Garáž s obytným podkrovím: Multifunkčný priestor s nečakaným potenciálom

Tradičná garáž, pôvodne navrhnutá ako jednoduchá jednoposchodová stavba s primárnym cieľom ziskovosti a funkčnosti, prešla v posledných rokoch výraznou transformáciou. Dnes už nie je len úložiskom pre automobily, ale stáva sa komplexným architektonickým riešením, ktoré dokáže rozšíriť obytný priestor domu a poskytnúť dodatočné funkčné zóny. Kľúčom k tejto premene je pridanie obytného podkrovia, ktoré z obyčajnej garáže vytvorí multifunkčný priestor s nečakaným potenciálom.

Prečo zvoliť garáž s podkrovím?

Pridaním podkrovia nad existujúcu garážovú konštrukciu získate výrazne funkčnejšiu budovu s relatívne minimálnymi dodatočnými nákladmi. Základy a strecha zostávajú spoločné, čo znižuje celkové investície v porovnaní s výstavbou samostatného domu, dielne či kuchyne. Hoci sa zložitosť stavby mierne zvyšuje, výhody v podobe získania dodatočného využiteľného miesta sú nepopierateľné. Je však nevyhnutné zvoliť správny projekt, ktorý zohľadní všetky vaše potreby a špecifiká pozemku.

Rozhodnutie o účele podkrovia je potrebné urobiť už v počiatočnej fáze projektu. Je to kľúčové pre správne naplánovanie umiestnenia komunikačných rozvodov a zabezpečenie spoľahlivého vykurovania, ak má podkrovie slúžiť ako obytný priestor. Možnosti využitia podkrovia sú takmer neobmedzené a závisia výlučne od vašich potrieb a predstáv.

Flexibilné využitie podkrovného priestoru

Podkrovie nad garážou sa dá prispôsobiť na rôzne účely, čím sa stáva skutočne univerzálnym rozšírením vášho domova.

• Dielňa alebo pracovňa: Ak potrebujete priestor na ručné práce, opravy alebo iné remeselné činnosti, podkrovie môže slúžiť ako plnohodnotná dielňa. Dostatočné denné svetlo zabezpečené oknami alebo strešnými oknami je tu samozrejmosťou.
• Posilňovňa: Športoví nadšenci ocenia možnosť zariadiť si malú posilňovňu priamo nad garážou. Ušetríte čas na cestovanie do fitnescentra a cvičenie bude dostupné kedykoľvek.
• Relaxačná miestnosť: Predstavte si útulný priestor s mäkkou pohovkou, kreslami, televíziou a napríklad biliardovým stolom. Toto riešenie je ideálne pre každého, kto rád organizuje stretnutia s priateľmi v neformálnom prostredí.
• Obývací priestor alebo hosťovská izba: Podkrovie je možné prispôsobiť aj ako plnohodnotnú obývaciu izbu, prípadne ako priestor pre hostí. S malou kuchynkou a kúpeľňou môže slúžiť aj ako samostatná bytová jednotka pre návštevy alebo zamestnancov.
• Úložný priestor: V neposlednom rade môže podkrovie slúžiť ako praktické miesto na uskladnenie sezónnych vecí, záhradného náradia, potravín alebo iných predmetov, ktoré nepotrebujete mať v hlavnom obytnom priestore. Môže sa premeniť na šatňu alebo špajzu, čím efektívne využijete každý kút.
• Kúpeľ: V niektorých projektoch je podkrovie navrhnuté aj s možnosťou vytvorenia relaxačného kúta s wellness prvkami.

Prehľad projektov garáží s podkrovím

Na trhu existuje široká škála projektov garáží s podkrovím, ktoré sa líšia veľkosťou, účelom a architektonickým stvárnením. Tu je prehľad niektorých z nich, ktoré ilustrujú rozmanitosť možností:

Projekt č. 1: Garážový projekt s obytným podkrovím - Referenčný model

Tento projekt je považovaný za referenčný a je navrhnutý pre maximálnu funkčnosť a komfort.

• Kapacita: Dve autá.
• Plocha parkovacej zóny: 36 m².
• Ďalšie prvky na prízemí: Krytá oblasť pred garážovými dverami, ideálna na krátkodobé parkovanie alebo pre hostí.
• Podkrovie: Plnohodnotný obytný priestor zahŕňajúci veľkú spálňu (36 m²) a priestrannú kúpeľňu. Možnosť zariadiť malú halu ako obývaciu izbu.
• Celkový dojem: Kombinácia garáže a penziónu, ktorá je pohodlná, estetická a ekonomická.
• Konštrukcia: Pásové základy, steny z penových alebo pórobetónových tvárnic, obklad z bridlicových dlaždíc.

Projekt č. 2: Garážový projekt s veľkým podkrovím - Dom s garážou alebo garáž s domom?

Tento projekt je taký rozsiahly a funkčný, že je ťažké jednoznačne určiť, či ide o dom s garážou alebo garáž s obytnými priestormi. Výsledkom je premyslená budova s vysokou funkčnosťou a estetikou.

• Rozmery: 12,3 x 8 m.
• Kapacita: Dve garáže so samostatnými bránami, dostatok priestoru aj na odkladanie náradia a malých predmetov.
• Ďalšie priestory na prízemí: Kotolňa (15 m²).
• Podkrovie: Dve spálne (každá 13,65 m²), obývacia izba s dominantným oknom po celej výške, relatívne veľká kúpeľňa a voľný priestor, ktorý možno využiť ako šatňu, špajzu, telocvičňu, domáce kino, bar a pod.
• Celková plocha: 139,5 m².
• Vhodnosť: Pre majiteľov veľkých pozemkov, ktorí potrebujú kombináciu garáže a penziónu.
• Estetika: Kombinácia obkladu z bridlicových dlaždíc a kovových tašiek pôsobí štýlovo.

Projekt č. 3: Garážový projekt s podkrovím a vonkajším krbom - Spojenie funkčnosti a relaxu

Tento projekt kladie dôraz na exteriérové prvky a umožňuje budúcim majiteľom rozhodnúť o presnom využití podkrovia.

• Hlavný benefit: Vonkajšie vnútorné ohnisko s možnosťou varenia na ohni za každého počasia.
• Kapacita: Garáž pre jedno auto.
• Kompaktnosť: Rozmery na pozemku 6,3 x 6,9 m.
• Podkrovie: Možno využiť ako malú jedáleň, útulnú rekreačnú oblasť alebo úložný priestor pre záhradné vybavenie, potraviny či sezónne oblečenie.
• Celková plocha: 61,7 m².
• Konštrukcia: Pásová nadácia, steny z pórobetónu, strecha pokrytá kovom.
• Vhodnosť: Na menšie pozemky, kde majiteľ ocení možnosť parkovania auta a zároveň príjemného posedenia v spoločnosti.

Projekt č. 4: Hybridná garáž a dom - Luxusný priestor pre dovolenku

Tento rozsiahly projekt predstavuje kombináciu garáže a plnohodnotného domu, ideálny pre majiteľov veľkých pozemkov.

• Celková plocha: 162 m².
• Kapacita: Dve garáže s oknami.
• Prízemie: Kuchyňa-obývacia izba s prístupom na krytú terasu, kúpeľňa pre pohodlie hostí počas pobytu v prírode.
• Podkrovie: Chodba, veľká spálňa (viac ako 46 m²), špajza.
• Finančné nároky: Vyžaduje značné investície.
• Výsledok: Garáž a luxusné miesto na oddych.

Projekt č. 5: Projekt malej garáže s podkrovím - Klasika pre malé pozemky

Tento projekt je ideálnym riešením pre menšie pozemky, pričom napriek svojej veľkosti ponúka dostatok úložného a využiteľného priestoru.

• Kapacita: Garáž pre jedno auto s viacerými oknami a dodatočným vchodom.
• Prízemie: Malá technická miestnosť (dielňa alebo špajza) s oknom.
• Podkrovie: Priestranné, vhodné na úložný priestor, vytvorenie priestoru na zábavu alebo malú posilňovňu.
• Osvetlenie: Svetlíky zabezpečujú dostatok prirodzeného svetla.
• Celková plocha: 71 m².
• Univerzálnosť: Skvelé riešenie pre akýkoľvek pozemok.

Projekt č. 6: Projekt garáže pre dve autá - Stručnosť a elegancia

Tento projekt sa vyznačuje jednoduchosťou a eleganciou, bez zbytočných doplnkov ako terasy či sauny, čo z neho robí skutočnú ozdobu pozemku.

• Rozmery: 7,3 x 10,4 m.
• Kapacita: Priestranné parkovanie pre dve autá, možnosť úpravy na dve samostatné brány.
• Ďalšie prvky na prízemí: Predsieň, technická miestnosť (dielňa alebo úložný priestor) s oknami.
• Podkrovie: Priestranné, s štyrmi strešnými oknami, ideálne na vytvorenie útulného relaxačného priestoru alebo herne pre deti.
• Celková plocha: 104 m².

Projekt č. 7: Garážový projekt s podkrovím a druhým svetlom - Luxusná garáž s obytným potenciálom

Tento projekt vytvára luxusnú budovu, ktorá môže slúžiť nielen ako garáž, ale aj ako dočasné bývanie, penzión alebo ochranný dom.

• Kapacita: Priestranná garáž pre dve autá s tromi oknami a samostatným vchodom.
• Prízemie: Špajza vhodná na skladovanie záhradného náradia alebo domácich potrieb.
• Podkrovie: Priestorový štúdiový apartmán (obývacia izba, spálňa, možnosť malej kuchyne), vstupná hala a malá kúpeľňa.
• Špeciálne prvky: Podkrovný balkón a tzv. "druhé svetlo", ktoré opticky zväčšuje a odľahčuje priestor prvého aj podkrovného podlažia.
• Celková plocha: 88 m².

Projekt č. 8: Garáž pre tri autá s podkrovím - Plnohodnotný dom s bývaním v podkroví

Tento projekt je v podstate plnohodnotný dom, kde sú obytné štvrte umiestnené v podkroví.

• Kapacita: Parkovanie pre tri autá, ideálne s tromi samostatnými bránami pre pohodlný prístup.
• Priestor na prízemí: Možnosť vybavenia skladovacieho priestoru na náradie a nástroje, tri okná zabezpečujú dostatok svetla.
• Prístup do podkrovia: Vonkajšie schodisko umožňuje úplné oddelenie obytnej časti od garáže.
• Podkrovie: Dve spálne (25 a 28 m²), kúpeľňa, obývacia izba s jedálenským kútom a kuchynka. Jedna zo spální má výstup na balkón.
• Celková plocha: 178 m².

Projekt č. 9: Malá garáž s podkrovím - Kompaktná funkčnosť

Tento projekt je najbežnejšou garážou z hľadiska zastavanej plochy, ale s rozšírenou funkčnosťou vďaka podkroviu.

• Rozmery: 6,7 x 6,7 m.
• Kapacita: Garáž pre jedno auto a malá technická miestnosť s oknom na prízemí. Technická miestnosť môže slúžiť ako úložný priestor alebo na uskladnenie palivového dreva.
• Podkrovie: Malé, ale s šiestimi oknami, čo umožňuje výrazné úspory na elektrine. Možnosť využitia ako útulná dielňa, telocvičňa alebo priestor na biliard.
• Celková plocha: 67,6 m².

Projekt č. 10: Projekt garáže pre tri autá - Garáž s bývaním pre zamestnancov

Tento projekt je koncipovaný ako garáž s obytným priestorom pre zamestnancov, ideálny pre majiteľov veľkých pozemkov s nárokmi na komfort.

• Celková plocha: 145 m².
• Kapacita: Garáž pre tri autá, avšak s dvoma vchodmi, čo môže spôsobiť blokovanie jedného vozidla.
• Podkrovie: Dve malé spálne s podobným usporiadaním.
• Konštrukcia: Monolitický základ, tehlové steny, strecha z kovovej krytiny.

Projekt č. 11: Garážový projekt suterén a podkrovie - Využitie priestoru odhora dolu

Tento projekt maximálne využíva priestor, a to nielen nad garážou, ale aj pod ňou.

• Suterén: Samostatný vstup zvonku, priestor na skladovanie náradia a záhradných pomôcok (regál dĺžky 4 m), možnosť využitia ako dielňa.
• Kapacita garáže: Dve vozidlá, s priestorom na veľký regál v zadnej časti. Samostatné dvere z exteriéru ako záloha.
• Konštrukcia: Steny z pórobetónových tvárnic (možnosť nahradiť tehlou), obvodové steny zateplené minerálnou vlnou (80 mm), väzníkový krov.
• Architektonické riešenie: Materiály a farebné riešenie sú ľahko prispôsobiteľné.

Legislatívne aspekty stavby garáže

Nový stavebný zákon priniesol zjednodušenie a zrýchlenie povoľovacích procesov. Pre stavby garáží do 50 m² už nie je potrebné stavebné povolenie, postačí ohlásenie na príslušnom obecnom alebo stavebnom úrade. Toto zjednodušenie sa týka aj menších stavieb ako sú terasy či prístrešky, ktoré sa radia medzi drobné stavby a nevyžadujú ani ohlásenie, pokiaľ spĺňajú určité kritériá (zastavaná plocha do 50 m², výška do 5 m, vzdialenosť od hranice pozemku viac ako 2 metre).

Pri umiestňovaní garáže na pozemok je dôležité dodržiavať zákonom stanovené odstupové vzdialenosti, ktoré obvykle predstavujú 2 metre od hranice pozemku. Je tiež potrebné zabezpečiť vhodný prístup a celkovú integráciu stavby do okolia.

Kľúčové body nového stavebného zákona pre stavbu garáže:

• Ohlásenie namiesto povolenia: Pre stavby do 50 m² stačí ohlásenie.
• "Jednokrokové správne konanie": Zjednocuje proces územného plánovania a stavebného konania.
• Fikcia súhlasu: Ak dotknutý orgán neodpovie v stanovenej lehote (30 alebo 60 dní), predpokladá sa jeho súhlas.
• Zníženie byrokracie: Cieľom je zrýchlenie a zjednodušenie celého procesu výstavby.
• Pokuty: Za stavbu bez povolenia alebo v rozpore s projektom hrozia pokuty, ktoré sú však v porovnaní s predchádzajúcou legislatívou nižšie.

Pri rozhodovaní o stavbe garáže je dôležité zvážiť jej optimálne umiestnenie na pozemku. Garáž slúžiaca primárne na parkovanie by mala byť umiestnená blízko ulice, aby prístupová komunikácia nezaberala zbytočne veľkú časť záhrady. Umiestnenie garáže vedľa rodinného domu je praktické z hľadiska prístupu a minimalizácie dĺžky príjazdovej cesty. Garáž umiestnená pred domom môže zároveň slúžiť ako prvok ochrany súkromia a čiastočne nahradiť plot.

Montované garáže ponúkajú rôzne možnosti zastrešenia (sedlová, pultová strecha) a fasádneho obkladu, ktoré je možné prispôsobiť charakteru domu pre dosiahnutie dokonalého farebného súladu alebo naopak vytvoriť kontrastný efekt.

Dôležitosť projektu a realizácie

Výber správneho projektu je kľúčový pre úspešnú realizáciu garáže s podkrovím. Projekt by mal zohľadňovať nielen veľkosť a funkčnosť, ale aj architektonické začlenenie do existujúcej zástavby a celkový charakter domu. Dôraz na kvalitné materiály a precízne prevedenie stavby zabezpečí dlhodobú životnosť a spokojnosť majiteľa.

Pri rozhodovaní o veľkosti garáže je potrebné zvážiť nielen počet áut, ale aj potrebu dodatočného úložného priestoru na náradie a iné predmety. Pre osobné vozidlá postačuje garáž s plochou okolo 18-25 m², ale pre väčšiu flexibilitu je vhodné zvoliť väčší variant, avšak s ohľadom na limity pre jednoduchšie povoľovanie stavieb.

Napriek zjednodušeniu legislatívy je vždy vhodné konzultovať konkrétne požiadavky a možnosti s odborníkmi, či už ide o projektantov, stavebné firmy alebo príslušné stavebné úrady.

Ak máte v pláne postaviť na svojom pozemku garáž, bolo by namieste popremýšľať nad vybudovaním podkrovia - manzardky nad ňou. Tento priestor sa môže stať pohodlnou pracovňou, štúdiom, miestom pre relax a podobne. V každom prípade môže podkrovie výrazne rozšíriť možnosti s uskladnením rôznych predmetov, uväznených v komore, na balkóne či v rôznych miestnostiach vašej obytnej zóny. Koniec koncov, všetko čo potrebujeme je vybudovanie mierne vyšších stien, pokládka podlahy a nainštalovanie schodiska. Úplné dorobenie podkrovia nie je potrebné, najmä ak zostane vo vašom „nebytovom“ fonde ako sklad pre rôzne veci a materiály. Po čase však určite prídete na to, že by predsa len mohol tento priestor slúžiť aj inému účelu. Nič sa nedeje. Ak ste sa teda rozhodli podkrovie vybudovať ako obývateľnú zónu, bude potrebné vybudovať strop garáže tak, aby bol zároveň podlahou manzardky. Čiže musí byť na to dimenzovaný a pevný. Ak by ste stavali garáž bez podkrovia, zhltol by strop/strecha nemalú časť financií. V opačnom prípade to tak bolestivé nebude. Spevnená strecha/podlaha sa dá zhotoviť rôznymi spôsobmi. Populárna je napríklad stavba na trámoch, ktorá síce nemusí z pohľadu garáže pôsobiť až tak esteticky, no v konečnom dôsledku ušetrí veľa peňazí. Na izoláciu strechy je nutné myslieť už počas jej plánovania. Rovnako tak nás ochráni pred zimou v chladnejších mesiacoch ako pred horúčavami v lete. Dôležitým prvkom garáže s podkrovím je samozrejme kvalitné schodisko. V ideálnom prípade by malo zaberať čo najmenej priestoru a, samozrejme, musíte mať k nemu voľný prístup v čase, keď je vozidlo v garáži. Majte to na pamäti pri výbere jeho umiestnenia. Ak však máme málo miesta, bude sklopný rebrík jediným spôsobom, ako sa dostať do podkrovia. Tvar strechy závisí od našich potrieb. Taktiež môžete špecialistom zveriť kabeláž (elektrické rozvody) a v prípade potreby aj odvetrávací systém. Vo všeobecnosti možno povedať, že vzduchové kanály a systém núteného vetrania nie je nepotrebný.

Garáže slúžia predovšetkým ako bezpečné miesto pre zaparkovanie vozidla, čím ďalej častejšie tu však užívatelia skladujú aj napríklad bicykle, lyže a rady ďalších vecí, ktoré by v dome či byte zbytočne zaberali miesto. Tradujú sa aj historky o množstve úspešných hudobných zoskupení a svetoznámych spoločností, ktoré uzreli svetlo sveta práve v garážach. Málokto však vie, kedy a prečo sa táto časť domu stala jeho nepostradateľnou súčasťou.

Rozdiel medzi pojmami: Úžitková, obytná a zastavaná plocha

Je dôležité pochopiť rozdiely medzi jednotlivými typmi plôch, aby ste získali presnú predstavu o reálnom priestore, ktorý budete mať k dispozícii. Každý z údajov udáva niečo iné a od veľkosti plochy domu sa odvíja aj spotreba energií na vykurovanie. Čím viac miestností rodinný dom má, tým väčšiu plochu treba vykurovať.

• Zastavaná plocha: Zastavanou plochou sa rozumie plocha stavby, ktorá je v kontakte s terénom. Môžete si ju predstaviť aj ako výmeru pozemku, ktorý zaberá stavba. Ide prakticky o pôdorys (kolmý priemet) prízemného podlažia rodinného domu. Do zastavanej plochy domu sa počíta aj kolmý priemet ďalších podlaží, ak sú odlišné oproti prízemia. Prečnievajúce časti ako napríklad strešná konštrukcia, balkón, markíza alebo nekrytá terasa sa do zastavanej plochy nezapočítavajú, pokiaľ nie sú súčasťou konštrukcie stavby alebo sú zastrešené. V prípade, že plánujete alebo máte väčšiu rodinu a potrebujete väčšiu obytnú plochu, ale máte malý pozemok, je vhodné zvoliť poschodový dom, prípadne dom s obytným podkrovím. Tie ponúkajú väčšiu obytnú plochu aj pri zachovaní menšej zastavanej plochy. Pri plánovaní domu je ešte potrebné myslieť na pravidlo, že vzdialenosť medzi dvoma rodinnými domami nemôže byť menšia ako 7 metrov a zároveň vzdialenosť rodinného domu od spoločnej hranice pozemkov nemôže byť menšia ako 2 metre (výnimka môže byť so súhlasom suseda). To môže byť problém najmä pri úzkych pozemkoch.

• Úžitková plocha: Úžitková plocha je súčet všetkých vnútorných podlahových plôch, ktoré môžete reálne využívať. Hovoríme nie len o izbách ale aj o miestnostiach, ktoré tvoria príslušenstvo domu (kuchyňa, pivnica, toaleta, chodby, hala, komora, schodisko, technická miestnosť, atď.). Úžitková plocha sa od podlahovej plochy líši predovšetkým tým, že sa do nej nezapočítavajú priečky. Do úžitkovej plochy nepatria ani plochy terás, balkónov a loggií. Práve úžitková plocha sa najčastejšie uvádza v inzerátoch pri predaji alebo prenájme nehnuteľností. V niektorých prípadoch sa môžete stretnúť aj s výrazom podlahová plocha. Bolo tomu napríklad pri dotáciách, ktoré bolo možné získať na nízkoenergetické domy. Podľa Vyhlášky č. 364/2012 Z. z. sa celková podlahová plocha bytu alebo samostatnej časti budovy na účel energetickej certifikácie určí z vonkajších rozmerov časti budovy ohraničenej vertikálnou vonkajšou konštrukciou, bez zohľadnenia miestnych vystupujúcich konštrukcií, najmä ríms, miestnych zmenšení hrúbky obvodového plášťa a plochy balkónov, lodžií a terás. V praxi to znamená, že do celkovej podlahovej plochy sa započítavajú aj vnútorné priečky, stĺpy a všetky zabudované či vstavané zariaďovacie predmety, ako sú napríklad vane, sprchovacie kúty atď. Do celkovej podlahovej plochy sa samozrejme započítava súčet plôch všetkých podlaží objektu, pričom plochy prízemia a poschodia sa uvádzajú zvlášť. Ako sme to už spomenuli, balkóny, lodžie, terasy alebo átriá sa do podlahovej plochy rodinného domu nezapočítavajú. Úžitková plocha je súčet podlahových plôch obytných miestností, a miestností príslušenstva bytu (schodisko, pivnica, komora, WC, kúpeľňa, hala, chodby atď.) bez plochy lodžií, balkónov a terás.

• Obytná plocha: Obytná plocha rodinného domu je tvorená iba vnútornými rozmermi obytných miestností. Norma STN 73 4301 vyžaduje, aby obytná miestnosť svojim stavebno-technickým riešením a vybavením spĺňala požiadavky na celoročné bývanie. Jedným z kritérií je minimálna podlahová plocha miestnosti, ktorá musí mať minimálne 8 m². Obytná miestnosť však zároveň musí disponovať priamym osvetlením, možnosťou vetrania a priameho či nepriameho vykurovania. Ak miestnosť týmto požiadavkám nevyhovuje, nemôže byť považovaná za obytnú miestnosť a jej rozmery nemôžu byť započítané do celkovej obytnej plochy. Medzi obytné miestnosti nepatria chodby, kúpeľne, schodiská, šatníky, komory a ani kuchyne s výmerou do 12 m². Pre reálne pohodlné bývanie sa odporúča 20 m² obytnej plochy na osobu. Do obytnej plochy sa naopak nezarátavajú priestory, ktoré patria pod príslušenstvo domu. Na rozdiel od obytnej plochy sa do úžitkovej plochy nehnuteľnosti zarátavajú aj miestnosti spadajúce pod príslušenstvo domu.

Garáž a jej započítanie do úžitkovej plochy

Jednou z častých otázok je, či sa garáž započítava do úžitkovej plochy rodinného domu. Odpoveď závisí od jej umiestnenia a konštrukčného riešenia.

Áno, garáž sa počíta do celkovej úžitkovej plochy, ak je súčasťou domu. V prípade, že garáž tvorí integrálnu súčasť rodinného domu a je s ním stavebne prepojená, jej plocha sa zvyčajne započítava do úžitkovej plochy. Toto platí najmä vtedy, ak je garáž prístupná priamo z interiéru domu.

Doteraz sme garáže započítavali do úžitkovej plochy, treba preto tabuľky robiť inak a garáže už do tejto úžitkovej plochy domu nezapočítavať. Podľa novej normy STN 73 4301 Bytové budovy platnej od 1.2.2021 sa do podlahovej plochy bytu v bytovom, rodinnom dome alebo budovách s iným účelovým využitím nezapočítava plocha garáže. Toto je významná zmena oproti predchádzajúcej praxi.

Príklad: Rodinný dom, ktorého prízemie tvorí obývačka, kuchyňa, kúpeľňa, chodba, schodisko a garáž. Na poschodí sú tri izby a kúpeľňa. Úžitková plocha domu podľa staršej definície by zahŕňala aj garáž. Podľa novej normy sa však plocha garáže do úžitkovej plochy nezapočítava.

Legislatívne zmeny a ich vplyv na definície plôch

Dňa 1.2.2021 sa dosť podstatne zmenila norma STN 734301 Bytové budovy. Keďže pre rodinné domy je toto dôležitá norma, pripravili sme porovnávaciu tabuľku podstatných zmien predošlej a novej normy. Zamerali sme sa hlavne na body, ktoré sa týkajú rodinných domov a pár bodov aj pre bytové domy.

• Rodinný dom - zmena definície: Pôvodná definícia rodinného domu v norme STN 73 4301 bola: "bytová budova určená predovšetkým na rodinné bývanie alebo na bývanie inej sociálnej skupiny so samostatným vstupom z vonkajšej (verejnej alebo súkromnej) komunikácie; môže mat' najviac dva byty, dve nadzemné podlažia." Táto definícia bola ale v rozpore s platným § 43b ods. 3 Stavebného zákona, kde je rodinný dom definovaný, ako budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Z tohto dôvodu platí, že dodržiavanie slovenskej technickej normy v tomto bode je dobrovoľné. Nová definícia rodinného domu v norme STN 73 4301 je: "Bytová budova (jedno alebo dvojbytová), samostatne stojaca na vlastnom pozemku, pričom pri umiestnení domu na pozemok musia byt' dodržané minimálne odstupy od všetkých hraníc pozemku."

• Podzemné podlažie: Za podzemné podlažie sa považuje každé podlažie, ktorého obsypaná plocha fasády povodným terénom je viac ako 50 % z celkovej plochy fasády. Referenčná plocha fasády uvažovaného podlažia je vymedzená jeho konštrukčnou výškou a obvodom jeho zastavanej plochy. Pre výpočet aritmetického priemeru výškovej úrovne podlahy vzhľadom na terén sa uvažujú najmenej 4 reprezentatívne body po obvode posudzovaného podlažia. Ostatné podlažia sú nadzemné.

• Svetlá výška obytných miestností: Svetlá výška obytných miestností musí byť najmenej 2 600 mm. Svetlá výška obytných miestností v podkroví musí byť najmenej 2 400 mm. Vyhláška 535 hovorí "(5) Svetlá výška obytnej miestnosti je daná slovenskou technickou normou. Svetlú výšku obytnej miestnosti možno znížiť na najmenej 2 400 mm a miestností v podkroví na 2 300 mm, za podmienky možno znížiť na najmenej 2 400 mm a významné stavebno-technické parametre na mikroklímu bytovej budovy sa v každom konkrétnom prípade miestností v podkroví môže znížiť na 2 300 mm za podmienky, že ostatné ustanovia sa dodržia tak, aby sa dodržali základné požiadavky na tvorbu zdravého obytného prostredia." Norma hovorí v článku: 8.3.2 „Svetlá výška obytných miestností musí byť najmenej 2 600 mm. Svetlá výška obytných miestností v podkroví musí byť najmenej 2 400 mm“. Vyhláška sa odvoláva na normu, ktorá sa zmenila, v tomto prípade by mala platiť nová norma.

• Denné osvetlenie a preslnenie: Priame denné osvetlenie musia mať všetky obytné miestnosti, vrátane kuchyne s podlahovou plochou väčšou ako 12 m². Priestory na varenie s podlahovou plochou nad 8 m² sa majú priamo vetrať a osvetľovať oknami. Znížila sa plocha, pri ktorej už musí byť kuchyňa osvetlená oknami. Trvanie preslnenia (pri zanedbaní oblačnosti) je od 21. marca do 22. septembra najmenej 1,5 hodiny denne pri výške slnka nad horizontom väčšej ako minimálnej stanovenej STN EN 17037. V bytoch, ktoré majú dve a viac obytných miestností má byť 3-hodinové preslnenie aspoň jednej obytnej miestnosti. Ak je pred obytnou miestnosťou alebo nad ňou čiastočne alebo úplne otvorený tieniaci priestor (napríklad balkón, lodžia), stačí dodržať požadovaný čas pre kritický deň 21. marca.

Dôležitosť správneho pochopenia plôch

Poznať rozdiely medzi zastavanou, úžitkovou a obytnou plochou sa naozaj oplatí. Pri čítaní inzerátov, ale najmä pri listovaní v katalógových projektoch s rodinnými domami si okrem prezretia ilustračného obrázku rodinného domu, môžete pozrieť jeho stručnú charakteristiku, spoznať jeho energetickú náročnosť i náklady na vykurovanie. Kým pri zoznamovaní sa s týmito údajmi pravdepodobne nebudete mať výraznejšie problémy, technické parametre s uvedenými celkovými úžitkovými, obytnými alebo podlahovými plochami vám už môžu trochu zamotať hlavu. Rozdiely medzi nimi sú pritom podstatné. Ak teda nechcete ostať zaskočení z metrov štvorcových, ktoré budete mať reálne na užívanie, pozorne si prečítajte nasledujúce riadky.

Pokiaľ ide o dotácie na rodinné domy s takmer nulovou potrebou energie A0, je viazaná na splnenie viacerých podmienok a jednou z nich je práve celková podlahová plocha rodinného domu, ktorá nesmie presiahnuť 200 m². Aj tu je teda dôležité správne pochopiť, ako sa táto plocha vypočítava.

Nezabúdajte, že pri výbere či predaji nehnuteľnosti je dôležité mať presné informácie.

tags: #mala #garaz #s #obytnym #podkrovim