Kúpa nehnuteľnosti je jedným z najvýznamnejších finančných krokov v živote, a keď sa do tohto procesu púšťajú manželia, objavuje sa množstvo otázok týkajúcich sa vlastníctva, financovania a právnych aspektov. V slovenskom právnom poriadku existuje inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), ktorý upravuje nadobúdanie majetku počas trvania manželstva. Tento článok sa detailne zameriava na to, ako manželia spoločne kupujú nehnuteľnosti, aké sú možnosti ich úpravy a aké sú dôsledky rôznych scenárov, či už ide o hypotéku pred alebo po svadbe, dedenie, darovanie alebo zúženie BSM.
Základy bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM)
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov je špecifický druh spoluvlastníctva, ktorý vzniká automaticky medzi manželmi po uzavretí manželstva. Zahŕňa všetok majetok, ktorý manželia nadobudnú počas trvania manželstva, s výnimkou majetku, ktorý podľa zákona patrí do výlučného vlastníctva jedného z nich. Patrí sem napríklad majetok získaný dedičstvom, darom, alebo majetok, ktorý jeden z manželov vlastnil pred uzavretím manželstva a bol ním počas manželstva len transformovaný.
V prípade, že manželia kupujú nehnuteľnosť spoločne, automaticky sa táto nehnuteľnosť stáva súčasťou ich BSM. Na kúpnej zmluve môžu byť uvedení obaja ako kupujúci a následne budú obaja zapísaní ako spoluvlastníci v liste vlastníctva. Pokiaľ sa manželia nedohodnú inak, ich podiely sú zvyčajne rovnaké.
Hypotéka a BSM: Kedy vznikajú spoločné záväzky?
Otázka hypotéky je neoddeliteľne spojená s kúpou nehnuteľnosti. Vzťah hypotéky k BSM závisí od toho, kedy bola hypotéka vzatá a kedy bola nehnuteľnosť nadobudnutá.
Hypotéka pred uzavretím manželstva:
Ak si jeden z budúcich manželov vezme hypotéku a nadobudne nehnuteľnosť ešte pred svadbou, táto nehnuteľnosť a záväzky z hypotéky patria do jeho výlučného vlastníctva. Ani po uzavretí manželstva sa táto nehnuteľnosť nestane automaticky súčasťou BSM. Ak sa však obaja partneri rozhodnú kúpiť nehnuteľnosť spoločne pred svadbou a financovať ju spoločným úverom, nehnuteľnosť nebude patriť do BSM, ale do ich podielového spoluvlastníctva v podiele, v akom ju nadobudli. Voči banke sú vtedy obaja dlžníkmi a zodpovedajú spoločne a nerozdielne.
Dôležité je poznamenať, že aj keď sa po svadbe hypotéka spláca z prostriedkov patriacich do BSM (napríklad zo spoločného príjmu oboch manželov), samotná nehnuteľnosť a pôvodný dlh z hypotéky nepatria do BSM. V prípade rozvodu alebo zrušenia BSM sa však zohľadní suma zaplatených splátok z príjmov počas trvania BSM, čo môže viesť k nároku na kompenzáciu.
Hypotéka po uzavretí manželstva:
Ak si manželia zoberú hypotekárny úver po svadbe, musia do úveru vstúpiť obaja ako dlžníci. Nehnuteľnosť financovaná takouto hypotékou a záväzky z úveru potom automaticky patria do BSM. Banka obvykle vyžaduje, aby obaja spoluvlastníci nehnuteľnosti boli aj spoludlžníkmi hypotéky, čo je logické vzhľadom na spoločné vlastníctvo.
Úprava BSM: Možnosti ako nadobudnúť majetok mimo spoločného vlastníctva
Hoci BSM pokrýva väčšinu majetku nadobudnutého v manželstve, existujú spôsoby, ako sa tomuto režimu vyhnúť a nadobudnúť majetok do výlučného vlastníctva jedného z manželov.
1. Dohoda o zúžení rozsahu BSM:
Toto je najčastejší a najefektívnejší spôsob, ako vylúčiť konkrétnu nehnuteľnosť z BSM. Manželia si môžu u notára, formou notárskej zápisnice, vopred dohodnúť, že určitý majetok, ktorý plánujú nadobudnúť, nebude patriť do BSM, ale do výlučného vlastníctva jedného z nich. Táto dohoda sa môže týkať aj záväzkov vyplývajúcich z hypotéky, ktorou bude nehnuteľnosť financovaná. Je dôležité, aby bola dohoda uzavretá pred kúpou nehnuteľnosti.
- Príklad: Manželka chce kúpiť byt z peňazí získaných dedičstvom. Pred kúpou uzavrie s manželom dohodu o zúžení BSM, na základe ktorej byt nebude patriť do BSM, ale do jej výlučného vlastníctva. Následne tento byt kúpi na svoje meno.
2. Nadobudnutie majetku z výlučných prostriedkov:
Ak je celá kúpna cena nehnuteľnosti uhradená výlučne z prostriedkov jedného z manželov, ktoré nepatria do BSM (napr. z prostriedkov získaných pred manželstvom, dedičstvom alebo darovaním), nehnuteľnosť môže patriť do výlučného vlastníctva tohto manžela, aj keď je zapísaná len na jeho meno. Je však nevyhnutné mať o pôvode týchto prostriedkov dôkazy (napr. výpisy z bankových účtov, darovacie zmluvy).
- Dôležité: Aj keď je nehnuteľnosť zapísaná len na jedného manžela, ak bola kúpená aj len čiastočne zo spoločných prostriedkov, bude patriť do BSM. Kataster síce zapíše vlastníka, ale nezohľadňuje automaticky BSM.
3. Transformácia majetku:
Majetok nadobudnutý pred manželstvom, ktorý je vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, sa môže počas manželstva transformovať. Napríklad, ak manžel predá nehnuteľnosť, ktorú vlastnil pred manželstvom, a z kúpnej ceny kúpi inú nehnuteľnosť, táto nová nehnuteľnosť môže zostať v jeho výlučnom vlastníctve. Opäť platí, že ak sa na kúpu novej nehnuteľnosti použijú hoci aj sčasti prostriedky z BSM, celá nehnuteľnosť bude patriť do BSM.
4. Veci osobnej potreby a darovanie/dedenie:
Majetok nadobudnutý dedičstvom alebo darovaním je zo zákona vylúčený z BSM. Taktiež veci osobnej potreby jedného z manželov, ktoré slúžia výlučne jemu, patria do jeho výlučného vlastníctva.
Konkrétne situácie a ich riešenia
Poskytnuté informácie od právnikov pokrývajú široké spektrum situácií, s ktorými sa manželia pri kúpe nehnuteľnosti môžu stretnúť.
Kúpa nehnuteľnosti len na jedného manžela:
Ak chcete, aby bola v kúpnej zmluve uvedená ako kupujúca len vaša manželka a stala sa vlastníčkou nehnuteľnosti, je to možné. Na kúpnej zmluve môže byť ako kupujúca uvedená len vaša manželka, a len ona bude zapísaná na liste vlastníctva. Avšak, ako bolo spomenuté, ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá počas trvania manželstva (a to aj čiastočne za spoločné prostriedky), bude patriť do BSM. Ak chcete, aby nehnuteľnosť nepatrila do BSM, musíte pred kúpou uzavrieť u notára dohodu o zúžení BSM.
Manželka ako spoludlžníčka hypotéky, ale nie ako vlastník:
V prípade, že ste si hypotéku brali po nastúpení do práce, kedy váš vtedajší priateľ (dnes manžel) ešte nepracoval, a byt máte už dlhé roky, ale manžel teraz žiada, aby figuroval ako majiteľ, situácia je komplikovanejšia. Ak byt nebol kúpený z výlučných prostriedkov manžela a bol financovaný hypotékou, ktorá sa splácala zo spoločných peňazí, potom tento byt patrí do BSM. V takom prípade, ak manžel chce byť uvedený ako vlastník, je to prirodzené a znamená to, že sa len oficiálne priznáva jeho podiel na majetku, ktorý už v podstate patrí do BSM. Ak sa vám nechce riešiť zmena spoluvlastníka, je to pochopiteľné, ale je dôležité si uvedomiť právne dôsledky BSM.
Financovanie kúpy nehnuteľnosti z darovaných peňazí:
Ak rodičia chcú darovať peniaze svojej dcére na kúpu bytu, ideálne by bolo spísať darovaciu zmluvu iba na dcéru ako ich dedičku. Rodičia darujú peniaze len jej (nie aj jej manželovi), pričom predmetom zmluvy bude darovanie peňazí v konkrétnej výške do jej výlučného vlastníctva. Výplatu peňažných prostriedkov je potrebné uskutočniť prevodom na bankový účet dcéry, aby mala doklad o darovaní. Následne, ak sa rozhodne na kúpu bytu použiť práve tieto darované peniaze, môže si o tom s manželom spísať zápisnicu pri kúpe bytu.
Alternatívnou možnosťou je, že byt sa kúpi spoločne s rodičmi (ktorí tiež do toho vkladajú peniaze) a hneď po kúpe rodičia svoj podiel darujú dcére. Týmto spôsobom sa zaistí, že dcéra investovala do nehnuteľnosti viac peňazí ako jej manžel, a tým pádom bude mať aj väčší podiel.
Daniel Bombic: Väzba sa môže kedykoľvek zopakovať, určité výroky ľutujem
Dedenie a jeho vplyv na vlastníctvo nehnuteľnosti
Dedičstvo je vylúčené z BSM. To znamená, že ak jeden z manželov zdedí nehnuteľnosť alebo peniaze, ktoré následne použije na kúpu nehnuteľnosti, táto nehnuteľnosť bude patriť do jeho výlučného vlastníctva.
- Príklad: Manželka zdedí byt po svojej babičke. Následne tento byt predá a z získaných peňazí kúpi nový byt. Tento nový byt bude patriť do jej výlučného vlastníctva, pretože bol kúpený výlučne z prostriedkov, ktoré získala dedením.
Deti z predchádzajúcich manželstiev sú neopomenuteľnými dedičmi. To znamená, že aj keď by jeden z manželov chcel svoj majetok odkázať len druhému manželovi, deti majú zákonné právo na svoj podiel z dedičstva. Bez závažných dôvodov na vydedenie stanovených zákonom ich z dedičstva jednoducho vylúčiť nemožno. Spísanie závetu môže pomôcť upraviť dedičské podiely, ale nesmie obísť práva neopomenuteľných dedičov.
Dôsledky rozvodu a vyporiadanie BSM
Zánikom manželstva, či už rozvodom, alebo smrťou jedného z manželov, zaniká aj BSM. Po jeho zániku je potrebné ho vyporiadať, čo sa týka nielen majetku, ale aj záväzkov, ako je napríklad hypotéka.
Existujú tri spôsoby vyporiadania BSM:
- Dohodou bývalých manželov: Najjednoduchší a najrýchlejší spôsob.
- Súdnou cestou: Ak sa manželia nedohodnú.
- Zo zákona: Ak po troch rokoch od zániku manželstva nedôjde k vyporiadaniu.
V prípade hypotéky vzatej jedným z manželov pred uzavretím manželstva, ak ju po svadbe splácali z prostriedkov patriacich do BSM, má druhý manžel právo v rámci vyporiadania spravidla žiadať polovicu uhradených splátok.
Ak si manželia po svadbe zobrali spoločnú hypotéku, ktorá patrila do ich BSM, po rozvode naďalej zostávajú spoludlžníkmi banky. Ak chcú túto situáciu riešiť inak, musia požiadať banku o zmenu úverovej zmluvy, napríklad o vyňatie jedného z manželov z hypotéky. Toto je možné len v prípade, ak druhý manžel preukáže dostatočný príjem na splácanie celého úveru sám.
Podnikanie manželov a BSM
V dnešnej dobe je bežné, že obaja manželia podnikajú. Vzťahy medzi nimi z hľadiska fakturácie a účtovníctva sú zdanlivo komplikované, ale Občiansky zákonník a zákon o dani z príjmov na tieto situácie pamätajú. Aj keď sa môže zdať, že fakturácia medzi manželmi by mohla spôsobiť nezrovnalosti, najmä pri úhrade faktúr, v realite to nie je prekážka.
Príslušný súd na návrh zruší BSM v prípade, že jeden z manželov získa oprávnenie na podnikanie. Ak podnikajúci manžel má od manželky ústny súhlas na podnikanie, pri nakladaní s obchodným majetkom vystupuje tak, ako by bol výlučným vlastníkom. Zákon o dani z príjmov nevylučuje z daňových výdavkov u podnikajúceho manžela výdavok (náklad) len z toho dôvodu, že bol obstaraný od podnikajúcej manželky.
Zhrnutie a odporúčanie
Nadobúdanie nehnuteľností manželmi je komplexný proces, ktorý vyžaduje pochopenie právnych rámcov, najmä bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Pred kúpou nehnuteľnosti, najmä ak chcete, aby patrila len jednému z vás alebo bola mimo BSM, je nevyhnutné konzultovať situáciu s právnikom alebo notárom. Dohoda o zúžení BSM, správne dokumentovanie pôvodu finančných prostriedkov a dodržiavanie zákonných postupov sú kľúčové pre hladký priebeh a predchádzanie budúcim nejasnostiam, či už ide o hypotéku, dedičstvo alebo darovanie. Vždy je lepšie predchádzať problémom preventívnymi krokmi, ako riešiť komplikované situácie po ich vzniku.
tags: #manzel #kupuje #nehnutelnost