V oblasti stavebníctva dochádza k významným legislatívnym zmenám, ktoré ovplyvňujú ako bežných občanov, tak aj profesionálov v tomto sektore. Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý prináša revolučné zmeny v procesoch povoľovania stavieb, ich užívania a v neposlednom rade aj v prístupe k takzvaným "čiernym stavbám". Tento článok sa zameriava na kľúčové aspekty tohto nového zákona, s osobitným dôrazom na to, ako sa mení pôsobnosť stavebných úradov a aké možnosti majú občania v súvislosti s nelegálnymi stavbami.
Zmeny v Pôsobnosti Stavebných Úradov a Nový Portál Výstavby
Jednou z najzásadnejších zmien, ktorú prináša nový stavebný zákon, je presun kompetencií v oblasti štátneho stavebného dohľadu. Táto zodpovednosť už nebude spadať pod obce, ale prechádza na Regionálne úrady v sídle kraja. V rámci týchto úradov boli zriadené tzv. stavebné inšpektoráty, ktoré budú dohliadať na stavebnú činnosť a zabezpečovať výkon rozhodnutí. Stavební inšpektori tak prevezmú úlohu kontroly a dozoru nad dodržiavaním stavebnej legislatívy.
Súčasne s týmito zmenami sa mení aj spôsob doručovania podaní. Okrem tradičného listinného doručovania do podateľne obecného úradu, nový zákon umožňuje podávať žiadosti aj v elektronickej podobe prostredníctvom Portálu výstavby (vystavba.uupv.sk). Na tomto portáli je nutná registrácia a vytvorenie účtu, pričom žiadosti môžu podávať stavebníci alebo projektanti. Tento krok smeruje k zefektívneniu a zrýchleniu administratívnych procesov.
Postup pri Stavebnom Zámeri a Potreba Záväzných Stanovísk
Konanie o stavebnom zámere podľa nového zákona sa začína až po vydaní záväzného stanoviska od orgánu územného plánovania, resp. po prerokovaní stavebného zámeru. Tento zámer má povinnosť vypracovať projektant alebo stavebník, pričom jeho záverom je Správa o prerokovaní stavebného zámeru podľa prílohy č. 16 vyhlášky č. 60/2025 Z.z.
Prostredníctvom elektronickej služby na Portáli výstavby môže stavebník požiadať dotknutý orgán, dotknutú právnickú osobu a orgán územného plánovania o záväzné stanovisko, resp. záväzné vyjadrenie. Proces prerokovania stavebného zámeru predchádza samotnému konaniu o stavebnom zámere. Stavebník alebo projektant v rámci tohto procesu získava potrebné záväzné stanoviská, ktoré sú kľúčové pre ďalší postup.
Zmeny v Ohlasovaní Drobných Stavieb a Projektovej Dokumentácii
Nový stavebný zákon prináša aj zmeny týkajúce sa ohlásenia drobných stavieb. K ohláseniu drobnej stavby podľa nového zákona bude potrebné vypracovanie projektovej dokumentácie. Už nebude postačovať len náčrt rukou, ako tomu bolo v minulosti.
Obciam, ako orgánom územného plánovania, naďalej ostávajú kompetencie k vydaniu záväzných stanovísk. Novinkou je, že o záväzné stanovisko obce je potrebné požiadať aj k ohláseniu drobnej stavby s zastavanou plochou nad 25 m². Žiadosť o záväzné stanovisko nie je nutná k ohláseniu drobnej stavby - prípojky a oplotenia, a k drobnej stavbe menšej ako 25 m². Teda pri každej stavbe, aj drobnej stavbe (nad 25 m²), ktorá podlieha ohláseniu, je potrebné mať záväzné stanovisko obce, ktoré bude súčasťou rozhodnutia o stavebnom zámere aj súčasťou ohlásenia drobnej stavby.
Zákon nanovo definuje, čo sa považuje za drobnú stavbu a čo nie. Napriek medializovaným informáciám, že zhotovenie drobných stavieb už nemusí byť riešené so stavebným úradom, to neplatí bezvýhradne. Napríklad pri drobných stavbách uvedených v § 18 ods. 3 Zákona sa vždy vyžaduje ohlásenie stavebnému úradu. Ohlásenie stavebnému úradu sa nevyžaduje len pri drobných stavbách podľa § 18 ods. 5, písm. k) Zákona. Každá osoba je preto povinná si sama zodpovedne vyhodnotiť, či ňou zamýšľaná drobná stavba vyžaduje alebo nevyžaduje ohlásenie stavebnému úradu.
"Čierne Stavby" - Koniec Dodatočného Povoľovania
Jednou z najvýraznejších zmien, ktoré prináša nový stavebný zákon, je úplný koniec možnosti dodatočného povolenia či inej legalizácie tzv. "čiernych stavieb" - stavieb postavených bez stavebného povolenia alebo bez súhlasu stavebného úradu k ohláseniu stavby. Po novom sa o problematiku čiernych stavieb budú starať pracoviská novozriadeného Úradu pre územné plánovanie a výstavbu. Obce už nebudú riešiť čierne stavby ako stavebné úrady.
Stavebníci a vlastníci stavieb, ktoré boli postavené pred 1. aprílom 2025, majú však stále možnosti dodatočnej legalizácie svojich stavieb. Na stránke obce nájdete príslušné žiadosti a stavebný úrad vyhodnotí, aký proces povoľovania je potrebné zahájiť. Žiadosť o legalizáciu stavieb si v tomto prípade môžete podať do 1. marca 2029.
Legalizovať tzv. "čierne stavby", ktoré boli postavené do 31.03.2025, si stavebník môže tromi spôsobmi v závislosti od obdobia, v ktorom boli postavené:
- Stavby postavené do 01.10.1976: Obec na základe čestného prehlásenia a žiadosti o vystavenie oznámenia obce o stavbe pre zápis do katastra nehnuteľností vystaví potvrdenie pre kataster.
- Stavby postavené od 01.10.1796 do 31.12.1989: Obec na základe čestného prehlásenia a žiadosti o vystavenie oznámenia obce o stavbe pre zápis do katastra nehnuteľností vystaví potvrdenie pre kataster.
- Stavby postavené od 01.01.1990 do 31.03.2024: Obec postúpi žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie Spoločnému stavebnému úradu Medzev, ktorý vydá rozhodnutie pre zápis stavby do katastra.
Žiadosti k legalizácii stavieb postavených do 31.03.2025 nájdete v časti "Žiadosti podľa starého stavebného zákona".
Ako na úrad: Potrebujem vybaviť stavebné povolenie
Prechodné Ustanovenia a Správne Poplatky
Je dôležité si uvedomiť, že v niektorých prípadoch sa "pôvodný" stavebný zákon - zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov - bude aplikovať aj po 01.04.2025. Nové vzory žiadostí sa týkajú iba podaní, ktoré súvisia s novým stavebným zákonom 25/2025 Z.z. Konania, ktoré sa začali do 31.03.2025, budú ešte prejednávané podľa predpisov platných do 31.03.2025. Všetky žiadosti podané najneskôr do 31.03.2025 budú vybavené starým spôsobom.
V prípade úkonov, pri ktorých sa na základe prechodných ustanovení zákona č. 25/2025 Z. z. bude postupovať podľa zákona č. 50/1976 Zb. v znení platnom do 31. 3. 2025, sa správne poplatky určujú podľa zákona č. 145/1995 Zb. v znení neskorších predpisov - časová verzia predpisu účinná od 15. 3. 2025 do 31. 3. 2025. Pri podaní žiadostí podľa nového stavebného zákona sa správne poplatky určujú podľa toho istého zákona, avšak pre tieto žiadosti platí časová verzia predpisu účinná od 01.04.2025 do 30.06.2025.
Právne Kroky pri Nelegálnej Stavbe Suseda
V situáciách, kedy sused začne stavať rodinný dom bez príslušných povolení, je dôležité konať proaktívne. Podľa § 127 Občianskeho zákonníka má vlastník veci povinnosť zdržať sa činností, ktorými by obťažoval iných či ohrozoval ich práva, a to najmä hlukom, tienením či úpravami stavby.
Ak stavebný úrad nekoná, je možné podať podnet na príslušnú prokuratúru so žiadosťou o preskúmanie postupu stavebného úradu. Prokurátor môže uložiť stavebnému úradu povinnosť konať v súlade so zákonom.
V stavebnom konaní máte právo podať námietky. Argumentujte nedodržaním stavebného zákona, konkrétne nesplnením požiadaviek na územné rozhodnutie, geodetické zameranie a stavebné povolenie, čo môže viesť k dodatočnému povoleniu stavby alebo nariadeniu jej odstránenia. Pre písomný dôkaz o zásahu do vašich práv je vhodné využiť právne zastúpenie, ktoré dokáže presne formulovať a zabezpečiť vaše námietky. Všetky inštitúcie, ktoré sa k situácii stavajú zdráhavo, by mali byť dôrazne vyzvané na konanie v súlade so zákonom.
Zhrnutie Kľúčových Zmien
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. prináša zásadné zmeny v stavebnom procese. Medzi najvýznamnejšie patrí presun kompetencií v oblasti štátneho stavebného dohľadu, zavedenie elektronického Portálu výstavby, zmeny v ohlasovaní drobných stavieb a predovšetkým koniec dodatočného povoľovania "čiernych stavieb". Pre stavebníkov a občanov je kľúčové oboznámiť sa s týmito zmenami a postupovať v súlade s novou legislatívou, aby sa vyhli komplikáciám a zabezpečili legálnosť svojich stavieb. V prípade nelegálnych stavieb susedov je dôležité využiť všetky dostupné právne prostriedky a naliehať na kompetentné orgány, aby konali zodpovedne.