záhradou? Nechcete platiť celý život nájomné a vedieť, že nehnuteľnosť nikdy nebude vaša? Alebo uvažujete o kúpe bytu ako investícii do budúcnosti? Získanie úveru na nehnuteľnosť, známeho aj ako hypotéka, je pre mnohých ľudí kľúčovým krokom k splneniu týchto snov. Tento článok sa zameriava na maximálnu dĺžku úveru na nehnuteľnosť a podmienky, ktoré je potrebné splniť pre jeho získanie, pričom zohľadňuje aj aktuálne trendy na úverovom trhu.

Úvod do hypotekárnych úverov: Viac než len pôžička

Hypotekárny úver je špecifický typ účelového úveru, ktorý je vždy zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. Táto nehnuteľnosť slúži ako garancia pre banku, čo znamená, že v prípade, ak dlžník prestane splácať úver, banka má právo túto nehnuteľnosť predať a z výťažku uspokojiť svoju pohľadávku. Úrokové sadzby hypoték sa zvyčajne líšia v závislosti od viacerých faktorov, ako je výška úveru, doba splatnosti, bonita klienta a aktuálna situácia na finančnom trhu.

V roku 2024 sa trend na úverovom trhu otočil a po dvoch rokoch začali úrokové sadzby konečne klesať. Stále sú však vyššie, než na aké sme boli zvyknutí počas hypotekárneho boomu. Dnes sa na hypotéku kvalifikuje podstatne menej žiadateľov. Tieto opatrenia znižujú maximálnu výšku úveru, ktorú môžu banky schváliť, a pri vyšších úrokových sadzbách cez schvaľovacie kritériá prejde menej žiadateľov.

Podmienky získania hypotéky: Základné stavebné kamene

Každá banka má vlastné kritériá pre poskytovanie hypoték, ale existujú určité všeobecné podmienky, ktoré musí žiadateľ spĺňať. Tieto kritériá sú navrhnuté tak, aby banka minimalizovala svoje riziko a zároveň zabezpečila, že žiadateľ bude schopný úver splácať.

• Vek: Žiadateľ musí byť plnoletý, teda mať minimálne 18 rokov. Horná veková hranica nie je zvyčajne striktne obmedzená, ale je limitovaná maximálnou splatnosťou hypotéky. Od januára 2023 banky pri nových žiadostiach o hypotéky s presahom do dôchodkového veku aplikujú nové pravidlá. S každým pribúdajúcim rokom počnúc vekom 41 rokov sa znižuje maximálny úverový strop. V mnohých bankách môžete hypotéku splácať maximálne do 65. roku života, respektíve do roku, v ktorom vám vzniká nárok na starobný dôchodok. Všeobecne ale platí, že čím ste starší, tým je nižšia variabilita v počte rokov splácania hypotéky.
• Príjem: Žiadateľ musí preukázať dostatočný a stabilný príjem, ktorý mu umožní splácať úver. Banky akceptujú rôzne typy príjmov, ako sú príjmy zo zamestnania, podnikania alebo iné príjmy, ktoré sú bankami akceptovateľné. Banka sa vás bude pýtať na váš príjem, povolanie, či ste zamestnaný na trvalý pracovný pomer alebo pracujete na živnosť. Ako zamestnanec máte vyššiu šancu získať úver, najmä ak máte zmluvu na dobu neurčitú. Ak je váš príjem zo zahraničia, ste pre banku rizikovejší a miestami neakceptovateľný. Vaša bonita sa tým totižto znižuje, a tak aj maximálna výška hypotéky, ktorú môžete získať. Priemerná výška hypotéky nesmie prekročiť osemnásobok ročného príjmu žiadateľa, respektíve žiadateľov.
• Úverová história: Banka si preverí úverovú históriu žiadateľa v registroch bankových a nebankových úverov. Žiadateľ by nemal mať žiadne záznamy o omeškaných splátkach alebo iných problémoch so splácaním úverov. Vaša bonita má zásadný vplyv na úverovú históriu, ktorú si banky preverujú v registri bankových a nebankových úverov.
• Nehnuteľnosť: Hypotéka musí byť vždy zaistená záložným právom k nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie a je na území Slovenskej republiky, zriadeným v prvom poradí v prospech banky. Založená nehnuteľnosť musí byť poistená a poistenie musí byť vinkulované v prospech banky. Hypotéka musí byť vždy zaistená záložným právom k nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie a je na území Slovenskej republiky, zriadeným v prvom poradí v prospech banky.
• Vlastné zdroje: Banky zvyčajne požadujú, aby mal žiadateľ našetrené aspoň 20 % z hodnoty nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch je možné získať hypotéku aj s nižším podielom vlastných zdrojov, ale v takom prípade je potrebné počítať s vyššou úrokovou sadzbou. Ideálne je mať vlastné prostriedky vo výške 20 % z ceny nehnuteľnosti. Pokiaľ chcete získať zvýhodnenú úrokovú sadzbu, odporúčam mať pripravených aspoň 20, ideálne 30 percent vlastných zdrojov.

Doklady potrebné k žiadosti o hypotéku: Dokumentácia pre banku

K žiadosti o hypotéku je potrebné predložiť množstvo dokumentov, ktoré banke pomôžu posúdiť vašu bonitu a schopnosť splácať úver. Tieto dokumenty sa môžu mierne líšiť v závislosti od konkrétnej banky a typu vášho príjmu.

• Doklady totožnosti: Občiansky preukaz alebo iný platný doklad totožnosti.
• Doklady o príjme:
  • Zamestnanec: Potvrdenie o príjme od zamestnávateľa. V niektorých prípadoch si banka vie tieto informácie overiť elektronicky prostredníctvom Sociálnej poisťovne a nemusíte predkladať žiadne potvrdenia. Vo výnimočných prípadoch si môže vyžiadať výpisy z účtu. Pri zamestnancoch zvyčajne stačí, aby mal klient neprerušovaný zamestnanecký pomer aspoň 3 mesiace, nebol v skúšobnej lehote a mal vyplatené príjmy za minimálne 3 mesiace.
  • Podnikateľ (SZČO): Daňové priznanie za posledné zdaňovacie obdobie a potvrdenie o výške daňovej povinnosti od daňového úradu. Banka vychádza z príjmu, ktorý ste uviedli v daňovom priznaní. Dôležitý je aj doklad, ktorým preukážete obrat či príjem nespomenutý v daňovom priznaní. Živnosť musíte mať otvorenú minimálne 6 mesiacov v roku predtým, ako ste o hypotéku požiadali. Klient - živnostník musí vykonávať neprerušovanú podnikateľskú činnosť zväčša minimálne 12, respektíve 18 mesiacov. Musí mať podané daňové priznanie a zaplatenú daň. Príjem musí byť vyplácaný na bežný účet.
  • Majiteľ/spoločník v s.r.o.: Výpočet príjmu môže byť komplexnejší. Zohľadňuje sa mzda, zisk, prípadne podiel z obratu. Banka si klienta overí v Sociálnej poisťovni a musí doložiť potvrdenie o výške dane a potvrdenie o zaplatení dane. Musí tiež doložiť výpis z účtu žiadateľa preukazujúci pravidelné príjmy z podnikania, minimálne za posledných 6 mesiacov.
  • Príjem zo zahraničia: Ste pre banku rizikovejší a miestami neakceptovateľný. Vaša bonita sa tým totižto znižuje. Pri príjme zo zahraničia je postačujúca lehota trvania príjmu 12 mesiacov.
• Doklady k nehnuteľnosti:
  • List vlastníctva, katastrálna mapa, geometrický plán.
  • Znalecký posudok k predmetu zabezpečenia hypotéky so všetkými povinnými prílohami - doklad o veku stavby, pôdorys alebo projektová dokumentácia, príp.
  • Kúpna zmluva (ak sa jedná o kúpu nehnuteľnosti).
  • V prípade výstavby: list vlastníctva k pozemku, geometrický plán, katastrálna mapa, projektová dokumentácia, stavebné povolenie a rozpočet na výstavbu.
  • V prípade refinancovania: pôvodná úverová zmluva a pôvodná zmluva o zriadení záložného práva. Banky pri refinancovaní akceptujú aj starší znalecký posudok.

Maximálna dĺžka splatnosti hypotéky: Vplyv veku a legislatívy

Maximálna dĺžka splatnosti hypotéky sa líši v závislosti od banky, ale zvyčajne je to 30 rokov. Niektoré banky ponúkajú hypotéky aj s dlhšou splatnosťou, napríklad 40 rokov. Vplyv veku na dĺžku splatnosti je však značný.

Od januára 2023 banky pri nových žiadostiach o hypotéky s presahom do dôchodkového veku aplikujú nové pravidlá. S každým pribúdajúcim rokom počnúc vekom 41 rokov sa znižuje maximálny úverový strop. Toto pravidlo je súčasťou opatrení Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré majú za cieľ obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva.

Maximálnu výšku hypotéky určuje parameter DTI (celková úverová zaťaženosť viac ako 8-násobok čistého ročného príjmu). V praxi to znamená, že žiadatelia o úver, ktorí presiahnu vek 40 rokov, dostanú maximálnu výšku nového úveru už nie 8-násobok ich čistého ročného príjmu, ale za každý rok nad 40 rokov ich veku sa táto hodnota znižuje o 0,25. Maximálne DTI 8 sa uplatňuje pre žiadateľov do 40 rokov (vrátane). Za každý ďalší rok ich veku sa znižuje o hodnotu 0,25, pričom najnižšou hodnotou môže byť číslo 3. Hodnota DTI 3 je uplatňovaná pre každého žiadateľa, ktorý má v čase podania žiadosti 60 a viac rokov.

Uveďme si príklad: 45-ročný žiadateľ bez spoludlžníka s príjmom 2 000 eur bude môcť požiadať o hypotéku so splatnosťou 25 rokov, čiže do jeho 70. roku veku vo výške maximálne 162 000 eur, ak mu táto suma vyjde s ohľadom na maximálnu možnú výšku splátky. Znamená to, že jeho DTI bude 6,75, pretože ako 45-ročný bude mať o 5 x 0,25 znížené DTI z 8. Znížené DTI pre žiadateľov vo veku nad 40 rokov sa neuplatňuje v každom prípade. Banky aplikujú maximálnu výšku hypotéky a krátené DTI len na úveroch so splatnosťou viac ako do 65. roku veku žiadateľov a na nové úvery. Teda, ak 45-ročný žiadateľ žiada o hypotéku so splatnosťou 20 rokov, čiže do jeho 65. roku veku, DTI mu znížené nebude. DTI sa bude každý rok po štyridsiatke znižovať o hodnotu 0,25 len v prípade dlhšej splatnosti, napríklad do 70. roku veku.

Faktory ovplyvňujúce výšku hypotéky: Viac než len príjem

Výška hypotéky, ktorú vám banka poskytne, závisí od viacerých faktorov, nie len od vášho príjmu. Banky posudzujú žiadateľa komplexne.

• Príjem a pôvod príjmu: Ako už bolo spomenuté, výška príjmu je kľúčová. Dôležitý je aj jeho pôvod - kde pracujete a v akom odvetví. Príjem zo zahraničia môže byť rizikovejší.
• Hodnota nehnuteľnosti (LTV): Banky zvyčajne poskytujú hypotéky do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV - Loan to Value). V niektorých prípadoch je možné získať hypotéku aj do výšky 90 % LTV, ale v takom prípade je potrebné počítať s vyššou úrokovou sadzbou. Od 1. 7. 2018 vám už banka nepreplatí 100 % jej ceny. Pri dostatočnej bonite žiadateľa banky na dofinancovanie vygenerujú spotrebný úver s výhodnou úrokovou sadzbou (od 3,9 %) a so splatnosťou 96 mesiacov. Alternatívou je medziúver stavebných sporiteľní. Pokiaľ nemá možnosť založiť ďalšiu nehnuteľnosť a nemá ani vlastné zdroje, odporúčam dofinancovať kúpu cez stavebný medziúver.
• Úverová história a bonita: Banka si preverí vašu úverovú históriu a na základe toho určí, či ste pre ňu rizikovým klientom. Ak máte záznamy o omeškaných splátkach alebo iných problémoch so splácaním úverov, banka vám môže poskytnúť nižšiu hypotéku alebo vám ju vôbec neposkytne. Banka posúdi, či dokážete úver splácať, preklepne si vaše existujúce úvery, zistí, či ste so splátkami nemeškali a nie ste v úverovom registri, alebo či nemáte iné podlžnosti hlavne voči Sociálnej a zdravotnej poisťovni.
• „Stress test“: Banky chcú zabezpečiť, aby ste vedeli hypotéku splácať aj po navýšení úrokových sadzieb. K tomuto navýšeniu môže dôjsť napríklad v dôsledku zmeny základnej úrokovej sadzby po ukončení fixácie úveru. Neznamená to, že vám v banke povedia, že vám neschválili žiadosť o hypotéku, a budú zisťovať vašu mieru stresu. Je to len ďalšia malá rezerva pre prípad, že by sa v priebehu času zvýšila úroková sadzba hypotéky.
• Finančná rezerva: Banka ďalej počíta s finančnou rezervou vo výške 40 % z čistej mzdy, ktorá vám okrem životného minima musí zostať na účte.
• Vplyv typu nehnuteľnosti: Maximálna výška hypotéky sa líši aj podľa toho, akú nehnuteľnosť budete zakladať ako záruku. Zväčša je to 80 % pri rodinných domoch.

Pokiaľ už nejaké úvery splácate, ich zostatky je potrebné z tejto sumy odpočítať. Základným predpokladom pre maximálnu výšku úveru je dodržanie koeficientu DTI, tzn. že nemôžete dostať úver viac ako je 8-násobok svojho čistého ročného príjmu.

Niektoré banky majú na svojich webových stránkach hypotekárne kalkulačky, kde po zadaní čistého mesačného príjmu, počtu žiadateľov a detí v domácnosti, mesačných nákladov si môžete vypočítať, akú maximálnu sumu hypotekárneho úveru môžete od banky získať. Uvedené príklady sú len informatívne. Úver bude žiadateľovi poskytnutý po splnení podmienok stanovených bankou.

Refinancovanie hypotéky: Optimalizácia úverových podmienok

Ak už máte hypotéku a nájdete výhodnejšiu ponuku v inej banke, môžete si hypotéku refinancovať. Refinancovanie znamená, že si vezmete nový úver v inej banke a použijete ho na splatenie pôvodnej hypotéky.

Pri refinancovaní úveru budú banky požadovať pôvodnú úverovú zmluvu, respektíve zmluvy k úverom. V prípade zabezpečených úverov nehnuteľnosťou predložíte aj pôvodnú zmluvu o zriadení záložného práva a znalecký posudok k nehnuteľnosti. Banky pri refinancovaní úverov akceptujú aj starší pôvodný znalecký posudok k nehnuteľnosti.

Úver môžete refinancovať zjednodušeným spôsobom, ak splníte základné podmienky: do nového úveru pristúpia pôvodní účastníci úveru, úver zabezpečíte nehnuteľnosťou, ktorá je totožná s nehnuteľnosťou v pôvodnom úvere, a navýšenie refinancovaného úveru nebude prevyšovať 2 000 eur. Za týchto podmienok môžete úver refinancovať bez dokladovania príjmu. Banka si váš príjem overuje sama, overí si tiež, či zamestnanie trvá aj naďalej.

Refinančný úver s výrazným navýšením a vyššou splátkou úveru vyžaduje zdokladovanie príjmu. Príjem sa dokladuje aj pri konsolidácii iných typov úverov (kreditná karta, povolené prečerpanie, úvery nebankových spoločností). Banky pri refinancovaní úverov si za spracovanie žiadosti zvyčajne neúčtujú poplatok.

Alternatívne možnosti financovania: Keď hypotéka nie je možná

Ak nespĺňate podmienky pre získanie hypotéky, existujú aj iné možnosti financovania kúpy nehnuteľnosti:

• Stavebný úver: Stavebný úver je úver poskytovaný stavebnými sporiteľňami. Je určený na financovanie výstavby, rekonštrukcie alebo kúpy nehnuteľnosti.
• Spotrebný úver: Spotrebný úver je úver, ktorý môžete použiť na akýkoľvek účel, vrátane kúpy nehnuteľnosti. Je však dôležité si uvedomiť, že úrokové sadzby spotrebných úverov sú zvyčajne vyššie ako úrokové sadzby hypoték.
• Medziúver stavebných sporiteľní: V niektorých bankách môžete získať až 50-tisíc eur aj bez zabezpečenia, s úrokovou sadzbou od 3,59 % a so splatnosťou do 30 rokov.

Trendy na úverovom trhu a tipy na záver

Rok 2024 priniesol priaznivé podmienky pre záujemcov o vlastné bývanie. Po období vyšších úrokových sadzieb nastal obrat - banky reagujú na znižovanie základných sadzieb Európskej centrálnej banky a ponúkajú výhodnejšie hypotéky. Priemerná úroková sadzba sa pohybuje okolo 3,8 %, pričom niektoré banky ponúkajú sadzby aj pod 3,5 % pri trojročnej fixácii. Zároveň je rok 2024 priaznivý aj pre klientov, ktorí už hypotéku majú.

Pre tých, ktorých príjem je na hranici schválenia hypotéky, je preto dôležité začať riešiť financovanie čo najskôr. Očakáva sa, že úrokové sadzby už v priebehu roka 2026 žiadnym výrazným spôsobom klesať nebudú a zároveň sa predpokladá ďalší rast cien nehnuteľností. To znamená, že ak kúpu odložíte, môžete v budúcnosti potrebovať vyšší úver.

Tipy od nás:

• Hypotéka je úver na desiatky rokov, prináša oveľa viac možností, ako riešiť rôzne situácie počas splácania úveru. Odporúčame preto dlhšiu ako 3-ročnú fixáciu a neriadiť sa pri voľbe banky iba úrokovou sadzbou. Záleží od ponuky, nastavenia konkrétnej banky a možnosti bezplatných mimoriadnych vkladov.
• Premýšľate nad novým bývaním, ale netušíte, či dostanete úver? Ideálny scenár je, ak si ešte pred hľadaním vysnívaného bytu či domu preveríte svoje úverové limity. Zjednodušene povedané, zistíte, či vám banky budú vedieť poskytnúť hypotéku, v akej výške a za akých podmienok. V každej banke však môžete pochodiť inak.
• Cesta k hypotéke môže byť oveľa jednoduchšia, ak požiadate o pomoc finančného sprostredkovateľa. Výhodou sprostredkovateľov je aj to, že spolupracujú so všetkými bankami a poznajú špecifiká každej z nich.
• Pri porovnávaní hypoték väčšinu ľudí zaujíma hlavne úroková sadzba. Pýtajte sa však aj na dodatočné podmienky a detaily, ktoré budú na konkrétne ponuky hypoték naviazané. Môže ísť o poistenie úveru, nutnosť zriadiť si v banke aktívny účet atď.

Pamätajte, že banky mnohé prípady posudzujú individuálne a nie vždy sa dá jednoznačne povedať presná suma schválenej hypotéky. Bez toho, aby ste mali pravidelný príjem, vám žiadna banka hypotéku neschváli. Banke musíte dokázať, že každý mesiac dostanete výplatu od zamestnávateľa alebo získavate príjem z podnikania.

tags: #max #dlzka #uveru #na #nehnutelnost