Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť výnosným spôsobom generovania dodatočných príjmov, či už ste fyzická osoba alebo právnická osoba. Proces prenájmu, najmä ak je realizovaný prostredníctvom spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.), si však vyžaduje dôkladné pochopenie daňových, právnych a účtovných aspektov. Tento článok sa zameriava na kľúčové otázky a výzvy spojené s prenájmom nehnuteľností prostredníctvom s.r.o., ako aj na možnosti pre fyzické osoby a ich interakciu s právnickými subjektmi.
Základné princípy prenájmu nehnuteľností
Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba, a to bytové i nebytové priestory. Príjem z prenajímania nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom, a preto musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Existujú dve hlavné cesty, ako prenajímať: ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci (resp. prostredníctvom s.r.o.).
V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice.
Krátkodobý nájom bytu je definovaný v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.
Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou do SRO
Špecifickým scenárom je, keď fyzická osoba (ďalej len FO) vlastní byt a rozhodne sa ho prenajať spoločnosti s.r.o., v ktorej je zároveň jediným konateľom a spoločníkom. V takomto prípade je dôležité rozlišovať medzi subjektmi. Vy ako FO ste prenajímateľ a vaša s.r.o. je nájomca. Tento vzťah je platný, aj keď ste vlastníkom oboch strán.
Vzťah je len o ňom: Ako hľadať hranice (ne)tolerovateľného?
Predmetný byt môže byť prenajatý s.r.o. na rôzne účely, napríklad ako prevádzka, kancelária, sklad alebo ubytovňa pre zamestnancov. Ak byt potrebuje rozsiahlu rekonštrukciu, ktorú spoločnosť realizuje na vlastné náklady s povolením FO prenajímateľa, nastávajú otázky týkajúce sa nákladov a DPH.
Spoločnosť môže náklady na opravy a rekonštrukciu bytu, ktorý bude slúžiť na podnikanie (prevádzka, kancelária, sklad, parkovanie), dať do nákladov, ak táto rekonštrukcia priamo súvisí s jej ekonomickou činnosťou. Rovnako tak môže spoločnosť, ak je platiteľom DPH, uplatniť si DPH na vstupy z dokladov za rekonštrukciu bytu, pokiaľ tento priestor bude využívaný na zdaniteľné plnenia. Toto platí aj v prípade bytového priestoru, ak je využívaný na podnikateľské účely, ktoré generujú zdaniteľné plnenia. V prípade, že by byt bol využívaný výlučne na oslobodený prenájom, nárok na odpočet DPH by nevznikol.
Po kompletnej rekonštrukcii nie je vždy nutné byt kolaudovať v zmysle stavebného zákona, ak sa nemení jeho účel užívania z bytového na nebytový priestor v zmysle stavebného povolenia. Pre účtovanie nákladov na materiál, práce a vybavenie do kompletnej rekonštrukcie je potrebné zriadiť samostatný účet nákladov na rekonštrukciu. Tieto náklady sa následne zaradia do príslušnej odpisovej skupiny v závislosti od ich charakteru a budú sa odpisovať ako dlhodobý majetok. Ohlasovanie na Mestskom úrade alebo Daňovom úrade závisí od konkrétnych okolností a charakteru rekonštrukcie a účelu užívania.
Pri dlhodobom prenájme je dôležité nezabudnúť na správne nastavenie nájomnej zmluvy, definovanie zodpovedností za opravy a údržbu, ako aj na daňové a účtovné aspekty oboch strán.
Náklady na "domácu kanceláriu" a ich uplatnenie
Častou požiadavkou z praxe je možnosť uplatniť si súvisiace náklady (energie, internet a pod.) v daňových nákladoch podnikateľa, ak podniká z bytu či domu. V Slovenskej republike neexistuje priame pravidlo na takéto náklady, ako napríklad v Británii, kde je možné si z bytových nákladov uplatniť jednu štvrtinu.
V zákone o dani z príjmov (ani inom podobnom predpise) sa možnosť uplatniť si náklady súvisiace s domácou kanceláriou, resp. akokoľvek definovanou prácou "doma" - v byte či dome - explicitne nenachádza. Základnou definíciou daňového nákladu je všetko, čo vynaložil podnikateľ na dosiahnutie svojich príjmov.
V klasickej situácii, keď podnikateľ (napr. dizajnér, programátor) býva v 3-izbovom byte a v jednej izbe má zriadenú pracovňu, chce si časť nákladov súvisiacich s touto domácou pracovňou zahrnúť do daňových nákladov. Podstatným je spôsob, akým podnikateľ vyčísli celkové náklady bytu/domu a stanoví podiel, ktorý zodpovedá jeho podnikaniu. Najprirodzenejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere bytu/domu.
Pri daňovej kontrole je dôležité vedieť obhájiť zvolený postup. Správca dane má povinnosť postupovať v správe daní tak, aby minimalizoval riziko subjektivity. Okrem výmery sa môžu zvažovať aj iné kritériá, avšak výmera býva najčastejšie akceptovaná.
Skúsenosti z praxe naznačujú, že pri využívaní časti bytu na podnikanie je vhodné zvážiť, či sa náklady na energie, ako napr. voda, môžu uplatniť. Vzhľadom na to, že voda sa používa aj na bežné domáce použitie (sprchovanie), jej pomerná časť môže byť sporná.
Je dôležité poznamenať, že fyzická osoba pracujúca v byte si môže rozdeliť náklady, ktoré platí ako fyzická osoba za vlastný byt či dom a časť z nich si započítať medzi daňové náklady svojho podnikania (živnosť, autorská činnosť, slobodné povolanie). Ak však fyzická osoba prejde na podnikanie formou s.r.o., táto ako samostatný subjekt nemôže len tak zahrnúť do svojich nákladov časť nákladov fyzickej osoby.
Prenájom nehnuteľnosti cez SRO: Možnosti a úskalia
Spoločnosť s.r.o. môže prenajímať nehnuteľnosti, pričom tento proces má svoje špecifiká.
1. Prenájom nehnuteľnosti vlastnenej spoločníkom s.r.o.:
Toto je zložitejší scenár. Ak spoločník s.r.o. (fyzická osoba) vlastní nehnuteľnosť a prenajíma ju svojej vlastnej s.r.o., vzniká vzťah medzi dvoma odlišnými právnymi subjektmi (spoločník ako FO a s.r.o.). Dôležité je, aby nájomné zodpovedalo trhovej cene, pretože ide o tzv. závislé osoby. Symbolické nájomné je možné len pri nezávislých osobách.
V takomto prípade spoločník ako prenajímateľ musí byť registrovaný na daňovom úrade a viesť daňovú evidenciu o príjmoch a výdavkoch z prenájmu. Z príjmov z prenájmu sa neplatia odvody, pretože ide o pasívne príjmy.
S.r.o. ako nájomca účtuje prenájom na účte 518 - ostatné služby. Náklady ako energie a podobne, ktoré súvisia s prevádzkou bytu, si môže s.r.o. ako nájomca uplatniť do daňových nákladov, ak sú preukázateľne vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov spoločnosti a sú zaúčtované v účtovníctve. Alternatívou je, že zmluvu o dodávke energií uzavrie priamo s.r.o. so dodávateľmi a bude za služby priamo platiť.
2. SRO ako nájomca pre pracovné cesty:
Ak zamestnanec alebo štatutár s.r.o. často chodí na pracovné cesty a namiesto hotela si prenajíma byt, toto riešenie je v princípe priechodné. Je vhodné v situácii, ak byt podnikateľ nevlastní, ale si ho prenajíma od cudzej osoby.
3. Nákup alebo výstavba nehnuteľnosti s.r.o.:
S.r.o. si môže nehnuteľnosť aj celú kúpiť alebo vystavať. Vtedy si môže pomerne veľkú investovanú sumu alebo jej časť uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov. Odporúča sa zriadiť pre nehnuteľnosť samostatnú s.r.o., ktorá ju bude vlastniť a následne ju prenajímať firme, ktorá v nej pôsobí.
Ak nehnuteľnosť vlastní s.r.o. a slúži aj na bývanie, je dôležité zvážiť, aká časť plochy sa prenajíma pre podnikanie a aká časť pre bývanie. Ak väčšia časť plochy je pre podnikanie, nehnuteľnosť sa klasifikuje ako nebytový priestor, čo môže mať vplyv na ceny energií, daň z nehnuteľnosti a povinnosti týkajúce sa nebytových priestorov.
S.r.o., ktorá nehnuteľnosť vlastní, si môže v nákladoch uplatniť okrem odpisov a energií aj ďalšie náklady, ako napríklad opravy a údržbu, poistenie, daň z nehnuteľnosti, odpisy technického zhodnotenia a podobne.
4. Zjednodušené riešenie s vlastnými meračmi:
Možno jednoduchšie riešenie, najmä v prípade, ak má s.r.o. v byte či dome vlastnú výrobnú miestnosť či predajňu, je inštalácia vlastných meračov na elektrickú energiu, teplo či vodu a ich fakturácia na s.r.o. Tým sa jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského využitia a nie je potrebné riešiť komplikovaný prenájom. Na druhej strane sa takto do nákladov nedostanú iné sumy (napr. náklady na bývanie spoločníka). Treba však počítať s tým, že ceny energií môžu byť vyššie, ak sú fakturované na s.r.o., keďže pre právnické osoby sa používajú iné tarify.
Registračná a daňová povinnosť prenajímateľa (FO)
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto registrácia je potrebná do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom ste začali nehnuteľnosť prenajímať. Netýka sa to napríklad prenájmu parkovacieho miesta. V prípade, že sa nezaregistrujete, hrozí vám pokuta.
Príjmy z prenájmu musia prenajímatelia zahrnúť do svojich daňových priznaní. Základ dane si však môžu znížiť o výdavky, ktoré súvisia so správou a údržbou nehnuteľnosti. Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku firmy/spoločnosti, daňový základ si vie vlastník znížiť aj o náklady spojené s prevádzkou budovy/nehnuteľnosti - elektrina, plyn, internet, televízia, voda, stočné, kúrenie, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov a podobne.
Pri predaji bytu/domu, na ktorý sa vzťahuje oslobodenie po 5 rokoch, nie je možné uplatniť oslobodenie aj na pomernú časť, ktorá sa používala na podnikanie, a to do 5 rokov, kedy sa uplatňovala v nákladoch podnikania.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa v daňovom priznaní vypĺňajú na tlačive typu B v VI. Odseku v tabuľke 1. Príjmy zo štandardného základného prenájmu sa evidujú podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z..
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. V prípade podielového spoluvlastníctva musia uzavrieť nájomnú zmluvu s nájomcom (s.r.o.) obaja, samozrejme tiež sa registrovať a rovnako podávať daňové priznanie obaja.
Registrácia k DPH pri prenájme
Občan (fyzická osoba), ktorý prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu. V prípade, že sú splnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty (DPH), vzniká mu povinnosť registrácie.
Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1.
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.
Prenájom nehnuteľného majetku je podľa § 38 ods. 1 Zákona o DPH oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 Zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.
Ak občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur dobrovoľne. V takom prípade podá žiadosť o registráciu pre daň.
Účtovanie a daňové priznanie pri prenájme cez SRO
V prípade, že s.r.o. prenajíma nehnuteľnosť, je povinná viesť účtovníctvo a vyčísľovať základ dane sama osebe. Prenajímaná nehnuteľnosť, ak je zaradená do obchodného majetku s.r.o., umožňuje uplatniť všetky súvisiace výdavky, vrátane odpisov majetku, technického zhodnotenia, poistenia a dane z nehnuteľnosti. Pri nezaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku si s.r.o. uplatní iba bežné výdavky spojené s prevádzkou.
Ak spoločník ako fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť svojej s.r.o., je jeho príjem z prenájmu zdaniteľným príjmom. Základ dane si môže znížiť o preukázateľné výdavky súvisiace s prenajímanou nehnuteľnosťou. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodených 500 EUR ročne. Prenajímateľ teda zdaňuje len rozdiel medzi celkovým zinkasovaným ročným nájomným a sumou 500 EUR.
Je dôležité správne nastaviť platenie nájomného, ideálne pravidelne každý mesiac, aby sa predišlo komplikáciám s odpismi v prípade omeškania platieb. Pre jednoduchosť sa odporúča energie platiť priamo prenajímateľovi v cene nájomného alebo ich zahrnúť do nájomnej zmluvy tak, aby platba prebiehala od nájomcu k prenajímateľovi.
Zhrnutie kľúčových bodov:
- Prenajímať môže FO aj SRO.
- Príjem z prenájmu je zdaniteľný.
- Prenájom od FO do SRO je možný, ale vyžaduje trhovú cenu nájomného.
- Náklady na rekonštrukciu a DPH pri prenájme SRO závisia od využitia priestoru na zdaniteľné plnenia.
- Náklady na "domácu kanceláriu" pre FO: najčastejšie sa uplatňujú pomernou výmerou.
- SRO si môže kúpiť alebo prenajať nehnuteľnosť.
- Registračná povinnosť na daňovom úrade pre FO prenajímateľa.
- Povinnosť registrácie k DPH pre FO pri prekročení obratu 50 000 EUR.
- Správne nastavenie nájomnej zmluvy je kľúčové.
Prenájom nehnuteľnosti, či už fyzickou osobou alebo prostredníctvom s.r.o., predstavuje komplexný proces s mnohými daňovými a právnymi aspektmi. Dôkladné pochopenie týchto pravidiel a konzultácia s odborníkmi sú nevyhnutné pre úspešné a bezproblémové podnikanie.