V živote nastávajú situácie, kedy sa objavia nejasnosti týkajúce sa vlastníctva nehnuteľností, najmä v kontexte manželstva a bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Tieto nejasnosti môžu mať vážne dôsledky, najmä v prípade rozvodu, kedy je potrebné majetok vyporiadať. Často sa stáva, že manželia nadobudnú nehnuteľnosť počas manželstva, no na liste vlastníctva je zapísaný len jeden z nich. V takýchto prípadoch je kľúčové pochopiť právne mechanizmy a možnosti nápravy, aby sa zabezpečila spravodlivá dohoda a ochránili práva oboch partnerov. Tento článok sa zameriava na riešenie takýchto situácií, s dôrazom na postup pri zápisoch do katastra nehnuteľností a vysporiadanie majetku.
Kúpna zmluva a zápis do katastra nehnuteľností
Základným dokumentom pri nadobúdaní nehnuteľnosti je kúpna zmluva. Jej náležitosti sú detailne zakotvené v zákone č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a v prípade bytov aj v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa § 24 ods. 1 písm. a) bod 1 katastrálneho zákona musí návrh na začatie katastrálneho konania obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa. V prípade fyzickej osoby ide o meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu a prípadne adresu na doručovanie.
Je dôležité poznamenať, že aj keď manželia kupujú nehnuteľnosť do svojho BSM, môžu sa v kúpnej zmluve a následne na liste vlastníctva ako navrhovatelia alebo kupujúci objaviť obaja. Avšak, nie je vylúčené, aby figuroval len jeden z nich. Skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený len jeden manžel alebo obaja, nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM. V prípade nakladania s nehnuteľnosťou, ktorá by mala patriť do BSM, je totiž v takmer všetkých prípadoch potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a jeho špecifiká
BSM je zákonný režim nadobúdania majetku do spoločného vlastníctva, ktorý existuje výlučne medzi manželmi. V zásade platí, že majetok nadobudnutý počas trvania manželstva patrí do BSM, s výnimkou majetku získaného dedičstvom alebo darovaním.
Kedy nehnuteľnosť nepatrí do BSM?
Existujú situácie, kedy nehnuteľnosť nenadobudnutá počas manželstva nespadá do BSM, aj keď bola nadobudnutá v tomto období:
- Výlučné prostriedky jedného z manželov: Ak manžel kúpil nehnuteľnosť za peňažné prostriedky, ktoré sú v jeho osobnom vlastníctve (napr. úspory z čias pred uzavretím manželstva, dedičstvo, alebo majetok získaný pred manželstvom), nehnuteľnosť by v takom prípade patrila výlučne jemu, a to aj napriek tomu, že ju nadobudol za trvania manželstva. Dôležité je preukázanie pôvodu týchto prostriedkov.
- Dohoda o zúžení rozsahu BSM: Manželia môžu uzatvoriť medzi sebou tzv. dohodu o zúžení rozsahu BSM (§ 143a Občianskeho zákonníka). V rámci tejto dohody sa môžu zaviazať, že určité veci, ktoré by inak boli predmetom BSM, nadobudnú do budúcna každý zvlášť do svojho výlučného vlastníctva. Táto dohoda sa však nemôže vzťahovať na veci, ktoré už tvoria majetok BSM.
- Nadobudnutie pred manželstvom: Majetok nadobudnutý pred uzavretím manželstva zostáva vo výlučnom vlastníctve toho manžela, ktorý ho nadobudol. Ani následné manželstvo automaticky nepremieňa tento majetok na BSM.
Vplyv financovania na vlastníctvo
Z informácií uvedených v texte vyplýva, že skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený len jeden z manželov alebo obaja, nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM. Kľúčové je, z akých prostriedkov bola nehnuteľnosť nadobudnutá a či boli tieto prostriedky súčasťou BSM alebo výlučným majetkom jedného z manželov. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá počas trvania manželstva a bola kúpená zo spoločných prostriedkov, patrí automaticky do BSM, aj keď je zapísaná len na jedného z vás.
Súdime sa o majetok po rozvode | JUDr. Milan Ficek - Právna poradňa Ficek & Partners #05
Možnosti nápravy a zápisu do katastra
V prípade, že na liste vlastníctva figuruje len jeden z manželov, napriek tomu, že nehnuteľnosť by mala patriť do BSM, existujú možnosti nápravy.
Ak bol byt kúpený v manželstve, ale zapísaný len na jedného manžela
Ak bola kúpna zmluva na kúpu nehnuteľnosti uzatvorená počas trvania manželstva a na strane kupujúceho je uvedený len jeden z manželov, neznamená to automaticky, že nehnuteľnosť je výlučným vlastníctvom tohto manžela. Podľa ustálenej súdnej praxe je nehnuteľnosť nadobudnutá počas trvania manželstva za finančné prostriedky patriace do BSM považovaná za súčasť BSM, aj keď je formálne uvedený ako kupujúci len jeden z manželov.
V takom prípade sa odporúča pri návrhu na vklad do katastra uviesť, že nehnuteľnosť sa nadobúda do BSM oboch manželov. Kataster však môže požadovať preukázanie, z akých zdrojov boli prostriedky na kúpu poskytnuté. Tento údaj môže byť potvrdený napríklad spoločným vyhlásením manželov.
Zápis manžela do listu vlastníctva, ak bol dom kúpený pred manželstvom
Ak ste partneri kúpili dom ešte pred uzavretím manželstva a na kúpnej zmluve je zapísaný len jeden z vás, dom je v jeho výlučnom vlastníctve. Po uzavretí manželstva sa síce vytvára bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), ale to sa vzťahuje len na majetok nadobudnutý počas manželstva, nie pred ním.
Ak chcete, aby bol manžel zapísaný ako spoluvlastník na liste vlastníctva, existujú tieto možnosti:
- Darovanie podielu: Manžel vám môže darovať časť nehnuteľnosti (napr. polovicu). Spíše sa darovacia zmluva, ktorú podpíšete obaja a následne podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Po povolení vkladu budete zapísaná ako spoluvlastníčka v podiele, ktorý bude v zmluve určený.
- Kúpna zmluva: Manžel vám môže časť nehnuteľnosti predať. Postup je obdobný ako pri darovaní, len namiesto darovacej zmluvy sa uzatvorí kúpna zmluva.
Najčastejšie sa využíva darovacia zmluva, keďže je jednoduchšia a nevyžaduje finančné plnenie. V každom prípade sa odporúča zmluvu vypracovať s pomocou advokáta, aby bola právne bezchybná a kataster ju bez problémov zapísal.
Vyporiadanie BSM po rozvode
V prípade rozvodu sa majetok nadobudnutý počas manželstva, pokiaľ nepatrí do výlučného vlastníctva jedného z manželov, spravidla považuje za bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Ak nedôjde k dohode o vyporiadaní BSM do troch rokov od zániku BSM (čo je deň právoplatnosti rozsudku o rozvode), majetok sa zo zákona považuje za vyporiadaný tak, že každý manžel má nárok na polovicu.
Dodatočné objavenie majetku
V prípadoch, keď už k vyporiadaniu BSM došlo a dodatočne sa objaví majetok, ktorý do vyporiadania zahrnutý nebol, napriek tomu, že zahrnutý mal byť (napríklad byt kúpený počas manželstva, o ktorom jeden z manželov nevedel), Občiansky zákonník stanovuje postup. V prípade nehnuteľnosti, po uplynutí troch rokov od rozvodu, by mal byť majetok v podielovom spoluvlastníctve oboch bývalých manželov, pričom výška ich podielu predstavuje 1/2. Potom by im patrili práva, ktoré patria každému vlastníkovi veci, ako napríklad právo užívať byt či disponovať ním, ale aj povinnosti, napr. podieľať sa na údržbe bytu.
Ak sa bývalý manžel v realizácii týchto práv bráni, je potrebné ho na túto skutočnosť upozorniť a snažiť sa v prvom rade spoločne dohodnúť. Ak nebude ochotný sa dohodnúť, je tu možnosť riešiť vzniknutú situáciu na súde.
Dôležitosť právnej pomoci
V zložitých právnych situáciách týkajúcich sa vlastníctva nehnuteľností a vyporiadania majetku je nevyhnutné vyhľadať odbornú právnu pomoc. Advokáti dokážu posúdiť konkrétny prípad, vysvetliť právne možnosti a pomôcť pri vypracovaní potrebných zmlúv a podaní na kataster nehnuteľností. Ich rady sú cenné najmä v prípadoch, kedy je potrebné preukázať pôvod finančných prostriedkov alebo riešiť nejasnosti v zápisoch na liste vlastníctva.
Pri riešení majetkových otázok, najmä v súvislosti s rozvodom a vyporiadaním BSM, je dôležité konať včas a s podporou právnych expertov, aby sa dosiahlo spravodlivé a zákonné riešenie.